陳春林+任遠(yuǎn)

摘要：相對(duì)于影響住房供給和需求的其他因素，人口因素具有相對(duì)穩(wěn)定型，因此從人口角度來(lái)分析住房市場(chǎng)是一個(gè)相當(dāng)理想的視角。上海作為一個(gè)生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年齡結(jié)構(gòu)的變化也表現(xiàn)得尤其劇烈。準(zhǔn)確把握上海的人口狀況和結(jié)構(gòu)變動(dòng)，做好城市住房管理工作，維持穩(wěn)定的住房?jī)r(jià)格，保證住房市場(chǎng)得到穩(wěn)定健康發(fā)展，同時(shí)提高居民的居住福利，有序推動(dòng)城市化過(guò)程，是上海發(fā)展面臨的突出挑戰(zhàn)。分析上海市戶籍人口和常住人口不同的剛性住房需求變遷，得到外來(lái)常住流動(dòng)人口的剛性住房需求將成為城市住房需求的主要?jiǎng)恿?。基于外?lái)人口的特性，未來(lái)本市人口住房購(gòu)買性剛性需求比例將降低，相應(yīng)的以租賃等形式的剛性住房需求旺盛，且多以低檔小戶型住房需求為主。同時(shí)，外來(lái)常住流動(dòng)人口中集體戶人口增加，集體式公寓等住房類型的剛性需求相應(yīng)增加。

關(guān)鍵詞：人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)，剛性住房需求，城市住房管理

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-(2014)06-0012-23 收稿日期：2014-03-20

1 國(guó)內(nèi)外關(guān)于人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)和住房供求關(guān)系的相關(guān)研究

高房?jī)r(jià)和住房供給不足是我國(guó)城市化過(guò)程中突出的問(wèn)題。較多研究提出人口因素、居民收入水平、土地資源供給、政府因素、貨幣政策、住房政策等因素對(duì)住房的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。相對(duì)于影響住房供給和需求的其他因素，人口因素具有相對(duì)穩(wěn)定型，因此從人口角度來(lái)分析住房供求關(guān)系是一個(gè)相當(dāng)理想的視角。

較早和引起較多討論的研究是Mankiw和Weil在1989年通過(guò)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)來(lái)研究美國(guó)住房市場(chǎng)，在其《嬰兒潮和住房市場(chǎng)》著作中，提出了關(guān)于人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和住房需求的“M-W模型”，這一模型得到較多應(yīng)用，同時(shí)也在隨后的十幾年內(nèi)受到很多學(xué)者對(duì)此模型的不斷質(zhì)疑和修正。

對(duì)人口變動(dòng)和住房市場(chǎng)的研究已經(jīng)得到相當(dāng)發(fā)展。國(guó)外著名住宅分析機(jī)構(gòu)，例如哈佛大學(xué)的住房中心利用人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和住房群體調(diào)查來(lái)分析城市住房市場(chǎng)，形成了相對(duì)成熟的模型；另如加利福尼亞大學(xué)的人口動(dòng)態(tài)性研究小組也在人口和住房轉(zhuǎn)變的關(guān)系研究上取得了豐富的研究成果。這也使通過(guò)人口統(tǒng)計(jì)和人口動(dòng)態(tài)分析來(lái)研究住房市場(chǎng)成為應(yīng)用人口學(xué)和城市人口學(xué)的富有特色的研究領(lǐng)域。例如Myers(1990)的《住房人口學(xué)：關(guān)于人口結(jié)構(gòu)和住房市場(chǎng)的關(guān)系》（Housing Demography: Linking Demography Structure and Housing Market）較為系統(tǒng)地說(shuō)明了通過(guò)人口特征、結(jié)構(gòu)、分布對(duì)住宅市場(chǎng)影響。從國(guó)際研究來(lái)看，雖然不同研究考慮的人口變動(dòng)因素和采用的具體模型各有不同，對(duì)世界不同國(guó)家和城市中關(guān)于人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和住房?jī)r(jià)格、老齡化過(guò)程對(duì)住房需求、住房購(gòu)買能力的相關(guān)研究有較為豐富的案例和文獻(xiàn)。例如Myers（2002）對(duì)洛杉磯的研究。

