鄒臘

摘 要：在當(dāng)前復(fù)雜的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)很多問題亟需解決，國家宏觀調(diào)控政策顯得務(wù)必重要。首先概括了近些年來在調(diào)控房地產(chǎn)市場上做的努力工作，然后從信貸政策、保障政策和限購政策幾方面分析了對房地產(chǎn)業(yè)的影響。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場；保障房；限購

0 引言

近些年來，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，但由于土地資源有限，導(dǎo)致房價居高不下、房地產(chǎn)商品分配不均、市場運(yùn)作不規(guī)范等。很多人都因買不起房而影響到基本生活保障，同時房地產(chǎn)金融風(fēng)險增加，長期如此必將阻礙國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。必須利用國家的宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)控制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，以緩解當(dāng)前的社會矛盾。

1 針對房地產(chǎn)市場采取的宏觀調(diào)控政策

從2004年起，政府就開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，相繼出臺了許多政策。按照調(diào)控的重點(diǎn)，可大致分：

1.1 控制土地供給

就房地產(chǎn)業(yè)而言，供銷差距不能過大。2000年～2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額不斷增長，產(chǎn)品銷售也呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。2004年，政府以土地供給為重點(diǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)做了適當(dāng)調(diào)整。如不斷完善土地制度、加大對大型工程項(xiàng)目的檢查力度、禁止協(xié)議出讓土地等。雖取得了一定的效果，但也帶來了一些不良后果，主要體現(xiàn)在房價飛漲。

1.2 抑制過高房價

房價飛漲增加了人們購置房屋商品的難度，而一些開發(fā)商則開始高價炒房，從中獲取暴利。為降低高房價帶來的不利影響，政府通過宏觀調(diào)控政策來抑制房價，如2005年頒布的"國八條"，通過對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的整體把握，起到了較好的指導(dǎo)作用。

1.3 進(jìn)行全面治理

在政府的抑制下，2006年多地的房價出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，政府出臺"國六條"及相關(guān)具體條例進(jìn)行管控。2007年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)泡沫化的趨勢，政府一方面采取貨幣從緊政策，通過增加利息、提高貸款等方法抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求；一方面著手建立多層次住房保障體系，以解決住房困難的現(xiàn)狀。2008年國際金融危機(jī)，政府強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費(fèi)。2010年房地產(chǎn)市場極不平穩(wěn)，政府繼續(xù)利用宏觀調(diào)控手段加以控制。2011年出臺"新八條"等。

2 宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析

2.1 信貸政策的影響

首先，房地產(chǎn)業(yè)的巨大利益增加了投機(jī)需求，不少人開始貸款投資房地產(chǎn)，或囤房待售。同時購買者怕房價繼續(xù)上漲，也紛紛貸款買房。政府采取加息的政策，抑制投機(jī)需求，也迫使購房者退出樓市。而且貸款利息增加，開發(fā)商囤地的成本就更高，以至于他們不得不減少購房，如此便能提供更多的房屋，盡量實(shí)現(xiàn)供需平衡。

其次，基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場都有著重要影響。2008年，央行5次下調(diào)基準(zhǔn)利率；2010年又連續(xù)5次上調(diào)，對預(yù)期和購房需求都有著重大意義，如降低購房需求、減少貸款成本。自2007年起，我國的存款準(zhǔn)備金率大致呈上升趨勢，2010年、2011年均有多次上調(diào)，可有效調(diào)控貨幣供應(yīng)量。

此外，為進(jìn)一步控制房屋閑置的現(xiàn)象，政府還出臺了二套房貸政策，2008年-2011年，貸款利率和首付金額不斷上升。通過宏觀調(diào)控可增加投資性購房者的成本，對其進(jìn)行有效抑制，同時也增加社會各界的購房需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。

2.2 保障房政策的影響

隨著房價的不斷上漲，住房困難現(xiàn)象越來越明顯，尤其是低收入者。為此政府積極采取措施，加大保障性房建設(shè)力度。如2010年，政府提出到2012年要解決1540萬戶低收入家庭的住房問題。2010年，保障性住房在商品住房中的比例占了47.3%，2011年上漲到68.2%，達(dá)到最高點(diǎn)。之后這幾年雖在下降，但都維持在30%以上，比較穩(wěn)定。保障性住房政策可增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，即便下滑也能抵消商品住宅投資減少的影響。另外還能解決很多中低收入家庭的住房問題，隨著規(guī)模擴(kuò)大，商品住宅需求量必將下降，進(jìn)而影響到房價走勢。

2.3 限購政策

2010年，政府提出限購政策，全國城市在執(zhí)行上的大體思路相同，即當(dāng)?shù)鼐用?限二禁三"，非當(dāng)?shù)鼐用?限一禁二"。限購政策通過對購買者設(shè)置門檻，以減少具有購置資格的潛在消費(fèi)群。所以其最終影響主要體現(xiàn)在商品成交量上，對房價則沒有太大的影響。限購令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。而這種對政策不可持續(xù)的預(yù)期，則可能對市場調(diào)控效果及政策信心造成損傷。

至于限購令的實(shí)際效果，其實(shí)很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時性措施，對房價而言只能發(fā)揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房價繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開規(guī)定。其次"一戶限購一套房"的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購房者提供虛假信息騙購也是個問題。

3 結(jié)束語

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國家宏觀調(diào)控只是輔助性的手段，只能暫時緩解市場供求矛盾。所以在今后還需從根本上解決問題，對現(xiàn)有的政策體系改進(jìn)完善，建立全面的長效機(jī)制，包括法律法規(guī)建設(shè)、完善住房供應(yīng)體系等，確保國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定進(jìn)步。

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