管立君

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)涉及領(lǐng)域廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，如果在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)或管理中出現(xiàn)問題，將會(huì)很快波及到其他領(lǐng)域，也影響其他行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題不容小視。分析研究房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；按揭貸款；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）23-0089-02

房地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近些年來，一些城市房?jī)r(jià)急劇飆升，異?；馃?，并累聚風(fēng)險(xiǎn)。這讓每一位關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人都十分擔(dān)憂。目前，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國內(nèi)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺和重視，必須加以調(diào)控。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

近幾年房地產(chǎn)升溫過熱，其根本上的原因在于投資性購房需求在越來越強(qiáng)地主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)。全國性的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，幾乎所有城市的主體需求都來自于城市所幅射區(qū)域的高收入人群家庭，以及城市內(nèi)有錢有房家庭“住房升級(jí)”需求；同時(shí)，投資性需求也在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這樣的趨動(dòng)關(guān)系構(gòu)成了當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部利益鏈條。而房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅被抬高的局面形成，客觀上制造了兩個(gè)高門檻，一個(gè)是對(duì)真實(shí)自住需求居民的門檻，一個(gè)是未上市的沒有融資能力的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)商品房的門檻。

1.市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為有錢人追逐的投資工具，相對(duì)應(yīng)的是自住需求的階層無力承受過高房?jī)r(jià)。眼下的狀況是，許多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，長(zhǎng)期以來適合中低收入人群購買能力的中小戶型、中低價(jià)位的住房仍嚴(yán)重“缺乏”。此外，商品房結(jié)構(gòu)性過剩，是一些地方政府推波助瀾、開發(fā)商過度追逐超額利潤(rùn)的結(jié)果，因?yàn)榻ㄔ齑髴粜秃勒睦麧?rùn)遠(yuǎn)高出建普通住宅。因此，在超額利潤(rùn)的引誘下，在某些地方政府的默許甚至引導(dǎo)下，才導(dǎo)致中高檔住房過剩、中低價(jià)住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾，高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2.投資性需求火上澆油。由于房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來，房?jī)r(jià)的顛覆性上漲，房地產(chǎn)的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長(zhǎng)了普通購房人的投資和投機(jī)心理，民間大量游資紛紛注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇供需矛盾，于是出現(xiàn)排隊(duì)購房甚至搖號(hào)的現(xiàn)象，加上開發(fā)商坐地抬價(jià)，形成了樓市“一房難求”的惡性循環(huán)。

3.瘋狂的“地王”帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。目前，中國各大城市房?jī)r(jià)“突飛猛進(jìn)”，其推動(dòng)力量很大程度上產(chǎn)生于拍賣地價(jià)過高。從杭州、上海、重慶、東莞、長(zhǎng)沙等地的新一輪“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)紛紛上演來看，土地價(jià)格的高漲，意味著開發(fā)商對(duì)未來的商品房住宅價(jià)格繼續(xù)看漲，導(dǎo)致購房人提升對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而引發(fā)投資性買家更大的炒作熱情。但最終為瘋狂地價(jià)買單的自然是購房人。

當(dāng)前日益高漲的房?jī)r(jià)使得中國房地產(chǎn)“居者有其屋”的初衷被徹底顛覆。與之相對(duì)應(yīng)的是，地產(chǎn)寡頭們通過不斷推高房?jī)r(jià)，力圖在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)其利益，而政府必須面對(duì)房地產(chǎn)崩潰時(shí)的動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地產(chǎn)寡頭以一己之私挾持房?jī)r(jià)和整個(gè)社會(huì)，我們不得不保持警惕。

二、預(yù)售商品房按揭具有的法律特征

按揭是英語“MORTGAGE”一詞的粵語音譯，它是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。

1.預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；

2.預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

3.預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力；

4.預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行按揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在中國尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能；同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但中國的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的問題

1.房?jī)r(jià)漲幅驚人，不合理。在近幾年來，幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)漲幅驚人，出現(xiàn)不合理的房?jī)r(jià)。年輕人普遍都有買房難、住房難的情況，房產(chǎn)供需有很大的問題。高端的住房較多，但基本無人問津；商品用房供不應(yīng)求，保障性住房嚴(yán)重不足。這嚴(yán)重影響了人們正常的生活，同時(shí)也間接性地影響了社會(huì)秩序的穩(wěn)定，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高。

2.供給決定需求的不合理性。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府的供給決定需求，房地產(chǎn)的規(guī)劃離開了市場(chǎng)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)的規(guī)模、范圍、選址等方面不是市場(chǎng)需求決定的，這存在嚴(yán)重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能運(yùn)行良好，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。endprint

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不健康，存在不合理的發(fā)展，很多城市的房?jī)r(jià)不斷地上漲，人們沒有能力去支付；在房地產(chǎn)市場(chǎng)中巨額利潤(rùn)的驅(qū)使之下，大量的企業(yè)都不斷地進(jìn)入，本來并不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地受到各方企業(yè)的沖擊，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

四、當(dāng)今房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略

1.合理政府調(diào)控。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是中國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)的過高過快增長(zhǎng)則是保持中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng)，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問題。是中國政府當(dāng)前面臨的重大任務(wù)，政府首先該做好自身定位，對(duì)應(yīng)該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應(yīng)加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力；同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管，杜絕開發(fā)商擠占普通商品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求，抑制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

2.規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。目前中國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的發(fā)展階段。人口眾多、資源相對(duì)不足的基本國情，決定了我們必須始終堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國策。近年來中國的土地市場(chǎng)建設(shè)取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，我們也應(yīng)清醒地看到，中國土地市場(chǎng)建設(shè)距離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距，政府的宏觀調(diào)控還需要改進(jìn)和完善，土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還存在缺陷，相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進(jìn)一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系。黨的十六大為土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場(chǎng)，一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。三是必須堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件。四是必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)制度創(chuàng)新。在運(yùn)用好行政手段的同時(shí)，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準(zhǔn)征地占地、低價(jià)出讓土地等行為，納入刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路，開展農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)。培育規(guī)范土地市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

3.重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。可持續(xù)發(fā)展的核心是生態(tài)的可持續(xù)性。社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是在自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而形成人工生態(tài)系統(tǒng)，因此，處理好這個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)問題就在于處理好人、自然與技術(shù)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)自然，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上為人民服務(wù)，技術(shù)是人與自然發(fā)生關(guān)系的中介。

房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、建設(shè)與后期物業(yè)管理都應(yīng)有超前的生態(tài)觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機(jī)融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，應(yīng)在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。其次，應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度，通過消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制，抑制劣質(zhì)、有毒材料的使用。再次，大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又能節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。最后，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶和綠化區(qū)域，提高綠化質(zhì)量和城市園林水平，構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng)；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環(huán)境。

[責(zé)任編輯 李 可]endprint