對(duì)我國(guó)的研究來(lái)說(shuō)，一方面住房市場(chǎng)化以后對(duì)住房研究的需求有很大發(fā)展，同時(shí)2000年的人口普查數(shù)據(jù)提供了關(guān)于住房的相關(guān)資料，以及住房普查數(shù)據(jù)、住房登記數(shù)據(jù)提供豐富的基礎(chǔ)資料，推動(dòng)我國(guó)對(duì)于人口結(jié)構(gòu)和住房供求的實(shí)證研究取得相當(dāng)大的發(fā)展。例如趙君麗（2002）從長(zhǎng)期的角度分析了人口增長(zhǎng)周期和房地產(chǎn)發(fā)展周期的相關(guān)性。蔣耒文和任強(qiáng)（2005）通過(guò)對(duì)人口家庭戶預(yù)測(cè)，估算了我國(guó)城鄉(xiāng)住宅的需求。尹中立（2010）提出人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來(lái)的人口紅利，本身有利于增加投資和住房發(fā)展，并將人口結(jié)構(gòu)變化和家庭生命周期結(jié)合起來(lái)，分析住房供給的變化。師友良（2005）研究了城市化過(guò)程中城市人口增長(zhǎng)對(duì)住房需求的影響。利用人口數(shù)量變動(dòng)、人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)和家庭戶預(yù)測(cè)來(lái)估計(jì)城市住房市場(chǎng)需求是最經(jīng)常使用的分析模型，在不少城市已經(jīng)開(kāi)展了一些應(yīng)用性研究，例如何文艷（2009）對(duì)石家莊的研究。其中，對(duì)于上海人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)和住房制度改革的研究起步較早。顧國(guó)權(quán)等（1995）已經(jīng)利用三普和四普的人口普查資料對(duì)城市家庭人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響住房需求開(kāi)展了研究。近20年來(lái)，上海人口學(xué)界對(duì)城市人口變動(dòng)、空間分布和老齡化等相關(guān)研究積累了豐富資料和成果。總體來(lái)看，將人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)和住房供求變動(dòng)結(jié)合起來(lái)的實(shí)證研究和政策對(duì)策性研究還值得進(jìn)一步深化。

2 當(dāng)前時(shí)期適應(yīng)上海人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)變動(dòng)，加強(qiáng)城市住房供求管理的突出重要性

第一，人口和住房問(wèn)題是城市化過(guò)程中突出重要的問(wèn)題。在城市化過(guò)程中，大量人口進(jìn)入城市。城市居民需要得到必要的居住條件，是完成城市化的一個(gè)重要條件。城市的基本性質(zhì)是人們生活在其中的城市，居住功能是城市的基本功能，因此城市發(fā)展客觀要求保證充足的住房供給。同時(shí)，城市發(fā)展也伴隨著城市的更新和改造，要求城市的住房建設(shè)是一個(gè)不間斷的動(dòng)態(tài)過(guò)程，以及住房供給的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)能夠不斷提升。

第二，了解人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)和住房供求的關(guān)系有利于對(duì)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成科學(xué)判斷和科學(xué)規(guī)劃。忽視了人口動(dòng)態(tài)的土地規(guī)劃和住房建設(shè)，有可能帶來(lái)住房建設(shè)的不足或過(guò)度。住房過(guò)度建設(shè)不僅會(huì)帶來(lái)投資的浪費(fèi)，也會(huì)帶來(lái)土地利用的浪費(fèi)，帶來(lái)金融運(yùn)行的危險(xiǎn)。住房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)是供求關(guān)系表現(xiàn)出的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象可能是背離于真實(shí)的供求關(guān)系的，也就是住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)可能背離于人口對(duì)真實(shí)居住的需求，在超過(guò)居住真實(shí)需求上的住房建設(shè)，可能會(huì)形成一種住房建設(shè)的泡沫。或者說(shuō)，超出住房真實(shí)需求的住房供求失衡，可能本身不是供求問(wèn)題，而是供求的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，或者是資本對(duì)住房市場(chǎng)的投機(jī)問(wèn)題。反之，如果住房建設(shè)不能滿足人口變動(dòng)的具體需求，也會(huì)進(jìn)一步推高住房市場(chǎng)的價(jià)格，對(duì)住房產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)不利影響，并不利于人民群眾生活水平的提高。因此從住房市場(chǎng)發(fā)展的角度看，了解人口變動(dòng)和住房供求的關(guān)系，是對(duì)城市住房建設(shè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃的需要。

第三，人口和住房問(wèn)題已經(jīng)成為民生福利建設(shè)的重中之重。1990年代大力推行城市商品房建設(shè)以來(lái)，住房福利體制逐步取消，住房市場(chǎng)得到快速發(fā)展，住房產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期構(gòu)成城市發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。在住房具有產(chǎn)業(yè)性的同時(shí)，我們也越來(lái)越認(rèn)識(shí)到居住具有社會(huì)性。為城市居民提供充足和有質(zhì)量的住房是滿足人民群眾住房需求的需要。如果居住問(wèn)題解決不好，可能成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安全的障礙，從這個(gè)意義上說(shuō)，住房問(wèn)題甚至具有政治高度。

