張平

摘 要：隨著我國城市化進程的加快以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，金融開始不斷的深入到房地產(chǎn)企業(yè)當中，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了金融支持。但是由于各方面的原因，我國房地產(chǎn)金融存在著諸多風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；防范

受到國家相關(guān)政策的支持下，我國城市化進程不斷加快居民購房的需求也是居高不下，許許多多的資金開始進入房地產(chǎn)業(yè)。在我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然我國房地產(chǎn)業(yè)取得了一定的發(fā)展，但是房地產(chǎn)、金融體系的發(fā)展還處在初級階段，再加上有關(guān)政府的干預(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)在信貸資金方面大多數(shù)都是由于銀行貸款而產(chǎn)生，而這些銀行貸款則大多數(shù)存在于商業(yè)銀行。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不合理性和操作的不規(guī)范導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展不是十分的順利和健康。

1 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展特點

總體而言，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個特點：

一是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展時間短，但是起步快。從目前我們房地產(chǎn)金融發(fā)展的時間來看，我國房地產(chǎn)金融進行真正的發(fā)展是在我國實行商品房制度后個人按揭的興起而發(fā)展起來的。但是我國個人住房按揭發(fā)展最多十多年的時間就呈現(xiàn)出大規(guī)模的增長。二是我國房地產(chǎn)業(yè)的資金融資渠道相對比較單一。比如從我國房地產(chǎn)市場的運行狀況來看，以及從其資金結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)金融主要有銀行的信貸組成，我國的商業(yè)銀行基本上全程進入了房地產(chǎn)企業(yè)，也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的資金提供者。三是我國房地產(chǎn)企業(yè)自身資金相對較少，融資卻較多，融資的比例較高，這是我國房地產(chǎn)金融的一個顯著特征。

2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)

2.1 房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險

從2007年開始我國房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)價格就呈現(xiàn)出持續(xù)上漲，特別是在有些地方出現(xiàn)了持續(xù)性的房產(chǎn)過熱，特別是房產(chǎn)過熱已經(jīng)發(fā)展到了中小城市。然而我們的房產(chǎn)價格上漲則導(dǎo)致了我國房產(chǎn)的價值與其真實的價值發(fā)生了偏差，容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟將會使房地產(chǎn)大幅度貶值，這就給銀行帶了極大的損失。

2.2 “假按揭”和“零首付”凸顯道德風(fēng)險

假按揭目前已經(jīng)成為房屋貸款的一個重要風(fēng)險。假按揭就是我們的開發(fā)商依靠他們的朋友或者是房地產(chǎn)公司的職工冒充我們的買房者，通過虛假買房的方式來騙取銀行的貸款。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計顯示，以工商銀行為例，他們所進行的個人住房貸款當中，有80%以上的不良貸款都是由于假按揭所造成的。同時，現(xiàn)今出現(xiàn)了一個零首付的現(xiàn)象，就是我們的開發(fā)商以不要首付的廣告來吸引我們的購房者，零首付主要是我們的開發(fā)商自己先行墊付較低的首付，然后來獲得大量的購房資金。假按揭和零首付都是開發(fā)商進行融資的一種渠道，他們都是開發(fā)商利用銀行掌握的信息有限來進行的騙貸，有些甚至是銀行的工作人員與開發(fā)商進行的勾結(jié)，進行騙貸。

2.3 基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險

基礎(chǔ)銀行為了多發(fā)放貸款或者完成貸款任務(wù)往往會在貸款上存在違規(guī)操作。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是貸款前銀行貸款的審查人員風(fēng)險意識不強，審查往往流于形式。比如我們的審查人員對貸款的相關(guān)資料審查不嚴，不能了解其真實性和合法性，對有些有疑問的地方嫌麻煩不進行仔細的追究。二是抵押物的管理不是十分的規(guī)范。商業(yè)銀行在進行抵押物貸款的時候往往出現(xiàn)有關(guān)的部門不是十分的配合，不按照相關(guān)的程序進行處理，有些商業(yè)銀行對中介機構(gòu)的依賴性較大。三是有些基層商業(yè)銀行網(wǎng)點在進行貸款發(fā)放后，對貸款的管理不完善，有些客戶的資料存在不完善的現(xiàn)象，這就缺少了風(fēng)險預(yù)警。

2.4 房地產(chǎn)投資增長過快，市場難以及時消化

現(xiàn)今，我們國家進行的房地產(chǎn)投資資金越來越高也在逐年的增加，但是我們真正開工的面積和銷售的面積卻沒有跟實際投資的資金一樣增長。這樣就造成了大量的房地產(chǎn)積壓以及土地的閑置，這些可以說都是房地產(chǎn)金融風(fēng)險。同時，現(xiàn)今的許多人都喜歡進行房產(chǎn)投資，進行所謂的炒房地產(chǎn)，但是房價的上漲具有一個限度。如果超過了這個限度將會使我們的房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)泡沫，進而形成泡沫經(jīng)濟。如果我們的泡沫經(jīng)濟一旦破滅我國的經(jīng)濟將會受到極大的損失，這個損失的最終承擔者將是我們的金融機構(gòu)。

