蔡大成

摘 要：經濟的快速發(fā)展有效的帶動了我國房地產業(yè)的發(fā)展，我國房地產業(yè)的興起，使房價不斷的上升，較高的房價使買房成為了一件奢侈的事情，在這種情況下，買房的人更注重房地產面積及權屬的問題，所以有效的推動了我國房產測繪工作。房產測繪是在專業(yè)測繪的基礎上，與房地產管理業(yè)力有效的結合，從而對房地產進行測量，從而對房產圖進行繪制。文中從我國房產測繪的現狀及質量控制點入手，對房地產測繪的質量控制措施進行了分析，并進一步對提高房地產測繪質量管理的途徑進行了具體的闡述。

關鍵詞：房產測繪 質量控制 測繪管理

中圖分類號：TB2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）07（c）-0183-02

房產測繪是為了獲得房地產的面積和權屬界址，可以說只有經過房產測繪后才能進行房地產產權屬證書的發(fā)放，房產測繪可以有效的保障房地產所有者的合法權益，提升社會主義法律管理的水平。所以在房地產測繪過程中，需要測繪人員對房地產測繪的專業(yè)知識有一定的了解，能夠應用各種測繪手段來進行實地測量。

1 我國房產測繪的現狀

我國的房產測繪都是由房地產管理部門來進行的，房地產主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊，專業(yè)進行房地產測繪工作，從而使房地產產權產籍能夠實現科學化的管理。由于我國房地產測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設進程不斷的加快的情況下，對房產測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。

2 房產測繪的質量控制點

目前我國房產測繪工作都有統(tǒng)一的規(guī)定、細則及操作規(guī)范和標準，這對于測繪的準確性提供了可靠的保障。但在實際測繪工作中，由于操作人員的職業(yè)技能及考慮問題的角度等方面因素，都是會對計算的方法及計算的依據選擇不同，這樣就極易導致計算出來的結果與實際結果具有一定的差異。所以在房產測繪工作中，加強對質量控制點進行控制是十分必要的，只有采取切實有效的措施控制好測繪的質量，才能確保房地產測繪數據的準確性，與實際情況相符。

2.1 人員的培訓

在房產測繪工作中，需要一些內業(yè)人員和外業(yè)測繪人員，這些人員都需要具有專業(yè)的測繪知識，同時還要對房地產知識有一定的了解，所以在測繪工作中，這些人員都需要進行專業(yè)的培訓，有效的掌握其崗位的技能，明確各自的權限和職責，有效的提升測繪的效率及質量。

2.2 資源配置和儀器設備的管理

在房產測繪內業(yè)操作中，主要是利用軟件來對測繪的數據進行分析，目前應用較多的是清華三維和現代房地產測繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產測繪軟件。而在外業(yè)作業(yè)中，需要許多儀器和設備，如各種尺、測繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業(yè)人員能夠熟練的進行操作。另外從事測繪的單位具有必須良好的測繪資質，這是開展測繪工作的前提，同時還要制定完善的質量管理體系，確保測繪結果的準確性。只有在資源配置和儀器設備管理上都具有科學性，才能有效提升作業(yè)的效率，確保作業(yè)結果的精確度。

2.3 外業(yè)測繪

2.3.1 工作準備

外業(yè)測繪需要依據規(guī)劃報建圖、施工圖和竣工圖來進行，所以在外業(yè)作業(yè)前要對報建圖進行充分的熟悉和了解，同時還要對房屋外墻邊的長度、是否有圓弧、陽臺的狀態(tài)、標準層與非標準層的區(qū)別等進行明確，這樣有利于外業(yè)工作的順利進行。

2.3.2 外業(yè)數據的采集

在外業(yè)作業(yè)中，對于外圍尺寸的整體實測具有極其重要的意義，所以不管房產的性質和性能，這都是必須進行的實測作業(yè)。而且對于每層測量完成后，還要對內部的尺寸進行核檢，只有在核檢合格后才能進入下一層的測量。在測量過程中對于房屋夾層及中空部位也在進行準確的定位測量，由于內業(yè)面積分攤至關重要，所以在測量時要對共用面積和非共用建筑面積進行測量。另外還要對頂層和結構有變化的部位進行實際測量，對于斜屋頂的測量工作，對于位置屋低于二米二的標高，則在測量時不應計算到建筑面積當中，超過的則應計算在建筑面積內，所以這個數值是測量時的一個臨界點值，要特別注意，而且與建筑面積相關，所以要掌握好。對于與房屋主體相連的公用建筑部位也需要對其外圍尺寸進行測量。

