謝紅霞+劉文澤+趙蕾+來靜儀+路順+張遠(yuǎn)索

摘要：公共租賃房作為保障性住房體系的重要組成部分，其發(fā)展趨勢值得關(guān)注。在歸納評述國內(nèi)現(xiàn)有相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，采用文案調(diào)查和定性分析方法，分析了現(xiàn)階段我國城市保障性住房體系現(xiàn)狀及重構(gòu)走向，進(jìn)而提出公共租賃房的發(fā)展趨勢，認(rèn)為公共租賃房將成為保障性住房供應(yīng)體系的主體，多種住房類型合并管理，租金收取實(shí)行分檔回補(bǔ)，動態(tài)監(jiān)管工作將會加大力度等。

關(guān)鍵詞：保障性住房，體系重構(gòu)，公共租賃房，發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）09-0047-50 收稿日期：2014-05-28

1 相關(guān)研究進(jìn)展

關(guān)于保障性住房的研究，主要集中在保障性住房的用地供給、融資模式、分配管理、準(zhǔn)入退出、定價機(jī)制、市場供需等方面。胡平（2013）認(rèn)為保障性住房建設(shè)用地供給環(huán)節(jié)存在缺乏法律保障、規(guī)劃缺失導(dǎo)致選址不合理、資金緊缺、缺乏監(jiān)控和評價體系、各職能部門協(xié)調(diào)機(jī)制不完善等問題，提出科學(xué)編制用地規(guī)劃和計劃、拓寬資金來源、完善土地市場信息披露和監(jiān)測分析體系、各相關(guān)部門構(gòu)建協(xié)調(diào)運(yùn)作機(jī)制等建議。李欣然（2013）研究了PPP模式在保障性住房融資環(huán)節(jié)的適用性及其風(fēng)險控制，認(rèn)為保障性住房的資金來源應(yīng)該越來越趨向于多元化，建立符合實(shí)際的投融資模式，完備相關(guān)的綜合配套措施。有研究提出控制保障性住房分配風(fēng)險的諸多對策，比如加強(qiáng)保障性住房分配各環(huán)節(jié)監(jiān)督和信息公開，建立完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，形成長效管理，建立部門聯(lián)動審核機(jī)制，嚴(yán)格家庭收入、財產(chǎn)審查制度，利用信息化手段，發(fā)揮內(nèi)控信息平臺作用等。魏麗艷（2012）從申請資格的審查制度、供給過程的分配制度、退出的操作細(xì)則、日常動態(tài)監(jiān)管、梯度供應(yīng)模式等角度研究了保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制問題，指出制度創(chuàng)新與社會公平有機(jī)結(jié)合是確保保障性住房公平分配的基石。鮑藍(lán)天等（2013）進(jìn)一步研究了保障性住房建設(shè)與社會管理創(chuàng)新的法律問題，認(rèn)為住房問題久拖不決，政府的公信力下降，世界上越來越多的國家通過憲法確認(rèn)住宅權(quán)成為公民的一項(xiàng)基本權(quán)利，這是公民獲得相應(yīng)的住房保障的法律依據(jù)，住宅權(quán)應(yīng)當(dāng)在憲法中被確認(rèn)。因此保障性住房定價問題也備受關(guān)注，有研究認(rèn)為現(xiàn)階段我國保障性住房價格的制定是依據(jù)建設(shè)成本或按照周邊商品房價格進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過幾種方法對保障性住房支付能力的測定，發(fā)現(xiàn)上述定價思路導(dǎo)致保障性住房價格脫離了居民支付能力，定價機(jī)制需要調(diào)整。喬霞（2012）研究了我國保障性住房供需狀況，發(fā)現(xiàn)隨著城市化進(jìn)程的加快，我國將出現(xiàn)嚴(yán)重的保障性住房供給缺口，認(rèn)為應(yīng)通過建立完備的法律體系、充分發(fā)揮政府職能、改革補(bǔ)貼模式、增加資金來源渠道、規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、合理確定保障對象等措施確保我國保障性住房供需平衡。有研究從保障性住房的準(zhǔn)入、輪候、退出三個層面，對當(dāng)前保障性住房動態(tài)管理機(jī)制進(jìn)行分析，認(rèn)為要健全各部門工作聯(lián)動機(jī)制，深入細(xì)化退出管理辦法，實(shí)現(xiàn)住房保障資源的持續(xù)滾動，建立政府回購機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房保障資源的封閉運(yùn)行，加大違規(guī)懲罰力度等。還有部分學(xué)者對國外的保障性住房問題進(jìn)行了研究綜述。由此可以看出我國保障性住房的研究成果較為豐碩，但是關(guān)于保障性住房體系重構(gòu)問題的研究相對薄弱，針對于公租房發(fā)展趨勢的研究更是少見。

