黃衛(wèi)華　喻宸宇

摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定涉及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定，對房地產(chǎn)市場正確并合理調(diào)控符合國家利益。基于十八屆三中全會的視角，對我國近十年房地產(chǎn)調(diào)控政策及效果進行回顧，分析房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題，并結(jié)合十八屆三中全會中以人為本、注重公平、增強政府公信力等指導(dǎo)精神，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提出幾點建議，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，房價

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）07-0023-29 收稿日期：2014-06-12

隨著住房市場化進程的逐步推進，房價過快上漲，住房供給結(jié)構(gòu)失衡，中低收入住房難等各種問題不斷暴露出來。面對這些問題，近十年來國家頻頻出臺多項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到一定作用，2004年住宅平均銷售價格增速達到17.8%，并在接下來的幾年一直保持高速增長，住房問題始終沒有得到有效解決，許多中低收入者依然“望房興嘆”。2013年11月，十八屆三中全會召開，全會指出科學(xué)的宏觀調(diào)控、有效的政府治理，是發(fā)揮社會主義市場經(jīng)濟體制優(yōu)勢的內(nèi)在要求，必須切實轉(zhuǎn)變政府職能，深化體制改革，增強政府公信力，要建立科學(xué)的財稅體制，優(yōu)化資源配置等，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，更好地滿足人民需求等。這些指導(dǎo)性綱領(lǐng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的反思及建議具有十分重要的意義。

1 房地產(chǎn)調(diào)控階段回顧

2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控大致可分為三個階段：第一階段（2003-2008），抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，主要是通過金融、財政和土地等政策進行調(diào)控，包括取消貸款優(yōu)惠利率，提高首付比例，利用信貸和稅收調(diào)節(jié)需求，打擊投機，并嚴(yán)格限制土地的供給等，但是房價增速在2006年有所放緩之后再度反彈；第二階段（2008-2009），受到金融危機影響，國家只要是刺激房地產(chǎn)市場，放松對房地產(chǎn)的緊縮和調(diào)控，下調(diào)貸款利率和住房公積金貸款利率，降低住房交易稅費，增加商業(yè)性住房貸款利率下調(diào)幅度，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，加快廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(qū)改造，增加供給，房價指數(shù)有所下跌，房價環(huán)比漲幅在2008年12月觸底，但是2009年之后報復(fù)性反彈；第三階段（2010年至今），再次對房價進行調(diào)控，主要措施是提高個人購房首付比例，特別是第二、三套房的首付比例和貸款利率，提高房地產(chǎn)交易稅收，規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)商拿地，然而房價仍沒有進入平穩(wěn)發(fā)展的軌道，調(diào)控效果并不理想。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段

2.1 貨幣手段

主要包括三個方面：一是調(diào)整存款準(zhǔn)備金率；二是運用基準(zhǔn)利率的變化；三是購房信貸政策的變化。

存款準(zhǔn)備金率：2003年以來，我國的存款準(zhǔn)備金率一直呈上升趨勢，由2003年調(diào)整前的6%，經(jīng)過近20次的上調(diào)，在2008年上半年大型金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達到17.5%，隨后，受金融危機影響，存款準(zhǔn)備金率在2008年下半年經(jīng)過4次下調(diào)降到15.5%，2010年1月至2011年6月，存款準(zhǔn)備金率又經(jīng)過12次上調(diào)，大型金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達到21.5%，緊接著從2011年12月至2012年5月，存款準(zhǔn)備金率又經(jīng)過3次下調(diào)，大型金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率回落到20%，從市場角度來看，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整會影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，從而間接影響到貨幣的供給量，從房地產(chǎn)方面，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)意味銀行房貸的縮緊，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。

基準(zhǔn)利率：從2004年10月至2007年12月，貸款利率多次上調(diào)，五年及以上貸款利率從6.12%上調(diào)至7.83%，2008年中央銀行五次下調(diào)貸款利率，五年及以上貸款利率降至5.94%。金融危機之后，央行再連續(xù)五次上調(diào)貸款利率，累計上升1.11個百分點，2012年中旬，央行兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率，到2014年3月，五年及以上貸款利率達到6.55%。利率的變化代表著未來政策的走向，對經(jīng)濟各方面都會有影響，貸款利率的上調(diào)會影響開發(fā)商貸款成本，減少供給，反之，下調(diào)貸款利率會刺激開發(fā)商增加供給。同樣，利率的調(diào)整也會影響購房者的需求，利率的上調(diào)會增加購房者的成本，減少需求，反之，會增加購房者的需求。

