陳世健

摘要：當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)已經(jīng)成為最普遍、最重要的項(xiàng)目采購(gòu)方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)。招標(biāo)采購(gòu)關(guān)乎到整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目能否有效控制成本，項(xiàng)目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的管理，用科學(xué)發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)管理；對(duì)策

1.房地產(chǎn)開發(fā)工程招、投標(biāo)的基本形式

房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)的模式基本上都采用招標(biāo)的形式，合理低價(jià)中標(biāo)。基本上包括以下幾種確定中標(biāo)單位的方式：

（1）公開招標(biāo)，是指三家及以上投標(biāo)單位進(jìn)行招標(biāo)；

（2）詢價(jià)招標(biāo)，對(duì)一些比較特殊的采購(gòu)（包括金額比較小的零星采購(gòu).比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購(gòu)等），對(duì)兩家或以投標(biāo)單位進(jìn)行詢價(jià)，經(jīng)過簡(jiǎn)單比選后確定供應(yīng)商。

（3）直接委托招標(biāo)，對(duì)一些比較特殊的采購(gòu)，直接與某一供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同或確認(rèn)為認(rèn)價(jià)單位的采購(gòu)模式；

（4）戰(zhàn)略招標(biāo)，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團(tuán)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項(xiàng)目的大宗材料設(shè)備進(jìn)行集團(tuán)同意戰(zhàn)略招標(biāo)的模式。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)管理中的問題分析

2.1招投標(biāo)工作管理團(tuán)隊(duì)組織不暢在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強(qiáng)，對(duì)時(shí)間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人或?qū)ｉT的部門牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、材料、工程、技術(shù)、造價(jià)等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標(biāo)文件。但是對(duì)于這樣一個(gè)需要大家全力支持的工作，招標(biāo)過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯(lián)系溝通，會(huì)使得招標(biāo)投標(biāo)工作時(shí)間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯?duì)技術(shù)的不全面了解而造成招標(biāo)項(xiàng)目存在漏洞，給投標(biāo)單位的不平衡報(bào)價(jià)有了可乘之機(jī)。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團(tuán)隊(duì)，組織工作明確流暢和及時(shí)溝通非常重要的。

2.2違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)

招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過高或有針對(duì)性，存在排斥潛在投標(biāo)人情況。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告時(shí)，往往有意提高報(bào)名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級(jí)、業(yè)績(jī)要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項(xiàng)目，要求必須同時(shí)具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報(bào)名；要求企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)理必須具有嚴(yán)苛的類似工程業(yè)績(jī)方可報(bào)名；無論工程規(guī)模情況都要求必須一級(jí)建造師方可報(bào)名；要求建造師必須有魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)業(yè)績(jī)方可報(bào)名等等。在編制資格預(yù)審文件時(shí)，條件設(shè)置過高，有針對(duì)性地設(shè)置各種要求和評(píng)分辦法，為某些投標(biāo)單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對(duì)未通過資格預(yù)審的投標(biāo)人不予解釋原因。

2.3工程量清單、招標(biāo)最高限價(jià)編制水平參差不齊

招標(biāo)代理和造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標(biāo)最高限價(jià)編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標(biāo)人授意下有意壓低最高限價(jià)，損害投標(biāo)人利益。肢解工程分包，招標(biāo)人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標(biāo)時(shí)隨意甩項(xiàng)、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項(xiàng)目還要甩項(xiàng)保溫、防水等項(xiàng)目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項(xiàng)目過多，既增加了工程現(xiàn)場(chǎng)的管理難度，責(zé)任界面不清對(duì)今后的房屋維修也帶來了難度。

2.4招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅(jiān)定的意志，和對(duì)工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對(duì)項(xiàng)目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時(shí)缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項(xiàng)漏項(xiàng)，工程項(xiàng)目特征描述不完整等，其后果勢(shì)必給項(xiàng)目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，徇私舞弊，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實(shí)施的最大障礙。

3.房地產(chǎn)建設(shè)工程投標(biāo)管理研究

3.1編制建設(shè)工程投標(biāo)文件的步驟問題

編制投標(biāo)文件的步驟，投標(biāo)人在領(lǐng)取招標(biāo)文件以后，就要進(jìn)行投標(biāo)文件的編制工作。編制投標(biāo)文件的一般步驟是：①編制投標(biāo)文件的準(zhǔn)備工作，包括：熟悉招標(biāo)文件、圖紙、資料，對(duì)圖紙、資料有不清楚的地方，可以用書面形式向招標(biāo)人詢問、澄清；參加招標(biāo)人組織的施工現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑會(huì)；調(diào)查當(dāng)?shù)夭牧瞎?yīng)和價(jià)格情況；了解交通運(yùn)輸條件和有關(guān)事宜。②實(shí)質(zhì)性響應(yīng)條款的編制。包括對(duì)合同主要條款的響應(yīng)，對(duì)提供資質(zhì)證明的響應(yīng)，對(duì)采用的技術(shù)規(guī)范的響應(yīng)等。③復(fù)核、計(jì)算工程量。編制施工組織設(shè)計(jì)，確定施工方案。計(jì)算投標(biāo)報(bào)價(jià)。裝訂成冊(cè)。