2 保障性住房供應(yīng)體系現(xiàn)狀及重構(gòu)走向

不同類型的城市，保障性住房供應(yīng)體系不同，但是有趨同化傾向，比如很多中小城市前幾年也像大城市那樣推出限價房、公共租賃房等住房保障類型。

2.1 保障性住房供應(yīng)體系現(xiàn)狀

1998年房改以后，我國城市保障性住房體系理論建設(shè)日益完善。目前，大多數(shù)城市保障性住房類型包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、公共租賃房等。從產(chǎn)生時間看，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)最早，然后是限價房，最新的類型是公共租賃房。從受眾定位看，廉租房定位出租給低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房定位出售給低收入家庭，限價房定位出售給中等收入家庭，公共租賃房定位出租給中等收入家庭。至此，從理論上看，我國城市保障性住房體系建設(shè)搭建了“租售并舉、涵蓋中低收入”的理想格局。受制于中央提出的“十二五”期間“建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套”的任務(wù)壓力，不少地方政府將拆遷安置房、棚戶區(qū)改造等都納入了保障性安居工程，在用地供應(yīng)等環(huán)節(jié)，將此類工程與上述傳統(tǒng)意義上的保障性住房合并統(tǒng)計。因此，我國當(dāng)前保障性住房體系既包括傳統(tǒng)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、公共租賃房等保障性住房類型，也包括拆遷安置房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程。

2.2 保障性住房供應(yīng)體系重構(gòu)走向

為完善當(dāng)前保障性住房體系，加快保障性住房建設(shè)，2011年以來，不少地方推進(jìn)保障性住房供應(yīng)體系重構(gòu)工作。如合肥市在2011年逐步探索建立統(tǒng)一的保障性住房運(yùn)作機(jī)制，探索從實(shí)施住房保障政策開始就設(shè)立保障性安居工程建設(shè)管理部門，來統(tǒng)籌全市的住房保障工作，實(shí)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理的運(yùn)作機(jī)制；江西省從2012年開始，全省經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房實(shí)行“三房合一”、并軌建設(shè)、租售并舉新制度；石家莊市將廉租住房、公共租賃住房整合統(tǒng)稱為公共保障房，按照“計劃分別上報、統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)籌籌集資金、租金梯度保障、統(tǒng)一管理運(yùn)營”的原則并軌建設(shè)和運(yùn)行；鄭州市從2013年起，在大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)的基礎(chǔ)上，全面推行廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房“三房合一”住房保障管理新機(jī)制，使人們由過去的“居有其屋”向“居有其所”轉(zhuǎn)變，逐步建立“以租為主”的住房保障體系；2013年10月，煙臺市住建局表示煙臺正在醞釀新的住房保障管理辦法，煙臺將建立“三房合一、租補(bǔ)分離”的住房保障新模式。由此可見，“保障性住房并軌”、“多房合一”已經(jīng)成為我國城市保障性住房供應(yīng)體系重構(gòu)的現(xiàn)實(shí)走向。

3 公共租賃房發(fā)展趨勢

在上述保障性住房體系重構(gòu)走向的情形下，公共租賃房作為一種重要的保障性住房類型，其發(fā)展趨勢如何，是政府、企業(yè)和居民都非常關(guān)注的問題。endprint

3.1 成為保障性住房體系的主體

相對而言，公共租賃房還處于初級建設(shè)階段，已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性開展的城市包括廈門、深圳、北京、天津等，很多城市還沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)期。因此從數(shù)量上看，現(xiàn)階段很多城市的保障性住房還是以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房為主。但從現(xiàn)在中央釋放的政策信號、地方政府對保障性住房體系調(diào)整思路上看，公共租賃房無疑將取代上述三種保障性住房形式成為保障性住房體系的絕對主角。另外，公共租賃房覆蓋面較廣，其受眾定位不僅包括本地中低收入家庭，還囊括新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等，惠及范圍未來還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。這也決定了公共租賃房建設(shè)必須具備相當(dāng)規(guī)模。

3.2 與廉租房等并軌，打包管理

現(xiàn)在多地試行的所謂“三房合一”，就是將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房整合在一起，統(tǒng)一歸類為保障性住房。但更理想也更可能的趨勢是將廉租房、公共租賃房“兩房合一”，因?yàn)閮烧咄瑢俪鲎庑捅Ｕ闲宰》?，在后續(xù)管理上更容易協(xié)調(diào)，而經(jīng)濟(jì)適用房屬于出售型住房，在產(chǎn)權(quán)上與廉租房、公共租賃房完全不同，宜單獨(dú)歸類。當(dāng)然，也不否定上述“三房合一”的可行性和合理性，如果允許“租”、“售”轉(zhuǎn)換，則可以將三者有機(jī)融合在一起，設(shè)置統(tǒng)一管理平臺。值得注意的是，限價房在這個環(huán)節(jié)“銷聲匿跡”，這可能與其在住房種類歸屬即“限價房是不是屬于保障性住房”問題上一直有爭議有關(guān)。近日，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市被列為試點(diǎn)城市，試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，可以認(rèn)為是限價房的變種。

