摘要：隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題引起了社會(huì)各界的關(guān)注。自2003年開(kāi)始，我國(guó)各地開(kāi)始對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。這一舉措將有利于盤活農(nóng)村原有的建設(shè)用地，從而大大減輕對(duì)新增建設(shè)用地需求的壓力，推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。可是，在實(shí)際操作過(guò)程中，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地卻很難實(shí)現(xiàn)“同地、同價(jià)、同權(quán)”。因此，從多個(gè)方面分析這種現(xiàn)象產(chǎn)生原因并從中找出解決問(wèn)題的具體方法顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體建設(shè)用地，流轉(zhuǎn)，使用權(quán)

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-(2014)06-0045-50 收稿日期：2014-03-20

1 農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估差異現(xiàn)狀

隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題引起了社會(huì)各界的關(guān)注。2004年10月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，這是近年來(lái)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的關(guān)于土地管理的最全面、最明確、規(guī)格最高的一份文件。文件中明確指出，“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。

2009年國(guó)土資源部頒發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)要規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步建立統(tǒng)一的市場(chǎng)，并將制定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)辦法。這些相關(guān)文件的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度將邁向一個(gè)新臺(tái)階，同時(shí)也標(biāo)志著我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地將更加規(guī)范合理地進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行資源的有效配置，從而可將農(nóng)村集體建設(shè)用地賦予更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

在黨的十七屆三中全會(huì)中，針對(duì)在農(nóng)村改革體制上所取得的突破，提出“實(shí)現(xiàn)農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，推進(jìn)中國(guó)特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，必須按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，抓緊在農(nóng)村體制改革關(guān)鍵環(huán)節(jié)上取得突破，以及要穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，完善相應(yīng)法律法規(guī)和配套政策，規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革”。

這一觀點(diǎn)的提出，引發(fā)了眾多專家對(duì)于非農(nóng)用地改革問(wèn)題的討論，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，以及農(nóng)村土地管理制度改革的深入，農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理制度與供需關(guān)系這一矛盾正在逐步體現(xiàn)。

一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟發(fā)展，以及我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地這一不可再生資源已日益緊張，這就造成了城市地價(jià)的不斷攀升，迫使政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷規(guī)劃和找尋更多的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行整理和開(kāi)發(fā)，農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地市場(chǎng)占土地市場(chǎng)的比重越來(lái)越大。伴隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的異軍突起和城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)實(shí)施,大量的農(nóng)地在比較利益的驅(qū)使下向著非農(nóng)用途流轉(zhuǎn),這種狀況在城鄉(xiāng)結(jié)合部尤為明顯。

而另一方面，國(guó)家對(duì)農(nóng)用地，特別是農(nóng)耕地的保護(hù)力度不斷加大，多項(xiàng)對(duì)于農(nóng)用地保護(hù)的政策法規(guī)不斷出臺(tái)。特別是自2009年3月31日，國(guó)土資源部開(kāi)展以“保增長(zhǎng)保紅線”為主題的雙保行動(dòng)以來(lái)，從不同角度提高了我國(guó)土地及耕地保護(hù)的力度和質(zhì)量。

如何保證農(nóng)村建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中顯現(xiàn)出更好的經(jīng)濟(jì)價(jià)值成為擺在各地土地管理部門面前的一個(gè)重要問(wèn)題。解決這一問(wèn)題的主要手段是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、用途及效益情況，在充分尊重集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和投資者意愿的基礎(chǔ)上，以協(xié)商選擇確定流轉(zhuǎn)供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按年度支付，續(xù)租優(yōu)先；二是參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式，實(shí)行一次性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，最高使用年限不得超過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限；三是作價(jià)入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估顯化土地資產(chǎn)后入股直接參與投資企業(yè)的利潤(rùn)分紅；四是使用權(quán)抵押。通過(guò)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)值在信貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押融資。

