摘 要：近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的形勢十分嚴(yán)峻，出現(xiàn)了很多問題，極大地影響了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)和長遠發(fā)展。雖然政府對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實施了宏觀調(diào)控，但是還是不能徹底地改變房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。只有在房地產(chǎn)的營銷模式上下功夫，對其進行創(chuàng)新，才是真正的出路。下面，論文就著重探討房地產(chǎn)銷售相關(guān)的創(chuàng)新理念。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新理念；房地產(chǎn)；營銷模式

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，在我國大量出現(xiàn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一度出現(xiàn)過熱的勢頭。為了控制商業(yè)地產(chǎn)業(yè)過熱的情況，國家實施了多次宏觀調(diào)整的政策。2011 年，國家新 “國八條”出臺，之后，國內(nèi)眾多城市又頒布了“限購令”。此外，居民對房地產(chǎn)營銷服務(wù)的質(zhì)量和要求越來越高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的形勢越來越嚴(yán)峻。因此，為了重新使房地產(chǎn)煥發(fā)活力，人們將視線轉(zhuǎn)向了對營銷模式的創(chuàng)新。

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.投資方面。當(dāng)下，我國商業(yè)地產(chǎn)在投資方面存在以下這幾個特點：1）投資增加速度減緩。2）投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，中東部的房地產(chǎn)投資速度加快。3）對銀行的依賴程度依然很高。

2.營銷方面。雖然近年來我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度很快，出現(xiàn)了大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，但是由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步晚，所以在很多領(lǐng)域還相當(dāng)不成熟。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多的問題中，營銷方面的問題非常突出，亟待解決。我國房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在營銷理論和營銷實踐缺乏良好互動的情況，不能相互促進，導(dǎo)致了很多不成熟營銷理論的產(chǎn)生，如地段論、廣告致勝論以及價格致勝論等等，而實際上，這些營銷理論都是經(jīng)不起推敲和琢磨的。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新

在當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，進行營銷模式的創(chuàng)新顯得尤為重要，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在殘酷的市場競爭中爭得一席之地，求得生存和可持續(xù)發(fā)展。

1.差異化營銷模式。差異化營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在房屋的質(zhì)量、設(shè)計、小區(qū)的環(huán)境、服務(wù)和安全等方面下足功夫，使本企業(yè)建筑的房屋由于其他企業(yè)，從而造就更好的營銷業(yè)績。這樣，消費者在看房的過程中，對企業(yè)工作人員的服務(wù)、小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量、設(shè)計、環(huán)境等都非常滿意，并留下深刻的印象，企業(yè)就完成了營銷的第一步。然而，這對房地產(chǎn)企業(yè)的要求非常高，具有很大的挑戰(zhàn)性。企業(yè)要增加資金的投入，使生產(chǎn)成本大大提高，而且還要建設(shè)和不斷完善企業(yè)文化。企業(yè)文化是區(qū)別不同企業(yè)的要素之一，是各個企業(yè)的特點，很難被同行模仿。

2.體驗式營銷模式。體驗式營銷是指讓消費者親臨現(xiàn)場，參觀樣板房，并在樣板房中切實地經(jīng)歷生活的細節(jié)，如坐沙發(fā)上聊天，在廚房做飯等等。這種讓消費者真實體驗新房中生活方式的模式可以不僅讓他們感受到房地產(chǎn)企業(yè)的誠意和用心，更重要的是讓他們盡可能地感受到房屋的巧妙設(shè)計和采光條件等因素。當(dāng)消費者體會到了公司誠摯的服務(wù)、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境和巧妙的房屋設(shè)計時，就離銷售成功不遠了。

3.網(wǎng)絡(luò)式營銷模式。對房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷的定義，目前還沒有公認的比較規(guī)范的說法。周游、趙炎認為，網(wǎng)絡(luò)營銷是借助現(xiàn)代信息技術(shù)來實現(xiàn)營銷目標(biāo)的一系列市場行為，它可以視為一種新的營銷方式，但它并非要替代傳統(tǒng)營銷方式，而是迎合信息科技的發(fā)展，來創(chuàng)新與重組營銷方式。網(wǎng)絡(luò)營銷模式是依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)產(chǎn)品、服務(wù)等的交換，以最大程度上滿足客戶的需要。與傳統(tǒng)的營銷模式一樣，它以盈利為目標(biāo)。

（1）網(wǎng)絡(luò)營銷的推廣模式。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷推廣模式的運行流程包括提供信息、服務(wù)顧客、加強與消費者的關(guān)系、增加購買。企業(yè)通過在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布最新的一手房或二手房房源信息、樓市動態(tài)、行業(yè)政策等，為消費者查詢相關(guān)的信息提供便利，同時加強與顧客的互動和聯(lián)系，培養(yǎng)潛在的客戶群，最終提高房地產(chǎn)的營銷額。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的手段有很多，目前存在以下營銷推廣手段，包括企業(yè)網(wǎng)站營銷、搜索引擎營銷、電子郵件營銷、網(wǎng)絡(luò)廣告營銷等。

（2）網(wǎng)絡(luò)營銷的拍賣模式。網(wǎng)絡(luò)營銷拍賣模式的運行流程包括提供拍賣信息→宣傳造勢→獲得消費者認知→吸引消費者參加競拍。企業(yè)將要拍賣的房源的介紹，包括拍賣時間、拍賣場所等詳細信息發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)上，吸引消費者參與拍賣。網(wǎng)絡(luò)拍賣不但方便了房地產(chǎn)信息的流通，為消費者提高了便利，宣傳了企業(yè)的品牌，而且取得了提高業(yè)績的真實效果。然而，由于我國拍賣歷史較短，對拍賣相關(guān)問題的掌握還不是很全面，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)拍賣效果并不是很好。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷模式的優(yōu)勢。網(wǎng)絡(luò)營銷借助計算機網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制、內(nèi)容全面詳盡、多媒體傳送、形象生動、雙向交流、反饋迅速等的巨大優(yōu)勢，將各個主體連接在一起，為客戶和企業(yè)自身創(chuàng)造更多的交換機會。相對其他營銷模式而言，網(wǎng)絡(luò)營銷模式能夠打破信息傳遞過程中時空的限制，營銷手段千變?nèi)f化，能夠進行即時互動，極大地滿足了客戶的個性化需求，同時又大大降低了營銷成本，是一種十分有效的營銷模式，其他方式不可替代。

三、結(jié)語

論文分析了時下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，提出了三種創(chuàng)新型的營銷模式：差異化營銷模式、體驗式營銷模式和網(wǎng)絡(luò)化營銷模式，同時解析了這三種創(chuàng)新型的營銷模式的優(yōu)勢，希望能為房地產(chǎn)營銷模式研究領(lǐng)域提供借鑒和幫助。

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作者簡介：郭義祥，男，漢族，湖南長沙人，長沙職業(yè)技術(shù)學(xué)院，講師，研究方向：高職學(xué)生管理學(xué)教學(xué)教改