葉大清

第二輪救市是否能夠刺激樓市尚不明朗。

融360創(chuàng)始人兼CEO

近期，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，將實(shí)施“認(rèn)貸步認(rèn)房”的政策。以松綁限購(gòu)為特征的第一輪救市，經(jīng)過(guò)近3個(gè)月的發(fā)展，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海和三亞等6城市仍在堅(jiān)守，但從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪救市基本失效。至此，松綁限購(gòu)已不是影響樓市發(fā)展關(guān)鍵政策，市場(chǎng)把更多的希望寄托于松綁限貸之上，圍繞限貸等政策，地方政府正在展開(kāi)第二輪救市。

地方政府能不能推動(dòng)限貸政策松綁？第二輪救市會(huì)否刺激樓市成交量大幅回暖？

在全面分析了融360已涵蓋的86個(gè)城市房貸市場(chǎng)數(shù)據(jù)后，我們選取了全國(guó)較具代表性的23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行進(jìn)行樣本分析。數(shù)據(jù)顯示，10月份房貸數(shù)據(jù)與9月變動(dòng)不大，寬松環(huán)境相當(dāng)。其中，一線城市，上海優(yōu)惠利率較多、幅度也夠大，但條件苛刻；北京、廣州、深圳較上月稍有放松。二三線重點(diǎn)城市房貸利率漲跌互現(xiàn)，無(wú)明顯規(guī)律可言。

正當(dāng)輿論對(duì)下半年房貸利率將呈現(xiàn)緩慢微降的趨勢(shì)達(dá)成共識(shí)之時(shí)，最新的房貸數(shù)據(jù)調(diào)研結(jié)果卻給這一趨勢(shì)打上了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，令本就風(fēng)雨飄搖的樓市命運(yùn)變得更加撲朔迷離。

據(jù)融360最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管多地出現(xiàn)了9折以下的折扣利率，但無(wú)一例外都附加了苛刻的限制條件，對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不過(guò)是一場(chǎng)空歡喜。此外，銀行也一改以往在限貸放松上低調(diào)被動(dòng)的表現(xiàn)，招商銀行和農(nóng)業(yè)銀行等先后傳出放松限貸政策傳聞，雖然事后均被辟謠，但“空穴來(lái)風(fēng)未必?zé)o音”，這也令未來(lái)的房貸政策走勢(shì)變得更加難以捉摸。

各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，使得在樓市降溫的情況下，救市政策出臺(tái)愈加頻繁，力度越來(lái)越大，底線越來(lái)越低。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易救經(jīng)濟(jì)的辦法。

預(yù)計(jì)未來(lái)，隨著樓市呈現(xiàn)進(jìn)一步下行壓力，會(huì)有更多省份及城市發(fā)文救市，加強(qiáng)信貸支持力度。因?yàn)樨泿判刨J政策正在扮演越來(lái)越重要的角色，無(wú)論是新增貸款數(shù)量，還是下調(diào)貸款利率，均將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

對(duì)于目前樓市，銀行更多持謹(jǐn)慎態(tài)度，房貸已談不上是很有吸引力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而且，接近年底，市場(chǎng)資金緊張，各銀行信貸規(guī)模所剩較少或已無(wú)額度。所以，要想商業(yè)銀行在房貸資金和利率上有所作為，可能性非常小。不過(guò)，由于地方性銀行屬于本土法人金融機(jī)構(gòu)，管理的決策權(quán)在當(dāng)?shù)卣灰胤秸行枰?，?huì)配合“救市”，此前青島銀行、溫州銀行分別推出8.8折、9折優(yōu)惠利率及安排專項(xiàng)房貸資金就是先例。

地方政府在與商業(yè)銀行博弈過(guò)程中，會(huì)先從其可控的地方性銀行入手，為房貸市場(chǎng)提供資金支持，拉低市場(chǎng)平均利率，從而倒逼中大型商業(yè)銀行調(diào)整利率水平。商業(yè)銀行也可能為了與地方政府維持密切關(guān)系，并根據(jù)房貸市場(chǎng)情況變化做出讓步，在可承受范圍內(nèi)，適當(dāng)下調(diào)房貸利率。

所以說(shuō)，目前看來(lái)，第二輪救市能夠刺激樓市尚不明朗。