2.4 內業(yè)數據的處理

2.4.1 誤差處理與數據分析

內業(yè)在外業(yè)工作完成后，需要對其數據進行處理，利用外業(yè)設計尺寸與實際尺寸之間的變化進行比較，來確認是否存在著誤差，如果變化范圍在±5cm內，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進行調整和糾正，直接按照設計的尺寸進行計算即可。但對于超過這個誤差值的，則需要對具體的情況進行分析從而找出原因，看是因素什么原因導致誤差的產生，如是施工偏差以外的原因，則需要對尺寸進行調整，然后按調整后的尺寸來進行計算，而對于是施工原因導致的偏差的發(fā)生，則需要依照單元進行合理的分配平差。

2.4.2 內業(yè)的成果整理和計算

繪制出房屋的層圖后，則可以根據房產測繪軟件來對每一個結構項進行定義，同時也要對需要分攤的公用建筑面積也進行定交。在進行分攤計算時一定要遵循“誰用誰分攤”的原則進行，如在一棟樓里存在著供整個小區(qū)使用的配電房，或是地下室的通風口，這些都不應該進行分攤，而應該單獨列出來。只有這樣才能準確的計算出每戶應該分攤的面積，從而計算出每戶房產的實際建筑面積。

3 房產測繪的質量控制措施

3.1 技術路線設計的質量控制

所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規(guī)劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。一是按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；二是依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；三是相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。endprint

3.2 作業(yè)中的質量控制

作業(yè)內容包括內業(yè)的圖形處理和外業(yè)的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。

3.2.1 外業(yè)的數據采集

在進行外業(yè)的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外貼瓷磚要在3～4 cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15 cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

3.2.2 內業(yè)的分攤計算和圖形處理

外業(yè)的數據采集完成之后，就要及時的進行內業(yè)的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發(fā)生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規(guī)定進行技術路線設計的進行。

3.3 檢查過程的質量控制

檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：一是自查和互查。檢查中的自查，其重要的環(huán)節(jié)是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業(yè)過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業(yè)方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。二是一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業(yè)中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業(yè)程序的合理規(guī)定。三是二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業(yè)內的檢查外，還要對外業(yè)進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業(yè)完成后，作業(yè)組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業(yè)組長還要進行測區(qū)的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

4 提高房地產測繪質量管理的途徑

4.1 加強質量管理，落實責任制

房產測繪工作由于與百姓的利益息息相關，所以需要把好測繪的質量關，確保測繪各個環(huán)節(jié)的質量。這就需要在測繪工作中將每個環(huán)節(jié)都是要具體進行落實，使每一個測繪人員都明確自身的權限和職責，建立責任制原則，將責任具體到每一個人，并與個人利益進行掛鉤，從而提高測繪人員的工作責任感，使其工作中堅持實事求是的工作，同時在測繪工作中不寧唯是加強監(jiān)督檢查，從而確保測繪的質量。

4.2 優(yōu)化測繪隊伍，提高測繪人員素質

測繪工作由于外業(yè)作業(yè)較多，環(huán)境較為艱苦，而且具有較大的流動性，所以需要測繪人員具有踏實的工作作風和專業(yè)的職業(yè)技能。測繪人員的素質直接關系到測繪工作的質量，所以需要加強對測繪人員技能和職業(yè)素質的培養(yǎng)，強化測繪人員對新知識和新技術的學習和掌握能力，增強自身專業(yè)知識、房地產知識及相關法律知識的掌握能力，從而打造一支優(yōu)良的測繪工作隊伍，更好的為房地產業(yè)提供優(yōu)質的服務。

4.3 要發(fā)揮政府部門的監(jiān)督管理作用

為了提高房地產的測繪質量，承擔房地產測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯系，辦理質量監(jiān)督的相關手續(xù)，接受政府的監(jiān)督和管理。這樣，政府可以更好的履行宏觀管理的職能并開展監(jiān)督機制，另外，還能夠保證房地產測繪結果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。

5 結語

隨著房產測繪工作的重要性不斷突顯出來，所以加強對房產測繪的質量管理對于房地產行業(yè)的發(fā)展至關重要，特別是在當前市場環(huán)境不斷變化的情況下，作為房產測繪的工作人員更應不斷的提升自身的素質，為房地產行業(yè)提供更優(yōu)質的服務。

參考文獻

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