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        銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫生成的影響分析

        2014-08-27 04:13:40張玉忠
        中國經(jīng)貿(mào) 2014年11期
        關(guān)鍵詞:商業(yè)機(jī)構(gòu)銀行信貸建設(shè)者

        【摘 要】房地產(chǎn)過熱,不同程度形成泡沫。這種現(xiàn)象,實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的背離。其形成機(jī)理是多方面的。主要是:土地稀缺及價(jià)格壟斷、投資及投機(jī)者預(yù)期、金融銀行系統(tǒng)過度的信貸支持等。這種泡沫會產(chǎn)生多種經(jīng)濟(jì)機(jī)制:如財(cái)富效應(yīng)機(jī)制、產(chǎn)業(yè)帶動機(jī)制、投資投機(jī)價(jià)格機(jī)制、社會利益分配機(jī)制。銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及破裂有密切的關(guān)系。它能給銀行帶來若干利益和風(fēng)險(xiǎn)。銀行在資金支持方面對房地產(chǎn)傾斜多大,使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提高,應(yīng)引起足夠的重視。

        【關(guān)鍵詞】銀行信貸房地產(chǎn)泡沫

        一、房地產(chǎn)泡沫的基本原理

        經(jīng)濟(jì)學(xué)者王子名在其論著《泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)》中,分析指出:泡沫是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域平衡被破壞的表現(xiàn),是理論價(jià)格在經(jīng)濟(jì)條件下與實(shí)際價(jià)格水平的失衡,其本質(zhì)是一種價(jià)格的運(yùn)動現(xiàn)象,資產(chǎn)價(jià)格從經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)條件中分離并成持續(xù)上漲態(tài)勢。房地產(chǎn)泡沫我們認(rèn)為就是房地產(chǎn)現(xiàn)在所體現(xiàn)出的價(jià)格與其應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)格的嚴(yán)重失衡,而且是呈現(xiàn)出不斷失衡的趨勢,這是一種投機(jī)主義導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格與基本價(jià)格的偏移,偏移的部分即為房地產(chǎn)泡沫。

        1.土地稀缺及價(jià)格壟斷的理論

        房地產(chǎn)的價(jià)格一般是由房價(jià)和地價(jià)共同構(gòu)成。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ),土地價(jià)格本質(zhì)上是未來收益(地租)的資本化。在市場經(jīng)濟(jì)過程中,由于相關(guān)配套法律法規(guī)的缺失,信息壁壘等不利于市場經(jīng)濟(jì)自身調(diào)節(jié)的因素存在,使實(shí)際交易價(jià)格無法體現(xiàn)出其根本價(jià)格。并且,土地資源的有限和稀有屬性也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。我國土地管理行政壟斷滋生的尋租現(xiàn)象,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂,進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

        2.投資與投機(jī)者的預(yù)期

        在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,投資的范圍也不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)即為其中一種,通過對房地產(chǎn)的投資可以使公眾獲得長期投資回報(bào)和交易差價(jià)的利益。投機(jī)是指根據(jù)對市場的認(rèn)識和判斷,從變化的資產(chǎn)價(jià)格中獲利的一種交易行為。投資者對投入資產(chǎn)的穩(wěn)定收益關(guān)注,一般持有時間較長;

        由于土地的稀缺性和有限性,房地產(chǎn)供給彈性較小,當(dāng)消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求增加時價(jià)格波動較大,因而就產(chǎn)生了投機(jī)機(jī)會。大量投機(jī)需求將更加旺盛,房地產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)上漲,進(jìn)而形成了房地產(chǎn)泡沫。由此可見,房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的可能性與投機(jī)的需求成正比。

        3.銀行與金融機(jī)構(gòu)信貸過分支持

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的大量投入,而且是大量投入的行業(yè),這主要體現(xiàn)在兩個方面,一方面是建設(shè)者建設(shè)過程中的投入需要,另一方面是需求者購買過程中資金的需要,因此銀行和金融機(jī)構(gòu)的信貸支持將決定房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)格,銀行與金融機(jī)構(gòu)為獲得更高的利潤回報(bào),會提高建設(shè)者信貸的利息,而提高的部分又轉(zhuǎn)嫁給了需求者,需求者對房地產(chǎn)的判斷也因此產(chǎn)生偏差,認(rèn)為是投資的好機(jī)會,從而不斷刺激投資者的投資欲望。與此同時銀行的資產(chǎn)額也在相應(yīng)增加,銀行可以向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放更多的貸款,而建設(shè)者可以將貸款二次進(jìn)行購買、建設(shè),這樣的投資與購買的循環(huán)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

        二、銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系分析

        銀行與金融機(jī)構(gòu)最大的手藝來自于信貸,利益驅(qū)動導(dǎo)致信貸過度放大,也在一定程度上催化房地產(chǎn)泡沫不斷變大。

        1.銀行信貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因素之一

        資本流動、資金投入與房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有著一定的關(guān)系。銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系需從投資與購買兩個角度去考量。巨大的投資規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及滿足當(dāng)期消費(fèi)需求三種因素將推動房地產(chǎn)信貸的需求。從供給的角度看,銀行也為建設(shè)者和需求者提供貸款保障,這是因?yàn)橥顿Y風(fēng)險(xiǎn)與其他投資比較相當(dāng)小,收益卻十分穩(wěn)定并且豐厚。從銀行信貸的方面看,房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲,信貸信用記錄穩(wěn)定,銀行信貸不斷放寬,使建設(shè)者、需求者、投資者都產(chǎn)生了房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的判斷。