第四，了解人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)是準(zhǔn)確把握城市住房供求關(guān)系的重要因素。較多研究提出人口因素、居民收入水平、土地資源供給、政府因素、貨幣政策、住房政策等因素對(duì)住房的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。相對(duì)于影響住房供給和需求的其他因素，人口因素具有相對(duì)穩(wěn)定型，因此從人口總量、結(jié)構(gòu)和空間分布的角度來(lái)分析住房市場(chǎng)價(jià)格和住房供給是一個(gè)相當(dāng)理想的視角，也得到廣泛的應(yīng)用。住房人口學(xué)已經(jīng)成為應(yīng)用人口學(xué)的重要研究領(lǐng)域。同時(shí)，人口的多樣性和對(duì)住房需求的多樣性也值得深入加以分析，一些重要人口群體的住房需求和住房供給特別引起關(guān)注，例如流動(dòng)人口、老年人口、夾心層人口、專業(yè)人才等，對(duì)這些人口的住房需求的考察，有助于滿足不同人口住房需求提出適合的住房政策方案。另一個(gè)有利的因素是，隨著我國(guó)人口普查數(shù)據(jù)、人口調(diào)查數(shù)據(jù)、住房普查數(shù)據(jù)和住房登記數(shù)據(jù)的日益完善，可以進(jìn)一步推動(dòng)從人口結(jié)構(gòu)和變動(dòng)角度對(duì)住房供求開(kāi)展深入的實(shí)證研究和對(duì)策型研究。

第五，上海特大城市人口變動(dòng)問(wèn)題和住房供求問(wèn)題具有突出嚴(yán)峻性，進(jìn)一步要求適應(yīng)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)做好住房供求管理。一方面上海的人口變動(dòng)非常的劇烈，上海作為一個(gè)2300萬(wàn)人口的超大規(guī)模城市，仍然保持較快的人口集聚態(tài)勢(shì)，人口集聚對(duì)城市住房的壓力日漸增大。上海作為一個(gè)生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年齡結(jié)構(gòu)的變化也表現(xiàn)得尤其劇烈，例如上海是我國(guó)老齡化程度最高的城市，同時(shí)上海少子女化所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)變化也表現(xiàn)得特別的積累。另一方面，上海作為我國(guó)的領(lǐng)先大都市，高房?jī)r(jià)問(wèn)題的社會(huì)影響和社會(huì)壓力也表現(xiàn)得更加突出，高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的較高生活成本也已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)上海城市發(fā)展的不利影響。上海住房供求管理的好壞，在全國(guó)也具有指標(biāo)意義和示范意義。因此，準(zhǔn)確把握上海的人口狀況和結(jié)構(gòu)變動(dòng)，做好城市住房管理工作，維持穩(wěn)定的住房?jī)r(jià)格，保證住房市場(chǎng)得到穩(wěn)定健康發(fā)展，同時(shí)提高居民的居住福利，有序推動(dòng)城市化過(guò)程，是上海發(fā)展面臨的突出挑戰(zhàn)。上海的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)于我國(guó)其他城市在快速城市化過(guò)程中如何解決人口和住房問(wèn)題，也能夠提供積極的借鑒。

3 上海市人口總量和空間格局的變遷

“六普”數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市常住人口為2301.91萬(wàn)人，其中上海市外來(lái)常住人口增長(zhǎng)迅速，為897.70萬(wàn)人，占常住人口的39.00%。表1給出了上海市改革開(kāi)放以來(lái)常住人口、年末戶籍人口和常住人口中流動(dòng)人口的數(shù)量，并預(yù)測(cè)了“十二五”期間上海人口總量的增長(zhǎng)情況。

如果戶籍制度不進(jìn)行大的改革，也就是按照當(dāng)前的戶籍人口遷移率來(lái)構(gòu)筑人口預(yù)測(cè)模型。2015年上海市常住人口將增加到2743萬(wàn)人。其中，戶籍人口將有所下降，從當(dāng)前的1404萬(wàn)下降至2015年的1366萬(wàn)。同時(shí)，我們按照當(dāng)前的人口流動(dòng)態(tài)勢(shì)做一個(gè)簡(jiǎn)單的推算，外來(lái)常住人口將繼續(xù)增加到1377萬(wàn)。到2015年，上海城市人口總量有可能達(dá)到2743萬(wàn)人。

上海戶籍人口迅速老齡化，而常住人口老齡化趨勢(shì)不明顯。對(duì)未來(lái)五年的人口結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前戶籍人口中60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?5%左右，2015年增加到31%，即2011年4個(gè)人中約有一個(gè)老人，2015年后則接近3個(gè)人中有一個(gè)老人。從“五普”到“六普”時(shí)期，常住人口中60歲以上的老齡人口比例只微升0.09個(gè)百分點(diǎn)，65歲以上老齡人口比重還有所下降，這也說(shuō)明移民可以緩解城市老齡化。只要維持快速的人口遷移，城市常住人口老齡化程度可保持穩(wěn)定。

