胡潔人　鄭揚　李詠梅

摘 要：房屋供給和管理的市場化使得城市居住空間的治理主體和治理格局變得多元而復(fù)雜，國家、市場和社會均有著各自不同的行動邏輯和行動目標(biāo)。在既有的物業(yè)服務(wù)合同之外，借用額外的商業(yè)機構(gòu)來解決社區(qū)中的物權(quán)問題成為業(yè)主維護自身房權(quán)權(quán)益的重要手段，案例研究顯示，基于特定物權(quán)問題的倒逼邏輯和基于工具主義的實用邏輯是商業(yè)機構(gòu)介入城市社區(qū)的基本緣由。作為一種市場化的治理工具，商業(yè)機構(gòu)在預(yù)防物業(yè)糾紛、制衡物業(yè)公司、保護業(yè)主權(quán)益的過程中，既有自身內(nèi)在的局限，也會受到城市基層社會國家權(quán)力的干預(yù)與影響。這證明了在城市社區(qū)當(dāng)中，社會力量自主發(fā)起的、市場化的治理路徑與國家威權(quán)主義的治理結(jié)構(gòu)之間存在著一定的張力。業(yè)主自發(fā)探索的市場化治理工具在何種程度上能夠?qū)崿F(xiàn)其預(yù)期的目標(biāo)，不僅取決于這種工具自身，也同樣取決于圍繞城市居住空間治理所進行的制度安排。

關(guān)鍵詞：商業(yè)機構(gòu);城市居住空間;物權(quán)治理

中圖分類號：D669.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：0257-5833（2020）03-0003-09

作者簡介：胡潔人，北京師范大學(xué)副教授;鄭 揚，香港城市大學(xué)博士研究生;李詠梅，英國南安普敦大學(xué)博士研究生 （廣東 珠海 519085）

引 言

黨的十九大報告強調(diào)，要打造共建共治共享的社會治理格局……加強社區(qū)治理體系建設(shè)，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動①。在住房體制改革之后，居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司成為社區(qū)治理的重要主體，理論上來說，國家、社會和市場三方之間的合作共治應(yīng)該成為城市社區(qū)的理想治理形態(tài)②。黨的十九屆四中全會明確指出，要堅持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會主義市場經(jīng)濟體制等社會主義基本經(jīng)濟制度。

按照馬克思主義關(guān)于經(jīng)濟制度的學(xué)說，經(jīng)濟制度是生產(chǎn)關(guān)系的總和。生產(chǎn)關(guān)系是人們在生產(chǎn)過程中所形成的人與人之間的關(guān)系，由三個方面構(gòu)成：生產(chǎn)資料歸誰所有;人們在生產(chǎn)中的地位和相互關(guān)系;產(chǎn)品如何分配。這其中，生產(chǎn)資料歸誰所有是最基本的、決定性的方面，是生產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)，也是由社會生產(chǎn)的組織方式、社會生產(chǎn)的交換方式、社會生產(chǎn)成果的分配方式等內(nèi)容來綜合體現(xiàn)的動態(tài)過程。

聚焦我國新時代城市發(fā)展和基層治理，同樣可以看到不同形式的經(jīng)濟主體開始出現(xiàn)，并且共同參與社區(qū)事務(wù)，國家、市場、社會和商業(yè)機構(gòu)等多元力量相互交織于居住空間中。近年來，由于較大社區(qū)規(guī)模導(dǎo)致的集體行動困境、既有的政策法規(guī)對業(yè)主組織成立和運作設(shè)置的門檻過高以及開發(fā)商和物業(yè)公司在房屋交易和后續(xù)物業(yè)服務(wù)市場上的地位過于強勢等一系列原因，業(yè)主的權(quán)益始終難以得到有效保障，由此所引發(fā)的物業(yè)沖突也層出不窮張磊：《業(yè)主維權(quán)運動：產(chǎn)生原因及動員機制——對北京幾個小區(qū)的個案考察》，《社會學(xué)研究》2005年第6期;盛智明：《社區(qū)治理中的物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)——基于全國191個案例的分析》，《中國社會科學(xué)（內(nèi)部文稿）》2014年第4期。。一項針對全國九個城市的抽樣調(diào)查顯示，85%的業(yè)主均表示經(jīng)歷過物業(yè)糾紛吳曉林：《房權(quán)政治——中國城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)》，中央編譯出版社2016年版。，物業(yè)矛盾以及由其所引發(fā)的社會沖突成為困擾城市基層社會治理的重要問題。在這種背景下，越來越多的業(yè)主開始關(guān)注物業(yè)管理問題，并努力采納專業(yè)性的方法和技術(shù)來化解物業(yè)矛盾。聘用商業(yè)機構(gòu)的做法便是業(yè)主在既有的“業(yè)主-物業(yè)服務(wù)企業(yè)”這一合同關(guān)系之外，利用市場化工具解決物權(quán)糾紛的一種嘗試。商業(yè)機構(gòu)的出現(xiàn)，在理論上體現(xiàn)了社區(qū)當(dāng)中的社會群體對市場力量的主動擁抱，也是業(yè)主組織內(nèi)部的市場化運作策略。這種現(xiàn)象體現(xiàn)了業(yè)主群體開始在物權(quán)的操作層面，探索務(wù)實性問題的解決辦法，以達到維護自己房產(chǎn)權(quán)益的目標(biāo)。由此所引出的問題是：國家、市場、社會之外的商業(yè)機構(gòu)如何出現(xiàn)并介入社區(qū)治理;這種由社會力量發(fā)起的市場化的社區(qū)治理路徑面臨著哪些局限與障礙;從中可以反映出當(dāng)下城市社區(qū)治理中不同主體間怎樣的關(guān)系以及對我國城市發(fā)展的影響？