信貸政策：寬松的信貸政策，可以增加房地產(chǎn)的來源以及房地產(chǎn)貸款規(guī)模，從而可提高房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模，反之房地產(chǎn)將融資困難，會降低房地產(chǎn)市場交易規(guī)模。首次和二套房貸相關(guān)政策可以引導(dǎo)社會各界的購房需求，增加購房成本，抑制部分需求。

2.2 財政手段

國家采取財政政策調(diào)控經(jīng)濟的手段主要有：稅收和公共支出兩種常用的財政工具。目前，對于中國經(jīng)濟的局部過熱，國家采取了限制公共支出的政策，以及開征新稅種，提高稅率等辦法。對于房地產(chǎn)市場：①出讓金和稅費成本并在一起，將占商品房開發(fā)成本的30%-35%左右，政府通過增加稅負能影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)成本從而影響住房供給。②政府增加房地產(chǎn)持有稅可減少持有房產(chǎn)的收益率，強制征收空置稅以及加大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的稅收可以打擊投機需求。③國家利用稅收杠桿，通過提高高檔商品房稅率，減少普通商品房稅率可以調(diào)節(jié)供求結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)更趨于合理。

2.3 土地政策

對大多數(shù)國家而言，房地產(chǎn)市場調(diào)控手段主要是貨幣政策和財政政策，但是由于我國土地的特有屬性，土地調(diào)控影響到交易價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資與面積、空置率等，在房地產(chǎn)調(diào)控方面起著重要的作用。國家主要通過調(diào)控土地的供給從而調(diào)控房地產(chǎn)的供給，主要從供給量、地價及供給結(jié)構(gòu)三個方面著手。

第一，土地供給量。土地供給量越大，則住房的供給量越多，房價就會平穩(wěn)；相反，供給量越少，住房供給也會相應(yīng)減少，房價則會上漲，但由于資源稀缺性，土地的供給量是有限的，政府要合理調(diào)節(jié)供應(yīng)量。

第二，地價。地價是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，地價越高，房地產(chǎn)開發(fā)成本越大，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模會減小，房地產(chǎn)市場供給減少，最終導(dǎo)致房價的上升；相反，地價降低，房價也會相應(yīng)下降。endprint

第三，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，間接調(diào)節(jié)保障性住房、普通商品房和高檔商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在供給總量不變的情況下，向普通商品房供給得越多，則在住房結(jié)構(gòu)中以普通商品房為主；向高檔商品房供給得越多，則在住房結(jié)構(gòu)中以高檔商品房為主。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果及存在的問題

3.1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果

3.1.1 商品房價格持續(xù)上漲

從2003年到2012年，全國城鎮(zhèn)平均房價從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，近十年間漲了143%。如表1所示，2004年商品房價格同比上漲15%；2005年房價增速同比增長達16.7%；2006年需求總量遭到控制，房價增速保持平穩(wěn)；2008年全球金融危機的爆發(fā)，實體經(jīng)濟不景氣，購房者處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致房價稍有回落；然而2008年以后，房價再次急劇上漲，2009年達到23.2%，到2013年12月，百城均價漲至10833元/平方米，同比上漲11.51%，達到2010年6月以來的最高水平，較2011年8月（9831元/平方米）的階段性高點累計上漲10.19%，環(huán)比上漲0.7%，連續(xù)19個月上漲。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2013年百城房價盤點》顯示，截至2013年12月，100個城市中有3個均價超過3萬元/平方米，1個在2萬-3萬元/平方米之間，13個城市在1萬-2萬元/平方米之間；從漲幅看，7個城市2013年累計漲幅在20%-30%之間，17個城市在10%-20%之間，漲幅在10%以內(nèi)的有68個，由于我國居民收入水平遠遠趕不上房價上漲速度，致使很多中低收入家庭的住房問題越來越嚴(yán)重。