3.2建設(shè)工程投標(biāo)策略

建設(shè)工程投標(biāo)策略和技巧是建設(shè)工程投標(biāo)活動(dòng)中的一個(gè)重要方面，它是投標(biāo)活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（1）知彼知己，把握情勢(shì)。當(dāng)今世界正處于信息時(shí)代，廣泛、全面、準(zhǔn)確地收集和正確開發(fā)利用投標(biāo)信息，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)具有舉足輕重的作用。投標(biāo)人要通過雜志、媒體和政府部門、中介機(jī)構(gòu)等各種渠道，廣泛、全面地收集招標(biāo)人情況、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、建筑材料行情、工程背景和條件、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等各種與投標(biāo)密切相關(guān)的信息，并對(duì)各種投標(biāo)信息進(jìn)行深入調(diào)查，綜合分析、去偽存真，準(zhǔn)確把握情勢(shì)，做到知彼知己，百戰(zhàn)不殆。（2）以長(zhǎng)制短，以優(yōu)勝劣。人總有長(zhǎng)處與短處，即使一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)也是這樣。建設(shè)工程承包商也有自己的短處。因此在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中，必須學(xué)會(huì)和掌握以長(zhǎng)處勝過短處，以優(yōu)勢(shì)勝過劣勢(shì)。（3）隨機(jī)應(yīng)變，爭(zhēng)取主動(dòng)。建筑市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。承包商要對(duì)自己的實(shí)力、信譽(yù)、技術(shù)、管理、質(zhì)量水平等各個(gè)方面作出正確的估價(jià)，過高或過低估價(jià)自己，都不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中，面對(duì)復(fù)雜的形勢(shì)，要準(zhǔn)備多種方案和措施，善于隨機(jī)應(yīng)變，掌握主動(dòng)權(quán)，真正做投標(biāo)活動(dòng)的主人。

3.3報(bào)價(jià)技巧問題研究

投標(biāo)技巧在投標(biāo)過程中，主要表現(xiàn)在通過各種操作技能和訣竅，確定一個(gè)好的報(bào)價(jià)，投標(biāo)報(bào)價(jià)技巧主要有以下幾種方法：

（1）擴(kuò)大標(biāo)價(jià)法。這是一種常用的作標(biāo)報(bào)價(jià)方法，即除了按正常的已知條件編制標(biāo)價(jià)外，對(duì)工程中風(fēng)險(xiǎn)分析得出的估計(jì)損失，采用擴(kuò)大標(biāo)價(jià)，以增加“不可預(yù)見費(fèi)”的方法來減少風(fēng)險(xiǎn)。（2）逐步升級(jí)法。這種作標(biāo)報(bào)價(jià)的方法是將投標(biāo)看成協(xié)商的開始，首先對(duì)技術(shù)規(guī)范和圖紙說明書進(jìn)行分析，把工程中的一些難題，如特殊基礎(chǔ)等費(fèi)用最多的部分拋棄（在報(bào)價(jià)單中加以注明），將標(biāo)價(jià)降至無法與之競(jìng)爭(zhēng)的數(shù)額。利用這種最低標(biāo)價(jià)來吸引業(yè)主，從而取得與業(yè)主商談的機(jī)會(huì)，再逐步進(jìn)行費(fèi)用最多部分的報(bào)價(jià)。（3）不平衡報(bào)價(jià)法，承包商通過這種方法主要是達(dá)到修改合同和說明書的目的。即在標(biāo)書上報(bào)2個(gè)單價(jià)：一是按標(biāo)書的條款，擬訂單價(jià)；二是加以“如果標(biāo)書中做了某些改變，則報(bào)價(jià)可以減少15%～20%的費(fèi)用”的說明。業(yè)主看到后，考慮到可以減少不少費(fèi)用，就可能會(huì)同意對(duì)原標(biāo)書做某些修改。（4）突然襲擊法。是一種迷惑對(duì)手的方法，在整個(gè)報(bào)價(jià)過程中，仍按一般情況進(jìn)行報(bào)價(jià)，甚至故意表現(xiàn)自己對(duì)該工程的興趣不大（或甚大），等快到投標(biāo)截止時(shí)，再來一個(gè)突然降價(jià)（或加價(jià)），使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手措手不及。⑤賠價(jià)爭(zhēng)標(biāo)法（也叫先虧后盈法）這是承包商為了占領(lǐng)某一市場(chǎng)，或?yàn)榱嗽谀骋坏貐^(qū)打開局面，而采取的一種不惜代價(jià)只求中標(biāo)的策略。先虧是為了占領(lǐng)市場(chǎng)，等打開局面后，就會(huì)帶來工程贏利。

4.結(jié)語

建設(shè)工程招投標(biāo)管理工作是建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施中一項(xiàng)極為重要的、需要不斷總結(jié)和完善的管理過程。如何建立科學(xué)、合理的招投標(biāo)體制，有效杜絕目前招投標(biāo)管理中存在的若干問題等還待進(jìn)一步深入研究。

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