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        淺析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

        2014-10-08 16:38:21管立君
        經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2014年23期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展

        管立君

        摘 要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)也在迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)涉及領(lǐng)域廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),如果在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)或管理中出現(xiàn)問題,將會(huì)很快波及到其他領(lǐng)域,也影響其他行業(yè)的發(fā)展。因此,房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題不容小視。分析研究房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要的意義。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);按揭貸款;可持續(xù)發(fā)展

        中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2014)23-0089-02

        房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近些年來(lái),一些城市房?jī)r(jià)急劇飆升,異常火熱,并累聚風(fēng)險(xiǎn)。這讓每一位關(guān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人都十分擔(dān)憂。目前,房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國(guó)內(nèi)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺和重視,必須加以調(diào)控。

        一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

        近幾年房地產(chǎn)升溫過熱,其根本上的原因在于投資性購(gòu)房需求在越來(lái)越強(qiáng)地主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)。全國(guó)性的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng),幾乎所有城市的主體需求都來(lái)自于城市所幅射區(qū)域的高收入人群家庭,以及城市內(nèi)有錢有房家庭“住房升級(jí)”需求;同時(shí),投資性需求也在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這樣的趨動(dòng)關(guān)系構(gòu)成了當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部利益鏈條。而房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅被抬高的局面形成,客觀上制造了兩個(gè)高門檻,一個(gè)是對(duì)真實(shí)自住需求居民的門檻,一個(gè)是未上市的沒有融資能力的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)商品房的門檻。

        1.市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理?,F(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為有錢人追逐的投資工具,相對(duì)應(yīng)的是自住需求的階層無(wú)力承受過高房?jī)r(jià)。眼下的狀況是,許多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出,長(zhǎng)期以來(lái)適合中低收入人群購(gòu)買能力的中小戶型、中低價(jià)位的住房仍嚴(yán)重“缺乏”。此外,商品房結(jié)構(gòu)性過剩,是一些地方政府推波助瀾、開發(fā)商過度追逐超額利潤(rùn)的結(jié)果,因?yàn)榻ㄔ齑髴粜秃勒睦麧?rùn)遠(yuǎn)高出建普通住宅。因此,在超額利潤(rùn)的引誘下,在某些地方政府的默許甚至引導(dǎo)下,才導(dǎo)致中高檔住房過剩、中低價(jià)住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾,高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng),由此帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

        2.投資性需求火上澆油。由于房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征,近幾年來(lái),房?jī)r(jià)的顛覆性上漲,房地產(chǎn)的投資屬性突顯,加上銀行按揭的金融杠桿作用,助長(zhǎng)了普通購(gòu)房人的投資和投機(jī)心理,民間大量游資紛紛注入房地產(chǎn)市場(chǎng),加劇供需矛盾,于是出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房甚至搖號(hào)的現(xiàn)象,加上開發(fā)商坐地抬價(jià),形成了樓市“一房難求”的惡性循環(huán)。

        3.瘋狂的“地王”帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。目前,中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)“突飛猛進(jìn)”,其推動(dòng)力量很大程度上產(chǎn)生于拍賣地價(jià)過高。從杭州、上海、重慶、東莞、長(zhǎng)沙等地的新一輪“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)紛紛上演來(lái)看,土地價(jià)格的高漲,意味著開發(fā)商對(duì)未來(lái)的商品房住宅價(jià)格繼續(xù)看漲,導(dǎo)致購(gòu)房人提升對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,從而引發(fā)投資性買家更大的炒作熱情。但最終為瘋狂地價(jià)買單的自然是購(gòu)房人。

        當(dāng)前日益高漲的房?jī)r(jià)使得中國(guó)房地產(chǎn)“居者有其屋”的初衷被徹底顛覆。與之相對(duì)應(yīng)的是,地產(chǎn)寡頭們通過不斷推高房?jī)r(jià),力圖在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)其利益,而政府必須面對(duì)房地產(chǎn)崩潰時(shí)的動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地產(chǎn)寡頭以一己之私挾持房?jī)r(jià)和整個(gè)社會(huì),我們不得不保持警惕。

        二、預(yù)售商品房按揭具有的法律特征

        按揭是英語(yǔ)“MORTGAGE”一詞的粵語(yǔ)音譯,它是一種擔(dān)保方式,指在樓宇建筑期內(nèi),商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人,并保證銀行為第一受益人,如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí),銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益,以清償其對(duì)銀行的所有欠款。預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式,銀行為按揭權(quán)人,預(yù)購(gòu)人為按揭人,擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間,商品房實(shí)際上并不存在,按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán),他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利,它是一種期待性利益,而非以實(shí)體形式存在的樓宇。

