◎ 文/李志鋒

理性看待房地產(chǎn)的金融屬性

◎ 文/李志鋒

隨著我國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融以實踐領(lǐng)先于理論的方式迅速發(fā)展，在為房地產(chǎn)的投資開發(fā)和住宅商品化提供了強大金融支持的同時，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域不平衡、保障性住房金融支持不足、一二線城市房價高企、房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫不同程度存在等一系列問題。這些房地產(chǎn)金融實踐存在的問題，其背后的原因之一就是房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性，即對房地產(chǎn)的金融屬性存在模糊的認識，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融制度的缺陷和有關(guān)房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)偏差。 筆者針對我國房地產(chǎn)金融實踐中存在的有關(guān)問題，從金融與經(jīng)濟關(guān)系的角度，對房地產(chǎn)的金融屬性進行了界定，并闡明房地產(chǎn)金融屬性的理論意義和現(xiàn)實意義。

復(fù)雜性理論為房地產(chǎn)金融研究提供了方法論

房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)和金融相結(jié)合發(fā)展的邊緣理論，具有異常的復(fù)雜性。必須有創(chuàng)新性和領(lǐng)先性的方法論，才有利于深度研究和揭示其發(fā)展的規(guī)律。系統(tǒng)科學(xué)的復(fù)雜性理論作為一種前沿的方法論或方法，為房地產(chǎn)金融的研究提供了新的方法或方法論。

根據(jù)復(fù)雜性理論的觀點，在當(dāng)今經(jīng)濟金融化、金融全球化的發(fā)展條件下，房地產(chǎn)金融不是金融的一個具體內(nèi)容或一個被動的金融工具，更不是金融理論范疇內(nèi)的一個封閉狹窄的概念，房地產(chǎn)金融與金融一樣是一個復(fù)雜的巨系統(tǒng)，具有“整體性”和“系統(tǒng)性”。

房地產(chǎn)金融是以房地產(chǎn)為載體，涉及到金融、經(jīng)濟、社會等各個方面的開放的巨系統(tǒng)。在微觀層面，房地產(chǎn)金融關(guān)系居民資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；在宏觀層面，房地產(chǎn)金融影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會協(xié)調(diào)、生態(tài)平衡以及國家金融的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)金融是一個復(fù)雜的巨系統(tǒng)，其由許多組分構(gòu)成，這些組分之間存在著復(fù)雜的關(guān)系。有關(guān)房地產(chǎn)與金融關(guān)系的房地產(chǎn)金融屬性就是其中重要的組分，并占據(jù)支配地位，對于研究房地產(chǎn)金融的本質(zhì)具有重要的意義。

房地產(chǎn)的金融屬性分析

研究一個理論的發(fā)展規(guī)律，總是從研究最基本的元素開始，而房地產(chǎn)的金融屬性，是房地產(chǎn)金融理論中重要而且尚在探討的一個基本問題，它是研究房地產(chǎn)與金融的關(guān)系，進而研究房地產(chǎn)金融理論的一個重要切入點。

房地產(chǎn)的金融屬性是由房地產(chǎn)的自然屬性與經(jīng)濟屬性相結(jié)合的結(jié)果，是在經(jīng)濟金融化的條件下，以房地產(chǎn)為載體的金融功能的強化。

1.資金密集性分析

房地產(chǎn)的資金密集性，體現(xiàn)房地產(chǎn)對資金的巨大吸納功能，這一特性是由房地產(chǎn)的自然屬性引起的。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事集房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、運營等多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)涉及諸多產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)的投資和運營。從土地征用到物業(yè)開發(fā)建設(shè)，再到銷售和后期的運營管理，形成了房地產(chǎn)行業(yè)投資額大、建設(shè)周期長、覆蓋行業(yè)多、產(chǎn)業(yè)帶動性強、投資風(fēng)險大的特點。

房地產(chǎn)不同于一般實業(yè)的固定資產(chǎn)生產(chǎn)和消費的特殊性，形成了資金密集性。從土地開發(fā)（或拿地）到房屋建設(shè)，至少長達3年或以上的建設(shè)過程中，投入小于產(chǎn)出的生產(chǎn)建設(shè)過程需要大量的資金，形成了房地產(chǎn)投資開發(fā)的資金密集；在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)，房屋作為最昂貴的消費品，構(gòu)成了家庭或個人幾乎是一生最昂貴的消費，形成了房地產(chǎn)消費的資金密集；商業(yè)地產(chǎn)的運營和資產(chǎn)管理以及房地產(chǎn)開發(fā)過程中關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)同樣需要巨額的資金，形成了房地產(chǎn)持有與運營管理的資金密集。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展使房地產(chǎn)的資金密集性得以強化，開發(fā)規(guī)模日益增大，土地等資源的價格日益提高，使房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和運營管理的整個產(chǎn)業(yè)鏈，對金融產(chǎn)生了密切的巨大需求，這種對金融的高度依賴和強吸納功能，使房地產(chǎn)占有和沉淀了巨額的金融資源，構(gòu)成了金融存量的一個重要部分，也是房地產(chǎn)金融屬性表現(xiàn)的一個方面。

