沈群群

（325000 溫州市甌海區(qū)司法局 浙江 溫州）

房地產(chǎn)限貸措施性質(zhì)的金融法研究

沈群群

（325000 溫州市甌海區(qū)司法局 浙江 溫州）

本文主要從限貸政策、金融調(diào)控與金融監(jiān)管、金融法調(diào)控的不足與建議等三方面展開(kāi)論述，期望各級(jí)政府出臺(tái)更加完善的房地產(chǎn)限貸金融法，使得房地產(chǎn)限貸更具合法性和公正性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

房地產(chǎn)；限貸措施；金融法

近年來(lái)，各地政府紛紛推出房?jī)r(jià)控制，最主要的控制方式是限貸政策。從維護(hù)消費(fèi)者利益與房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序角度來(lái)看，限貸政策具有一定合理性，但由于其對(duì)潛在需求進(jìn)行了強(qiáng)制控制，使得限貸政策與法律相關(guān)條文不符，未解決這一問(wèn)題必須從金融法角度重新認(rèn)知限貸政策的性質(zhì)。

一、房地產(chǎn)限貸政策

目前，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，仍存在諸多問(wèn)題，比如，由房?jī)r(jià)虛高引發(fā)的客戶購(gòu)買力下降問(wèn)題。正因如此，國(guó)家從2010年開(kāi)始實(shí)施了諸多宏觀調(diào)控政策，比如，2011年國(guó)家明確提出“國(guó)八條”，對(duì)購(gòu)買二套房的貸利率進(jìn)行了限制，對(duì)比來(lái)看首付比例有小幅度提高，購(gòu)買第三套房嚴(yán)令禁止貸款，可以說(shuō)限貸成為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的必備手段之一。值得注意的是，限貸實(shí)際上是一種短期有效的行政手段，只是將部分需求凍結(jié)，起到一定的壓價(jià)作用，但是會(huì)造成商品房?jī)r(jià)格飆升，購(gòu)房難度明顯增加，不利于民生的改善?；谝陨?，限貸政策是否合法﹑正當(dāng)成為人們關(guān)注的重點(diǎn)，而且其與憲法中規(guī)定的自由交易相違背，公民投資自由權(quán)﹑購(gòu)買權(quán)受到嚴(yán)重侵犯，所以限貸政策必須從法理層面去理解，才能將相關(guān)政策進(jìn)行執(zhí)行和落實(shí)。

二、金融法調(diào)控、金融監(jiān)管

經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的前提是金融法調(diào)控，金融法在我國(guó)法律體系中占有重要地位，且地位越來(lái)越高。對(duì)于金融調(diào)控來(lái)說(shuō)，金融法有著自身的優(yōu)勢(shì)：①金融法是對(duì)金融行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)整。②金融法具有較強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力，比如，經(jīng)營(yíng)范圍﹑市場(chǎng)準(zhǔn)入﹑利率等都可以調(diào)控。總的來(lái)說(shuō)，金融法主要解決兩方面問(wèn)題，一方面，調(diào)控金融市場(chǎng)各方面間關(guān)系；另一方面，決定監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管。金融調(diào)控具有以下特點(diǎn)：①金融調(diào)控范圍必須在法律范圍內(nèi)；②法律明確規(guī)定了金融調(diào)控的相關(guān)對(duì)象和有關(guān)方式；③金融調(diào)控不具有法律強(qiáng)制性的特點(diǎn)。中央銀行是我國(guó)金融調(diào)控的唯一機(jī)構(gòu)，而限貸政策是由中央和各級(jí)政府所制定并予以濕濕的，所以說(shuō)金融調(diào)控的主體不具有法律權(quán)利。盡管貨幣是金融調(diào)控的手段之一，但是通過(guò)限制商業(yè)貸款限額這種方式縮小信貸規(guī)模不屬于貨幣調(diào)控，所以說(shuō)限貸政策嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不是金融調(diào)控的方式。