本文以上?！凹液晚槝I(yè)主決策平臺”（以下簡稱“家和順”）和北京“第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機構(gòu)”（以下簡稱“第三方”）兩大社區(qū)商業(yè)機構(gòu)為分析對象，前者主要是利用技術(shù)手段為業(yè)主提供電子化決策平臺和財務(wù)公開平臺，后者則通過參與物業(yè)的交接查驗以及監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量來解決小區(qū)在物業(yè)管理方面的糾紛。在分析當(dāng)下城市社區(qū)多元主體的角色及其行動邏輯的基礎(chǔ)上，本文通過典型案例深入解讀商業(yè)機構(gòu)介入城市社區(qū)的詳細經(jīng)過。研究發(fā)現(xiàn)，基于特定物權(quán)問題的倒逼邏輯和基于工具主義的實用邏輯是商業(yè)機構(gòu)介入社區(qū)的基本緣由。作為一種市場化的治理工具，商業(yè)機構(gòu)在發(fā)揮作用的過程中，既有自身內(nèi)在的局限，也會受到城市基層社會國家權(quán)力的干預(yù)與影響。這證明了在城市基層社區(qū)當(dāng)中，社會力量自主發(fā)起的治理路徑與國家威權(quán)主義的治理結(jié)構(gòu)之間存在著一定的張力。業(yè)主自發(fā)探索的市場化治理手段在何種程度上能夠?qū)崿F(xiàn)其集體行動的目標(biāo)，不僅取決于這種工具自身，也同樣取決于圍繞城市居住空間治理所進行的制度安排。

一、城市社區(qū)治理：多元主體及其行動邏輯

與西方的社區(qū)不同，中國城市社區(qū)并不是一個完全由購房者主導(dǎo)、以業(yè)主組織為主導(dǎo)的私人治理單位Barbara Coyle McCabe， “ Homeowners Associations as Private Governments： What We Know，What We Dont Know， and Why It Matters”，Public Administration Review， July， 2011， pp. 535-542.，而是一個由國家、社會和市場力量共同形塑的公共復(fù)雜場域。在這一場域中，不同的主體有其各自的行動目標(biāo)和運作邏輯，多元主體之間的互動構(gòu)成了理解城市社區(qū)各種問題的基本出發(fā)點。

首先，就國家而言，單位制被取代并不意味著國家在居住空間全然退場。自20世紀(jì)80年代開始，以民政部門為代表的政府力量便通過“社區(qū)建設(shè)”重新將國家權(quán)力滲入城市基層社會Wong Linda and Bernard Poon， “From Serving Neighbors to Recontroling Urban Society - The Transformation of Chinas Community Policy”，China Information， Vol. 19， No. 3， 2005， pp. 413-442.。近年來，通過強化社區(qū)組織建設(shè)（黨委、街道辦、居委會）、重塑社區(qū)話語敘事、著眼于社區(qū)中微觀事務(wù)等方式，國家成功地重建了其在基層社會的“基礎(chǔ)性權(quán)力”Tomba Luigi，The Government Next Door： Neighborhood Politics in Urban China， NY： Cornell University Press， 2014; Thomas Heberer and Christian Gobel，The Politics of Community Building in Urban China， Routledge， 2011.。同時，政府也不斷調(diào)試其在社區(qū)過程中的策略黃曉星：《國家基層策略行為與社區(qū)過程——基于南苑業(yè)主自治的社區(qū)故事》，《社會》2013年第3期。，并在新興的城市商品房小區(qū)中嵌入國家元素以化解社會沖突、維護統(tǒng)治秩序和社會穩(wěn)定謝岳、葛陽：《城市化、基礎(chǔ)權(quán)力與政治穩(wěn)定》，《政治學(xué)研究》2017年第3期;黃衛(wèi)平、陳家喜：《城市運動中的地方政府與社會——基于N區(qū)業(yè)主維權(quán)案例的分析》，《東南學(xué)術(shù)》2008年第6期;漢生、吳瑩：《基層社會中“看得見”與“看不見”的國家——發(fā)生在一個商品房小區(qū)中的幾個“故事”》，《社會學(xué)研究》2011年第1期。。在這一過程當(dāng)中，行政權(quán)力得以不斷地生產(chǎn)和再生產(chǎn)耿敬、姚華：《行政權(quán)力的生產(chǎn)與再生產(chǎn)——以上海市J居委會直選過程為個案》，《社會學(xué)研究》2011年第3期。，以黨委、居委會和政府機構(gòu)為中心的威權(quán)化治理結(jié)構(gòu)始終牢固存在并深刻影響著社區(qū)的治理格局，以至于城市居住空間的治理在總體上依然呈現(xiàn)出“行政吸納”和“國家主導(dǎo)”的特征朱健剛：《論基層治理中政社分離的趨勢、挑戰(zhàn)與方向》，《中國行政管理》2010年第4期;楊敏：《作為國家治理單元的社區(qū)——對城市社區(qū)建設(shè)運動過程中居民社區(qū)參與和社區(qū)認(rèn)知的個案研究》，《社會學(xué)研究》2007年第4期。。