上海人口郊遷擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)明顯。五普到六普期間，上海市中心城區(qū)（黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)、虹口區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)）的人口有所下降，而郊區(qū)（閔行區(qū)、浦東新區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)縣）人口增長(zhǎng)很快。人口郊遷擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)在未來(lái)五年仍將延續(xù)，郊區(qū)和新城的人口增長(zhǎng)仍然迅速。按照中心城核心區(qū)、中心城邊緣區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的劃分，上海市常住人口的增長(zhǎng)主要分布在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，中心城區(qū)的常住人口呈下降的趨勢(shì)。據(jù)預(yù)測(cè)，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的常住人口會(huì)分別由2010年的1084萬(wàn)、517萬(wàn)，增長(zhǎng)至2015年的1349萬(wàn)、684萬(wàn)，年均增長(zhǎng)率約3%－4%（見(jiàn)圖1）。近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的常住人口增長(zhǎng)，主要是流動(dòng)人口的快速涌入，他們將構(gòu)成未來(lái)上海人口空間結(jié)構(gòu)變遷的主要力量。上海人口空間結(jié)構(gòu)變動(dòng)的背景，將對(duì)上海市城市住房需求帶來(lái)極大影響。

4 人口結(jié)構(gòu)變遷帶來(lái)的上海市住房剛性需求改變

根據(jù)對(duì)分年齡組的戶主率和分年齡結(jié)構(gòu)人口數(shù)量的預(yù)測(cè)，并按照一戶一套房的剛性需求推算，2011年到2015年，上海市家庭戶和集體戶住房需求由928.6萬(wàn)套增長(zhǎng)至1089.2萬(wàn)套（見(jiàn)圖2）。其中，戶籍人口家庭戶由2010年的513.2萬(wàn)套增加到2015年的515.9萬(wàn)套，總共增加3萬(wàn)套住房需求作用。常住流動(dòng)人口家庭戶由2010年的347.6萬(wàn)套增加到2015年的481.8萬(wàn)套。隨著流動(dòng)人口的迅速涌入，集體戶住房需求也在快速膨脹，由2010年的67.8萬(wàn)套增加到2015年的91.5萬(wàn)套。

上海市未來(lái)住房需求最主要來(lái)自常住流動(dòng)人口。常住流動(dòng)人口戶均規(guī)模小于戶籍人口的戶均人口，且常住流動(dòng)人口中集體戶比例遠(yuǎn)高于戶籍人口，會(huì)進(jìn)一步影響到上海市住房需求結(jié)構(gòu)，例如今后住房需求會(huì)更加小型化，對(duì)集體性住房的需求會(huì)增加，等等。

住房作為最基本的民生保障，全國(guó)各城市都有自己的基本住房目標(biāo)。住建部2009年的規(guī)劃是人均住房建筑面積30平方米，各大城市的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)雖然呈現(xiàn)一定的差異，但人均住房建筑面積基本穩(wěn)定在30－35平方米（見(jiàn)表2）。《上海市住房發(fā)展規(guī)劃》規(guī)定2020年上海市人均住房建筑面積要達(dá)到35平方米。當(dāng)然，各級(jí)城市的規(guī)劃主要針對(duì)的對(duì)象是城市市民，未將流動(dòng)人口考慮于內(nèi)。部分城市的具體規(guī)劃中，將流動(dòng)人口人均住房建筑面積維持在市民水平的一半左右，如深圳。因此，本文即分別按照常住人口人均住房建筑面積要達(dá)到35平方米；常住人口中戶籍人口和常住流動(dòng)人口人均住房建筑面積要分別達(dá)到35、15平方米兩種方案，計(jì)算隨人口變遷帶來(lái)的基本住房需求面積情況。

按照常住人口人均住房建筑面積35平方米的標(biāo)準(zhǔn)，本市住房建筑面積基本需求將由2011年的83704萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2015年的96015萬(wàn)平方米（見(jiàn)圖3）。如果常住人口中戶籍人口和常住流動(dòng)人口人均住房建筑面積分別按照35、15平方米的標(biāo)準(zhǔn)，本市總住房建筑面積基本需求將由2011年的63832萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2015年的68470萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)1.7%。