金融監(jiān)管主要是指金融監(jiān)管當(dāng)局通過(guò)約束﹑限制金融市場(chǎng)相關(guān)金融活動(dòng)，確保金融高效﹑平穩(wěn)﹑健康地運(yùn)行。監(jiān)管措施限制了被監(jiān)管者的經(jīng)營(yíng)能力﹑權(quán)利范圍和盈利水平，但監(jiān)管措施要在法律規(guī)定范圍內(nèi)，且由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)執(zhí)行。限貸措施不走行政立法程序，缺乏法律授權(quán)，各級(jí)政府對(duì)限貸政策所執(zhí)行的調(diào)控措施承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，不符合金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的有關(guān)要求，因此限貸措施不屬于金融監(jiān)管。

三、房地產(chǎn)限貸政策的金融法調(diào)控的不足與建議

現(xiàn)行限貸政策各方面與現(xiàn)行法律有關(guān)規(guī)定并不符合，比如，調(diào)控的主體﹑途徑﹑效力等都不在法律范圍內(nèi)，與我國(guó)以往對(duì)金融所實(shí)施的調(diào)控措施也不同。從法理學(xué)角度來(lái)看，限貸政策與硬法不同，其未經(jīng)嚴(yán)格立法程序而確定，不受國(guó)家強(qiáng)制力的保護(hù)，法理邏輯并不完善，效力結(jié)構(gòu)也并不完整，只能算是一種軟法。盡管如此，但軟法是與硬法相互補(bǔ)的，從宏觀角度來(lái)看，可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)控。限制政策這一軟法存在自身的優(yōu)勢(shì)也存在不足，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的不足之處在于：①缺乏合法性及硬法依據(jù)，知識(shí)強(qiáng)制性地對(duì)商業(yè)貸款上限進(jìn)行規(guī)定；②缺乏合理性，剛需購(gòu)房者的購(gòu)房難度增加；③制定出的限貸政策未充分爭(zhēng)取人民群眾的意見(jiàn)，不符合公正透明原則；④沒(méi)有配套的保障手段及明確的監(jiān)管措施。值得注意的是，雖然限貸政策具有臨時(shí)應(yīng)急的特點(diǎn)，有著自身的不足，但在緊急狀態(tài)下其發(fā)揮著不小的作用?；谝陨蠟榱吮Ｕ戏康禺a(chǎn)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須提高限貸政策軟法的法制化程度，具體措施如下：①對(duì)控制力度進(jìn)行及時(shí)調(diào)整；②實(shí)時(shí)關(guān)注調(diào)控效果并及時(shí)給予反饋，同時(shí)制定出調(diào)控的推出機(jī)制；③調(diào)控過(guò)程中，要與硬法間相互配合，保障調(diào)控措施能夠高效公正的運(yùn)行；④多聽(tīng)取人民群眾建議，并經(jīng)充分論證，經(jīng)法律程序制定；⑤對(duì)《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》及有關(guān)法律進(jìn)行完善，為軟法提供法律依據(jù)，使得軟法的制定和實(shí)施更加規(guī)范。

四、結(jié)語(yǔ)

本文主要從房地產(chǎn)限貸政策﹑房地產(chǎn)限貸政策金融調(diào)控與金融監(jiān)管﹑房地產(chǎn)限貸政策的金融法調(diào)控的不足與建議等三方面對(duì)房地產(chǎn)限貸措施性質(zhì)的金融法進(jìn)行了研究，研究結(jié)果表明，必須制定與房地產(chǎn)限貸政策相關(guān)的法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)限貸政策擁有法律依據(jù)，才能有效確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

[1]歐陽(yáng)君山.房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策不為過(guò)[J].金融博覽,2012(21):40.

[2]蘇紅,王克穩(wěn),金占明,等.戰(zhàn)略群組視角下產(chǎn)業(yè)政策對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)的影響——以中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)限購(gòu)限貸等政策為例[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì),2015(8):35-45.

[3]孫斌藝,何德媛.限購(gòu)限貸房產(chǎn)稅政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)[J].上海房地,2014(4):12-14.

沈群群（1990～），女，漢族，浙江蒼南人，溫州市甌海區(qū)司法局，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。