3.1.2 一線城市供不應(yīng)求矛盾嚴(yán)峻，房價漲幅突出

受益于行政資源優(yōu)勢等因素，一線城市經(jīng)濟發(fā)展水平居全國前列，充沛的就業(yè)機會和開放的經(jīng)濟環(huán)境等因素導(dǎo)致常住人口總量快速上升，剛需旺盛，但一線城市房地產(chǎn)供給有限，導(dǎo)致供求矛盾嚴(yán)重，價格上漲較快。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年12月，一線城市漲幅顯著，其中北京房價達31465元/平方米，位居百城之首；上海和深圳房價分別為31260元/平方米和30591元/平方米，排第二和第三；廣州價格為18297元/平方米，均遠高于百城均價，同比來看，北京同比上漲28.3%，漲幅最大，比百城高達16.82個百分點，廣州、深圳漲幅也均超過20%，上海漲幅為15.63%。

3.2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問題

3.2.1 地方政府調(diào)控失靈，調(diào)控政策有效性偏低

房地產(chǎn)調(diào)控有效性偏低，筆者認為主要問題出自于地方政府，包含兩個方面：地方政府財政來源太依賴房地產(chǎn)業(yè)和對地方政府考核機制不完備。

第一，地方政府財政來源太依賴房地產(chǎn)業(yè)。宏觀調(diào)控有效性偏低，應(yīng)該從調(diào)控起點開始尋找問題，從體制上發(fā)現(xiàn)問題，從2004年以來，一直存在關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控失靈及房地產(chǎn)泡沫方面的爭論，有學(xué)者認為是由于地方政府的財權(quán)與事權(quán)不對等導(dǎo)致的。1993年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于實行分稅制財政管理體制的決定》，規(guī)定從1994年起，對各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市實行分稅制財政管理，分稅制的實行徹底改變了中央與地方的財權(quán)劃分方法，實行分稅制以來，地方財政收入在總財政收入比重由1993年接近80%迅速降至1994年的45%左右，在之后的十多年里一直維持45%左右，直到2011年才達到50%以上，2012年為52%左右。在事權(quán)上，中央財政主要負責(zé)國家安全、外交及中央機構(gòu)運轉(zhuǎn)所需費用，調(diào)整國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)地區(qū)發(fā)展、實施宏觀調(diào)控所必須的支出及由中央直接管理的事業(yè)發(fā)展支出，而地方財政承擔(dān)地區(qū)權(quán)力機關(guān)運轉(zhuǎn)所需要的費用及經(jīng)濟發(fā)展、事業(yè)發(fā)展所需支出等，1994年地方財政支出占財政總支出的近70%，2004年微升至75%，到2012年地方財政支出占財政總支出達到85%左右。面對沉重的財政負擔(dān)，地方政府盡可能增加財政來源，然而受工業(yè)化、城市化及2008年金融危機的影響，地方政府難以靠國企、出口貿(mào)易等企業(yè)獲得更好的稅收來源，而為了經(jīng)濟發(fā)展，不少地方政府靠減免稅收等來招商引資，使得地方政府獲得稅費來源更困難。

第二，考核機制不完備，中央與地方在目標(biāo)上存在矛盾沖突。在房價的調(diào)控上，中央希望房價穩(wěn)定，而地方希望房價穩(wěn)步提升從而獲得更高的土地出讓金；在保障性住房的建設(shè)方面，中央希望建更多的保障房，而地方政府希望建設(shè)更多的商品房增加稅收，而且在保障房建設(shè)的過程中會產(chǎn)生巨大的財政支出，地方政府更不希望如此；在投資方面，中央希望整個市場健康發(fā)展，不希望房地產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致擠出效應(yīng)，而房地產(chǎn)業(yè)投資的高漲會拉動地方財政，從而獲得更好的政績。

3.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控法律體系不健全

在我國，房地產(chǎn)調(diào)控主要以經(jīng)濟手段和行政手段為主，法律手段為輔。從2004年起，國家為了控制房地產(chǎn)投資過熱，抑制房價，相繼出臺了一系列的政策：2005年3月國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，被稱為“國八條”，同年4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出八條措施，（稱“新八條”）；2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議六項措施（“國六條”），緊接中國建設(shè)部制定《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（稱“國十五條”）；2007年，中央嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸和土地使用；2008年，受金融危機的影響，國家由調(diào)控緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳そ?jīng)濟和救市；2009年12月，國務(wù)院又出臺《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》（“國四條”）；2010年4月，國務(wù)院又發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）；2011年1月，國務(wù)院提出“新國八條”；到2013年2月，國務(wù)院針對部分城市房價上漲過快又發(fā)布“新國五條”。制定的調(diào)控政策大多是以“通知”、“意見”的文件形式出臺，法律層次低，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)，因此，這些文件的法律效力不夠，在沒有法律強制力的保障之下，大部分文件執(zhí)行效果都不太好。endprint