與此同時，福利分房時代的終結(jié)使得市場化的房屋供給成為解決住房問題的關(guān)鍵措施Lee James and Zhu Yapeng， “Urban Governance， Neoliberalism and Housing Reform in China”，Pacific Review，Vol. 19， No. 1， 2006， pp. 39-61.，在過去幾十年，商品化的住房政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司成為打造、經(jīng)營、管理城市居住空間的重要主體。從理論上來說，包括開發(fā)商和物業(yè)在內(nèi)的市場主體應(yīng)當(dāng)基于和業(yè)主的商業(yè)合同來獲取合理的經(jīng)營性利潤，但是，由于權(quán)力與資本的聯(lián)合是塑造居住空間的決定性力量He Shenjing， “State-Sponsored Gentrification under Market Transition： The Case of Shanghai”，Urban Affairs Review，Vol. 43， No. 2， 2007， pp. 171-198.，當(dāng)下城市社區(qū)中國家-市場-社會的權(quán)力分配依次遞減徐琴：《轉(zhuǎn)型社會的權(quán)力再分配——對城市業(yè)主維權(quán)困境的解讀》，《學(xué)?！?007年第2期。，再加上房屋管理本身的復(fù)雜性和業(yè)主群體原子化的現(xiàn)實狀態(tài)，市場主體便在房屋交易和后續(xù)的小區(qū)管理上獲得了天然優(yōu)勢。在巨額商業(yè)利潤的驅(qū)動下，市場主體便敢于通過各種手段直接或間接地侵犯業(yè)主的權(quán)利。

在這種背景下，利用可能的方法來維護自己的房產(chǎn)權(quán)益成為業(yè)主群體的重要任務(wù)，發(fā)生在社區(qū)中的“抗?fàn)幑适隆焙汀爸卫砉适隆币搽S之成為理論界關(guān)注的焦點。一方面，在抗?fàn)幷蔚睦碚摽蚣苤?，既有的研究解讀了業(yè)主抗?fàn)幍陌l(fā)生原因、斗爭策略、影響抗?fàn)幊蓴〉囊蛩氐葐栴}Shi Fayong and Yongshun Cai， “Disaggregating the State： Networks and Collective Resistance in Shanghai”， The China Quarterly，186， 2006， pp. 314-332;陳鵬：《當(dāng)代中國城市業(yè)主的法權(quán)抗?fàn)帯P(guān)于業(yè)主維權(quán)運動的一個分析框架》，《社會學(xué)研究》2010年第1期;朱健剛：《以理抗?fàn)帲憾际屑w行動的策略——以廣州南園的業(yè)主維權(quán)為例》，《社會》2011年第3期;張緊跟、莊文嘉：《非正式政治：一個草根NGO的行動策略——以廣州業(yè)主委員會聯(lián)誼會籌備委員會為例》，《社會學(xué)研究》2008年第2期;Xie Yue and Xie Sirui， “Contentious versus Compliant： Diversified Patterns of Shanghai Homeowners Collective Mobilizations”，Journal of Contemporary China， July， 2018， pp. 1-18; Wu Ying and Ngai-Ming Yip， “The Homeowners Protest in Beijing and Guangzhou： Rightful Resistance and Beyond”，The International Journal of Interdisciplinary Social Science，Vol. 5， No. 3， 2010， pp. 313-524。。另一方面，既有的研究也注意到抗?fàn)幹皇菢I(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)的行動主義面向，并不構(gòu)成理解業(yè)主行動的全部圖景王恩見、劉威：《從維權(quán)行動到秩序建構(gòu)：后業(yè)主維權(quán)時期小區(qū)秩序的恢復(fù)與重建》，《學(xué)習(xí)與實踐》2015年第1期。。在解決了侵權(quán)問題之后，業(yè)主組織可以從“斗爭型”轉(zhuǎn)向“治理型”陳鵬：《國家-市場-社會三維視野下的業(yè)委會研究——以B市商品房社區(qū)為例》，《公共管理學(xué)報》2013年第3期。，業(yè)主群體也會探索出不同“社區(qū)政體”以改進當(dāng)下的物業(yè)管理Chen Youhong， “Institutional Innovations in Homeowners Self-governance： Case Study of Beijing”， in Yip-Ngai Ming， eds.， Neighborhood Governance in Urban China， Edward Elgar Publishing Limited， 2014;陳鵬：《城市社區(qū)治理：基本模式及其治理績效——以四個商品房社區(qū)為例》，《社會學(xué)研究》2016年第3期。。商業(yè)性機構(gòu)的出現(xiàn)便迎合了業(yè)主對良性物權(quán)治理的追求，它代表著一種更加務(wù)實的問題解決手段，是一種工具主義的應(yīng)對性策略。近些年來，在“有價的民主”、“付費的產(chǎn)權(quán)”等口號之下，“業(yè)主咨詢公司”、“第三方物業(yè)監(jiān)管平臺”等商業(yè)機構(gòu)相繼涌現(xiàn)并被業(yè)主所接納。

基于上述分析，本文構(gòu)建了如下理論框架。在作為國家基層治理單位的社區(qū)中，黨委和政府以及扮演著國家權(quán)力末梢的居民委員會構(gòu)成了國家的場域，輸出國家意志并執(zhí)行國家在基層社會的治理政策。房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司則構(gòu)成了社區(qū)當(dāng)中的市場場域，承擔(dān)起以房屋管理和業(yè)主日常生活為核心的物業(yè)服務(wù)。而以業(yè)主及業(yè)主委員會為代表的社會場域，則負(fù)責(zé)在全體業(yè)主中達成集體決策并促進業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)。有必要指出，在當(dāng)下的城市社區(qū)中，以威權(quán)主義治理結(jié)構(gòu)為依托的國家，所尋求的是統(tǒng)治秩序和社會穩(wěn)定;以市場化服務(wù)供給為抓手的市場主體，追求商業(yè)利潤;而以業(yè)主群體為代表的社會力量，則將捍衛(wèi)物權(quán)作為基本行動目標(biāo)。與此同時，偏好控制與秩序的政治化邏輯有權(quán)力為后盾，追求利潤與效率的市場化邏輯有資本做支撐，而唯獨追求權(quán)益的社會化邏輯沒有得到有效保障吳曉林：《城市社區(qū)的“五層次需求”與治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換》，《國家治理周刊》2018年8月。。也正是基于此，引入商業(yè)機構(gòu)的做法，可以被解讀為業(yè)主在權(quán)力、市場、社會三方力量嚴(yán)重不對等的情況下為自己“賦能”（Empower）的一種探索。作為一種功能性工具，商業(yè)機構(gòu)往往被業(yè)主用來公布物業(yè)信息、監(jiān)督物業(yè)公司行為，與當(dāng)下物業(yè)公司形成監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。同時，通過付費的方式將商業(yè)機構(gòu)引入居住小區(qū)的做法，在一定程度上體現(xiàn)了業(yè)主群體不完全是當(dāng)下物業(yè)管理制度的被動接受者，他們會在既有的物業(yè)服務(wù)框架之外，積極采納新的市場化工具來實現(xiàn)自己的安居目標(biāo)。

