摘要：民間資本具有逐利性，民間資本參與保障性住房供給必然要追逐利益，相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)必須尊重民間資本的逐利性，給予民間資本穩(wěn)定、持續(xù)的利益激勵(lì)，從而保證其穩(wěn)定、持續(xù)地參與保障性住房供給。但基于民間資本的流動(dòng)性，需要在制度設(shè)計(jì)中中斷民間資本的逐利性，避免民間資本參與保障性住房過(guò)程中為追逐利益而偏離住房保障目標(biāo)。對(duì)于具有較高獲益性的保障性住房，天津市允許民間資本直接參與供給；而在獲益性較低的保障性住房項(xiàng)目中，天津市采用保障性住房投資基金、保障性住房信托投資基金、住房公積金貸款等工具鼓勵(lì)民間資本參與保障性住房供給，有效地兼顧了民間資本的逐利性和保障性住房的公益性，在結(jié)果上達(dá)到了雙贏(yíng)。

關(guān)鍵詞：民間資本，利益誘導(dǎo)，保障性住房

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）07-0049-55 收稿日期：2014-05-10

為調(diào)動(dòng)民間資本參與保障性住房供給的積極性，天津市根據(jù)民間資本逐利性、流動(dòng)性等特征有針對(duì)性地進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，形成了民間資本參與社會(huì)福利供給的良性格局，即通過(guò)利益誘導(dǎo)吸引民間資本直接供給經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房項(xiàng)目，而通過(guò)中斷逐利性的方式誘導(dǎo)民間資本以間接方式參與保障性住房供給，這也是民間資本通過(guò)直接和間接途徑參與天津市保障性住房供給的最核心的條件。

1 利益誘導(dǎo)

民間資本追求資本價(jià)值增值，從這個(gè)意義上說(shuō)只有穩(wěn)定、持續(xù)的利益激勵(lì)才能保證民間資本穩(wěn)定、持續(xù)地直接參與保障性住房供給，而另外一個(gè)方面民間資本直接參與保障性住房供給也需要通過(guò)利益誘導(dǎo)機(jī)制制約民間資本為住房保障事業(yè)服務(wù)，提高住房質(zhì)量和保障水平。天津市在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度設(shè)計(jì)中對(duì)民間資本參與兩類(lèi)保障性住房項(xiàng)目的利益誘導(dǎo)機(jī)制主要體現(xiàn)在以下幾方面。

1.1 利潤(rùn)保障

1.1.1 可獲得利潤(rùn)等信息公開(kāi)

為吸引包括民間資本在內(nèi)的各種力量參與保障性住房供給，根據(jù)《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，天津市在限價(jià)商品住房的建設(shè)用地出讓時(shí)采取附加房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格、最高銷(xiāo)售價(jià)格、套型比例和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售對(duì)象等條件公開(kāi)出讓的辦法，按照《天津市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在項(xiàng)目出讓條件中，明確配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)總面積、套型建筑面積、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后移交或者回購(gòu)等事項(xiàng)，并以合同方式約定。

這種做法一方面公示保障性住房項(xiàng)目可開(kāi)放的信息使得各方主體可通過(guò)了解保障性住房項(xiàng)目相關(guān)信息，最大限度地減少因信息不對(duì)稱(chēng)、不透明造成的“暗箱操作”和圍標(biāo)串標(biāo)行為的發(fā)生，從而實(shí)現(xiàn)“陽(yáng)光招投標(biāo)”，避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面可以使參與企業(yè)能夠及時(shí)了解項(xiàng)目信息，在參與之前對(duì)預(yù)期收益有足夠的了解，進(jìn)而采取合理的方式運(yùn)作項(xiàng)目。

1.1.2 政府行使定價(jià)權(quán)時(shí)保障參與企業(yè)合理利潤(rùn)

根據(jù)《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，限價(jià)商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。由天津市物價(jià)局會(huì)同有關(guān)部門(mén)按照國(guó)家和天津市有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮土地整理成本、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝成本、配套成本、項(xiàng)目管理費(fèi)用和利潤(rùn)等因素基礎(chǔ)上測(cè)定限價(jià)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，原則上比測(cè)定銷(xiāo)售價(jià)格前3個(gè)月內(nèi)周邊或同地區(qū)普通商品住房?jī)r(jià)格低20%左右?！短旖蚴薪?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》也規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及最高銷(xiāo)售價(jià)格，由天津市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布，原則上不超過(guò)3%。同時(shí)政府定價(jià)也不是一成不變，因建筑安裝造價(jià)、稅收標(biāo)準(zhǔn)和天津市規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化而引起成本變化的，經(jīng)天津市物價(jià)局、市建委、國(guó)土房管局和市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)后，參與企業(yè)可以對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以確保其合理利潤(rùn)。

