摘要：從自住性住房需求、改善性住房需求、投資性住房需求及投機性住房需求等幾方面分析了我國房地產(chǎn)市場的需求情況，歸納了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在稅制結(jié)構(gòu)不合理、房產(chǎn)稅征收存在弊端、相關(guān)的配套政策不完善而未能與信貸金融相結(jié)合等問題，在此基礎(chǔ)上，提出了深化房產(chǎn)稅改革的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 房產(chǎn)稅制度 差別化

近年來政府先后出臺了一系列調(diào)控房價的措施，包括提高交易稅費、提高購房首付比例、緊縮住房貸款發(fā)放等用來增加交易成本，施行“限購”，擴大保障性住房供給，來控制房價的過快增長，到個別城市房地產(chǎn)稅試點改革，以達到抑制購房需求，降低房價的目的。但是這些措施并不能持久，因其不僅抑制住房市場的投機需求，也影響了正常需求。盡管一方面是行政打壓房價，政府出臺嚴格的限購政策，另一方面一線城市的房價依然有上漲的跡象。宏觀調(diào)控的有效方法，是通過市場自身的調(diào)節(jié)，逐漸淡化行政手段，對不同的購房需求加以區(qū)分，進行分類。從稅收上著手，并輔之以信貸制度改革進行調(diào)節(jié)，以代替強制的“限購”政策，建立房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)機制。

一、房地產(chǎn)市場的需求分析

目前房地產(chǎn)需求按需求目的可細分為自住性住房需求、改善性住房需求、投資性住房需求及投機性住房需求。

第一層為自住性住房需求。主要是來自那些無房者，屬于剛性需求。我國目前仍處于城市化進程之中，統(tǒng)計顯示，截止2013年底，我國的城市人口比例已達到53.73%。隨著城市化進程的加快，今后還有大量的農(nóng)村人口遷移進城，家庭結(jié)構(gòu)變化形成新增城市人口的住房需求，長期有增長的趨勢。作為能帶動多個產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在今后相當長的時期內(nèi)仍將發(fā)揮重要作用。[1]因此自主性需求在相當長的一段時期內(nèi)，會保持擴大的趨勢。至少目前城市中相當多數(shù)的外來人口是租房居住，因為他們達不到當?shù)氐馁彿織l件，也很難享受住房公積金。

第二層為改善性住房需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入水平的提高，期望改善原有居住條件，住房需求向舒適過渡，城市原住民改善性住房需求非常龐大，亦有穩(wěn)步增長的趨勢。

第三層為投資及投機性住房需求。二者界限并不分明。近幾年來，我國居民儲蓄率一直居高不下，物價上漲，銀行存款實為負利率，加之資本市場不穩(wěn)定，缺乏可靠的投資渠道，居民投資紛紛轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。近幾年來，居民普遍形成投資房產(chǎn)的意愿。在按揭政策下，使得購房需求膨脹，不僅僅滿足于自住，而是作為一種財富保值增值的手段，購房投資或投機需求激增。目前在宏觀政策調(diào)控的影響，炒房客漸少，投機性需求得到抑制。

2014年6月央行在“穩(wěn)增長”的背景下，年內(nèi)第二次定向下調(diào)存款準備金率，明確要繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持適度流動性，一定程度上推動了購房需求的擴大。上述需求，在地價高企的助推下，促成了房價的快速上漲，使得中低收入群體的自住需求無法得到滿足，形成一方面是相當一部分人因不具備購買力而無房居住，另一方面是為數(shù)眾多的業(yè)主擁有多套房屋，造成住房兩級分化和資源的巨大浪費。而在住房供應(yīng)方面，由于土地資源日益稀缺，供應(yīng)受限，尤其是主城區(qū)的土地供應(yīng)減少，使得房屋供給增加有限，住房供給彈性很小。作為房屋開發(fā)商，在房價構(gòu)成要素地價高企、原材料漲價、勞動力成本提高的情況下，房屋價格自然難以下降。

以往的行政干預(yù)無法消除這種內(nèi)在的需求，解決住房市場公平與效率的矛盾，現(xiàn)行制度使得中低收入群體依然無法提高購房支付能力。在經(jīng)歷了之前政府強制行政手段為主的干預(yù)措施后，實行房地產(chǎn)稅收改革是大勢所趨。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度無法促進房地產(chǎn)的資源得到優(yōu)化配置和有效利用，具體體現(xiàn)為：

第一，稅制結(jié)構(gòu)不合理。體現(xiàn)為房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負重，按照購買價格計稅，導致對日后因市場供求變化等因素引起的地價、房價變動，不能動態(tài)得到體現(xiàn)。造成購房人一次支付，一勞永逸。在這方面社會各界已達到共識。

第二，房產(chǎn)稅征收存在弊端。盡管隨著近幾年國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了一定程度的影響，但主要是以所購住房是否為第一套及住房面積衡量，將房屋價格作籠統(tǒng)的計稅依據(jù)，價格要素難以得到完全反映，即不論房價高低，均以相同稅率計征，這樣就不會形成對不同層次需求的調(diào)節(jié)。上海和重慶已在2011年1月28日開展房產(chǎn)稅試點，上海房產(chǎn)稅的做法將征稅目標限定在增量房上，征收對象為上海市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；不包括本市居民的首套住房。筆者認為，這種做法其實是帶有歧視性的，在當下城市化進程中，非戶籍居民大量存在，這部分人群（不包括外地的純炒房客）本來就在經(jīng)濟方面處于相對弱勢，他們在流入地打拼，需要第一套房子作為立足之地。若將他們的首套購房納入征稅范圍，無異剝奪了他們的生存權(quán)利。筆者認為，從長遠來看，當全國城市居民住房聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)建成后，只需以是否為第一套購房以及基本面積、房屋總價作為征稅標準，而不必區(qū)分是本地人購房還是外地人購房。重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作、無戶口、無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。重慶的方案對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客比較有針對性，尚未實行普遍征收。然而，僅對房產(chǎn)增量部分征稅，而不能觸及已有的存量房產(chǎn)，造成不公平。上海和重慶做法的共同之處是都考慮到了首套房和二套房及多套的不同，并加以區(qū)別對待。