二、社會如何擁抱市場：基于“家和順”與“第三方”的實證分析

（一）“家和順”平臺

1.“家和順”平臺的基本情況

本文所選擇的第一個案例是在上海注冊的“家和順小區(qū)管理助手”。作為一種商業(yè)軟件，“家和順”通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺為業(yè)主提供第三方支持，其主要功能包括“信息群發(fā)”、“財務(wù)公開”和“決策電子化”。小區(qū)在采用“家和順”之后，業(yè)委會便在這個管理平臺上導(dǎo)入小區(qū)內(nèi)的業(yè)主信息。業(yè)主不僅可以通過該平臺來查驗自己的物業(yè)費繳納、小區(qū)維修資金使用與剩余等基本情況，還可以查看業(yè)委會成員信息、對業(yè)委會的工作和業(yè)委會成員進行評價、提出意見與建議，并通過平臺上的電子“社區(qū)議事堂”發(fā)起對小區(qū)特定議題的討論。此外，小區(qū)業(yè)主還可以就小區(qū)內(nèi)部的特定事項在“家和順”平臺上進行投票表決。

對業(yè)委會來說，“家和順”平臺的最大功能是通過網(wǎng)絡(luò)節(jié)約了業(yè)主之間相互溝通的時間成本，從而成為破解業(yè)主大會與業(yè)主委員會啟動難、開會難、投票難、表決難的一種有益嘗試。業(yè)委會可以在平臺上直接發(fā)布與物業(yè)服務(wù)和業(yè)委會工作狀態(tài)相關(guān)的信息，并在表決性事項中統(tǒng)計業(yè)主的選票或投票數(shù)目，進而避免了小區(qū)集體決策過程中紙質(zhì)化投票的繁瑣程序。同時，在“家和順”平臺上，業(yè)委會還掌握著“政策議程的創(chuàng)制權(quán)”，也就是當(dāng)需要對小區(qū)的特定事項進行表決時，只有業(yè)委會可以發(fā)起投票倡議。這意味著當(dāng)物業(yè)公司需要啟動全體業(yè)主投票解決特定問題時，必須要經(jīng)過業(yè)委會同意才能進入決策程序。在財務(wù)公開之外，業(yè)委會還可以在“家和順”平臺上查看物業(yè)公司對業(yè)主報修服務(wù)、業(yè)主投訴的回應(yīng)進度，并將其作為考核物業(yè)公司的指標(biāo)。

2.“家和順”實際運作：基于上海個案的分析

為了深入考察“家和順”的運作效果，本文選擇上海使用“家和順”的徐匯區(qū)M小區(qū)進行深度個案研究。該小區(qū)共有343戶業(yè)主，在上海徐匯屬于規(guī)模不大的小區(qū)類型。在2003年到2006年期間，針對小區(qū)的房屋老化等問題，當(dāng)時的業(yè)委會進行了一次房屋維修。2008年，現(xiàn)任的業(yè)委會主任L上任之后，突然遭遇房屋維修工程隊上門討要工程款的棘手問題。面對工程方所開出的高達120萬的維修合同，L主任本能地懷疑其合同的真實性，也由此開展了對其前任業(yè)委會以及小區(qū)公共維修資金使用情況的調(diào)查。經(jīng)查實，當(dāng)年小區(qū)大修所簽訂的合同金額是70萬，但是在銀行流水上卻劃出了170萬。也就是說，不僅120萬的勞動合同存在造假，小區(qū)的維修資金也存在被盜用、被冒用的問題。

基于此，L主任痛定思痛，開始思考能夠切實保障小區(qū)業(yè)主權(quán)益的辦法。如L所說：

“2003-2006年那筆維修房屋的錢到底怎么花的，到現(xiàn)在也是一筆糊涂賬。這就迫使我去思考：怎么才能避免這樣的事情發(fā)生？我做主任的這一屆業(yè)委會怎樣才能知道我們這個小區(qū)每一個月的收支？怎樣才能監(jiān)督物業(yè)公司不亂用、侵占我們的公共收益？”對L主任的訪談資料，2018年3月，上海。鑒于對當(dāng)事人的隱私保護考慮，本文中的訪談對象名字均為匿名化處理后的姓名。

就是在這樣的反思中，M小區(qū)于2015年引入了“家和順”管理平臺，并將小區(qū)中跟物業(yè)服務(wù)、公共收益、維修資金相關(guān)的所有信息都發(fā)布到該平臺上，小區(qū)收入的每一筆錢以及物業(yè)公司所支出的每一筆錢都變得有賬可查。在引入“家和順”三年之后，M小區(qū)的公共維修資金保持了每年20萬的積累速度，物業(yè)費的統(tǒng)計繳費率由原來的不到60%上升到96%。

可以看出，在M小區(qū)，“家和順”平臺的最大積極意義是業(yè)主及業(yè)主組織通過向商業(yè)組織付費的方式，掌控了自己的“錢袋子”。明確小區(qū)財務(wù)責(zé)任與權(quán)利，不僅助力業(yè)主捍衛(wèi)權(quán)益，同時也形成了業(yè)主對業(yè)委會和物業(yè)公司的雙重監(jiān)督。