在確定限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，充分考慮保障性住房項(xiàng)目參與企業(yè)的合理利潤(rùn)。國(guó)土資源部2009年發(fā)布了“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查”的報(bào)告，該報(bào)告顯示被調(diào)查的天津5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比例平均為27.86%，而且被調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目多處在西青、北辰、河?xùn)|這樣的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房分布較廣的區(qū)域，同時(shí)限價(jià)商品房的土地都為出讓獲得，在土地使用權(quán)價(jià)格上與普通商品房土地使用權(quán)價(jià)格沒(méi)有太大差別，按照規(guī)定限價(jià)商品房?jī)r(jià)格比周邊普通商品房均價(jià)低20%，可以得出類(lèi)似區(qū)域的限價(jià)商品房地價(jià)房?jī)r(jià)比例大概為34.82%。根據(jù)銷(xiāo)售價(jià)格可以簡(jiǎn)單地做一個(gè)成本收益計(jì)算，以嘉春園為例，根據(jù)國(guó)土資源部的調(diào)查報(bào)告和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成，估算其前期開(kāi)發(fā)成本中土地成本、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等合計(jì)約2500元/平方米，后期開(kāi)發(fā)成本中營(yíng)業(yè)稅及附加、管理費(fèi)、廣告費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等合計(jì)約600元/平方米，兩項(xiàng)共計(jì)約3100元/平方米，而嘉春園的銷(xiāo)售均價(jià)為6200元/平方米，開(kāi)發(fā)商在其中依然可以獲得約3100元/平方米的利潤(rùn)。而相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)則有嚴(yán)格的限制，《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》將經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在不超過(guò)開(kāi)發(fā)成本中扣除管理費(fèi)、貸款利息、行政事業(yè)性收費(fèi)三項(xiàng)以外的費(fèi)用之和的3%，但依然有利可圖。穩(wěn)定、持續(xù)的利潤(rùn)是吸引民間資本參與兩類(lèi)保障性住房項(xiàng)目的主要原因，甚至使民間資本對(duì)限價(jià)商品房的參與熱度更高。

1.1.3 限定住房戶(hù)型保障參與企業(yè)項(xiàng)目順利銷(xiāo)售

根據(jù)《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)合理控制套型面積標(biāo)準(zhǔn)，住房套型建筑面積控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，兩居室70平方米左右。其中一居室、兩居室住房套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于70%。根據(jù)《天津市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右。

通過(guò)這種戶(hù)型限制措施，一方面使得經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的總價(jià)款保持在相對(duì)較低的水平，使保障對(duì)象可以承擔(dān)。以限價(jià)商品房嘉春園為例，單價(jià)是每平方米6200元，按保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)70平方米兩居室計(jì)算，總房款43萬(wàn)多元。如果保障對(duì)象選擇商業(yè)貸款，按照現(xiàn)有政策規(guī)定首付比例最低30%，按揭成數(shù)最高70%計(jì)算，保障對(duì)象只需支付13萬(wàn)多元首付款，如果選擇還款年限20年，按揭利率按照2011年2月9日銀行貸款利率下限執(zhí)行，保障對(duì)象按照等額本息法每月只需還款2100多元，如果保障對(duì)象選擇還款年限30年，保障對(duì)象按等額本息法還款只需每月償還1700多元；而如果保障對(duì)象選擇公積金貸款，按照《天津市公積金管理辦法》最長(zhǎng)貸款年限20年，月還款額僅為1900多元。如果保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)50平方米一居室的限價(jià)商品房，總房款30多萬(wàn)元，按照上述辦法計(jì)算，選擇商業(yè)貸款，首付最低9萬(wàn)多元，如果還款年限20年，等額本息法還款只需每月1500元，還款年限30年的話(huà)，每月還款只需1200元。如果選擇公積金貸款，最長(zhǎng)還款年限20年，保障對(duì)象每月等額本息法還款也僅需1300多元。對(duì)于家庭人口2人以上人均年收入3萬(wàn)元左右的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)論是首付款額度還是月還款額度對(duì)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房難度并不算太大。經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)更低，總價(jià)款更少，不再贅述。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房戶(hù)型限制可以更好地滿(mǎn)足中低收入階層的居住需求，因此兩類(lèi)房屋銷(xiāo)售都非?；鸨?，相對(duì)于普通商品房開(kāi)發(fā)，一般普通商品房銷(xiāo)售要經(jīng)歷較長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，企業(yè)回款速度較慢，如遇戶(hù)型偏大或偏小只能滿(mǎn)足較小范圍客戶(hù)，銷(xiāo)售境況不好，企業(yè)面臨較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房戶(hù)型和需求相適應(yīng)，同時(shí)天津市《關(guān)于嚴(yán)格限價(jià)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》規(guī)定企業(yè)在取得限價(jià)商品住房銷(xiāo)售許可證之日起10日內(nèi)，要一次性推出許可銷(xiāo)售的全部房源，不分樓座或分批次銷(xiāo)售，因而參與企業(yè)較快地獲取回款和利潤(rùn)。endprint