2.投資性分析

房地產(chǎn)的投資屬性主要是源于土地的資源稀缺性，房產(chǎn)要依賴土地才能完成開發(fā)生產(chǎn)過程形成房地產(chǎn)產(chǎn)品，土地因此成為房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵的因素。由于房地產(chǎn)在很大程度上依賴土地這一不可再生的資源，其發(fā)展就具有了其他一般產(chǎn)業(yè)所不具有的特殊規(guī)律。

土地資源的稀缺性和政府壟斷凸顯了其資產(chǎn)價值。由于房地產(chǎn)的開發(fā)需要不斷占用土地，并涉及和影響到環(huán)境和生態(tài)資源保護以及能源節(jié)約等問題。2001年以后，我國土地資源配置逐步引入市場機制，對于經(jīng)營性用地實行了“招拍掛”的方式出讓。并且，通過實行土地儲備制度，政府作為惟一的土地供給者參與市場，形成了對土地一級市場的壟斷。土地資源的稀缺和政府的壟斷管理使土地的資產(chǎn)價值更為凸顯。

土地資源的稀缺性、資產(chǎn)價值以及住房剛性需求，形成了房地產(chǎn)價格的長期上漲機制。居民的自然增長、城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移以及人口的增加，形成了城市住宅的剛性需求，連同改善性需求和投資性需求一起，形成住房和房地產(chǎn)的多樣化需求。多種住房需求的存在和內(nèi)在結(jié)構(gòu)的可轉(zhuǎn)換性，形成了住房和房地產(chǎn)消費的放大效應(yīng)。同時，城市人口和產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，形成區(qū)域性核心地段的供不應(yīng)求，使以城市為核心的房地產(chǎn)價格呈長期上漲趨勢。

由于土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)價格長期上漲的趨勢，形成了居民或機構(gòu)投資者對房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期和投資沖動，從而使房地產(chǎn)在具備一般使用功能的自然屬性的同時，又具有了投資屬性和投資功能。而且在使用功能和投資功能之間不存在明顯的分隔和界線，隨著居民收入的增長和房地產(chǎn)價格的變化，房地產(chǎn)使用功能與投資功能可以隨時轉(zhuǎn)化，尤其在房地產(chǎn)發(fā)展的順周期和存在價格上漲預(yù)期時，房地產(chǎn)的投資功能和投資屬性將更為明顯。

3.房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保資產(chǎn)屬性分析

由于房地產(chǎn)的固定性和不可移動性，在正常條件下，不易損壞、易于管理，并能夠保值和增值，自古以來，就成為融資和債務(wù)清償?shù)牡盅何锖蛽?dān)保資產(chǎn)。合理確定抵押率之后，在發(fā)生債權(quán)清償風(fēng)險時，用于抵押擔(dān)保的不動產(chǎn)能夠通過拍賣變現(xiàn)或直接受讓充抵債權(quán)的損失。在市場經(jīng)濟條件下，抵押擔(dān)保的其他權(quán)利設(shè)置，為房地產(chǎn)成為抵押擔(dān)保資產(chǎn)提供了法律保障。

由于具備上述特征，房地產(chǎn)成為銀行貸款或其他融資首選和普遍適用的擔(dān)保資產(chǎn)和擔(dān)保措施。而且在社會信用體系沒有完善之前，房地產(chǎn)仍然是各種融資擔(dān)保措施中最主要的擔(dān)保資產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種抵押擔(dān)保資產(chǎn)的特性，使得房地產(chǎn)在使用價值和投資價值之外，又增加了一項價值——融資抵押擔(dān)保的價值。房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保資產(chǎn)的特點和性質(zhì)，也是銀行按揭等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)據(jù)以存在和創(chuàng)新的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)抵押擔(dān)保資產(chǎn)的特征，使得房地產(chǎn)與金融在法律上和經(jīng)濟關(guān)系上更緊密地聯(lián)系在一起，形成金融資金和擔(dān)保資產(chǎn)的相互依賴、相互循環(huán)，甚至相互轉(zhuǎn)化。在有房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的條件下，房地產(chǎn)價格越高，抵押資產(chǎn)的估值就越高，銀行及金融機構(gòu)的債權(quán)資產(chǎn)就越安全；反之，房地產(chǎn)價格下跌，抵押擔(dān)保資產(chǎn)估值降低，金融機構(gòu)的被擔(dān)保債權(quán)就存在擔(dān)保不足的風(fēng)險。銀行信貸和其他融資對房地產(chǎn)的這種嚴(yán)重依賴，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格“只漲不跌”的利益推動機制。