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策

3.1 加強對金融機構(gòu)的貸款監(jiān)管，提高相關(guān)銀行業(yè)的風(fēng)險能力

我國的商業(yè)銀行應(yīng)該積極的按照國務(wù)院以及人民銀行的相關(guān)要求和規(guī)定，從嚴對貸款的條件進行審查和監(jiān)管。同時，我們還必須采取積極有效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)金融貸款以及個人的消費貸款做好相關(guān)監(jiān)管工作。除此之外，商業(yè)銀行還要對房地產(chǎn)企業(yè)或者個人住房貸款進行貸款后的跟蹤，及時的了解貸款的用途，并做好相關(guān)的監(jiān)督工作。我們還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)貸款從嚴進行放貸。另一方面我們還應(yīng)該積極的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的貸款結(jié)構(gòu)，降低信貸資金的風(fēng)險，對那些非營利性住房我們要加強貸款的支持力度，降低項目風(fēng)險，對于那些投機商品房應(yīng)該不給予貸款支持必要時還可以對貸款利率進行上浮。

3.2 實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資還存在著渠道單一的現(xiàn)狀，他們?nèi)谫Y的資金來源主要是靠國有商業(yè)銀行的貸款。因此，我們必須要建立一個多元化的融資渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的金融貸款進行轉(zhuǎn)化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險。比如我們可以轉(zhuǎn)化到證劵資金、信托資金等多個方面，這樣不但減輕了商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，還為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了新的融資方向。我們?nèi)粢夥康禺a(chǎn)企業(yè)的融資多元化，筆者認為可以從以下幾個方面進行入手：一是建立有關(guān)的房地產(chǎn)基金；二是實行房地產(chǎn)抵押證劵化；三是在風(fēng)險可控的情況下引進外國的貸款機構(gòu)；四是積極推進住房公積金貸款。只有這樣才能夠從根本上化解銀行的商業(yè)銀行的房地產(chǎn)風(fēng)險。

3.3 立全方位的監(jiān)管體系的同時加大金融監(jiān)管力度

我國房地產(chǎn)企業(yè)金融由于還處在初級階段，由于商業(yè)銀行具有一定的貸款額度以及它們的目的就是以貸款來獲得相關(guān)利益。因此，我們的商業(yè)銀行對自身發(fā)放貸款限制性政策較少，這就為商業(yè)銀行的信貸人員進行違規(guī)操作，埋下了相關(guān)金融風(fēng)險。因此，我們的政府部門必須要建立起金融監(jiān)管體系，加強對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，確保商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融貸款的安全、穩(wěn)定和高效。筆者認為要建立監(jiān)管方式可以從以下幾個方面進行入手：一是要系統(tǒng)性的研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的情況和商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險情況，通過對這兩個基本情況的研究，制定出一個正確的監(jiān)管政策來指導(dǎo)我們商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融貸款，防范房地產(chǎn)風(fēng)險。二是我們必須要強化對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，監(jiān)管重點筆者認為主要放在我們的商業(yè)銀行是否違規(guī)發(fā)放貸款等方面。三是要建立相關(guān)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告，我們的政府在收到這些報告后還應(yīng)該定期和不定期對商業(yè)銀行進行通報。四是對商業(yè)銀行進行的房地產(chǎn)貸款如果出現(xiàn)了違規(guī)的現(xiàn)象必須要依法進行查處，絕不手軟。

3.4 健全信用體系，完善個人征信系統(tǒng)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量

有政府部門牽頭成立信用管理監(jiān)督委員會，鼓勵并支持相關(guān)信用服務(wù)機構(gòu)的成立，出臺相關(guān)信用法律法規(guī)，建立信用監(jiān)督和失信懲戒制度，對違背信用的企業(yè)或個人給予嚴格的懲處。我國一定要支持商業(yè)銀行建立起開放的信用體系，面向全社會的每個人和相關(guān)企業(yè)建立一個全國性的信息資源庫，這樣不但保證了個人和企業(yè)信息的準確和及時還有利于我們的銀行對房地產(chǎn)企業(yè)和貸款的個人進行信用評級，制定一個信用等級。對于那些信用不好的個人或者企業(yè)我們可以不進行銀行貸款，這樣就極大的保證了房地產(chǎn)金融貸款的安全性，有效地降低了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。

3.5 提高商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險意識

商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)貸款辦理的時候，一定要根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范進行辦理，提高房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范意識。首先，我們必須要嚴格按照國家的相關(guān)法律法規(guī)制度，在進行房地產(chǎn)貸款辦理的時候也要積極的按照國家的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行，防止違法行為的發(fā)生。其次，我們在進行信用貸款辦理的時候一定要廣泛的收集各方面的數(shù)據(jù)，以及貸款者的相關(guān)情況。比如貸款人員的工作情況、信用情況、收入現(xiàn)狀以及身體健康狀況等。如果是企業(yè)進行貸款，我們還必須收集企業(yè)的經(jīng)營和規(guī)模情況等。再次，我們發(fā)放了貸款后，我們必須要對貸款人的相關(guān)情況進行分析，對貸款人所買的住房的房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)查分析，并及時的掌握開發(fā)商的狀態(tài)。除此之外還應(yīng)該監(jiān)控我們貸款人所貸款項的具體使用情況，防止其出現(xiàn)挪用資金，不將資金用于購房，導(dǎo)致房產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)在對我國經(jīng)濟的增長以及穩(wěn)定性當中具有十分重要的作用。如果我們的房地產(chǎn)發(fā)生金融風(fēng)險將會影響其他產(chǎn)業(yè)也會發(fā)生金融危機，甚至有可能引發(fā)全國性的經(jīng)濟危機。因此，完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險市場的建設(shè)，以及建立健全相關(guān)信用體系具有十分重要的作用。所以我國政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范，加強房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，從而促進我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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