（二）“第三方”物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)

1.“第三方”物業(yè)評估監(jiān)理機構(gòu)的基本情況

本文所聚焦的第二個案例是在北京注冊的“第三方”物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，之所以被稱為“第三方”，是因為相對于業(yè)委會和物業(yè)公司而言，這種機構(gòu)在小區(qū)當(dāng)中的角色類似于第三方評判者。從作用上來說，第三方物業(yè)評估監(jiān)理機構(gòu)的核心功能是新舊物業(yè)的交接查驗以及對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的日常評估。新舊物業(yè)的交接查驗指在新的物業(yè)公司接管小區(qū)之前，由“第三方”以專業(yè)的技術(shù)、程序和人員來查驗舊物業(yè)公司的賬目并以監(jiān)理報告的方式明確小區(qū)財、物的基本狀況，厘定新舊物業(yè)之間的責(zé)任，避免新物業(yè)承擔(dān)舊物業(yè)遺留的問題。物業(yè)服務(wù)的日常監(jiān)理指的是“第三方”在業(yè)委會的委托下，通過明察暗訪的方式追蹤監(jiān)督物業(yè)公司在維修、綠化、保潔、電梯維護、人員培訓(xùn)等方面的服務(wù)質(zhì)量，并查驗小區(qū)各種類型的收入和支出。“第三方”每月發(fā)布的物業(yè)項目服務(wù)質(zhì)量評估報告成為評判物業(yè)公司的重要依據(jù)。從職能上講，“第三方”機構(gòu)在客觀上是用自己的專業(yè)能力來彌補業(yè)委會在物業(yè)管理專業(yè)化方面的不足。如“第三方”機構(gòu)的負(fù)責(zé)人所說：

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估是極其專業(yè)化的技術(shù)活，由于在物業(yè)管理中存在著信息不對稱、物業(yè)服務(wù)管理主客體不對位等問題，就需要一個專業(yè)的、懂行的第三方機構(gòu)來幫助業(yè)委會評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，弄明白物業(yè)費的支出明細，以便在業(yè)委會和物業(yè)公司之間取得定紛止?fàn)幍男Ч！睂Φ谌綑C構(gòu)負(fù)責(zé)人H先生的訪談資料，2017年8月，北京。

2.“第三方”物業(yè)評估監(jiān)理機構(gòu)的具體實踐

本文選擇了北京海淀區(qū)C小區(qū)作為分析對象。在引入“第三方”物業(yè)評估監(jiān)理機構(gòu)之前，C小區(qū)因原有的物業(yè)公司強占公共收益、未經(jīng)業(yè)主同意開發(fā)地下車庫等問題，曾爆發(fā)過激烈的維權(quán)行動，其業(yè)委會主任也曾一度被不明人士打傷。在解聘了原有的物業(yè)公司之后，為了制約物業(yè)公司、防止物業(yè)暴力，C小區(qū)決意聘用“第三方”來監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并查驗物業(yè)賬目往來。

2014年，在“第三方”進入C小區(qū)之后，其每月在小區(qū)公告欄發(fā)布的監(jiān)督報告成為業(yè)主了解小區(qū)物業(yè)管理狀態(tài)的重要渠道，業(yè)主的知情權(quán)得到有效保障。在C小區(qū)，由于“第三方”的介入，有效地遏制了物業(yè)公司在花錢問題上的亂作為，小區(qū)的公共收益逐步回到業(yè)主手中。在這種情況下：

“我們就將一部分的公共收益轉(zhuǎn)移成物業(yè)費，支付給物業(yè)公司來對沖其成本上漲帶來的壓力，物業(yè)公司也就不再漲物業(yè)費。在保持原有物業(yè)費用水平不變的情況下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量并未下降，如此一來，業(yè)主和物業(yè)便能夠和平相處?！睂小區(qū)業(yè)委會主任S先生的訪談資料，2017年8月，北京。

從理論上來說，作為監(jiān)督物業(yè)公司的手段，“第三方”對社區(qū)事務(wù)的介入難免會遭受物業(yè)公司的排斥。但是在實際運作中，物業(yè)公司卻對“第三方”表示歡迎，這是由于：

“現(xiàn)在中國的物業(yè)管理體制所存在的一個很大的問題是將公共服務(wù)職能和物業(yè)公司的服務(wù)職能混淆在一起。在現(xiàn)實中，業(yè)主往往要求物業(yè)將本來應(yīng)該由政府提供的公共服務(wù)也承擔(dān)起來，但是物業(yè)公司真做不了那么多事。這樣一來，物業(yè)和業(yè)主的沖突就是無解的。在這種情況下，‘第三方的介入就會通過專業(yè)的知識告訴業(yè)主，哪些確實是物業(yè)的責(zé)任，哪些是政府的責(zé)任，從而避免了業(yè)主和物業(yè)之間的誤解?！睂小區(qū)物業(yè)管理公司總經(jīng)理M先生的訪談資料，2017年8月，北京。

三、商業(yè)機構(gòu)介入城市社區(qū)的緣起：問題倒逼與工具主義的邏輯

從本文案例解讀可以看出，特定問題的倒逼是商業(yè)機構(gòu)能夠介入城市社區(qū)的基礎(chǔ)性條件，而商業(yè)機構(gòu)所發(fā)揮的作用則在工具主義層面解釋了這種市場化的治理路徑何以可能。

