王通

【摘 要】目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著持續(xù)高速的增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程也越來(lái)越快，在這其中中國(guó)住房制度的改革的不斷推進(jìn)起著至關(guān)重要的作用。我們都親眼目睹了房地產(chǎn)行業(yè)這些年來(lái)的發(fā)展，使其為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。然而在這發(fā)展的背后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著這樣或那樣的問(wèn)題，如房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及商品房空置面積增加等現(xiàn)象，亟需解決?；谶@一背景，國(guó)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者以及房地產(chǎn)從業(yè)人員紛紛掀起了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前是否出現(xiàn)了“泡沫”的大辯論。因此，探究房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫”現(xiàn)象是否存在，又該如何檢驗(yàn)以及如何預(yù)防，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先闡述泡沫的概念，對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成的原因進(jìn)行分析，并探究了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，在此基礎(chǔ)上，提出有效防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

自1998年我國(guó)開(kāi)始推行商品化的住房以來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過(guò)金融危機(jī)的沖擊后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。

目前，我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來(lái)到了至關(guān)重要的時(shí)刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定的助益，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)土地投機(jī)獲利一定的利益。基于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲(chǔ)備更多的土地。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘咦孕虚_(kāi)發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)投機(jī)

出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)進(jìn)行過(guò)高的預(yù)期，然后不斷地購(gòu)買(mǎi)、儲(chǔ)存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場(chǎng)曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性以及不對(duì)稱(chēng)信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過(guò)程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見(jiàn)在我國(guó)的一些大中型城市中常常就會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長(zhǎng)隊(duì)去買(mǎi)房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來(lái)直接決定。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)人住房貸款問(wèn)題已越來(lái)越突出，也受到了社會(huì)各界的關(guān)注。目前，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個(gè)人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：

第一，明確個(gè)人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，對(duì)于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，在此過(guò)程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過(guò)80%的規(guī)定，對(duì)于“零首付”貸款購(gòu)房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。

2.建立健全的法律制度

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對(duì)于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來(lái)看，這些法律制度的建立相對(duì)來(lái)講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個(gè)人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴?；第三，進(jìn)一步完善和明確我國(guó)的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門(mén)所對(duì)應(yīng)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類(lèi)進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。

除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立全方位的監(jiān)管體系

首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過(guò)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門(mén)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過(guò)這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營(yíng)效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來(lái)保證其收支活動(dòng)的合法性。然后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對(duì)其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。

其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時(shí)的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。

最后，外部評(píng)估約束系統(tǒng)的建立。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時(shí)，還應(yīng)該利用評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定并公布評(píng)級(jí)，這一方法能夠讓社會(huì)公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。

4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

一方面，建立健全房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。我國(guó)的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估體系學(xué)習(xí)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才的招聘，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、管理能力、運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力和營(yíng)銷(xiāo)能力等進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合申請(qǐng)人的信用等級(jí)來(lái)測(cè)算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶(hù)資信評(píng)審制度。我國(guó)金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級(jí)評(píng)級(jí)制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過(guò)引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評(píng)估。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫與金融市場(chǎng)存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說(shuō)如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問(wèn)題的癥結(jié)所在并對(duì)癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。

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