楊金玲

杭州市房地產(chǎn)測繪公司 浙江省杭州市 310003

摘要：近年來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，各種高層建筑拔地而起，促使我國房地產(chǎn)事業(yè)得到快速發(fā)展。然而，測繪過程中卻由于各種潛在問題導(dǎo)致出現(xiàn)各種不良現(xiàn)象，其中最為突出的就是房屋面積問題。測繪作為房屋面積測量的主要手段，在房屋建筑中具有非常重要的作用。對此，本文將針對房產(chǎn)測繪面積計(jì)算問題簡要分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；面積計(jì)算；計(jì)算問題

改革開放以來，各種行業(yè)不斷興起，尤其是房屋建筑行業(yè)，更是在現(xiàn)今的市場環(huán)境中占據(jù)主要地位。然而，房屋建筑施工過程中由于房屋面積測量、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，測量、計(jì)算過程中對各類標(biāo)準(zhǔn)理解不統(tǒng)一，導(dǎo)致各種矛盾出現(xiàn)，不但直接影響工程建設(shè)的進(jìn)度，還間接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。下面，將從以下幾點(diǎn)進(jìn)行簡要闡述。

一、房屋面積差異問題

房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)行業(yè)最為基本的工作，它在房產(chǎn)管理中具有非常重要的作用?？梢哉f，房產(chǎn)測繪是政府對房屋面積進(jìn)行管理的主要手段。房屋建筑過程中所測量的面積和竣工后所測量的面積存在的或大或小的差異，導(dǎo)致這些差異的原因有多種，比如：房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更所引起的、房屋施工過程中所產(chǎn)生誤差引起的、房屋使用功能變更等，都會(huì)間接的導(dǎo)致實(shí)測面積和預(yù)測面積不符。當(dāng)然，在房屋建筑施工過程中，房屋面積的更改是不可避免的。

一般來說，房屋出售前期，都應(yīng)該聘請專業(yè)測繪單位來根據(jù)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)批準(zhǔn)后的圖紙對房屋面積進(jìn)行預(yù)測量。房屋竣工并驗(yàn)收合格后，也應(yīng)該聘請專業(yè)測繪單位對竣工后房屋逐邊進(jìn)行測量，并在核對經(jīng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)批準(zhǔn)后的竣工圖紙后出具專業(yè)的測量成果報(bào)告，并以此報(bào)告作為房屋面積的最終結(jié)果及依據(jù)。報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)注明房屋客體與規(guī)劃竣工圖紙不一致的部分、由此導(dǎo)致的與規(guī)劃行政主管部門批建面積差異及按房屋客體作業(yè)的說明。由規(guī)劃行政主管部門來確認(rèn)此類面積差異問題是否合理及如何處理。通過由具有專業(yè)測量資質(zhì)的測量單位出具經(jīng)規(guī)劃行政主管等部門認(rèn)可的房屋建筑面積這一措施，能夠讓購買者清晰的看到所購房屋的建筑面積、房屋面積差異的原因，從而減少或避免購買者和出售者之間因?yàn)槊娣e問題而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，還能為房產(chǎn)管理部門提供各類所需的房屋數(shù)據(jù)，以便決策。

二、房屋面積

（一）房屋面積概述

所謂的房屋面積主要包括該房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。建筑面積就是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室等；使用面積是指房屋戶內(nèi)能夠使用的全部空間面積，按照房屋內(nèi)墻水平投影計(jì)算；產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積；房屋的共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或者共同使用的建筑面積。

（二）房屋面積測量、計(jì)算

一般情況下，當(dāng)對所測量的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的整理后，就應(yīng)該對房屋建筑面積進(jìn)行計(jì)算。房屋建筑面積由兩部分組成，一是各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)偳敖ㄖ娣e，二是分?jǐn)偯娣e。房屋的建筑面積計(jì)算主要就是根據(jù)房屋的邊長數(shù)據(jù)，來計(jì)算出房屋各個(gè)產(chǎn)權(quán)單元及共用部位建筑面積。下面，將從以下幾點(diǎn)對房屋面積測量和計(jì)算進(jìn)行簡要介紹。

1、建筑面積計(jì)算

實(shí)際房屋建筑面積測量過程中，房屋總面積通常采用房屋各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)偳敖ㄖ娣e和分?jǐn)偨ㄖ娣e之和的方式取得。所謂房屋各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)偳敖ㄖ娣e就是指每套房屋的凈面積之和，它包括房屋套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽臺面積及1/2的外墻或共用墻面積。

墻體面積：若房屋緊鄰?fù)鈮?，則1/2計(jì)入房屋分?jǐn)偳爱a(chǎn)權(quán)面積，若房屋與共用或另一產(chǎn)權(quán)單元緊鄰，則相鄰墻體一半計(jì)入對應(yīng)產(chǎn)權(quán)單元或共用，并非所有外墻或與共用相鄰墻體均計(jì)入共用。

陽臺面積：若房屋中的陽臺是封閉陽臺，在計(jì)算過程中就應(yīng)該在綜合考慮其頂蓋及圍護(hù)的基礎(chǔ)上按水平投影計(jì)算全部建筑面積；如果該房屋陽臺是不封閉陽臺，在計(jì)算過程中就應(yīng)在綜合考慮其頂蓋及圍護(hù)的基礎(chǔ)上按水平投影計(jì)算一半建筑面積。