（一）基于物權(quán)問題的倒逼邏輯

商業(yè)機構(gòu)在城市居住空間（以商品房小區(qū)為典型代表）當(dāng)中的出現(xiàn)并非偶然，也并不是所有社區(qū)都會引入商業(yè)組織來保障業(yè)主的權(quán)益。這不僅僅是因為引入商業(yè)組織需要業(yè)主支付額外的費用，更是因為商業(yè)機構(gòu)的介入還需要一系列的支撐性條件。首先，聘用商業(yè)機構(gòu)需要業(yè)主的集體決定。在這一過程當(dāng)中，有效運作的業(yè)委會成為必要的組織保障。而在當(dāng)下中國的商品房小區(qū)中，業(yè)委會的成立比例平均不超過30%吳曉林：《房權(quán)政治——中國城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)》，中央編譯出版社2016年版。，這其中有效運作的業(yè)委會所占比例則更低。其次，在住房體制改革之后，房產(chǎn)的私有化和物業(yè)管理的市場化成為商品房小區(qū)最為突出的特征。在這類小區(qū)內(nèi)部，集體行動的困境和相關(guān)法律制度的約束，使得中國的業(yè)主組織在職能和能力上都遠遠達不到歐美國家“私有化政府”的程度。這也導(dǎo)致了市場化的物業(yè)組織在治理能力的供給上往往比業(yè)主組織和政府機構(gòu)都更加有效。從理論上來說，如果沒有物業(yè)公司特別嚴(yán)重的侵權(quán)行為抑或業(yè)委會自身的腐敗，業(yè)主很難有足夠的動力去發(fā)起集體行動。因此，對業(yè)主群體來說，引入商業(yè)機構(gòu)的動機在很大程度上可以歸結(jié)為物權(quán)問題的倒逼。

在本文中，如果沒有C小區(qū)中的物業(yè)暴力和M小區(qū)維修工程中的財產(chǎn)盜騙，兩個小區(qū)或許并不會借力于“第三方”和“家和順”。也就是說，在一個由原子化個體所組成的居住空間當(dāng)中，沒有特定的觸發(fā)機制，業(yè)主在多數(shù)情況下都會是“沉默的大多數(shù)”。這種狀態(tài)一方面體現(xiàn)了中國居住空間治理路徑變革的艱難性，也即只有在物權(quán)所有人付出一定的代價之后才會尋求不同于以往的治理辦法。另一方面也凸顯了商業(yè)機構(gòu)介入小區(qū)所面臨的障礙。只有當(dāng)小區(qū)的矛盾不可調(diào)和、小區(qū)的生活秩序面臨著失控的風(fēng)險時，商業(yè)機構(gòu)才有介入的可能。以“家和順”為例，自2015年研發(fā)成功，該平臺迄今為止所推廣的小區(qū)數(shù)目尚不到100個，且在這100余個小區(qū)中，很多小區(qū)只是將“家和順”視為信息群發(fā)的工具，并沒有啟動其民主決策的功能。這種現(xiàn)象進一步證明了中國居住空間的治理創(chuàng)新往往來自于特定問題的驅(qū)動，并呈現(xiàn)出被動性的色彩。

（二）基于工具主義的實用邏輯

特定問題的倒逼并不足以完全解釋商業(yè)機構(gòu)在城市居住空間的出現(xiàn)，在問題主義邏輯之外，商業(yè)機構(gòu)在物權(quán)保障上所發(fā)揮的實際作用也構(gòu)成了其能夠被業(yè)主接納的關(guān)鍵原因。易言之，基于工具主義的實用性邏輯是解釋商業(yè)機構(gòu)介入城市居住空間的另一個重要因素。

在本文中，雖然“家和順”和“第三方”都遵循著“在商言商”的理念，并以謀取商業(yè)利益為目標(biāo)，但是在實際的運作過程中，兩個機構(gòu)都發(fā)揮出特定的治理性功能。首先，在業(yè)主的個體層面上，兩個機構(gòu)強調(diào)的“財務(wù)公開、程序透明”為業(yè)主在物權(quán)利益和社區(qū)權(quán)利上的知情和參與提供了有利條件。對“家和順”而言，其本質(zhì)目標(biāo)是通過財務(wù)公開和電子投票的方式，解決業(yè)主參與冷漠、集體決策難以達成的問題。類似地，“第三方”則是通過“物業(yè)服務(wù)信息公開”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督報告”的方式，增強業(yè)主監(jiān)督物業(yè)的能力。其次，值得注意的是，在“家和順”的平臺上，逐條核查賬目信息也是對業(yè)委會的制約手段。同樣，“第三方”機構(gòu)在幫助業(yè)主的同時，也將小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)責(zé)任厘定清楚，防止業(yè)主將無限責(zé)任強加到物業(yè)公司身上。簡言之，“第三方”在監(jiān)督物業(yè)的同時，也可以形成對物業(yè)的保護，其本質(zhì)功能是為小區(qū)內(nèi)部物業(yè)糾紛的化解提供專業(yè)的、可談判的事實依據(jù)。

“家和順”和“第三方”對其所在居住小區(qū)的治理意義，可以總結(jié)為賦權(quán)與制約并行。具體來說，商業(yè)機構(gòu)在為業(yè)主賦權(quán)、協(xié)助其監(jiān)督物業(yè)公司的同時，也會形成對業(yè)主組織自身的制約。在物業(yè)服務(wù)市場上，由于物業(yè)公司一般處于相對比較強勢的地位，業(yè)主和物業(yè)之間的力量失衡決定了業(yè)主有必要雇傭?qū)I(yè)性的商業(yè)機構(gòu)來彌補自身的短板。另一方面，從業(yè)主對業(yè)委會的監(jiān)督出發(fā)，過于強勢的業(yè)委會也可能會帶來小區(qū)治理的災(zāi)難，如既有的研究指出，因謀利、分裂等問題，業(yè)主組織會形成寡頭統(tǒng)治和派系斗爭并呈現(xiàn)出“準(zhǔn)派系政治“和“私民社會”的特征石發(fā)勇：《業(yè)主委員會、準(zhǔn)派系政治與基層治理——以一個上海街區(qū)為例》，《社會學(xué)研究》2010年第3期;張雪霖：《私民社會：對業(yè)主維權(quán)與民主自治實踐的反思》，《云南行政學(xué)院學(xué)報》2017年第2期。。因此，商業(yè)機構(gòu)的出現(xiàn)，在給社會力量賦權(quán)的同時，也在客觀上通過公開一切物權(quán)信息、劃清物業(yè)和業(yè)主權(quán)責(zé)的做法，預(yù)防了業(yè)主組織的亂作為。