        2.房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)銀行風(fēng)險(xiǎn)

        銀行貸款的規(guī)模和貸款的利率都可以影響到房地產(chǎn)市場價(jià)格。

        (1)金融商業(yè)機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險(xiǎn)

        金融商業(yè)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的信貸業(yè)務(wù)在存貸期限上始終無法達(dá)到平衡。金融商業(yè)機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)的不斷放寬使資金流動充裕,導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的急劇擴(kuò)大,一旦投資于房地產(chǎn)中的資金短缺,那么房地產(chǎn)的價(jià)格也會隨之下跌,其后果,一是伴隨房地產(chǎn)價(jià)格下跌,金融商業(yè)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的評估價(jià)格也會隨之下跌,導(dǎo)致金融商業(yè)機(jī)構(gòu)收緊信貸業(yè)務(wù)。另一種是房地產(chǎn)的價(jià)格不斷下跌,投資者的資金虧損額度不斷加大,從而造成銀行壞賬增加,銀行則需要變賣抵押物,將引發(fā)銀行流動性的風(fēng)險(xiǎn)。

        (2)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

        銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因有兩種,一是外部原因,主要是金融商業(yè)機(jī)構(gòu)對外部風(fēng)險(xiǎn)無法實(shí)施有效的預(yù)測、監(jiān)測和控制。二是自身原因,主要是金融商業(yè)機(jī)構(gòu)在應(yīng)對信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的管理和應(yīng)對機(jī)制是否完備。金融商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍不斷的擴(kuò)大,版隨之的市場不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)的類型和頻率都將大幅度的增加產(chǎn)生系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)。

        當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷呈現(xiàn)向下的趨勢時,金融商業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)債表中抵押物房產(chǎn)的價(jià)值也會隨之呈現(xiàn)下降趨勢,導(dǎo)致金融商業(yè)機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)下降,直接影響到銀行其他業(yè)務(wù)的開展。另一個方面,房地產(chǎn)投資建設(shè)者的還債能力也將下降,導(dǎo)致銀行不良貸款率的提高。特別是在房地產(chǎn)泡沫破裂,其他行業(yè)受到不良影響時,無法正常向銀行還貸款,銀行系統(tǒng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)累積。

        三、我國銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫生成的影響力分析

        回顧過去的幾年時間,伴隨著房地產(chǎn)市場需求上漲,我國房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲,市場的交易量不斷增加,大量的銀行信貸流入房地產(chǎn)市場并推動著房地產(chǎn)市場進(jìn)入擴(kuò)張期,與此同時,房地產(chǎn)市場的泡沫化也將日益嚴(yán)重。

        1.我國銀行房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)分析

        在我國,銀行房地產(chǎn)信貸主要是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款。如果金融商業(yè)機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)資金主要流向房地產(chǎn)行業(yè),那么對房地產(chǎn)的價(jià)格也將產(chǎn)生一定的連動效應(yīng),使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升,加速了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

        (1)銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)的支持過度

        房地產(chǎn)的開發(fā)投資很長一段時間來是以銀行信貸為主要方式,通過銀行貸款來維持房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。近些年來,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額度迅速增長。 在2012年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為68740億元,與上年相比增長了32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)直接和間接使用銀行貸款的比例超過60%。

        (2)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速膨脹

        個人住房抵押貸款又稱作住房消費(fèi)信貸,是指借款人由于自有的資金不足,以其所購買的住房作為抵押物,向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款,并承諾按期償付貸款本息。近幾年,隨著我國住房改革不斷深入以及社會公眾對住房需求的不斷增加,個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)逐步成為主要的房展方向,這主要是因?yàn)橘J款方式簡易、風(fēng)險(xiǎn)相對比較低、收益率相對穩(wěn)定,而且能夠比較好的滿足社會公眾的住房需求,也在銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)營利潤和降低整體風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了積極作用。

        從另外一個角度來看,我國的銀行貸款利率長期處于相對比較低的水平。投資者或者投機(jī)者可以以較低的成本購房,等到房地產(chǎn)價(jià)格提高后將其賣出賺取差價(jià)。在消費(fèi)者和投資者或者投機(jī)者的雙重需求刺激下,房地產(chǎn)市場的量價(jià)齊增,銀行的大量資金進(jìn)入,房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

        2.我國銀行信貸推進(jìn)房地產(chǎn)泡沫生成的實(shí)證分析

        中國的房地產(chǎn)市場是一個典型的政策市場,我國經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展,是在寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境下實(shí)現(xiàn)的,房地產(chǎn)市場受政策的影響尤其是銀行信貸的政策影響較大。

        縱觀我國自2005年房地產(chǎn)價(jià)格波動的軌跡,特別是2007年和2009年因政策影響的房地產(chǎn)價(jià)格、銷售量大幅度變動,就會清楚發(fā)現(xiàn):銀行緊縮信貸政策,在一定程度上能有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格增幅過快,抑制房地產(chǎn)泡沫,但同時會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌進(jìn)而帶動銀行貸款不良率的增高。而適度寬松信貸政策,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展進(jìn)而推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但是寬松信貸政策會刺激房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)過快上漲,進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

        作者簡介:

        張玉忠,山東高密中共濰坊市委黨校經(jīng)管部教授,研究方向:金融財(cái)務(wù)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

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