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控建議

在過去的近十年來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控以行政干預(yù)為主，忽視了市場調(diào)節(jié)的重要性，十八屆三中全會中指出，要建立統(tǒng)一開發(fā)、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用，要著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性。現(xiàn)如今，中國城鎮(zhèn)化步伐正在加快，更多的農(nóng)民工進城，并且大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)達到700萬左右，中低收入人群的剛性需求仍然很大，房價問題依然突出，因此，必須建立調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.1 合理調(diào)整地方政府的財權(quán)和事權(quán)，建立科學(xué)的財稅體制

要改進預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和責(zé)任相適應(yīng)的制度。由于近些年實體經(jīng)濟投資環(huán)境的惡化，地方政府稅收吃緊，加上地方政府要進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施以及保障房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府財政入不敷出，政府逐漸開始依賴房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收及高額的土地出讓金，土地出讓價不斷上漲，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，間接推動了房價的上漲。因此，要依照十八屆三中全會精神，實行稅制改革，豐富地方財政的收入來源，將房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)保有稅收來抑制投機需求，在投機活動猖獗時，合理征收印花稅、契稅等，抑制頻繁轉(zhuǎn)手投機炒作，征收房地產(chǎn)交易中增值部分的個人所得稅，加大累進幅度，加大房地產(chǎn)稅試點，增加囤房成本。完善地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，進行個人房產(chǎn)清查并加快推進空置稅的實施，可將房地產(chǎn)稅收的一部分投入社會保障體系建設(shè)，合理調(diào)整地方事權(quán)和財權(quán)，對一些項目如保障房的建設(shè)等加大中央補貼，提高效率，減輕地方政府的財政負擔(dān)，充分調(diào)動地方政府的積極性。

4.2 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，合理調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)

土地要素是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素之一，土地制度的改革對房地產(chǎn)業(yè)有著重大的影響。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，這為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地提供了保障，進一步擴大了土地的權(quán)能。各級地方政府要合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，處理好城郊集體建設(shè)用地，有效調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，用于增加保障房等的供給。此外，要合理調(diào)整高檔商品房、普通商品房及保障房的土地供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟適用房的供給，限制高檔住宅建設(shè)用地，并對商品房及保障房戶型加以限制，盡量鼓勵小戶型的開發(fā)。

4.3 堅持以人為本，加強保障性住房的建設(shè)

十八屆三中全會指出，實現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，解決好人民最直接最關(guān)心最現(xiàn)實的利益問題，建立更加公平可持續(xù)的社會保障制度，最大限度地增加和諧因素，確保人民安居樂業(yè)、社會安定有序。隨著城市化進程的不斷加快，更多的農(nóng)民工進城，中低收入者數(shù)量逐漸龐大，解決他們的住房問題儼然成為比較重大的社會問題，這關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，需要政府加大力度去建設(shè)更多的保障性住房。增加保障性住房的建設(shè)能增加整個住房的供給，有效緩解住房剛性需求，從而有效抑制房價上漲。

4.4 增強政府公信力和執(zhí)行力，保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性和有效性

政府是宏觀調(diào)控的主體，宏觀調(diào)控的成敗很大程度上取決于政府。在保障性住房方面，政府設(shè)立的審核機制不完善，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題造成了政府在保障性住房方面的職責(zé)缺位；在政策制定方面，政府政策制定太過于頻繁，幾乎每年都出臺不同的調(diào)控政策，致使政策缺乏連續(xù)性、系統(tǒng)性和有效性，并且政策的制定依據(jù)、制定原則以及制定過程與方式都不透明，沒有實施有效的政策評估機制等，都導(dǎo)致政府公信力的缺失。政府在房地產(chǎn)政策制定方面要有理有據(jù)，決策要透明化、公開化，在今后的調(diào)控中，盡量發(fā)揮市場的作用，盡可能減少行政干預(yù)，讓市場在資源配置中起主導(dǎo)性作用，保持政策的連續(xù)性。此外，可以建立群眾監(jiān)督機制，讓政府的調(diào)控決策、審核機制等接受人民監(jiān)督，并充分吸收群眾建議，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4.5 將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，調(diào)整考核機制

