楊威

摘 要：房地產(chǎn)作為當今中國最為受人關(guān)注的經(jīng)濟問題，房地產(chǎn)公司也自然而然的成為了熱門的話題。房地產(chǎn)由于是關(guān)系國計民生的大事，所以房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和運營能力以及對建筑工程的管理能力，直接決定了老百姓住房的安全和質(zhì)量。該文從如何提高房地產(chǎn)公司的運營管理和工程管理的水平入手，通過對當前現(xiàn)狀的分析，提出了一些切實可行的解決辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 運營管理 工程管理 提高

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）09（c）-0185-02

1 提高房地產(chǎn)公司的企業(yè)運營管理水平

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理概念分析

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理，就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進行分析和設(shè)計，強化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)運營管理不夠重視。

在過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)是用一種投資的角度去思考企業(yè)發(fā)展，只要買一塊地，就能獲取足夠的利潤。整體來說，那時房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式比較粗放，并不在意企業(yè)管理流程的控制。但這鐘情況在2007年發(fā)生了變化，因為2007年的土地價格上漲速度比較快，同時房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張速度也比較快，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是多項目同事運作，這時企業(yè)就無法對現(xiàn)金流和項目進度進行控制。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的水平低下。

房地產(chǎn)市場在大勢好的時候，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業(yè)就沒有制定嚴格的用款制度，大額資金使用沒有采取報批制，突然遇到房地產(chǎn)市場大勢不好，銷售不順暢，國家政策調(diào)控，金融政策收緊，企業(yè)資金就遇到嚴重問題。如果企業(yè)資金運用和管理的不好，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益。就現(xiàn)在來講，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題就是對現(xiàn)金流的控制，因此企業(yè)應(yīng)快遞開發(fā)、快速銷售，并對資金運行要進行實時監(jiān)控、動態(tài)管理，與規(guī)范化的資金流程管理接軌。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題。

目前房地產(chǎn)企業(yè)造價管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：第一，我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結(jié)算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。第二，工程造價管理以被動的按照設(shè)計圖紙編制概預(yù)算和計算工程造價為主。第三，成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素、方位”的成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調(diào)經(jīng)驗數(shù)據(jù)造成決策不當。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)提高運營管理水平的措施

房地產(chǎn)行業(yè)已進入理性的時代，我們?nèi)绻芴岣呦忝椎倪\營管理水平，提高小米的運營管理水平無非是為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。那么為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤的方式，一是收入增加，二是凈利潤提高，三是提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)已進入調(diào)整期，收入不可能大幅增長的情況下，只能通過控制好項目成本和提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法來為企業(yè)增加利潤。

（1）控制好項目成本。

合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，可以說一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。

①抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限，但是相關(guān)職能部門還是應(yīng)積極主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，工程、成本部應(yīng)配合財務(wù)部或前期發(fā)展部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用。

在工程項目全過程管理與造價控制中，影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段，所以說項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計階段。

②抓緊、抓實工程項目的具體實施階段。

在工程項目的具體實施階段，企業(yè)要對工程建設(shè)項目進行招投標，招投標是具有實行項目管理和控制工程造價的核心。建設(shè)工程項目在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標可以引進競爭機制，同時還可以降低工程建設(shè)成本，而且還能擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商。

業(yè)主方在工程施工階段還要加強對合同的管理，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，應(yīng)建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

（2）提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

①縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務(wù)成本?？s短開發(fā)周期首先可以采取傳統(tǒng)工序前置，提前做好70%的準備工作，以“成本換時間”；其次采用工序并聯(lián)作業(yè)，在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉并聯(lián)進行。

②加強與地方政府的溝通協(xié)調(diào)，盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險。

③控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當月認籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。對于售樓賣場進度控制，按照公司經(jīng)營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強與銀行間的合作，放款及時到位。

④圍繞著公司財務(wù)資金流轉(zhuǎn)要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對工程量實施進度優(yōu)化，必須與合同管理、供方資源配置相結(jié)合，一是根據(jù)項目回款節(jié)點或公司資金安排節(jié)點或當?shù)氐氖蹣菞l件，把非關(guān)鍵線路上的工程量進行優(yōu)化延后，向非關(guān)鍵線路要資源，然后適時穿插施工；二是設(shè)備和材料的采購，要做好計劃安排，優(yōu)化資金安排。

2 提高房地產(chǎn)公司的建筑工程管理水平

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)工程建筑管理的目的endprint

房地產(chǎn)公司對于工程進行建筑管理是其自身發(fā)展的基礎(chǔ)。在施工的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)進行工程管理的最根本目的就是為了最大程度地獲取利益。但是如何在施工過程中做好工程的建筑管理卻是房地產(chǎn)企業(yè)很難解決的問題。按照國家規(guī)定，建筑施工的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要聘請專門的建筑監(jiān)理隊伍，監(jiān)督施工質(zhì)量。

在工程施工中進行建筑管理工作，首要目的就是為了減少施工成本，提高工程品質(zhì)。其次，工程精細化管理可以促進施工進度。在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)進行精細化管理，還可以對施工放進行監(jiān)督，使其能夠加快施工進度，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，縮短工期。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)對建筑工程管理現(xiàn)狀分析

（1）團隊協(xié)作能力較差。

對于很多的房地產(chǎn)企業(yè)，由于各方面因素的影響，造成員工的工作性質(zhì)不像事業(yè)單位那樣穩(wěn)定，這樣就造成了人員的流動性較大，新舊人員交替，一般都會出現(xiàn)工作磨合期等等問題，還有員工的工作積極性、主動性差等問題，直接影響整個管理團隊的效率。

