摘要：為保障民生，中央出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，效果均不顯著。本文從房地產(chǎn)市場內(nèi)在利益群體行為邏輯角度指出調(diào)控失效的原因并提出解決之道。分析了房地產(chǎn)市場中的主要利益群體分布及其行為邏輯，在此基礎(chǔ)上，提出對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的建議措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 利益群體 行為邏輯 政府調(diào)控

“住”是基本民生需求，房價關(guān)系到每一個老百姓的切身利益，政府必須對房地產(chǎn)市場加以調(diào)控，以保障民生，維護社會穩(wěn)定。2011年以來，“限購限需、限貸限供”，房價出現(xiàn)回落，調(diào)控的效果初顯。但過去的十幾年，我國經(jīng)濟增長很大比例依靠房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展走勢影響很大，過熱會使宏觀經(jīng)濟通貨膨脹、結(jié)構(gòu)失調(diào)，過冷又會影響經(jīng)濟增長速度。在低迷的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境中，地方政府開始出現(xiàn)松動。以江蘇為例， 2014年9月27日，蘇州市區(qū)實施了3年零6個多月的住房限購政策，全面放開。在此之前，徐州、無錫、南京已相繼取消住房限購政策。

1 房地產(chǎn)行業(yè)主要利益群體分布

我國房地產(chǎn)市場的亂象，有多方面的成因。房價的“越調(diào)越高”，稍見回落就造勢“松綁”，政府調(diào)控的反復(fù)。內(nèi)在原因在于地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行等利益群體過于強勢，并伴有“串謀”現(xiàn)象。

利益群體（Interest Group）是指基于某種共同價值、共同利益、共同態(tài)度或者共同職業(yè)的利益?zhèn)€體所結(jié)合形成的正式或非正式的利益集合體。影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要相關(guān)利益群體包括：政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、用戶等四類，此外還有媒體和研究機構(gòu)等其他利益群體介入。

政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要通過土地、稅收、規(guī)費三方面的政策直接調(diào)控，同時央行發(fā)布貨幣政策（存貸款基準利率、存款準備金率等）通過商業(yè)銀行間接作用于房地產(chǎn)市場。商業(yè)銀行通過貸款等金融服務(wù)為開發(fā)商和用戶提供資金，通過從中收取貸款利息獲得利益。開發(fā)商通過開發(fā)房地產(chǎn)并將房屋出售給用戶來獲取利潤；用戶為房地產(chǎn)的最終消費者，又可根據(jù)行為目的分為投資用和普通消費用。

2 主要利益群體行為邏輯分析

2.1 政府

中央政府與地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控過程中存在一定的分歧。自1994年行業(yè)改革以來，中央政府始終處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的拉動作用顯著，帶動國民經(jīng)濟發(fā)展，過去中央政府對于房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策更側(cè)重于促進經(jīng)濟增長。近年來，房地產(chǎn)價格的上漲幅度遠遠超過普通民眾的承受能力，房價一時間成為輿論關(guān)注的熱點。自2006年起，宏觀政策出臺頻繁，一方面從抑制房地產(chǎn)的投機性需求著手，遏制房地產(chǎn)市場的投機與炒作；一方面從保障民生性著手，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，建立住房保障體系。

地方政府和部門掌控著房地產(chǎn)的最基本要素——土地。土地價格占到房價成本的三分之一甚至更多，是推高房價的主要因素。在財政壓力、政績需求和土地一級市場壟斷條件下，土地出讓收入成為地方政府重要的財政收入來源，地價被不斷推向新高。土地價格最終反映到最終產(chǎn)品中，房價也居高不下。畸形政績觀和以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展方式造就了當(dāng)前地方政府的“土地財政經(jīng)濟”。

地方政府與開發(fā)商存在一定的“串謀”，對調(diào)控政策消極應(yīng)對。中央宏觀調(diào)控政策，尤其對低收入家庭的住房保障政策都由地方政府來完成，當(dāng)中央政府與地方之間發(fā)生利益沖突，就會出現(xiàn)調(diào)控措施執(zhí)行不力，“政令不出中南海”的現(xiàn)象。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商基于自身利益，對于房地產(chǎn)調(diào)控表現(xiàn)出來的行為是干擾政府決策和政策執(zhí)行。例如，2003年，國務(wù)院18號文件確認了房地產(chǎn)國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位，基本否認了要加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的央行121號文件，為地方政府支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展松開了手腳?？梢哉f這個典型案例就是在開發(fā)商推動下，政府調(diào)控政策出現(xiàn)反復(fù)。