由于不同城市之間房價漲幅、住房結(jié)構(gòu)以及供需等有著較大的差別，如一線城市北京、上海、深圳、廣州的房價漲幅與需求大大高于二三線城市，所以對房地產(chǎn)市場調(diào)控不能像以前一樣采取“一刀切”的方式，要針對不同的市場采取不同的調(diào)控方式，因此，中央可將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，地方政府可以根據(jù)該地區(qū)的具體情況制定最有效的調(diào)控政策。此外，中央需要調(diào)整地方政府的考核機制，不能只關(guān)注地方政府的GDP，這樣仍可能會導(dǎo)致地方政府通過土地財政去拉動GDP，中央可實行“綠色GDP”的考核，將保障房的建設(shè)、房價的穩(wěn)定等因素考慮進去，更好地發(fā)揮政府作為調(diào)控主體的作用。

綜上，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟有著巨大的推進作用，房地產(chǎn)業(yè)“不健康”發(fā)展會對經(jīng)濟造成影響，更會影響整個社會的和諧，因此要對房地產(chǎn)實行有效調(diào)控，實現(xiàn)“居者有其屋”不是一蹴而就的事，其要有一個長效的機制和政府的有效指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展，實現(xiàn)房價軟著陸，真正實現(xiàn)人民居有其所的目標(biāo)。

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9.駱學(xué)韌 江燕.我國房地產(chǎn)調(diào)控失靈的體制性障礙——從市場和政府雙失靈角度.中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報.2011.6

10.鄭云峰 李建建.近十年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考.經(jīng)濟縱橫.2013.10

Abstract：Real estate is an important part of the national economy， the stability of real estate market relates to the stability of our national economy， so the regulation of it correctly and reasonably is in accord with the national interest. Base on the Third Plenary Session of the 18th， this paper will review the past ten years of real estate regulation policies and effects， it also has analyzed the exist issues， and combined the principle of the Third Plenary Session of the 18th， which includes adhering to the people-oriented， paying more attention to fairness， and enhancing the credibility of the government， and so on. In the end， this article will put forward some suggestions about macro-control policy for real estate to promoting the healthy development of it.

Keywords：Real estate，Macro-control，Housing price

李美婷/責(zé)任編輯endprint

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控建議

在過去的近十年來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控以行政干預(yù)為主，忽視了市場調(diào)節(jié)的重要性，十八屆三中全會中指出，要建立統(tǒng)一開發(fā)、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用，要著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性?，F(xiàn)如今，中國城鎮(zhèn)化步伐正在加快，更多的農(nóng)民工進城，并且大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)達到700萬左右，中低收入人群的剛性需求仍然很大，房價問題依然突出，因此，必須建立調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.1 合理調(diào)整地方政府的財權(quán)和事權(quán)，建立科學(xué)的財稅體制

要改進預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和責(zé)任相適應(yīng)的制度。由于近些年實體經(jīng)濟投資環(huán)境的惡化，地方政府稅收吃緊，加上地方政府要進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施以及保障房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府財政入不敷出，政府逐漸開始依賴房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收及高額的土地出讓金，土地出讓價不斷上漲，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，間接推動了房價的上漲。因此，要依照十八屆三中全會精神，實行稅制改革，豐富地方財政的收入來源，將房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)保有稅收來抑制投機需求，在投機活動猖獗時，合理征收印花稅、契稅等，抑制頻繁轉(zhuǎn)手投機炒作，征收房地產(chǎn)交易中增值部分的個人所得稅，加大累進幅度，加大房地產(chǎn)稅試點，增加囤房成本。完善地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，進行個人房產(chǎn)清查并加快推進空置稅的實施，可將房地產(chǎn)稅收的一部分投入社會保障體系建設(shè)，合理調(diào)整地方事權(quán)和財權(quán)，對一些項目如保障房的建設(shè)等加大中央補貼，提高效率，減輕地方政府的財政負擔(dān)，充分調(diào)動地方政府的積極性。