新組建家庭且購(gòu)房的主要在30－34歲人口年齡組，家庭戶裂變最快。但戶籍人口中該年齡組人口增長(zhǎng)動(dòng)力不足，致使本市戶籍人口新增住房剛性需求下滑，也可以說(shuō)未來(lái)戶籍人口的住房需求動(dòng)力是很不足的。對(duì)比戶籍人口的住房需求存量和流量，“十二五”期間剛性住房存量需求稍有增長(zhǎng)，由2011年的513萬(wàn)套增長(zhǎng)到2015年的516萬(wàn)套，剛性住房流量需求每年保持在6萬(wàn)套左右（見(jiàn)圖4）。

同樣地，按照一戶一套房的標(biāo)準(zhǔn)，2011年常住流動(dòng)人口的基本住房需求存量約348萬(wàn)套，2015年增長(zhǎng)至482萬(wàn)套。按照每年新增常住流動(dòng)人口形成的家庭戶數(shù)，常住流動(dòng)人口的基本住房流量需求每年維持在33.5萬(wàn)套左右（見(jiàn)圖5）。

上海市人口空間結(jié)構(gòu)郊區(qū)化包括：流動(dòng)人口向郊區(qū)集聚；戶籍人口向郊區(qū)集聚。戶籍人口往往是常住地是郊區(qū)或邊緣地區(qū)，其戶口所在地還在中心城區(qū)。所以我們對(duì)分區(qū)域的剛性住房需求進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，必須分不考慮人戶分離和考慮人戶分離兩種情況分別預(yù)測(cè)。不考慮人戶分離的情形下本市剛性住房需求套數(shù)。剛性住房需求增長(zhǎng)幅度較大的有寶山區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、浦東新區(qū)等，集中在近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。剛性住房需求套數(shù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的有閔行區(qū)、虹口區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)，以中心城核心區(qū)為主（見(jiàn)表3）。

因流動(dòng)人口主要流向郊區(qū)，郊區(qū)剛性住房需求很大比例是常住流動(dòng)人口形成的家庭戶。同時(shí)戶籍人口中集體戶的比例遠(yuǎn)低于常住流動(dòng)人口，因此，上海主要的集體戶住房需求也將集聚在郊區(qū)。2015年，浦東、寶山、嘉定、松江、青浦、奉賢等區(qū)縣的常住流動(dòng)人口家庭戶甚至超過(guò)戶籍人口家庭戶。此外，這些區(qū)縣也是集體戶類型住房需求最旺盛的。

未考慮人戶分離和考慮人戶分離情形下本市剛性住房需求套數(shù)的對(duì)比。黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)等區(qū)在考慮人戶分離后，人口剛性住房需求銳減，其中，黃浦區(qū)由26.5萬(wàn)套降至15.2萬(wàn)套，盧灣區(qū)由12.9萬(wàn)套降至9.5萬(wàn)套，靜安區(qū)由10.6萬(wàn)套降至6.8萬(wàn)套。而近郊和遠(yuǎn)郊部分區(qū)縣來(lái)自人口家庭戶和集體戶的住房需求則有所增加。尤其是黃浦，2015年考慮人戶分離和未考慮人戶分離的住房需求比為0.57（見(jiàn)表4）。

未來(lái)上海市常住人口的快速增長(zhǎng)主要來(lái)自外來(lái)常住流動(dòng)人口，因此上海市未來(lái)的基本住房需求動(dòng)力主要來(lái)自外來(lái)人口。上海市戶籍人口剛性住房需求在現(xiàn)有住房存量保障下，供需壓力將明顯減緩。外來(lái)常住流動(dòng)人口的剛性住房需求將成為城市住房需求的主要?jiǎng)恿??；谕鈦?lái)人口的特性，未來(lái)上海市人口住房購(gòu)買性剛性需求比例將降低，相應(yīng)的以租賃等形式的剛性住房需求旺盛，且多以低檔小戶型住房需求為主。同時(shí)，外來(lái)常住流動(dòng)人口中集體戶人口增加，集體式公寓等住房類型的剛性需要相應(yīng)增加。

5 適應(yīng)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)來(lái)加強(qiáng)城市住房供求管理的對(duì)策建議

第一，重視對(duì)存量住房的調(diào)整，推動(dòng)存量住房的公共租賃和私人租賃。

上海根據(jù)公安局登記的住房，2010年上海市有1020萬(wàn)套，而同年人口為2300萬(wàn)人，這說(shuō)明上?，F(xiàn)有的住房套數(shù)總體上是能夠滿足自身的住房問(wèn)題。當(dāng)然住房的面積離住房規(guī)劃目標(biāo)和人們居住需求還有較大差距。僅從住房套數(shù)已經(jīng)基本滿足常住人口剛性需求來(lái)說(shuō)，解決城市住房問(wèn)題的第一條策略，是推動(dòng)住房在市場(chǎng)中流通配置。減少空置率，將存量的住房充分調(diào)動(dòng)起來(lái)。