分?jǐn)偨ㄖ娣e既共用建筑面積，是房主所共同擁有的建筑面積，包括為整幢房屋服務(wù)的共用建筑面積，如：樓梯電梯等各產(chǎn)權(quán)人共同使用的面積由整幢房屋各產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?；專為某一區(qū)域提供服務(wù)的共同面積，比如：商業(yè)區(qū)共用的衛(wèi)生間、辦公區(qū)共用的大堂、住宅區(qū)共用的門廳等，這些共用建筑面積由其對應(yīng)區(qū)域共同分?jǐn)?；專為某一層服?wù)的共用建筑面積由該層各產(chǎn)權(quán)單元共同分?jǐn)?，如辦公層內(nèi)走廊和廁所等。如果是一般功能相對簡單的住宅樓，在對共同建筑面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，只需要采用一級分?jǐn)偧纯桑欢?，如果是功能齊全的多功能商業(yè)樓或是大型、超大型商業(yè)綜合體，則要根據(jù)需要按照從高級到低級的多級分?jǐn)?，低級分?jǐn)傄鄳?yīng)承擔(dān)高級分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偟降墓灿妹娣e。此外，與多幢房屋相連通的地下室及中心車庫等，應(yīng)該單獨(dú)對其面積進(jìn)行有針對性的計(jì)算，其內(nèi)部的設(shè)備用房也應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用對象進(jìn)行區(qū)別對待或分?jǐn)偂?/p>

2、確定分?jǐn)偡桨?/p>

首先需要借助相關(guān)軟件繪制出房屋平面圖，并在平面圖中分別標(biāo)志出各個(gè)面塊的功能，接下來進(jìn)行實(shí)際建筑的各條邊長數(shù)據(jù)的采集有整理，完成后可根據(jù)實(shí)際情況對所標(biāo)志出的各個(gè)共用面進(jìn)行功能劃分，確定分?jǐn)偧墑e，可以根據(jù)房屋的實(shí)際情況及復(fù)雜程度適當(dāng)?shù)牟扇∫患壔蛘呤嵌嗉壏謹(jǐn)?，進(jìn)而確定分?jǐn)偡桨?。這樣操作能在測量、計(jì)算過程中有著一定的針對性，避免盲目分?jǐn)偠鴮?dǎo)致錯(cuò)誤及時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上的浪費(fèi)。

3、面積精度

在對房產(chǎn)面積進(jìn)行測量的過程中，應(yīng)該始終遵循先整體、后局部的原則，房屋面積的精度一般將中等誤差作為評判標(biāo)準(zhǔn)，最大限制誤差為2倍。房屋面積所測量中的精度可以分為三級，實(shí)際生活中對特殊房屋采用第一級精度，新建房屋采用第二級精度，其他房屋均采用第三級精度來確定。各等級面積的限制誤差和中等誤差均不得超過下表所規(guī)定值。

表一 面積進(jìn)度表

精度等級 限制誤差（m） 中等誤差

一級 0.02√s+0.0004s 0.01√s+0.0002s

二級 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三級 0.08√s+0.04s 0.04√s+0.002s

對于根據(jù)房屋設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)劃報(bào)批圖紙計(jì)算所得的房屋預(yù)售面積與根據(jù)房屋客體及竣工圖紙所得的房屋最終建筑面積之間的較亦可通過上表進(jìn)行檢核，對兩次差異應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核對、分析，找出具體原因，以便規(guī)劃行政主管部門和房產(chǎn)管理部門查閱、決策。

總之，房產(chǎn)測繪過程中針對面積計(jì)算問題的內(nèi)容還有很多，需要在以后的工作過程中，相關(guān)工作人員和研究學(xué)者不斷研究及探討，從而根據(jù)面積計(jì)算問題探索出更方便可行的技術(shù)、方法及規(guī)范，以便在未來的測繪工作中有據(jù)可依，進(jìn)而促進(jìn)測繪行業(yè)自身的健康發(fā)展。

結(jié)語

綜上所述，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪不僅是一項(xiàng)技術(shù)性要求比較高的工作，還是一項(xiàng)需要與時(shí)俱進(jìn)的工作。因此，需要從事該工作人員在具有較強(qiáng)的責(zé)任心的同時(shí)還應(yīng)該定期接受專業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)，還應(yīng)該用創(chuàng)新性的眼光來看待房產(chǎn)測繪工作，與時(shí)俱進(jìn)，活學(xué)活用，尤其是緊密結(jié)合不同時(shí)期法律規(guī)范，建立相應(yīng)的房產(chǎn)測繪市場制度，只有這樣才能適應(yīng)這一工作要求。同時(shí)，測繪作業(yè)人員還必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測繪制度法規(guī)，做到測繪有法可依、程序科學(xué)到位、數(shù)據(jù)高效準(zhǔn)確，這樣不但能夠確保測量質(zhì)量，還能夠促進(jìn)測繪行業(yè)自身的健康發(fā)展。

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