4.2 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，合理調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)

土地要素是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素之一，土地制度的改革對房地產(chǎn)業(yè)有著重大的影響。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，這為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地提供了保障，進一步擴大了土地的權(quán)能。各級地方政府要合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，處理好城郊集體建設(shè)用地，有效調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，用于增加保障房等的供給。此外，要合理調(diào)整高檔商品房、普通商品房及保障房的土地供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟適用房的供給，限制高檔住宅建設(shè)用地，并對商品房及保障房戶型加以限制，盡量鼓勵小戶型的開發(fā)。

4.3 堅持以人為本，加強保障性住房的建設(shè)

十八屆三中全會指出，實現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，解決好人民最直接最關(guān)心最現(xiàn)實的利益問題，建立更加公平可持續(xù)的社會保障制度，最大限度地增加和諧因素，確保人民安居樂業(yè)、社會安定有序。隨著城市化進程的不斷加快，更多的農(nóng)民工進城，中低收入者數(shù)量逐漸龐大，解決他們的住房問題儼然成為比較重大的社會問題，這關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，需要政府加大力度去建設(shè)更多的保障性住房。增加保障性住房的建設(shè)能增加整個住房的供給，有效緩解住房剛性需求，從而有效抑制房價上漲。

4.4 增強政府公信力和執(zhí)行力，保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性和有效性

政府是宏觀調(diào)控的主體，宏觀調(diào)控的成敗很大程度上取決于政府。在保障性住房方面，政府設(shè)立的審核機制不完善，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題造成了政府在保障性住房方面的職責(zé)缺位；在政策制定方面，政府政策制定太過于頻繁，幾乎每年都出臺不同的調(diào)控政策，致使政策缺乏連續(xù)性、系統(tǒng)性和有效性，并且政策的制定依據(jù)、制定原則以及制定過程與方式都不透明，沒有實施有效的政策評估機制等，都導(dǎo)致政府公信力的缺失。政府在房地產(chǎn)政策制定方面要有理有據(jù)，決策要透明化、公開化，在今后的調(diào)控中，盡量發(fā)揮市場的作用，盡可能減少行政干預(yù)，讓市場在資源配置中起主導(dǎo)性作用，保持政策的連續(xù)性。此外，可以建立群眾監(jiān)督機制，讓政府的調(diào)控決策、審核機制等接受人民監(jiān)督，并充分吸收群眾建議，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4.5 將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，調(diào)整考核機制

由于不同城市之間房價漲幅、住房結(jié)構(gòu)以及供需等有著較大的差別，如一線城市北京、上海、深圳、廣州的房價漲幅與需求大大高于二三線城市，所以對房地產(chǎn)市場調(diào)控不能像以前一樣采取“一刀切”的方式，要針對不同的市場采取不同的調(diào)控方式，因此，中央可將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，地方政府可以根據(jù)該地區(qū)的具體情況制定最有效的調(diào)控政策。此外，中央需要調(diào)整地方政府的考核機制，不能只關(guān)注地方政府的GDP，這樣仍可能會導(dǎo)致地方政府通過土地財政去拉動GDP，中央可實行“綠色GDP”的考核，將保障房的建設(shè)、房價的穩(wěn)定等因素考慮進去，更好地發(fā)揮政府作為調(diào)控主體的作用。

綜上，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟有著巨大的推進作用，房地產(chǎn)業(yè)“不健康”發(fā)展會對經(jīng)濟造成影響，更會影響整個社會的和諧，因此要對房地產(chǎn)實行有效調(diào)控，實現(xiàn)“居者有其屋”不是一蹴而就的事，其要有一個長效的機制和政府的有效指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展，實現(xiàn)房價軟著陸，真正實現(xiàn)人民居有其所的目標(biāo)。

參考文獻：

1.中國共產(chǎn)黨十八屆三中全會公報.新華網(wǎng).2013.11

2.徐滇慶.房地產(chǎn)供求與保障.機械工業(yè)出版社.2014.1

3.高聚輝.近年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與思考.中國發(fā)展觀察.2012.3

4.盧新海 杜超.土地參與宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響.中國房地產(chǎn).2006.4