目前對(duì)城市住房管理來(lái)說(shuō)，存在租售比例的不恰當(dāng)，住房市場(chǎng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房購(gòu)買的市場(chǎng)，但是對(duì)于租房的市場(chǎng)可能不完善。對(duì)存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對(duì)短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租賃住房也是解決住房問(wèn)題的重要手段。因此對(duì)于城市租房供求管理來(lái)說(shuō)，既要解決增量問(wèn)題，也要通過(guò)各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來(lái)。對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的法規(guī)要更加完善，推動(dòng)住房存量市場(chǎng)的調(diào)整，也應(yīng)該適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)推動(dòng)住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來(lái)人口變動(dòng)型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對(duì)具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動(dòng)老年住房的調(diào)整置換，推動(dòng)老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場(chǎng)上進(jìn)行銷售和租賃。近年來(lái)，上海開(kāi)始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開(kāi)始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，充分推動(dòng)老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟(jì)收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問(wèn)題。

第二，建設(shè)更緊湊的城市和進(jìn)一步推動(dòng)城市更新，仍然是解決城市住房供求問(wèn)題的主要手段。

在城市住房供求壓力下，人們直覺(jué)的認(rèn)識(shí)是需要增加土地供應(yīng)，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對(duì)比較高水平的新增土地供應(yīng)，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應(yīng)需求。

因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應(yīng)從存量土地入手，增強(qiáng)郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強(qiáng)容積率。另外，對(duì)于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過(guò)加強(qiáng)城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過(guò)容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來(lái)上海城市住房供給的主要途徑。

在城市更新的過(guò)程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過(guò)程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

第三，推動(dòng)上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)同城效應(yīng)的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問(wèn)題。

上海的人口集聚是和整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成制高點(diǎn)，上海和長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒(méi)有充分形成一個(gè)生產(chǎn)鏈條。因此，在長(zhǎng)三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)勞動(dòng)力需求是和長(zhǎng)三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會(huì)環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)和福利保障水平相對(duì)較強(qiáng)，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對(duì)于勞動(dòng)力有很強(qiáng)的吸納作用。我們總是利用行政的方式來(lái)進(jìn)行人口總量調(diào)控，但是十五以來(lái)，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個(gè)手段是沒(méi)有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對(duì)于人口總量調(diào)整又基本上沒(méi)有用處，反而對(duì)城市管理帶來(lái)巨大的政治正確的壓力。也就是說(shuō)，上海沒(méi)有一個(gè)基于市場(chǎng)的手段對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的調(diào)整。因此對(duì)于人口調(diào)控和解決居住住房問(wèn)題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，上海率先實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力需求和長(zhǎng)三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，并一定程度上緩解人口集聚和對(duì)住房的壓力。

長(zhǎng)三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機(jī)遇。在長(zhǎng)三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長(zhǎng)三角城市的同城化效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過(guò)軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當(dāng)部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過(guò)30%在東京都以外居住，他們每天通過(guò)新干線來(lái)實(shí)現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問(wèn)題，就不一定在上海解決，在長(zhǎng)三角同城的視野下解決上海的居住問(wèn)題。上?？梢詾檫@部分在上海以外居住的人口提供住房補(bǔ)貼，這對(duì)于上海的財(cái)政投入來(lái)說(shuō)更加經(jīng)濟(jì)。另外，為了鼓勵(lì)人口向新城發(fā)展，上?？梢詾榫幼≡谛鲁堑娜丝谔峁┙煌ㄑa(bǔ)貼，以促進(jìn)人口向周邊新城集中，并通過(guò)新城發(fā)展增強(qiáng)容積率來(lái)更好地解決人口分布和人口居住的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蔣耒文 任強(qiáng).中國(guó)人口、家庭戶與住房需求預(yù)測(cè)研究.市場(chǎng)與人口分析.2005.2

4.趙君麗.人口變化與房地產(chǎn)需求——人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究.城市開(kāi)發(fā).2002.8

5.尹中立.從人口結(jié)構(gòu)看中國(guó)住房市場(chǎng)的大趨勢(shì).西部論叢.2011.11

6.師友良.中國(guó)人口城市化對(duì)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)需求的影響.統(tǒng)計(jì)研究.2005.9

作者簡(jiǎn)介：

陳春林，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院博士研究生，研究方向?yàn)槿肆Y本和城鎮(zhèn)化。

任遠(yuǎn)，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授。

注：本文為教育部人文社科研究項(xiàng)目“城市化過(guò)程中的流動(dòng)人口的住房需求和住房保障研究”（項(xiàng)目編號(hào)：11YJA840013）研究成果。上海社科一般項(xiàng)目“城市流動(dòng)人口的居住狀況、住房需求與住房保障研究”和上海市決策咨詢項(xiàng)目《本市居民人口結(jié)構(gòu)變遷對(duì)住房供求模式的影響研究》（項(xiàng)目編號(hào)：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求軍/責(zé)任編輯