第三，相關(guān)的配套政策不完善，未能與信貸金融相結(jié)合。當前稅收征管的配套措施還不夠完善。我國目前尚未建立公民個人財產(chǎn)信息系統(tǒng)，實行個人財產(chǎn)登記制度，銀行貸款的差別利率僅考慮是否為第一套住房，而不是根據(jù)購房人的實際經(jīng)濟情況。使得差別化的信貸政策大打折扣。

第四，與房地產(chǎn)稅收相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度不健全，缺少權(quán)威的專業(yè)房產(chǎn)評估人才隊伍及評估機構(gòu)。

三、深化房產(chǎn)稅改革的政策建議

（一）建立并完善房產(chǎn)稅收法律體系，合理確定征收對象，建立房產(chǎn)稅收征管系統(tǒng)endprint

這里先要明確增收房產(chǎn)稅的前提，就是不要僅僅針對增量房，也應(yīng)包括存量房。相對于增量房而言，數(shù)量更多，房產(chǎn)稅的征收對象應(yīng)包括城市所有已購房產(chǎn)，即采取“普遍征收原則”?？紤]對增量房和存量房采用不同的稅率，達到減少已建成房屋的空置率的目的，可按“‘老房老辦法，新房新辦法模式區(qū)別對待?！盵2]

（二）政府設(shè)立公正權(quán)威的房產(chǎn)價值評估機構(gòu)，定期（一般應(yīng)為每年）對房地產(chǎn)市場價格進行動態(tài)評估

“絕大多數(shù)國家的房地產(chǎn)稅實行按評估值征稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產(chǎn)實行計算機批量評估，使經(jīng)濟發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調(diào)節(jié)?！盵3]即將按照房產(chǎn)原值征稅的標準，改為按照市場評估值征收。房產(chǎn)稅的征收也就從原來的靜態(tài)值變?yōu)閯討B(tài)。為確保評估結(jié)果的公正性，應(yīng)建立政府主導的房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與的非營利的評估機構(gòu)，負責各類房屋每年的價值評估認定。每年在規(guī)定時期評估機構(gòu)須將評估結(jié)果送達房屋業(yè)主，以此為繳納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

（三）在交易環(huán)節(jié)，在現(xiàn)有交易稅的基礎(chǔ)上，按照房產(chǎn)成交金額實行有差別的交易稅

如對居民正常交易的第一套住房與改善性住房、正常的遷移調(diào)動引致的房產(chǎn)交易，征收較低的稅率，但對持有多套以上住宅的業(yè)主適用征收交易稅中一定比例的附加稅率和所得稅，以增加其交易成本。同時對部分重點區(qū)域?qū)嵭蟹慨a(chǎn)交易申報制，即房產(chǎn)交易人負有在交易完成后一定期限內(nèi)（如不超過一個月）進行申報的義務(wù)，而其他地區(qū)則可以適當延長，以便政府及時掌握不動產(chǎn)交易動態(tài)。

（四）根據(jù)不同地區(qū)、同一地區(qū)的不同地理位置確定級差的房產(chǎn)持有稅率

目前國內(nèi)不同地域間，經(jīng)濟發(fā)展水平存在差異，應(yīng)根據(jù)各地方的具體情況或按照一、二、三線城市分級、分類而定，分步實施。政府部門通過對重點城市調(diào)查摸底，初步確定各類城市的指導價格，及同一市區(qū)內(nèi)主要地段的不同價格區(qū)間。設(shè)計房產(chǎn)稅既要考慮不同城市經(jīng)濟發(fā)展情況，也要考慮當?shù)鼐用竦纳钏健⒉粍赢a(chǎn)價格因素，形成地區(qū)間的差別征收。

（五）按房屋用途、套數(shù)以及價格不同劃分差別的房產(chǎn)稅率

對自住型購房免征或按較低的基本稅率征收，而對出租等經(jīng)營性用房則征收較高稅率。從第二套房起，隨著個人擁有房產(chǎn)數(shù)量的增加，其稅率遞增。在此要區(qū)別一個家庭內(nèi)部的第二套以上房產(chǎn)是否為婚內(nèi)購得還是婚前所購，如果是婚前購得，應(yīng)該不受此限。除了基于房屋數(shù)量作為征稅的依據(jù)外，還須考慮價值因素。即按照房屋總價值規(guī)定一個起征點的方案，不同地區(qū)以及同一地區(qū)的不同地段適用不同的起征點。

參考文獻：

[1]賈康.房產(chǎn)稅是樓市調(diào)控新政中至關(guān)重要的制度建設(shè)[N].中國財經(jīng)報，2012—10—23（第6版）

[2]中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所.城市藍皮書《中國城市發(fā)展報告（2012）》[R]. 2012

[3]姚長輝. 翻開我國房產(chǎn)稅的歷史[N]. 中國財經(jīng)報2011—1—18（第6版）

（侯玉玲，1978年生，河北唐山人，碩士，經(jīng)濟師，中國人民銀行天津分行。研究方向：財政與金融統(tǒng)計分析）endprint