◎ 文/何喜有

解析我國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資走勢

◎ 文/何喜有

近年來，以萬科和綠地為代表的我國房地產(chǎn)企業(yè)大舉進軍海外，掀起了新一輪海外投資熱潮，2013年甚至被稱為我國知名房企的“出海年”。年初至今，知名房企海外大規(guī)模拓展的消息頻出，倍受關(guān)注。顯然，我國繼能源和制造業(yè)領(lǐng)域大規(guī)模的對外直接投資之后，房地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸成為企業(yè)“走出去”的新舞臺。

我國對外直接投資中房地產(chǎn)業(yè)的位次

聯(lián)合國貿(mào)易和發(fā)展組織發(fā)布的《2013年世界投資報告》顯示，2012年我國以840億美元的歷史紀錄，成為繼美國和日本之后的世界第三大對外投資國。商務(wù)部1月17日公布數(shù)據(jù)顯示，2013年我國累計實現(xiàn)非金融類直接投資達902億美元；截至2013年底，我國累計非金融類對外直接投資5257億美元。其中，房地產(chǎn)業(yè)是實現(xiàn)較快增長的行業(yè)之一。

1.房地產(chǎn)業(yè)在我國對外直接投資總量中的地位

雖然近期我國企業(yè)在海外房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模大，頻度高，但其歷史并不長。追溯至2003-2005三個年度的《中國對外直接投資統(tǒng)計公報》發(fā)現(xiàn)，“房地產(chǎn)業(yè)”作為獨立的統(tǒng)計項目首次出現(xiàn)在《2005年度中國對外直接投資統(tǒng)計公報》中，即在2004年和2005年，我國對外直接投資行業(yè)分布中，房地產(chǎn)業(yè)的年度流量分別為851萬美元和11563萬美元，年末存量分別為20251萬美元和149520萬美元，可見初期規(guī)模微小。

《2012年度中國對外直接投資統(tǒng)計公報》顯示，房地產(chǎn)業(yè)在我國對外直接投資總量中的比重并不高，但增幅較大。年度流量的比重從2004年的0.2%躍升至2012年的2.3%，增長了10倍多，比重最高值為2007年的3.4%；存量的比重從2004年的0.5%躍升至2012年的1.8%，增長3倍多，比重最高值也是2007年，達3.8%。從增長速度來看，年度流量的增長率自2004年開始統(tǒng)計，2005-2007年增長迅猛，其中2005年增長最快，比2004年增長近12倍，2006年和2009年增長率分別為231%和177%，2008年至今，由于基數(shù)大，增幅放緩；存量的增長率，2005年為636%，2007年為124%。2008年流量和存量增長都為負值。

2.房地產(chǎn)業(yè)在我國對外直接投資項目中的地位

我國對外直接投資因總量大、增長快、項目大而備受矚目。美國企業(yè)研究所（American Enterprise Institute）和美國傳統(tǒng)基金會（The Heritage Foundation）聯(lián)合開發(fā)的“中國全球投資追蹤”（CGIT）數(shù)據(jù)庫，包含2005-2013年投資額在1億美元以上的545個大型投資項目，分為冶金礦產(chǎn)、技術(shù)、交通運輸、房地產(chǎn)等9大行業(yè)，每項數(shù)據(jù)包含了年月、投資者、金額、國家等9項內(nèi)容。

根據(jù)CGIT數(shù)據(jù)計算得出，房地產(chǎn)項目共67項，占比為12.3%，在9大行業(yè)領(lǐng)域中，處于能源（164項，30.1%）、冶金礦產(chǎn)（124項，22.8%）之后，位居第三；房地產(chǎn)項目的總投資額為379.4億美元，在9大行業(yè)總金額4787.4億美元中的占比為8%，在能源（2258.7億美元，47%）、冶金礦產(chǎn)（1030.6億美元，22%）、金融（390.6億美元，8.2%）之后，位居第四。

3.我國對外直接投資中大型房地產(chǎn)項目的走勢

（1）金額。2013年總金額117.6億美元為最高值，是2006年的9倍，是2009年的2.5倍。而年度平均項目金額最大值為2006年的13億美元，其次為2010年的9.53億美元，最小值為2007年的1.5億美元。在投資金額的比重中，2006年為3.4%，最低值為2007年的0.4%，最高值為2013年的31.0%，2010年和2012年分別為22.7%和20.1%。可見，在2010年以來的我國海外投資1億美元以上項目中，房地產(chǎn)業(yè)的金額所占比重從1/5向1/3靠近。