        1.預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為,應(yīng)簽訂書面合同,并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù);

        2.預(yù)售商品房按揭是一種從合同,是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的;

        3.預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力;

        4.預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行按揭業(yè)務(wù)收取貸款利息,除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外,預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

        預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的,目前在中國(guó)尤其是在沿海地區(qū),發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能;同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段,增加了建房資金。但中國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定,與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同,購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇,而沒有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

        三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的問題

        1.房?jī)r(jià)漲幅驚人,不合理。在近幾年來(lái),幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)漲幅驚人,出現(xiàn)不合理的房?jī)r(jià)。年輕人普遍都有買房難、住房難的情況,房產(chǎn)供需有很大的問題。高端的住房較多,但基本無(wú)人問津;商品用房供不應(yīng)求,保障性住房嚴(yán)重不足。這嚴(yán)重影響了人們正常的生活,同時(shí)也間接性地影響了社會(huì)秩序的穩(wěn)定,不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高。

        2.供給決定需求的不合理性。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府的供給決定需求,房地產(chǎn)的規(guī)劃離開了市場(chǎng)化的進(jìn)程,房地產(chǎn)的規(guī)模、范圍、選址等方面不是市場(chǎng)需求決定的,這存在嚴(yán)重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能運(yùn)行良好,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。endprint

        3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不健康,存在不合理的發(fā)展,很多城市的房?jī)r(jià)不斷地上漲,人們沒有能力去支付;在房地產(chǎn)市場(chǎng)中巨額利潤(rùn)的驅(qū)使之下,大量的企業(yè)都不斷地進(jìn)入,本來(lái)并不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地受到各方企業(yè)的沖擊,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

        四、當(dāng)今房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略

        1.合理政府調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件,而抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)的過高過快增長(zhǎng)則是保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房?jī)r(jià),抑制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng),建立住房保障制度,解決多數(shù)人的住房問題。是中國(guó)政府當(dāng)前面臨的重大任務(wù),政府首先該做好自身定位,對(duì)應(yīng)該由政府來(lái)建立的中低收入居民住房保障體系,應(yīng)加快步伐盡早建立,以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力;同時(shí),政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管,杜絕開發(fā)商擠占普通商品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用,嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求,抑制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

        2.規(guī)范土地市場(chǎng),促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。目前中國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的發(fā)展階段。人口眾多、資源相對(duì)不足的基本國(guó)情,決定了我們必須始終堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。近年來(lái)中國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)取得了明顯成效,積累了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),我們也應(yīng)清醒地看到,中國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)距離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距,政府的宏觀調(diào)控還需要改進(jìn)和完善,土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還存在缺陷,相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進(jìn)一步研究解決。

        黨的十六大明確提出,要在更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用,健全統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系。黨的十六大為土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場(chǎng),一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心,維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重,實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。三是必須堅(jiān)持依法行政,加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范。全面推行依法行政,嚴(yán)肅查處土地違法案件。四是必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn),推進(jìn)制度創(chuàng)新。在運(yùn)用好行政手段的同時(shí),注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準(zhǔn)征地占地、低價(jià)出讓土地等行為,納入刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路,開展農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)。培育規(guī)范土地市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分,同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證,是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

        3.重視環(huán)境保護(hù),維護(hù)生態(tài)平衡??沙掷m(xù)發(fā)展的核心是生態(tài)的可持續(xù)性。社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是在自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而形成人工生態(tài)系統(tǒng),因此,處理好這個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)問題就在于處理好人、自然與技術(shù)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)自然,在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上為人民服務(wù),技術(shù)是人與自然發(fā)生關(guān)系的中介。

        房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、建設(shè)與后期物業(yè)管理都應(yīng)有超前的生態(tài)觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上,創(chuàng)造出人與環(huán)境有機(jī)融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址上,盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地,不影響風(fēng)景名勝、人文景觀,應(yīng)在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。其次,應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度,通過消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制,抑制劣質(zhì)、有毒材料的使用。再次,大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作,在保證建筑功能質(zhì)量的前提下,采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施,大幅度降低建筑能耗,達(dá)到既居住舒適,又能節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。最后,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶和綠化區(qū)域,提高綠化質(zhì)量和城市園林水平,構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng);改善城市交通、供水狀況,提高城市生活垃圾、污水無(wú)害化處理率,發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用,從根本上改善居住環(huán)境。

        [責(zé)任編輯 李 可]endprint

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