四、商業(yè)機構(gòu)在城市社區(qū)中面臨的問題與挑戰(zhàn)

在城市社區(qū)中引入商業(yè)機構(gòu)的做法，本質(zhì)上是業(yè)主群體基于維護自身權(quán)益的需要，在物權(quán)治理路徑層面所進行的探索。作為一種治理工具，商業(yè)機構(gòu)在發(fā)揮作用的過程中，既有自身內(nèi)在的局限，也會受到當(dāng)下城市基層社會治理結(jié)構(gòu)和治理制度的影響。

（一）治理工具自身的局限

在本文中，作為一種輔助性的治理工具，包括“家和順”和“第三方”在內(nèi)的商業(yè)機構(gòu)并不是法定意義上的治理主體，在履行合同約定的職能之外，商業(yè)機構(gòu)并不直接參與小區(qū)中的治理實踐。但是，這并不意味著這種治理工具在使用過程中不存在缺陷。在以商品房小區(qū)為代表的城市居住空間中，業(yè)主能否通過商業(yè)機來保障自己的房產(chǎn)權(quán)益，歸根結(jié)底依然要取決于圍繞這些商業(yè)機構(gòu)的運行所進行的制度設(shè)計與監(jiān)督措施。就目前來看，在約束性制度要素尚未到位的情況下，無論是“家和順”還是“第三方”，都無力解決業(yè)委會和物業(yè)公司進行合謀的問題。這種合謀一旦形成，商業(yè)機構(gòu)就會蛻變成侵犯業(yè)主權(quán)益的利器。如“家和順”的開發(fā)者和推廣者Y坦言：

“就投票功能而言，家和順只能根據(jù)你輸入的數(shù)據(jù)得出合乎邏輯的結(jié)果，但是它并不會對選舉結(jié)果做出價值判斷。如果使用家和順的業(yè)委會所設(shè)計制度、方法、程序是好的，那么家和順就是社區(qū)治理的助手，如果業(yè)委會自身是有問題的，那么家和順就可能成為搞壞小區(qū)的幫兇?！睂先生的訪談資料，2018年4月，上海。

（二）市場化治理工具與城市基層治理結(jié)構(gòu)的張力

在商業(yè)機構(gòu)作為一種治理工具存在自身的問題之外，業(yè)主自發(fā)的、市場化的治理工具與當(dāng)下城市基層治理結(jié)構(gòu)之間存在的張力，成為此類機構(gòu)介入城市社區(qū)所面臨的第二個問題。如前文所述，市場化的住房改革并不意味著國家退出了居住空間。鑒于在城市基層社會中用以維護社會穩(wěn)定和統(tǒng)治秩序的威權(quán)主義治理結(jié)構(gòu)依然普遍有效且持續(xù)強化，任何治理路徑和治理工具的更新都難免受到這種結(jié)構(gòu)的影響。以本文的研究對象為例，在M小區(qū)引入“家和順”之后，當(dāng)?shù)氐木游瘯徒值擂k事處便要求L主任就“家和順”的使用情況及小區(qū)的治理情況提交定期報告。對L主任來說，這種要求顯得難以理解：

“當(dāng)我們工程款被盜用的時候，我日夜為解決問題發(fā)愁，那個時候街道辦和居委會都表示沒有辦法，幫不了我們。可是當(dāng)我們自己用家和順把小區(qū)管理好了，他們開始要求我們提交報告，讓我們接受居委會的監(jiān)督和領(lǐng)導(dǎo)，我也不知道為何要這么做。”對L主任的訪談資料，2018年3月，上海。

當(dāng)被問及為何需要使用“家和順”的小區(qū)提交報告時，街道辦官員解釋說：

“引入‘家和順、‘第三方這類商業(yè)機構(gòu)進入小區(qū)，我們現(xiàn)在沒有文件或者法律上的政策依據(jù)，所以政府只能采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，以此來預(yù)防社會風(fēng)險?！睂小區(qū)街道辦官員N先生的訪談資料，2018年4月，上海。

類似的情況同樣發(fā)生在“第三方”身上，當(dāng)“第三方”被北京大興、海淀等部分小區(qū)的業(yè)主接受之后，當(dāng)?shù)氐慕值擂k便要求“第三方”的經(jīng)理和專業(yè)技術(shù)人員承擔(dān)起“擺平鬧事小區(qū)、維護社會穩(wěn)定”的職責(zé)。對于“第三方”的總經(jīng)理來說，政府的要求并不合理：

“因為‘第三方的核心使命是為業(yè)主和物業(yè)明確各自的權(quán)責(zé)利提供專業(yè)性依據(jù)。作為商業(yè)機構(gòu)，我們不能介入到糾紛過程當(dāng)中，這超過了我們的職能范圍，也會影響我們的客觀性?！睂先生的訪談資料，2017年8月，北京。

由此可以看出，雖然商業(yè)機構(gòu)是由業(yè)主自主決定和自發(fā)聘用，但是在一個國家權(quán)力無處不在的社會環(huán)境下，其功能的發(fā)揮依然受到當(dāng)下政治環(huán)境所決定的結(jié)構(gòu)性背景的制約。當(dāng)業(yè)主將商業(yè)機構(gòu)作為治理工具引入其居住空間時，對社會穩(wěn)定的追求、對基層社會秩序的偏好和對社會風(fēng)險的防范，都會使得國家權(quán)力本能地選擇干預(yù)。