1.1.4 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)力

根據(jù)《天津市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》，天津市經(jīng)濟(jì)適用房主要銷(xiāo)售對(duì)象是面向普通拆遷家庭和為天津市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷、分散平房拆遷的家庭，這些家庭需同時(shí)具備三個(gè)條件：具有本市中心城區(qū)（外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)）非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍且所居住房屋在2004年1月1日以后拆遷；家庭上年收入低于天津市統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬2倍（定向購(gòu)買(mǎi)定向銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房家庭上年收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)按42000元核定）；定向貨幣安置的拆遷戶(hù)，且拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格低于10萬(wàn)元、樓房低于18萬(wàn)元。按照《天津市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》從2010年起購(gòu)買(mǎi)對(duì)象逐漸擴(kuò)大到非拆遷中低收入家庭，具有天津市中心城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍3年以上，家庭人口兩人以上，且上年收入低于天津市統(tǒng)計(jì)局公布的天津市上年城市居民人均可支配收入的家庭，并計(jì)劃2010年將居住面積設(shè)定為低于17平方米，2011年設(shè)定為低于20平方米。但由于近期天津市房屋拆遷量很大，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售對(duì)象仍主要是拆遷戶(hù)。對(duì)于民間資本參與經(jīng)濟(jì)適用房供給來(lái)說(shuō)，這些保障對(duì)象具備足夠的購(gòu)買(mǎi)力。一方面拆遷戶(hù)擁有拆遷安置費(fèi)有能力支付經(jīng)濟(jì)適用房首付款，以和苑經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是天津西站片區(qū)拆遷定向安置經(jīng)濟(jì)適用房，筆者從西站拆遷辦了解到該片區(qū)所有拆遷戶(hù)拆遷安置費(fèi)都高于10萬(wàn)元，而和苑經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按照每套60平方米單價(jià)5300元計(jì)算，每套總價(jià)款為30多萬(wàn)元，首付款不到10萬(wàn)元。另一方面，按照上述商業(yè)貸款或經(jīng)濟(jì)適用房貸款方式，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)者月還款額較低，支付相對(duì)比較輕松。同時(shí)按照天津市政策拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房還可以享受契稅減免優(yōu)惠，進(jìn)一步減少了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)成本，某種程度上保證了其購(gòu)買(mǎi)力。而根據(jù)《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，對(duì)限價(jià)商品房項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者限定了收入標(biāo)準(zhǔn)，即上年人均收入低于3萬(wàn)元的兩人以上家庭或者單人戶(hù)即男超過(guò)25歲、女超過(guò)23歲的未婚人員及離異、喪偶人員都可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)，也保證了購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的適當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力。