3.3 租金收取改“一刀切”為“梯度回補(bǔ)”

今后在公共租賃房租金的收取上，將會一改之前“一刀切”、統(tǒng)一定價的思路，而變成“租補(bǔ)分離”、“梯度回補(bǔ)”，即將公共租賃房的租賃服務(wù)和政府發(fā)放的租賃補(bǔ)貼分別來實(shí)施，保障家庭承租公共租賃房實(shí)行市場化租金，同時根據(jù)困難程度的不同，分檔領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼。比如在很多城市，公共租賃房租金定價思路是依據(jù)建設(shè)和運(yùn)營成本，參考同地段商品房租金水平進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，而不管承租家庭實(shí)際經(jīng)濟(jì)條件和收入差異，同等房源同等價格，以后將會更多地依據(jù)承租家庭的經(jīng)濟(jì)條件、收入水平等進(jìn)行多檔劃分，并給予不同程度的租房補(bǔ)貼。

3.4 重視動態(tài)監(jiān)管，提高房源利用效率

公共租賃房的申請、審核、輪候、搖號、選房、入住、日常管理、退出等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作，勢必越來越受到重視，這既是其他類型保障性住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，也是解決保障性住房供需矛盾的現(xiàn)實(shí)需求。今后相關(guān)政府部門會加大對提供虛假材料進(jìn)行騙租人的懲處力度，會制定并實(shí)施系列預(yù)防公共租賃房轉(zhuǎn)租、空置現(xiàn)象的對策，會加強(qiáng)對承租人家庭收入的深度核實(shí)，確保公共租賃房這一公共資源得到高效利用。

4 結(jié)語

保障性住房對于抑制城市房價過快上漲、保障中低收入者“住有所居”意義重大。對保障性住房的研究成果較多，但研究保障性住房體系重構(gòu)的理論成果還較薄弱，總結(jié)分析公共租賃房發(fā)展趨勢的成果也較少。我國不少城市的保障性住房供應(yīng)體系從理論上看都很成熟，但是實(shí)踐中存在一些問題，為完善保障性住房供應(yīng)體系建設(shè)，很多地方在實(shí)踐層面試行多種保障性住房并軌。在此背景下，公共租賃房將成為保障性住房體系的絕對主體，多種保障性住房將合并打包，租金的收取方式以“租補(bǔ)分離、梯度回補(bǔ)”為主，公共租賃房從申請到退出的各個環(huán)節(jié)的動態(tài)監(jiān)管力度勢必進(jìn)一步加大。

參考文獻(xiàn)：

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2.封海洋.我國保障性住房分配風(fēng)險防控研究——以江蘇省淮安市為例.中國房地產(chǎn).2013.22

3.魏麗艷.保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究.東南學(xué)術(shù).2012.3

4.鮑藍(lán)天 曾湧.保障性住房建設(shè)與社會管理創(chuàng)新的法律問題.四川文理學(xué)院學(xué)報.2013.23

5.徐虹.住房支付能力視角下北京市保障性住房價格研究.建筑經(jīng)濟(jì).2013.8

6.賈淑軍 常陽.城鎮(zhèn)保障性住房動態(tài)管理機(jī)制分析.河北大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）.2012.37

作者簡介：

謝紅霞、劉文澤、趙蕾、來靜儀、路順，北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院本科生，主要學(xué)習(xí)研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)管理。

張遠(yuǎn)索，北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院副教授，北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院訪問學(xué)者，研究方向?yàn)橥恋刂贫扰c政策、房地產(chǎn)市場分析。

注：國家社會科學(xué)基金青年項(xiàng)目（12CGL094）；北京聯(lián)合大學(xué)“啟明星”大學(xué)生科技創(chuàng)新項(xiàng)目（201411417SJ111）。

The Public Rental Housing Development Trends under Indemnificatory Housing System Reconstruction

Xie Hongxia，Liu Wenze，Zhao Lei，Lai Jingyi，Lu Shun，Zhang Yuansuo

Abstract：As an important part of the indemnificatory housing system，the public rental housing development trend is worth concerned.Based on reviewing existing domestic research and by the methods of surveys and qualitative analysis，this paper analyzes the present stage of Chinas urban indemnificatory housing system and its reconstruction，and then made public rental housing trends.It is considered that public rental housing will become the subject of indemnificatory housing system，a variety of housing types will be combined for management，rent will charged with the implementation of sub-file，and the dynamic monitoring work will intensify and so on.

Keywords：Indemnificatory housing，System reconstruction，Public rental housing，Development trend

李求軍/責(zé)任編輯endprint