5.胡平.土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果評價.上海房地.2014.1

6.楊柏國.溯源房地產(chǎn)調(diào)控失靈——以中央地方關(guān)系為視角.理論研究.2010.3

7.劉黎虹.完善房地產(chǎn)調(diào)控法律手段研究.云南行政學(xué)院報.2013.6

8.楊恒.我國房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析.宏觀經(jīng)濟研究.2014.3

9.駱學(xué)韌 江燕.我國房地產(chǎn)調(diào)控失靈的體制性障礙——從市場和政府雙失靈角度.中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報.2011.6

10.鄭云峰 李建建.近十年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考.經(jīng)濟縱橫.2013.10

Abstract：Real estate is an important part of the national economy， the stability of real estate market relates to the stability of our national economy， so the regulation of it correctly and reasonably is in accord with the national interest. Base on the Third Plenary Session of the 18th， this paper will review the past ten years of real estate regulation policies and effects， it also has analyzed the exist issues， and combined the principle of the Third Plenary Session of the 18th， which includes adhering to the people-oriented， paying more attention to fairness， and enhancing the credibility of the government， and so on. In the end， this article will put forward some suggestions about macro-control policy for real estate to promoting the healthy development of it.

Keywords：Real estate，Macro-control，Housing price

李美婷/責(zé)任編輯endprint

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控建議

在過去的近十年來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控以行政干預(yù)為主，忽視了市場調(diào)節(jié)的重要性，十八屆三中全會中指出，要建立統(tǒng)一開發(fā)、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用，要著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性?，F(xiàn)如今，中國城鎮(zhèn)化步伐正在加快，更多的農(nóng)民工進城，并且大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)達到700萬左右，中低收入人群的剛性需求仍然很大，房價問題依然突出，因此，必須建立調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.1 合理調(diào)整地方政府的財權(quán)和事權(quán)，建立科學(xué)的財稅體制

要改進預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和責(zé)任相適應(yīng)的制度。由于近些年實體經(jīng)濟投資環(huán)境的惡化，地方政府稅收吃緊，加上地方政府要進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施以及保障房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府財政入不敷出，政府逐漸開始依賴房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收及高額的土地出讓金，土地出讓價不斷上漲，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，間接推動了房價的上漲。因此，要依照十八屆三中全會精神，實行稅制改革，豐富地方財政的收入來源，將房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)保有稅收來抑制投機需求，在投機活動猖獗時，合理征收印花稅、契稅等，抑制頻繁轉(zhuǎn)手投機炒作，征收房地產(chǎn)交易中增值部分的個人所得稅，加大累進幅度，加大房地產(chǎn)稅試點，增加囤房成本。完善地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，進行個人房產(chǎn)清查并加快推進空置稅的實施，可將房地產(chǎn)稅收的一部分投入社會保障體系建設(shè)，合理調(diào)整地方事權(quán)和財權(quán)，對一些項目如保障房的建設(shè)等加大中央補貼，提高效率，減輕地方政府的財政負擔(dān)，充分調(diào)動地方政府的積極性。

4.2 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，合理調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)

土地要素是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素之一，土地制度的改革對房地產(chǎn)業(yè)有著重大的影響。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，這為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地提供了保障，進一步擴大了土地的權(quán)能。各級地方政府要合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，處理好城郊集體建設(shè)用地，有效調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，用于增加保障房等的供給。此外，要合理調(diào)整高檔商品房、普通商品房及保障房的土地供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟適用房的供給，限制高檔住宅建設(shè)用地，并對商品房及保障房戶型加以限制，盡量鼓勵小戶型的開發(fā)。

4.3 堅持以人為本，加強保障性住房的建設(shè)

十八屆三中全會指出，實現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，解決好人民最直接最關(guān)心最現(xiàn)實的利益問題，建立更加公平可持續(xù)的社會保障制度，最大限度地增加和諧因素，確保人民安居樂業(yè)、社會安定有序。隨著城市化進程的不斷加快，更多的農(nóng)民工進城，中低收入者數(shù)量逐漸龐大，解決他們的住房問題儼然成為比較重大的社會問題，這關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，需要政府加大力度去建設(shè)更多的保障性住房。增加保障性住房的建設(shè)能增加整個住房的供給，有效緩解住房剛性需求，從而有效抑制房價上漲。