（2）項目數(shù)。2006年和2007年各1項，2008年2項，2009年和2010年各9項，2011年7項，2012年16項，2013年22項?？梢?，2009年以來，我國企業(yè)在海外進行的大型房地產(chǎn)投資項目數(shù)大幅度上升，2013年達到最高峰。在項目數(shù)的比重中，最低值為2006年、2007年的1.5%，最高值為2013年的32.8%，2012年的23.9%位居第二位?？梢?，大型房地產(chǎn)項目在我國企業(yè)對外直接投資行列中的地位和影響越來越大。

（3）增長率。2009年投資金額增長率高達近11倍，其次為2008年和2012年，分別增長160%和129%；2009年項目數(shù)的增長率高達350%，2012年和2008年分別增長129%和100%。2011年項目數(shù)和金額都出現(xiàn)負增長（見表）。

我國企業(yè)海外大型房地產(chǎn)項目的投資，并沒有在政府公布的對外直接投資統(tǒng)計中明顯地反映出來。經(jīng)進一步核實發(fā)現(xiàn)，CGIT數(shù)據(jù)是合同金額而非實際投資金額，它有助于了解我國對外直接投資中大型項目的起點和階段性方向；而《中國對外直接投資統(tǒng)計公報》所示數(shù)據(jù)是實際投資額，它有助于了解我國對外直接投資的年度結(jié)果。

我國海外大型房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)分布及前景展望

1.國家分布

我國投資海外的67項大型房地產(chǎn)項目分布在25個國家。其中，美國16項，英國7項，德國5項，馬來西亞4項，韓國、新加坡、印尼、巴西各3項，澳大利亞、埃及、意大利、俄羅斯、南非、西班牙各2項，巴哈馬、埃塞俄比亞、格魯吉亞、日本、老撾、毛里求斯、尼日利亞、朝鮮、斯里蘭卡、塔吉克斯坦、泰國各1項。

項目數(shù)的國家集中度表現(xiàn)為：第一位的美國占23.88%，前兩位的美國、英國合計占34.3%，前三位的美國、英國、德國合計占41.8%，前四位的美國、英國、德國、馬來西亞合計占47.8%，若加上韓國則前五位合計占52.2%。可見，投資項目數(shù)最多的前五位國家占比已經(jīng)超過50%。

流向上述國家的投資額在379.4億美元總額中的比重，前7位依次為：美國21.4%（81.1億美元），英國9.8%（37.2億美元），馬來西亞7.6%（28.9億美元），韓國7.6%（28.7億美元），尼日利亞6.6%（25億美元），德國5.6%（21.4億美元），朝鮮5.3%（20億美元）。投資金額的國家集中度為：前兩位占31.2%，前三位占38.8%，前四位占46.4%，前五位占53%。

可見，從金額和項目數(shù)來看，前五位國家的占比均已經(jīng)超過50%。

2.規(guī)模分布

上述房地產(chǎn)項目，規(guī)模從1億-25億美元不等。以下對投資額按不同檔次分類來觀察其分布趨勢。

如以1億美元為區(qū)間，則在10億美元以下項目中，1億-2億（不含2億，以下基準相同）美元的項目14項，2億-3億美元的10項，3億-4億美元的7項，4億-5億美元的8項，5億-6億美元的3項，6億-7億美元的4項，7億-8億美元的3項，8億-9億美元的3項，9億-10億美元的6項。

如調(diào)整規(guī)模區(qū)間為2億美元，則1億-3億美元的項目24項，3億-5億美元的15項，5億-7億美元的7項，7億-9億美元的19項，9億-11億美元的9項?？梢?，3億美元以下的項目最多，占比為32.4%。

如調(diào)整規(guī)模區(qū)間為5億美元，1億-5億美元的項目39項，5億-10億美元的19項，10億-15億美元的5項，15億-20億美元的2項，20億-25億美元的2項?？梢姡?億美元以下的項目最多，占比為58.2%；10億-25億美元的9項，項目數(shù)的占比為13.4%，金額134億美元，占比為35.3%，而前兩大項目的金額占比為11.9%。最大項目為2010年12月由中鐵建設(shè)等4家機構(gòu)在尼日利亞聯(lián)合投資25億美元的拉各斯州萊基自貿(mào)區(qū)開發(fā)項目；第二大項目為2010年12月由北京商地冠群投資有限公司在朝鮮羅先經(jīng)濟自由貿(mào)易區(qū)投資的20億美元的開發(fā)項目。顯然，這些項目背景各異，進展和成效不一。