自2003年開(kāi)始，我國(guó)各地開(kāi)始嘗試對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一土地大市場(chǎng)進(jìn)行流通，與國(guó)有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。以廣東省為例，自2005年開(kāi)始農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾年的多渠道多方式的試點(diǎn)調(diào)研，制定并頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，允許在土地利用總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，其方式可以是出讓、出租、轉(zhuǎn)讓（含土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股、聯(lián)營(yíng)、兼并和置換等）、轉(zhuǎn)租和抵押。這一舉措收到很好的效果，有利于盤活農(nóng)村原有的建設(shè)用地，從而大大減輕對(duì)新增建設(shè)用地需求的壓力，推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2 農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估差異原因分析

既然要將農(nóng)村集體建設(shè)用地歸入土地市場(chǎng)，那么首先要對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，才能對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行價(jià)值上的量化從而確定農(nóng)村集體建設(shè)用地的有效價(jià)值。這種評(píng)估原本是一種體現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值最直接而有效的方法。可是，在工作實(shí)際中我們卻可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同為建設(shè)用地，而評(píng)估價(jià)值卻往往有著較大差異，農(nóng)村集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地同為建設(shè)用地，但享受的待遇并不大一樣，并未達(dá)到“同權(quán)同價(jià)”，差別待遇十分明顯，這種差別待遇帶來(lái)的最大體現(xiàn)就是土地價(jià)格的差別。農(nóng)村集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格差距較大，這也就造成了在進(jìn)入土地市場(chǎng)后，土地成交價(jià)格的差異。造成這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面。

2.1 權(quán)屬方面

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)理論，農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)包括所有權(quán)以及由此衍生的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)在內(nèi)的一系列權(quán)利。其中，所有權(quán)是根本，而所有權(quán)是所有權(quán)人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，又稱財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，所有權(quán)是物權(quán)在最重要也是最完全的一種權(quán)利，具有絕對(duì)性、排他性、永續(xù)性三個(gè)特征。理論上講，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人擁有完全處置土地的權(quán)利，不受任何不當(dāng)?shù)母缮婧拖拗疲瑧?yīng)與國(guó)有土地的所有權(quán)人享有同等的權(quán)利。而事實(shí)上，這種權(quán)利實(shí)際實(shí)施起來(lái)卻有著很大的難度。

首先，法律法規(guī)的嚴(yán)格規(guī)定。《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的所有權(quán)施行嚴(yán)格的限制，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)是一種受限制的、不完全的權(quán)利，由此導(dǎo)致在使用權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)行使上存在諸多障礙。根據(jù)《土地管理法》第43條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外”，這也就意味著，即使使用集體土地，也要辦理征收手續(xù)，改變集體土地是有權(quán)性質(zhì)后方可使用。而我國(guó)相關(guān)法律對(duì)國(guó)有建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面有著明確的規(guī)定，保證了國(guó)有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)權(quán)利，使得其在融資等方面具有十分優(yōu)越的條件。而對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，則有著較為嚴(yán)格的限制，在實(shí)際工作中我們也經(jīng)常發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地“抵押難”的情況。這也造成了農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o法像國(guó)有建設(shè)用地一樣，可以較為順利的對(duì)土地實(shí)施抵押或擔(dān)保行為，造成了在土地市場(chǎng)中的認(rèn)知度較低，從而影響了相應(yīng)的土地價(jià)格。

其次，所有權(quán)主體模糊不清。其主要原因在于，農(nóng)村集體建設(shè)用地根本上是一種集體所有權(quán)，集體所有權(quán)按基本含義來(lái)講，應(yīng)當(dāng)是全體集體成員共同所有，那么，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是歸某一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的全體農(nóng)民集體共有。根據(jù)新《土地管理法》第10條規(guī)定：“已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理”。按這些規(guī)定，現(xiàn)階段集體土地所有權(quán)主體有以下幾種：（1）村農(nóng)民集體；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體；（3）村內(nèi)多個(gè)農(nóng)民集體如村民小組等。而在實(shí)際中，由于農(nóng)民缺乏行使集體所有權(quán)的組織形式或程序，這樣，就導(dǎo)致農(nóng)民集體無(wú)法行使所有權(quán)，甚至缺乏行使所有權(quán)的動(dòng)力。因此，客觀上就由相對(duì)應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)。但是，現(xiàn)實(shí)的情況是，大多數(shù)地區(qū)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)解體或名存實(shí)亡，繼而造成農(nóng)村集體建設(shè)用地的所有權(quán)權(quán)屬產(chǎn)生模糊。