五、討論與結(jié)論

1988年以來，借助新自由主義的市場化工具，商品化的房屋供給催生了一個“業(yè)主中國”，也加劇了中國城市居住空間治理的復(fù)雜性。在過去二三十年當(dāng)中，雖然國家采取了“選擇性干預(yù)”Hu Jieren，? Tu Yue and Wu Tong， “Selective Intervention in Dispute Resolution： Local Government and Community Governance in China”，Journal of Contemporary China， Vol. 27， No. 111， 2018， pp. 423-439.、“創(chuàng)新性立法”盛智明：《地方政府部門如何規(guī)避風(fēng)險？——以A市社區(qū)物業(yè)管理新政為例》，《社會學(xué)研究》2016年第5期。等多種手段來“使和諧社區(qū)運轉(zhuǎn)起來”胡潔人：《使和諧社區(qū)運轉(zhuǎn)起來：用法社會學(xué)方法研究當(dāng)代中國城市社區(qū)糾紛化解機制》，上海人民出版社2016年版。，但是由物業(yè)矛盾所引發(fā)的社會糾紛卻始終居高不下，以至于包括商品房小區(qū)在內(nèi)的各類社區(qū)都面臨著“碎片化”治理的困境李強、葛天任：《社區(qū)的碎片化——Y市社區(qū)建設(shè)與城市社會治理的實證研究》，《學(xué)術(shù)界》2013年第12期。。如何重構(gòu)“可治理的鄰里空間”和居住空間，已經(jīng)成為城市基層政治亟待解決的重要問題孫小逸、黃榮貴：《再造可治理的鄰里空間——基于空間生產(chǎn)視角的分析》，《公共管理學(xué)報》2014年第3期。。

在這種背景下，商業(yè)機構(gòu)的出現(xiàn)成為業(yè)主利用市場工具解決物權(quán)問題的一種嘗試。在單位制體制之下，居民房屋來自國家分配，群眾也因此依附于國家，而住房體制的改革則催生了擁有私有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主群體，也激活了他們的權(quán)利意識和自主意識，物權(quán)受損的狀態(tài)更引發(fā)了集體性的業(yè)主行動。但是，在當(dāng)下的居住空間中，業(yè)主的行動無疑遭遇著內(nèi)外兩方面的困境。一方面，國家與市場的相對強勢使得業(yè)主及業(yè)主組織的行動空間面臨多重制約。另一方面，業(yè)主組織自身也面臨著權(quán)威性不夠、自身能力不足的問題。從這一角度來說，在市場化的物業(yè)服務(wù)之外，通過訂立契約引入商業(yè)機構(gòu)的做法，便對業(yè)主群體產(chǎn)生了如下兩方面的意義：一是用付費的、借助外力的方式在物業(yè)服務(wù)問題上實現(xiàn)與市場力量的“權(quán)利平衡”，以達到“安居”的目的;二是借助專業(yè)化的工具來彌補自身的不足，以增強業(yè)主組織在業(yè)主群體當(dāng)中的合法性和權(quán)威性。因此，擁抱商業(yè)機構(gòu)的做法，既體現(xiàn)了業(yè)主在對外維度上的“權(quán)利訴求”和“權(quán)利伸張”，也體現(xiàn)了其在對內(nèi)維度上的“自我建設(shè)”和“自我成長”。與西方國家“私有化政府”治理方式不同，中國的業(yè)主組織在籌備和運作的過程中，都面臨著參與不足、合法性不夠的先天劣勢。有鑒于此，商業(yè)機構(gòu)也成為了補充業(yè)主組織合法性和權(quán)威性的一種方式。

盡管業(yè)主對商業(yè)機構(gòu)的接納呈現(xiàn)出明顯問題驅(qū)動的邏輯，但是這種路徑依然體現(xiàn)了業(yè)主能夠在國家安排的制度化路徑之外，自主探索可行的物權(quán)治理辦法?？梢钥闯?，商業(yè)機構(gòu)在預(yù)防物業(yè)糾紛、促進業(yè)主參與、保障物業(yè)權(quán)益方面有著積極的作用。但是，擁抱市場工具這種治理路徑的采用，并不意味著市場化的治理路徑和當(dāng)下城市社區(qū)治理制度之間的張力會自然消解，市場化的工具在何種程度上能夠在價值層面真正實現(xiàn)業(yè)主想要的目標(biāo)，不僅取決于這種工具本身如何使用，也同樣取決于圍繞商品房小區(qū)治理所進行的制度安排。進一步而論，在治理工具之外，包括當(dāng)下中國城市商品房小區(qū)在內(nèi)的居住空間所出現(xiàn)的問題，依然可以從治理結(jié)構(gòu)上找到原因。

（責(zé)任編輯：彤 弓）

Abstract： Since the end of the 1990s， the privatization of housing provision and maintenance in China has complicated the governance of the residential space and resulted in countless social conflicts regarding property management. Homeowners， who are always suffering a great loss in their housing rights， are experimenting with every possible means to safeguard their property. It is against this background that commercial organizations， which works as business actors that participate in residential neighborhood governance by proving profit-making service such as consultation， are being employed by homeowners to empower themselves. Drawing on an empirical case study in Beijing and Shanghai， this research finds that the infringement of housing rights and the function of commercial organizations are the leading factors that account for homeowners acceptance of business actor. Serving as a property governance instrument， commercial organization is effective in preventing and defusing housing-related disputes， but this instrumental governance approach， at the same time， is suffering from its internal drawbacks and the inference from the state. The findings in this research prove that conflicts exist between the current governance structure of the residential space and the innovative market-oriented property governance approach in urban China.

Keywords： Commercial Organizations; Urban Residential Space; Property Governance