1.1.5 鼓勵(lì)參與企業(yè)在普通商品房項(xiàng)目中配套建設(shè)保障性住房

根據(jù)《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》和《天津市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房可采取集中建設(shè)與在普通商品住房項(xiàng)目中配建相結(jié)合的方式組織建設(shè)。配建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在出讓條件中明確配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房的建設(shè)總面積、套型建筑面積、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。這種混居模式的采用，一方面在企業(yè)參與保障性住房建設(shè)利潤(rùn)被壓縮的同時(shí)，可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)商品房項(xiàng)目而獲取利潤(rùn)，從而在整體上保證項(xiàng)目利潤(rùn)；另一方面在普通商品房小區(qū)中配建經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房可以增加兩類(lèi)保障性住房的價(jià)值，從而更能夠吸引購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。

當(dāng)然，在天津市民間資本參與保障性住房供給過(guò)程中，還存在一些問(wèn)題制約著民間資本的積極性，需要相關(guān)部門(mén)繼續(xù)完善相關(guān)措施。第一，土地資源難以獲得。例如2007年的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確了經(jīng)濟(jì)適用房土地由劃撥方式供應(yīng)，但土地法、房地產(chǎn)法等基本法律并未把經(jīng)濟(jì)適用房用地列為劃撥土地范圍，各地在制定土地規(guī)劃、用地計(jì)劃時(shí)并未真正執(zhí)行，企業(yè)參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)仍需要按照招拍掛程序拿地。第二，保障住房資金難以獲得。國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)資金例如用于建設(shè)城市廉租房的住房公積金增值收益、廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金也難以由企業(yè)使用，企業(yè)只能以抵押貸款方式獲得資金，但國(guó)家緊縮銀根的調(diào)控政策令很多企業(yè)難以獲得資金。第三，優(yōu)惠政策難以真正落實(shí)。例如2007年的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。由于《稅法》等上位法并未將這些費(fèi)用列入減免目錄，因此政策難以落實(shí)。以上這些住房保障資源，在天津市住房保障制度實(shí)施過(guò)程中很多都沒(méi)有落實(shí)，以土地資源為例，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的土地使用權(quán)都不是通過(guò)劃撥方式獲得而是通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式獲得，這兩個(gè)方式的差別對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，劃撥無(wú)須支付高額的土地使用權(quán)出讓金，而出讓則需要支付高額的土地使用權(quán)出讓金，這無(wú)疑增加了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，也導(dǎo)致一些民間資本對(duì)保障性住房項(xiàng)目望而卻步。

2 中斷逐利性

與經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障性住房項(xiàng)目比較，廉租房、公租房等項(xiàng)目利潤(rùn)率更低或者根本就沒(méi)有利潤(rùn)可言，因此民間資本參與較少。在保障性住房項(xiàng)目需要龐大的資金支持，單純依靠政府財(cái)政支出顯然不足夠的情況下，天津市采用保障性住房投資基金、保障性住房信托投資基金、住房公積金貸款等工具鼓勵(lì)民間資本間接參與保障性住房供給，政府利用這些基金等融資工具，通過(guò)支付分紅、利息等方式有效中斷民間資本的逐利性，避免民間資本在參與保障性住房過(guò)程中為追逐利益而偏離住房保障目標(biāo)，同時(shí)政府通過(guò)這些工具獲取資金用于保障性住房事業(yè)，從而在結(jié)果上達(dá)到雙贏(yíng)。

馬克思在《資本論》中論述資本家是要把盡可能多的剩余價(jià)值或剩余產(chǎn)品重新轉(zhuǎn)化為資本，因此資本在成為資本之前的形式是剩余價(jià)值、剩余產(chǎn)品或者貨幣，這些存在形式只有被用來(lái)追求價(jià)值增值時(shí)才成為資本，即“只有當(dāng)生產(chǎn)資料和生活資料的所有者在市場(chǎng)上找到出賣(mài)自己勞動(dòng)力的自由工人的時(shí)候，資本才產(chǎn)生”， 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資本概念也具有類(lèi)似的界定，亞當(dāng)斯密指出“資本一經(jīng)在個(gè)別人手中積累起來(lái)，當(dāng)然就有一些人，為了從勞動(dòng)生產(chǎn)物的售賣(mài)或勞動(dòng)對(duì)原材料增加的價(jià)值上得到一種利潤(rùn)，便把資本投在勞動(dòng)人民身上，以原材料與生活資料供給他們，叫他們勞作”。因此貨幣轉(zhuǎn)化為資本首先需要具備勞動(dòng)力和生產(chǎn)要素兩個(gè)因素，才能進(jìn)行生產(chǎn)，才能追求價(jià)值增值。從這個(gè)意義上，貨幣（資金）單純地作為一種生產(chǎn)資料并不具備逐利性。