（2）對建筑設(shè)計圖紙管理不完善。

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)和建筑規(guī)劃的時候，只是在高層管理部門之間進行交流，但是卻要求設(shè)計人員按照要求進行方案設(shè)計，這樣就導(dǎo)致專業(yè)設(shè)計人員不能準確掌握工程的設(shè)計要求，并且房地產(chǎn)企業(yè)對于圖紙的管理模式不完善。

（3）對工程施工合同管理不完善。

施工方在進行施工活動時，要嚴格按照工程施工合同要求。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視對施工合同的管理，在項目施工中有很多不同施工企業(yè)的參與，因此房地產(chǎn)企業(yè)要明確每一部分施工要求，并且根據(jù)法律規(guī)定，制定嚴格的施工合同。房地產(chǎn)企業(yè)項目建筑管理工作是一個復(fù)雜而繁瑣的過程，只有將責(zé)任進行細部明確，才能實現(xiàn)工程有效進行，最大限度縮短工期，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

（4）對建筑材料供應(yīng)管理方面不完善。

在工程施工的過程中，需要大量建筑材料的供應(yīng)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)對于材料供應(yīng)管理環(huán)節(jié)中存在眾多問題。如房地產(chǎn)企業(yè)未制定合格供方名錄，不進行材料質(zhì)量比較，在材料供應(yīng)時，憑借關(guān)系而優(yōu)先使用，導(dǎo)致材料質(zhì)量不合格出現(xiàn)返工等情況。

（5）盲目的追求工期而忽視了工程質(zhì)量和品質(zhì)要求。

建筑工程往往工期緊，任務(wù)重，質(zhì)量要求高；但有的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要，會出現(xiàn)工期搶工達到銷售節(jié)點的情況。一旦搶工未采取有效的補救措施，就可能出現(xiàn)工程質(zhì)量不達標或者將一些不符合品質(zhì)要求的材料使用到工程中，導(dǎo)致完工需整改的情況。這樣的結(jié)果就是“節(jié)點達到了，但大金額的返工整改費用等待房地產(chǎn)企業(yè)或施工方來買單”，由此又牽扯出一系列的管理問題。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)提高工程管理的措施

（1）大力加強設(shè)計管控。

在產(chǎn)品設(shè)計上引進優(yōu)秀設(shè)計團隊，引入市場先進的產(chǎn)品設(shè)計理念，促進產(chǎn)品創(chuàng)新；同時還要掌握市場信息和建筑行業(yè)發(fā)展的新信息加大新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用力度。對于設(shè)計控制要建立清晰的設(shè)計管控流程，在確保設(shè)計質(zhì)量的同時保證設(shè)計進度，沒階段設(shè)計工作開始前必須擬定詳細、完善的設(shè)計任務(wù)書；每階段設(shè)計必須進行中間成果的內(nèi)部評審。

（2）加強工程管理的過程控制。

首先，工程管理率團隊必須在設(shè)計交底的基礎(chǔ)上認真閱圖，了解設(shè)計理念、掌握重點部位的設(shè)計要點和產(chǎn)品功能效果要求。其次，施工管理過程中要堅持“樣板帶路”的原則。加強工程計劃的各分項節(jié)點控制，將分項節(jié)點控制在計劃的可控范圍內(nèi)，以免因部分節(jié)點延后打亂工程計劃；另外還要落實成品保護標準和措施，真正做到全過程的成品保護管控體系。最后，大力推進文明施工，落實文明施工的各項措施。

（3）在工程造價時要嚴格控制。

對工程投資進行管理是工程管理中的重要部分。在設(shè)計階段房地產(chǎn)企業(yè)對于建筑設(shè)計要加強設(shè)計過程的多方案比較和成本測算，選擇最優(yōu)的設(shè)計方案。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)工程實際情況進行施工預(yù)算估計工作，并且對于工程多需要的資金要用合同形式與施工放進行約定。在工程管理過程中嚴格按照公司相關(guān)制度和流程執(zhí)行，依靠設(shè)計質(zhì)量的控制把施工過程中的設(shè)計變更控制在合理范圍內(nèi)，減少設(shè)計變更數(shù)量。

（4）采用完善的工程管理方法。

對于工程管理要從根本抓起，首先對于施工團隊，要通過教育提高全體職工的質(zhì)量意識，激發(fā)質(zhì)量責(zé)任感，使全體職工樹立起正確的“質(zhì)量觀”和“顧客觀”。對從事特殊工種和關(guān)鍵工序的人員必須持證上崗。同時引入競爭機制，從人的理論水平、技術(shù)水平，人的生理缺陷，人的心理行為，人的錯誤行為，人的違紀違章等幾個方面綜合考慮，把住用人冠，讓人的流動始終處于全面受控狀態(tài)，從而靠人去實現(xiàn)管理目標。其次，在施工過程中全面正確地分析工程特征、技術(shù)關(guān)鍵及環(huán)境條件等資料，明確質(zhì)量目標、驗收標準、控制的重點和難點；制定合理有效的施工技術(shù)方案和組織方案，前者包括施工工藝、施工工法；后者包括施工區(qū)段劃分、施工流向及勞動組織等，全方面綜合的管理整個工程狀態(tài)。

參考文獻

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