3.投資主體分布

項目投資來自43家投資主體，從同一投資主體投資的項目數(shù)來看，投資2項以上的投資主體共11家，累計投資36項173.7億美元，項目總數(shù)和金額總數(shù)的占比分別為53.7%和45.8%。其中，CIC（中國投資有限責任公司）9項，綠地集團5項，三一重工5項，SAFE（國家外匯管理局）4項，HNA（海航集團）3項，萬科、天津發(fā)展、中聯(lián)重科、中國建材、AVIC（中國航空工業(yè)集團公司）、SOHO中國各2項，其他33家企業(yè)各1項。

按項目數(shù)來看投資主體集中度，第1家CIC的9項金額占比為16.4%，前2家14項的金額占比為25.9%，前3家19項金額占比為29%，前4家23項金額占比為34%，前5家26項金額占比為35.8%?？梢?，投資主體集中度較高。

CGIT數(shù)據(jù)因沒有關(guān)于投資主體性質(zhì)數(shù)據(jù)而不易確切分類。按照所有權(quán)屬性和經(jīng)營范圍專業(yè)性兩個維度，將上述項目尤其是投資2項以上的10家及2014年新近發(fā)生的大型項目的投資主體簡要分類如下：

（1）中央建筑類企業(yè)。例如，中鐵建設(shè)通過中鐵建中非建設(shè)有限公司實施海外投資，單獨或與其他企業(yè)聯(lián)合進行基礎(chǔ)設(shè)施投資開發(fā)。

（2）上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。例如，我國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)萬科在2013年2月投資6.2億美元，與美國舊金山鐵獅門地產(chǎn)公司成立合資公司并持有70%股份，開發(fā)高檔住宅項目。此外，萬科又于2014年2月25日與美國知名地產(chǎn)商RFR、Hines合作，在紐約曼哈頓中城區(qū)開工建設(shè)一個61層公寓。

（3）國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。例如，綠地集團在2012-2013兩年間，在韓國、美國、澳大利亞、西班牙等國家投資1億美元以上房地產(chǎn)項目5項，共計36億美元。

（4）民營多元化專業(yè)投資企業(yè)。例如，云南阿詩瑪文化產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司于2010年12月在泰國投資15億美元開發(fā)建設(shè)“曼谷泰中國際精品城”。

（5）民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。例如，北京澤信控股擁有地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)國家雙一級資質(zhì)，該公司投資15億美元的加州奧克蘭市“布魯克林盆地”房地產(chǎn)綜合項目于2014年3月13日開工。

（6）上市制造業(yè)企業(yè)。例如，工程機械制造企業(yè)三一重工在2007-2012年間進行了5項11.7億美元的投資，建設(shè)美國總部基地、德國研發(fā)制造基地、巴西生產(chǎn)基地、印尼產(chǎn)業(yè)園等。

（7）主權(quán)財富基金。在各類投資主體中，主權(quán)財富基金頻繁投資海外房地產(chǎn)頗受關(guān)注。中國投資有限責任公司作為財政部管轄下主要從事外匯資金投資管理業(yè)務(wù)的中國主權(quán)財富基金，在2009-2012年間投資海外房地產(chǎn)項目9項，共計62.3億美元；此外，中國國家外匯管理局通過其在英國注冊的全資子公司銀杏樹投資有限公司在英國進行了3項，共計13.9億美元的房地產(chǎn)投資。

（8）綜合性服務(wù)企業(yè)。例如，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運營商海航集團于2011-2013年間在美國和西班牙投資了3個項目，收購辦公大樓和星級酒店等。

4.我國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資展望

在我國對外直接投資迅猛發(fā)展的大勢中，海外房地產(chǎn)業(yè)投資正式發(fā)端于2004年，時間較短，比重不高，但自2011年以來增幅較大，勢頭迅猛，大型化趨勢明顯。

年初以來多家房地產(chǎn)企業(yè)公布了海外投資項目，項目總投資額約150億美元。從國內(nèi)推力和國外引力兩股影響因素來看，今后一段時期，國內(nèi)高端客戶外流、國外政策和市場魅力明顯等諸多因素將繼續(xù)發(fā)揮作用，推動和吸引我國企業(yè)擴大海外房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

*本文系復(fù)旦大學(xué)“985”研究項目《經(jīng)濟起飛中后期中國對外貿(mào)易與投資的發(fā)展戰(zhàn)略研究》（編號：2011SHKXZD002）的階段性成果

（作者單位：復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟研究所）

編輯：田佳奇