馬克思在探討資本特征的時(shí)候指出，“資本不是物，而是一種以物為媒介的人和人之間的社會(huì)關(guān)系”，“資本集中反映在特定所有制下的生產(chǎn)關(guān)系”，“紡紗機(jī)是紡棉花的機(jī)器。只有在一定的關(guān)系下，它才成為資本。脫離了這種關(guān)系，它也就不是資本了”。資本的社會(huì)屬性就是資本特性，指資本背后所隱藏的資本主義的社會(huì)關(guān)系和所有制形式，因此基于不同的社會(huì)關(guān)系和所有制形式，資本追求資本增值的動(dòng)機(jī)、目的、方式都會(huì)產(chǎn)生不同。資本不僅決定于其社會(huì)關(guān)系，也會(huì)反作用于其產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系。在探討資本歷史地位時(shí)，馬克思更進(jìn)一步指出資本“為一個(gè)更高級(jí)的、以每個(gè)人的全面而自由的發(fā)展為基本原則的社會(huì)形式創(chuàng)造現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)”，資本通過(guò)不斷積累，促進(jìn)生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，資本也逐漸成為影響社會(huì)分配、社會(huì)流動(dòng)乃至社會(huì)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。因此，資本具有階級(jí)性，也具有過(guò)渡性，隨著人類(lèi)生產(chǎn)力的極大發(fā)展資本就會(huì)消失。endprint

當(dāng)前民間資本的存在反映了我國(guó)以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制，民間資本本身具有資本的逐利性、流動(dòng)性、擴(kuò)張性等特性，也體現(xiàn)了當(dāng)今中國(guó)特殊的生產(chǎn)關(guān)系。而在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中，與民間資本相對(duì)的還有公有資本，公有資本體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義公有制，社會(huì)主義公有制下生產(chǎn)資料屬于全體公有或者集體共有，公有資本雖然也追求價(jià)值增值，但公有資本反應(yīng)的不再是剝削關(guān)系，而是勞動(dòng)者內(nèi)部關(guān)系。因此公有資本追求價(jià)值增值或從事其他活動(dòng)應(yīng)當(dāng)考慮勞動(dòng)者全體或集體利益，強(qiáng)調(diào)為勞動(dòng)者全體或集體服務(wù)，因此公有資本往往更能承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

基于貨幣（資金）本身的中立性以及公有資本對(duì)社會(huì)責(zé)任的重視，天津市在吸引民間資本參與保障性住房過(guò)程中采取了對(duì)民間資本逐利性進(jìn)行中斷的措施，使得民間資金轉(zhuǎn)化為政府或國(guó)有企業(yè)持有的公有資本，從而更好地投入保障性住房建設(shè)。

對(duì)民間資本逐利性的中斷，在保障性住房投資基金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，天房集團(tuán)通過(guò)發(fā)行基金信托產(chǎn)品吸引民間資本參與，基于民間資本的逐利性，要刺激民間資本出資購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品需要保障基金信托產(chǎn)品的收益，因此天房集團(tuán)在基金信托產(chǎn)品宣傳中就明確了該類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)期年收益率，從7.10%到8.30%，都大大高于同期銀行存貸款利率。民間資本在購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品后，喪失對(duì)其出資的所有權(quán)，但獲得了收益權(quán)，從而中斷了民間資本的逐利性。而對(duì)住房公積金、社?；饎t采取支付貸款利息的方式對(duì)民間資本逐利性進(jìn)行中斷。

從圖1可以看出，在保障性住房投資基金運(yùn)行過(guò)程中，民間資本購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品后逐利性中斷，天房集團(tuán)通過(guò)承諾按年收益率支付分紅后，獲得了民間資本出資的資金所有權(quán)，天房集團(tuán)利用這筆資金進(jìn)行保障性住房投資，并從中獲取利潤(rùn)，再以獲取的利潤(rùn)支付分紅。