目前對(duì)城市住房管理來(lái)說(shuō)，存在租售比例的不恰當(dāng)，住房市場(chǎng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房購(gòu)買的市場(chǎng)，但是對(duì)于租房的市場(chǎng)可能不完善。對(duì)存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對(duì)短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租賃住房也是解決住房問(wèn)題的重要手段。因此對(duì)于城市租房供求管理來(lái)說(shuō)，既要解決增量問(wèn)題，也要通過(guò)各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來(lái)。對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的法規(guī)要更加完善，推動(dòng)住房存量市場(chǎng)的調(diào)整，也應(yīng)該適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)推動(dòng)住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來(lái)人口變動(dòng)型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對(duì)具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動(dòng)老年住房的調(diào)整置換，推動(dòng)老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場(chǎng)上進(jìn)行銷售和租賃。近年來(lái)，上海開(kāi)始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開(kāi)始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，充分推動(dòng)老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟(jì)收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問(wèn)題。

第二，建設(shè)更緊湊的城市和進(jìn)一步推動(dòng)城市更新，仍然是解決城市住房供求問(wèn)題的主要手段。

在城市住房供求壓力下，人們直覺(jué)的認(rèn)識(shí)是需要增加土地供應(yīng)，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對(duì)比較高水平的新增土地供應(yīng)，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應(yīng)需求。

因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應(yīng)從存量土地入手，增強(qiáng)郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強(qiáng)容積率。另外，對(duì)于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過(guò)加強(qiáng)城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過(guò)容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來(lái)上海城市住房供給的主要途徑。

在城市更新的過(guò)程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過(guò)程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

第三，推動(dòng)上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)同城效應(yīng)的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問(wèn)題。

上海的人口集聚是和整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成制高點(diǎn)，上海和長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒(méi)有充分形成一個(gè)生產(chǎn)鏈條。因此，在長(zhǎng)三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)勞動(dòng)力需求是和長(zhǎng)三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會(huì)環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)和福利保障水平相對(duì)較強(qiáng)，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對(duì)于勞動(dòng)力有很強(qiáng)的吸納作用。我們總是利用行政的方式來(lái)進(jìn)行人口總量調(diào)控，但是十五以來(lái)，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個(gè)手段是沒(méi)有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對(duì)于人口總量調(diào)整又基本上沒(méi)有用處，反而對(duì)城市管理帶來(lái)巨大的政治正確的壓力。也就是說(shuō)，上海沒(méi)有一個(gè)基于市場(chǎng)的手段對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的調(diào)整。因此對(duì)于人口調(diào)控和解決居住住房問(wèn)題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，上海率先實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力需求和長(zhǎng)三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，并一定程度上緩解人口集聚和對(duì)住房的壓力。

長(zhǎng)三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機(jī)遇。在長(zhǎng)三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長(zhǎng)三角城市的同城化效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過(guò)軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當(dāng)部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過(guò)30%在東京都以外居住，他們每天通過(guò)新干線來(lái)實(shí)現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問(wèn)題，就不一定在上海解決，在長(zhǎng)三角同城的視野下解決上海的居住問(wèn)題。上?？梢詾檫@部分在上海以外居住的人口提供住房補(bǔ)貼，這對(duì)于上海的財(cái)政投入來(lái)說(shuō)更加經(jīng)濟(jì)。另外，為了鼓勵(lì)人口向新城發(fā)展，上?？梢詾榫幼≡谛鲁堑娜丝谔峁┙煌ㄑa(bǔ)貼，以促進(jìn)人口向周邊新城集中，并通過(guò)新城發(fā)展增強(qiáng)容積率來(lái)更好地解決人口分布和人口居住的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蔣耒文 任強(qiáng).中國(guó)人口、家庭戶與住房需求預(yù)測(cè)研究.市場(chǎng)與人口分析.2005.2

4.趙君麗.人口變化與房地產(chǎn)需求——人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究.城市開(kāi)發(fā).2002.8

5.尹中立.從人口結(jié)構(gòu)看中國(guó)住房市場(chǎng)的大趨勢(shì).西部論叢.2011.11

6.師友良.中國(guó)人口城市化對(duì)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)需求的影響.統(tǒng)計(jì)研究.2005.9

作者簡(jiǎn)介：

陳春林，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院博士研究生，研究方向?yàn)槿肆Y本和城鎮(zhèn)化。