房地產(chǎn)抵押擔(dān)保資產(chǎn)的屬性，不僅將房地產(chǎn)與金融緊密地聯(lián)系在一起，在經(jīng)濟金融化的條件下，被抵押房地產(chǎn)的估值及其變化，成為金融創(chuàng)新和金融風(fēng)險防范的重要方面，也形成房地產(chǎn)的金融屬性的新特點。

4.金融對房地產(chǎn)的依賴性分析

房地產(chǎn)的資金密集性等特征產(chǎn)生了對金融的巨大需求和依賴，與此同時，金融的特征及發(fā)展要求對房地產(chǎn)也具有很強的依賴性。

大規(guī)模、高收益、風(fēng)險可控制是金融產(chǎn)品和業(yè)務(wù)開展的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的自然屬性和經(jīng)濟屬性，在規(guī)?；?jīng)營、長周期投放、可擔(dān)保抵押等方面非常切合金融業(yè)務(wù)發(fā)展的內(nèi)在要求，因此，房地產(chǎn)作為一種商品一出現(xiàn)就成為金融業(yè)務(wù)的寵兒，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成為金融的主導(dǎo)型業(yè)務(wù)。

金融創(chuàng)新是市場經(jīng)濟條件下金融發(fā)展與風(fēng)險管理的必然要求。資產(chǎn)證券化是金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢和不可回避的重要方面，由于房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品還款周期長、還款來源穩(wěn)定，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)證券化重要的基礎(chǔ)資產(chǎn)，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化就成為資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新的主要方面。

金融對房地產(chǎn)的依賴性還體現(xiàn)在貨幣政策方面。房地產(chǎn)的綜合性和資金密集性，借助金融杠桿對國民經(jīng)濟的相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有巨大的帶動作用。房地產(chǎn)價格作為資產(chǎn)價格的重要方面，成為宏觀經(jīng)濟和金融穩(wěn)定的重要監(jiān)控指標(biāo)。房地產(chǎn)金融成為貨幣政策和宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，并居于核心位置。

通過金融對房地產(chǎn)的依賴性分析，從抵押擔(dān)保的標(biāo)的物到金融業(yè)務(wù)的開展，從金融創(chuàng)新的載體到貨幣政策的內(nèi)容，金融對房地產(chǎn)都具有很強的依賴性，房地產(chǎn)已經(jīng)成為金融的重要載體和金融發(fā)展的一個內(nèi)生變量，房地產(chǎn)與金融融合的趨勢非常明顯。

房地產(chǎn)金融屬性的界定及其意義

房地產(chǎn)在具有固定性、耐久性等自然屬性的同時，又具有保值增值等經(jīng)濟屬性，并且在經(jīng)濟金融化的條件下， 房地產(chǎn)的金融屬性是以房地產(chǎn)的自然屬性為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性進行金融化的結(jié)果。房地產(chǎn)的資金密集性，是房地產(chǎn)金融屬性的基礎(chǔ)；房地產(chǎn)的投資性，是房地產(chǎn)金融屬性的根本原因；房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保資產(chǎn)屬性是房地產(chǎn)金融屬性的重要現(xiàn)實基礎(chǔ)；資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新對房地產(chǎn)的依賴是房地產(chǎn)金融屬性的牽引性因素；政府貨幣政策對房地產(chǎn)的依賴，是房地產(chǎn)金融屬性的政府政策保障。

房地產(chǎn)金融屬性的界定是房地產(chǎn)金融概念的深化，甚至是一種金融范式的變革。作為一種范式的變革，房地產(chǎn)金融屬性在理論上突破了房地產(chǎn)與金融的不可融合的關(guān)系。運用系統(tǒng)科學(xué)復(fù)雜性理論的方法，從金融發(fā)展歷史與金融創(chuàng)新前瞻的縱向維度，以及房地產(chǎn)與金融的相互依賴、縱橫交錯的橫向維度，分析了房地產(chǎn)業(yè)不同于一般實體產(chǎn)業(yè)的與金融業(yè)之間高度關(guān)聯(lián)、相互依賴和相互發(fā)展的關(guān)系，使對房地產(chǎn)與金融的關(guān)系有了一個立體和系統(tǒng)的研究和認識。房地產(chǎn)金融屬性的研究和概念的提出，為房地產(chǎn)金融理論的研究提供了一個新的基礎(chǔ)和視角。

房地產(chǎn)金融屬性的分析和研究，對于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融發(fā)展規(guī)律的認識具有積極意義。房地產(chǎn)金融屬性的存在，對于房地產(chǎn)的發(fā)展不僅僅是解決金融支持的問題，更需要揭示、發(fā)揮和控制房地產(chǎn)的金融屬性，才能有效地控制房地產(chǎn)的過度發(fā)展帶來的金融風(fēng)險，使房地產(chǎn)與金融保持協(xié)調(diào)的發(fā)展。

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（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

編輯：張涵