可以看出，資本有追逐價(jià)值增值、利潤(rùn)最大化的要求，但實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值目標(biāo)的過(guò)程中很容易無(wú)視社會(huì)規(guī)范、損害他人或社會(huì)利益，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生追逐的盲目性即“市場(chǎng)失靈”，從而導(dǎo)致生產(chǎn)資料浪費(fèi)，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使整個(gè)社會(huì)利益受損，還應(yīng)注意到資本背負(fù)著客觀(guān)存在的社會(huì)關(guān)系對(duì)資本的要求，需要資本在追逐價(jià)值增值的過(guò)程中考慮社會(huì)需要的滿(mǎn)足，政府可以利用各種政策構(gòu)成引導(dǎo)與約束資本運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境，同時(shí)可以通過(guò)工具中斷民間資本逐利性，引導(dǎo)全社會(huì)資本包括民間資本在追求自身增值的過(guò)程中以直接或間接方式參與保障性住房供給。

同時(shí)，天津市在鼓勵(lì)民間資本參與保障性住房供給過(guò)程中，無(wú)論是鼓勵(lì)民間資本直接參與供給還是間接參與供給，主要的激勵(lì)方式是進(jìn)行利益誘導(dǎo)或者通過(guò)固定利益賦予中斷民間資本逐利性。鑒于近些年民間資本慈善意識(shí)的興起，民間資本基于非營(yíng)利目的參與保障性住房供給尚未引起相關(guān)政府部門(mén)的重視，因此天津市尚未開(kāi)通民間資本基于非營(yíng)利目的參與保障性住房供給的途徑。

作者簡(jiǎn)介：

趙文聘，法學(xué)博士，天津社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，研究方向?yàn)榉ㄉ鐣?huì)學(xué)。

注：本文為筆者主持的2013年度國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目《民間資本投入社會(huì)福利研究》（批準(zhǔn)號(hào)：13CSH093）階段性成果。

Abstract：Private capitals chases profits，so private capital participation in affordable housing supply is bound to pursue interests. Respect must be shown to privet capitals chasseing profits， so stable，sustained interest incentive is needed to ensure the stable，sustained participation in affordable housing supply of private capitals.In addition，private capital often deviate from the housing security goal in system design when pursuing the interests.So measures should be taken to interrupt the process of pursuing the interests.Tianjin city to allow private capital to participate directly in supply of higher profit affordable housing；while in low profit affordable housing project，Tianjin city set affordable housing investment fund，affordable housing investment trust funds，housing provident fund loans and other tools to encourage the private capital participating in the affordable housing supply，to achieve a win-win outcome.

Keywords：Private capital，Benefit induction，Affordable housing

李美婷/責(zé)任編輯endprint

當(dāng)前民間資本的存在反映了我國(guó)以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制，民間資本本身具有資本的逐利性、流動(dòng)性、擴(kuò)張性等特性，也體現(xiàn)了當(dāng)今中國(guó)特殊的生產(chǎn)關(guān)系。而在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中，與民間資本相對(duì)的還有公有資本，公有資本體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義公有制，社會(huì)主義公有制下生產(chǎn)資料屬于全體公有或者集體共有，公有資本雖然也追求價(jià)值增值，但公有資本反應(yīng)的不再是剝削關(guān)系，而是勞動(dòng)者內(nèi)部關(guān)系。因此公有資本追求價(jià)值增值或從事其他活動(dòng)應(yīng)當(dāng)考慮勞動(dòng)者全體或集體利益，強(qiáng)調(diào)為勞動(dòng)者全體或集體服務(wù)，因此公有資本往往更能承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

基于貨幣（資金）本身的中立性以及公有資本對(duì)社會(huì)責(zé)任的重視，天津市在吸引民間資本參與保障性住房過(guò)程中采取了對(duì)民間資本逐利性進(jìn)行中斷的措施，使得民間資金轉(zhuǎn)化為政府或國(guó)有企業(yè)持有的公有資本，從而更好地投入保障性住房建設(shè)。

對(duì)民間資本逐利性的中斷，在保障性住房投資基金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，天房集團(tuán)通過(guò)發(fā)行基金信托產(chǎn)品吸引民間資本參與，基于民間資本的逐利性，要刺激民間資本出資購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品需要保障基金信托產(chǎn)品的收益，因此天房集團(tuán)在基金信托產(chǎn)品宣傳中就明確了該類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)期年收益率，從7.10%到8.30%，都大大高于同期銀行存貸款利率。民間資本在購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品后，喪失對(duì)其出資的所有權(quán)，但獲得了收益權(quán)，從而中斷了民間資本的逐利性。而對(duì)住房公積金、社?；饎t采取支付貸款利息的方式對(duì)民間資本逐利性進(jìn)行中斷。