4.4 增強政府公信力和執(zhí)行力，保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性和有效性

政府是宏觀調(diào)控的主體，宏觀調(diào)控的成敗很大程度上取決于政府。在保障性住房方面，政府設(shè)立的審核機制不完善，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題造成了政府在保障性住房方面的職責(zé)缺位；在政策制定方面，政府政策制定太過于頻繁，幾乎每年都出臺不同的調(diào)控政策，致使政策缺乏連續(xù)性、系統(tǒng)性和有效性，并且政策的制定依據(jù)、制定原則以及制定過程與方式都不透明，沒有實施有效的政策評估機制等，都導(dǎo)致政府公信力的缺失。政府在房地產(chǎn)政策制定方面要有理有據(jù)，決策要透明化、公開化，在今后的調(diào)控中，盡量發(fā)揮市場的作用，盡可能減少行政干預(yù)，讓市場在資源配置中起主導(dǎo)性作用，保持政策的連續(xù)性。此外，可以建立群眾監(jiān)督機制，讓政府的調(diào)控決策、審核機制等接受人民監(jiān)督，并充分吸收群眾建議，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4.5 將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，調(diào)整考核機制

由于不同城市之間房價漲幅、住房結(jié)構(gòu)以及供需等有著較大的差別，如一線城市北京、上海、深圳、廣州的房價漲幅與需求大大高于二三線城市，所以對房地產(chǎn)市場調(diào)控不能像以前一樣采取“一刀切”的方式，要針對不同的市場采取不同的調(diào)控方式，因此，中央可將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，地方政府可以根據(jù)該地區(qū)的具體情況制定最有效的調(diào)控政策。此外，中央需要調(diào)整地方政府的考核機制，不能只關(guān)注地方政府的GDP，這樣仍可能會導(dǎo)致地方政府通過土地財政去拉動GDP，中央可實行“綠色GDP”的考核，將保障房的建設(shè)、房價的穩(wěn)定等因素考慮進去，更好地發(fā)揮政府作為調(diào)控主體的作用。

綜上，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟有著巨大的推進作用，房地產(chǎn)業(yè)“不健康”發(fā)展會對經(jīng)濟造成影響，更會影響整個社會的和諧，因此要對房地產(chǎn)實行有效調(diào)控，實現(xiàn)“居者有其屋”不是一蹴而就的事，其要有一個長效的機制和政府的有效指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展，實現(xiàn)房價軟著陸，真正實現(xiàn)人民居有其所的目標(biāo)。

參考文獻：

1.中國共產(chǎn)黨十八屆三中全會公報.新華網(wǎng).2013.11

2.徐滇慶.房地產(chǎn)供求與保障.機械工業(yè)出版社.2014.1

3.高聚輝.近年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與思考.中國發(fā)展觀察.2012.3

4.盧新海 杜超.土地參與宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響.中國房地產(chǎn).2006.4

5.胡平.土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果評價.上海房地.2014.1

6.楊柏國.溯源房地產(chǎn)調(diào)控失靈——以中央地方關(guān)系為視角.理論研究.2010.3

7.劉黎虹.完善房地產(chǎn)調(diào)控法律手段研究.云南行政學(xué)院報.2013.6

8.楊恒.我國房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析.宏觀經(jīng)濟研究.2014.3

9.駱學(xué)韌 江燕.我國房地產(chǎn)調(diào)控失靈的體制性障礙——從市場和政府雙失靈角度.中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報.2011.6

10.鄭云峰 李建建.近十年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考.經(jīng)濟縱橫.2013.10

Abstract：Real estate is an important part of the national economy， the stability of real estate market relates to the stability of our national economy， so the regulation of it correctly and reasonably is in accord with the national interest. Base on the Third Plenary Session of the 18th， this paper will review the past ten years of real estate regulation policies and effects， it also has analyzed the exist issues， and combined the principle of the Third Plenary Session of the 18th， which includes adhering to the people-oriented， paying more attention to fairness， and enhancing the credibility of the government， and so on. In the end， this article will put forward some suggestions about macro-control policy for real estate to promoting the healthy development of it.

Keywords：Real estate，Macro-control，Housing price

李美婷/責(zé)任編輯endprint