任遠(yuǎn)，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授。

注：本文為教育部人文社科研究項(xiàng)目“城市化過(guò)程中的流動(dòng)人口的住房需求和住房保障研究”（項(xiàng)目編號(hào)：11YJA840013）研究成果。上海社科一般項(xiàng)目“城市流動(dòng)人口的居住狀況、住房需求與住房保障研究”和上海市決策咨詢項(xiàng)目《本市居民人口結(jié)構(gòu)變遷對(duì)住房供求模式的影響研究》（項(xiàng)目編號(hào)：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求軍/責(zé)任編輯

目前對(duì)城市住房管理來(lái)說(shuō)，存在租售比例的不恰當(dāng)，住房市場(chǎng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房購(gòu)買的市場(chǎng)，但是對(duì)于租房的市場(chǎng)可能不完善。對(duì)存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對(duì)短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租賃住房也是解決住房問(wèn)題的重要手段。因此對(duì)于城市租房供求管理來(lái)說(shuō)，既要解決增量問(wèn)題，也要通過(guò)各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來(lái)。對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的法規(guī)要更加完善，推動(dòng)住房存量市場(chǎng)的調(diào)整，也應(yīng)該適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)推動(dòng)住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來(lái)人口變動(dòng)型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對(duì)具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動(dòng)老年住房的調(diào)整置換，推動(dòng)老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場(chǎng)上進(jìn)行銷售和租賃。近年來(lái)，上海開(kāi)始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開(kāi)始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，充分推動(dòng)老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟(jì)收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問(wèn)題。

第二，建設(shè)更緊湊的城市和進(jìn)一步推動(dòng)城市更新，仍然是解決城市住房供求問(wèn)題的主要手段。

在城市住房供求壓力下，人們直覺(jué)的認(rèn)識(shí)是需要增加土地供應(yīng)，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對(duì)比較高水平的新增土地供應(yīng)，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應(yīng)需求。

因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應(yīng)從存量土地入手，增強(qiáng)郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強(qiáng)容積率。另外，對(duì)于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過(guò)加強(qiáng)城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過(guò)容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來(lái)上海城市住房供給的主要途徑。

在城市更新的過(guò)程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過(guò)程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

第三，推動(dòng)上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)同城效應(yīng)的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問(wèn)題。

上海的人口集聚是和整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成制高點(diǎn)，上海和長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒(méi)有充分形成一個(gè)生產(chǎn)鏈條。因此，在長(zhǎng)三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)勞動(dòng)力需求是和長(zhǎng)三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會(huì)環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)和福利保障水平相對(duì)較強(qiáng)，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對(duì)于勞動(dòng)力有很強(qiáng)的吸納作用。我們總是利用行政的方式來(lái)進(jìn)行人口總量調(diào)控，但是十五以來(lái)，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個(gè)手段是沒(méi)有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對(duì)于人口總量調(diào)整又基本上沒(méi)有用處，反而對(duì)城市管理帶來(lái)巨大的政治正確的壓力。也就是說(shuō)，上海沒(méi)有一個(gè)基于市場(chǎng)的手段對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的調(diào)整。因此對(duì)于人口調(diào)控和解決居住住房問(wèn)題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，上海率先實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力需求和長(zhǎng)三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，并一定程度上緩解人口集聚和對(duì)住房的壓力。

長(zhǎng)三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機(jī)遇。在長(zhǎng)三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長(zhǎng)三角城市的同城化效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過(guò)軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當(dāng)部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過(guò)30%在東京都以外居住，他們每天通過(guò)新干線來(lái)實(shí)現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問(wèn)題，就不一定在上海解決，在長(zhǎng)三角同城的視野下解決上海的居住問(wèn)題。上?？梢詾檫@部分在上海以外居住的人口提供住房補(bǔ)貼，這對(duì)于上海的財(cái)政投入來(lái)說(shuō)更加經(jīng)濟(jì)。另外，為了鼓勵(lì)人口向新城發(fā)展，上海可以為居住在新城的人口提供交通補(bǔ)貼，以促進(jìn)人口向周邊新城集中，并通過(guò)新城發(fā)展增強(qiáng)容積率來(lái)更好地解決人口分布和人口居住的問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：

陳春林，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院博士研究生，研究方向?yàn)槿肆Y本和城鎮(zhèn)化。

任遠(yuǎn)，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授。

注：本文為教育部人文社科研究項(xiàng)目“城市化過(guò)程中的流動(dòng)人口的住房需求和住房保障研究”（項(xiàng)目編號(hào)：11YJA840013）研究成果。上海社科一般項(xiàng)目“城市流動(dòng)人口的居住狀況、住房需求與住房保障研究”和上海市決策咨詢項(xiàng)目《本市居民人口結(jié)構(gòu)變遷對(duì)住房供求模式的影響研究》（項(xiàng)目編號(hào)：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求軍/責(zé)任編輯