從圖1可以看出，在保障性住房投資基金運(yùn)行過(guò)程中，民間資本購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品后逐利性中斷，天房集團(tuán)通過(guò)承諾按年收益率支付分紅后，獲得了民間資本出資的資金所有權(quán)，天房集團(tuán)利用這筆資金進(jìn)行保障性住房投資，并從中獲取利潤(rùn)，再以獲取的利潤(rùn)支付分紅。

可以看出，資本有追逐價(jià)值增值、利潤(rùn)最大化的要求，但實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值目標(biāo)的過(guò)程中很容易無(wú)視社會(huì)規(guī)范、損害他人或社會(huì)利益，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生追逐的盲目性即“市場(chǎng)失靈”，從而導(dǎo)致生產(chǎn)資料浪費(fèi)，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使整個(gè)社會(huì)利益受損，還應(yīng)注意到資本背負(fù)著客觀(guān)存在的社會(huì)關(guān)系對(duì)資本的要求，需要資本在追逐價(jià)值增值的過(guò)程中考慮社會(huì)需要的滿(mǎn)足，政府可以利用各種政策構(gòu)成引導(dǎo)與約束資本運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境，同時(shí)可以通過(guò)工具中斷民間資本逐利性，引導(dǎo)全社會(huì)資本包括民間資本在追求自身增值的過(guò)程中以直接或間接方式參與保障性住房供給。

同時(shí)，天津市在鼓勵(lì)民間資本參與保障性住房供給過(guò)程中，無(wú)論是鼓勵(lì)民間資本直接參與供給還是間接參與供給，主要的激勵(lì)方式是進(jìn)行利益誘導(dǎo)或者通過(guò)固定利益賦予中斷民間資本逐利性。鑒于近些年民間資本慈善意識(shí)的興起，民間資本基于非營(yíng)利目的參與保障性住房供給尚未引起相關(guān)政府部門(mén)的重視，因此天津市尚未開(kāi)通民間資本基于非營(yíng)利目的參與保障性住房供給的途徑。

作者簡(jiǎn)介：

趙文聘，法學(xué)博士，天津社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，研究方向?yàn)榉ㄉ鐣?huì)學(xué)。

注：本文為筆者主持的2013年度國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目《民間資本投入社會(huì)福利研究》（批準(zhǔn)號(hào)：13CSH093）階段性成果。

Abstract：Private capitals chases profits，so private capital participation in affordable housing supply is bound to pursue interests. Respect must be shown to privet capitals chasseing profits， so stable，sustained interest incentive is needed to ensure the stable，sustained participation in affordable housing supply of private capitals.In addition，private capital often deviate from the housing security goal in system design when pursuing the interests.So measures should be taken to interrupt the process of pursuing the interests.Tianjin city to allow private capital to participate directly in supply of higher profit affordable housing；while in low profit affordable housing project，Tianjin city set affordable housing investment fund，affordable housing investment trust funds，housing provident fund loans and other tools to encourage the private capital participating in the affordable housing supply，to achieve a win-win outcome.

Keywords：Private capital，Benefit induction，Affordable housing

李美婷/責(zé)任編輯endprint

當(dāng)前民間資本的存在反映了我國(guó)以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制，民間資本本身具有資本的逐利性、流動(dòng)性、擴(kuò)張性等特性，也體現(xiàn)了當(dāng)今中國(guó)特殊的生產(chǎn)關(guān)系。而在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中，與民間資本相對(duì)的還有公有資本，公有資本體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義公有制，社會(huì)主義公有制下生產(chǎn)資料屬于全體公有或者集體共有，公有資本雖然也追求價(jià)值增值，但公有資本反應(yīng)的不再是剝削關(guān)系，而是勞動(dòng)者內(nèi)部關(guān)系。因此公有資本追求價(jià)值增值或從事其他活動(dòng)應(yīng)當(dāng)考慮勞動(dòng)者全體或集體利益，強(qiáng)調(diào)為勞動(dòng)者全體或集體服務(wù)，因此公有資本往往更能承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