除與地方政府之間形成較為穩(wěn)定的“結(jié)盟”關(guān)系，開發(fā)商還通過與媒體以及研究機構(gòu)串謀，舉辦各類研討會、高峰論壇，媒體、研究機構(gòu)發(fā)出“房價由需求決定，住房剛需不可調(diào)控”，“調(diào)控之后，房價即將反彈”等論調(diào)干擾調(diào)控政策執(zhí)行、抵制更多調(diào)控政策出臺，也迷惑在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下觀望的消費者。

2.3 銀行

商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系密切。作為金融政策的執(zhí)行者，商業(yè)銀行一方面執(zhí)行政府制定的貨幣政策，另一方面也積極追逐利潤。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)存在巨大的資金需求，商業(yè)銀行一方面給房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商提供貸款；另一方面又給消費者提供“房貸”獲取回報。過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮給銀行帶來了巨大的利潤，如房地產(chǎn)市場蕭條會給銀行帶來巨大損失，甚至?xí)霈F(xiàn)2008年美國次貸危機的重大危機。

2.4 用戶

用戶可分為投機者和普通住戶兩大類，他們的行為邏輯存在很大的差別。

近幾年溫州商人刮起的炒房熱席卷了國內(nèi)多個城市，所到之處房價都上了一個臺階?！俺捶俊钡木薮罄麧櫍沟貌簧偻稒C者也加入，造成市場恐慌，致使普通消費者處于更加被動地位，為此國家出臺多條限購政策加以遏制。房地產(chǎn)投資或投機者“默契配合”開發(fā)商的行動，為開發(fā)商的快速銷售提供了便利條件，拉動了房價上漲。

在各方利益群體中，普通用戶處于絕對弱勢地位。強勢利益群體串謀和對住房硬性需要，對市場前景的不信任，使得普通住戶只能咬牙承擔(dān)高房價，無論是政府的財政收入——土地出讓金和稅費，開發(fā)商的利潤，商業(yè)銀行的利息收入，投資者的利益最終都是從普通用戶身上攫取，由普通用戶承擔(dān)。房價持續(xù)的非理性上漲，地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行及投資者都從中分享了利益，而普通消費者面臨住房困難，對此怨聲載道。

2.5 其他利益群體

這里主要指媒體和相關(guān)研究機構(gòu)。各類媒體在傳遞房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)信息的同時實現(xiàn)自身的利益訴求。房地產(chǎn)廣告為媒體帶來豐厚收益，房地產(chǎn)業(yè)和媒體利益相連，各類媒體傾向于傳遞利于房地產(chǎn)開發(fā)商的信息。由于房地產(chǎn)信息的不對稱性，一些研究機構(gòu)從事相關(guān)的研究，并定期公布相關(guān)信息，但相當(dāng)一部分研究機構(gòu)成為了房地產(chǎn)商的利益代言人。通過研究報告、學(xué)術(shù)講話、論壇甚至直接參加樓盤慶典，發(fā)表相關(guān)結(jié)論，以實現(xiàn)開發(fā)商的銷售意圖。

3 我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的建議措施

房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該多途徑引導(dǎo)和約束利益主體的行為，平衡利益分布格局，促進市場理性繁榮，健康發(fā)展。

首先對地方政府與開發(fā)商串謀推高地價的行為進行控制；建立、完善保障房供應(yīng)體系，加大保障房的土地供應(yīng)指標，轉(zhuǎn)變原有的“唯GDP論”政績考核模式；對開發(fā)商、媒體和研究機構(gòu)進行約束，政府定期公開發(fā)布房地產(chǎn)的基本統(tǒng)計數(shù)據(jù)，給老百姓以參考；對于房屋的最終消費者，針對處于弱勢地位的普通買房者，要建立起完善的住房保障系統(tǒng)，保障最基本的住房需求，加大保障房的供應(yīng)、完善住房公積金體系；對于房地產(chǎn)投資投機者要通過稅收等政策堅決加以限制，如盡快完善房產(chǎn)稅體系。

4 小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟的長遠健康發(fā)展對民生影響巨大，政府對其的引導(dǎo)和調(diào)控必不可少。必須注意的是房地產(chǎn)調(diào)控的目的是為了保障民生，但房地產(chǎn)市場的調(diào)控不應(yīng)追求短期的、表面的效應(yīng)。從行業(yè)長遠發(fā)展考慮，從房地產(chǎn)利益群體行為邏輯出發(fā)，多途徑引導(dǎo)和約束利益主體的行為，平衡利益格局，市場疏導(dǎo)加之行政干預(yù)，注意避免短期的“雙殺”行為對經(jīng)濟長遠發(fā)展造成的不利影響。

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作者簡介：劉蕾（1988-），女，江蘇人，碩士，助教，研究方向：企業(yè)管理。