基于貨幣（資金）本身的中立性以及公有資本對(duì)社會(huì)責(zé)任的重視，天津市在吸引民間資本參與保障性住房過(guò)程中采取了對(duì)民間資本逐利性進(jìn)行中斷的措施，使得民間資金轉(zhuǎn)化為政府或國(guó)有企業(yè)持有的公有資本，從而更好地投入保障性住房建設(shè)。

對(duì)民間資本逐利性的中斷，在保障性住房投資基金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，天房集團(tuán)通過(guò)發(fā)行基金信托產(chǎn)品吸引民間資本參與，基于民間資本的逐利性，要刺激民間資本出資購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品需要保障基金信托產(chǎn)品的收益，因此天房集團(tuán)在基金信托產(chǎn)品宣傳中就明確了該類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)期年收益率，從7.10%到8.30%，都大大高于同期銀行存貸款利率。民間資本在購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品后，喪失對(duì)其出資的所有權(quán)，但獲得了收益權(quán)，從而中斷了民間資本的逐利性。而對(duì)住房公積金、社?；饎t采取支付貸款利息的方式對(duì)民間資本逐利性進(jìn)行中斷。

從圖1可以看出，在保障性住房投資基金運(yùn)行過(guò)程中，民間資本購(gòu)買(mǎi)基金信托產(chǎn)品后逐利性中斷，天房集團(tuán)通過(guò)承諾按年收益率支付分紅后，獲得了民間資本出資的資金所有權(quán)，天房集團(tuán)利用這筆資金進(jìn)行保障性住房投資，并從中獲取利潤(rùn)，再以獲取的利潤(rùn)支付分紅。

可以看出，資本有追逐價(jià)值增值、利潤(rùn)最大化的要求，但實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值目標(biāo)的過(guò)程中很容易無(wú)視社會(huì)規(guī)范、損害他人或社會(huì)利益，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生追逐的盲目性即“市場(chǎng)失靈”，從而導(dǎo)致生產(chǎn)資料浪費(fèi)，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使整個(gè)社會(huì)利益受損，還應(yīng)注意到資本背負(fù)著客觀(guān)存在的社會(huì)關(guān)系對(duì)資本的要求，需要資本在追逐價(jià)值增值的過(guò)程中考慮社會(huì)需要的滿(mǎn)足，政府可以利用各種政策構(gòu)成引導(dǎo)與約束資本運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境，同時(shí)可以通過(guò)工具中斷民間資本逐利性，引導(dǎo)全社會(huì)資本包括民間資本在追求自身增值的過(guò)程中以直接或間接方式參與保障性住房供給。

同時(shí)，天津市在鼓勵(lì)民間資本參與保障性住房供給過(guò)程中，無(wú)論是鼓勵(lì)民間資本直接參與供給還是間接參與供給，主要的激勵(lì)方式是進(jìn)行利益誘導(dǎo)或者通過(guò)固定利益賦予中斷民間資本逐利性。鑒于近些年民間資本慈善意識(shí)的興起，民間資本基于非營(yíng)利目的參與保障性住房供給尚未引起相關(guān)政府部門(mén)的重視，因此天津市尚未開(kāi)通民間資本基于非營(yíng)利目的參與保障性住房供給的途徑。

作者簡(jiǎn)介：

趙文聘，法學(xué)博士，天津社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，研究方向?yàn)榉ㄉ鐣?huì)學(xué)。

注：本文為筆者主持的2013年度國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目《民間資本投入社會(huì)福利研究》（批準(zhǔn)號(hào)：13CSH093）階段性成果。

Abstract：Private capitals chases profits，so private capital participation in affordable housing supply is bound to pursue interests. Respect must be shown to privet capitals chasseing profits， so stable，sustained interest incentive is needed to ensure the stable，sustained participation in affordable housing supply of private capitals.In addition，private capital often deviate from the housing security goal in system design when pursuing the interests.So measures should be taken to interrupt the process of pursuing the interests.Tianjin city to allow private capital to participate directly in supply of higher profit affordable housing；while in low profit affordable housing project，Tianjin city set affordable housing investment fund，affordable housing investment trust funds，housing provident fund loans and other tools to encourage the private capital participating in the affordable housing supply，to achieve a win-win outcome.

Keywords：Private capital，Benefit induction，Affordable housing

李美婷/責(zé)任編輯endprint