endprint

2.2 用途方面

對(duì)于農(nóng)村集體土地權(quán)利經(jīng)濟(jì)化而言，最大的限制來(lái)源于土地用途。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及農(nóng)村大量勞動(dòng)力的釋放，在我國(guó)很多地方出現(xiàn)了越來(lái)越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，他們希望通過(guò)完善的市場(chǎng)政策，以及其他方式的勞動(dòng)換取更高的經(jīng)濟(jì)收益，這也使得他們對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)益追求經(jīng)濟(jì)最大化有著強(qiáng)烈需求。

可是，依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地只能用于農(nóng)民建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建設(shè)，只允許由本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員自用，這些規(guī)定實(shí)際上對(duì)農(nóng)村土地的權(quán)利造成了極大的限制，相比國(guó)有建設(shè)用地的用途而言，其用途相對(duì)單一，這也就造成了對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估過(guò)程中所使用的評(píng)估方法產(chǎn)生了相對(duì)的限制。如在土地評(píng)估過(guò)程中經(jīng)常使用的收益還原法，因其對(duì)土地還原率的難以確定，就很難適用于農(nóng)村集體建設(shè)用地，繼而無(wú)法對(duì)其土地收益性進(jìn)行有效評(píng)估。再如，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途與國(guó)有建設(shè)用地土地相比存在較大差距，難以將農(nóng)村集體建設(shè)土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似國(guó)有建設(shè)用地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照。

由此可見(jiàn)，由于評(píng)估方法的相對(duì)限制，從某些方面也造成農(nóng)村集體土地的評(píng)估價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生一定差距，而這種差距也間接造成了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)滯后，農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o法像國(guó)有建設(shè)用地一樣，換取更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。

2.3 流轉(zhuǎn)權(quán)利方面

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，無(wú)論是農(nóng)村集體用地還是國(guó)有建設(shè)用地，對(duì)于土地的收益需求都在不斷加大，國(guó)有建設(shè)用地在使用權(quán)從出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多方面保證了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的收益權(quán)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣將使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等，其在流轉(zhuǎn)過(guò)程中就出現(xiàn)了較多的阻礙，致使在土地市場(chǎng)中，農(nóng)村集體建設(shè)用地相較于國(guó)有建設(shè)用地認(rèn)知度較低，繼而造成了其無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣產(chǎn)生高附加值。由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，土地的收益不但體現(xiàn)在土地使用過(guò)程中，更體現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的“不給力”現(xiàn)象，會(huì)直接導(dǎo)致土地在市場(chǎng)中的認(rèn)知度不高和土地使用權(quán)人的經(jīng)濟(jì)收益“縮水”。

對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地，存在著這樣一種現(xiàn)象，有些農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)權(quán)利的限制，守著大片的農(nóng)村集體建設(shè)用地而不能向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，更不能像國(guó)有建設(shè)用地一樣進(jìn)行出租等行為，只能抱著“金飯碗等飯吃”。無(wú)法將農(nóng)村集體建設(shè)用地賦予更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而也影響了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)格評(píng)估。

除此之外，對(duì)于農(nóng)村集體土地在整理或征收過(guò)程中還存在著相對(duì)較多的稅費(fèi)，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中大部分地區(qū)采取的是“一稅四費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，即耕地占用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)及農(nóng)戶補(bǔ)償費(fèi)和管理費(fèi)。這無(wú)疑增加了農(nóng)村集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)成本，造成了土地價(jià)格的差異。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面

對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地而言，在進(jìn)入市場(chǎng)之初，由于土地整理、規(guī)劃等相關(guān)機(jī)制的成熟，對(duì)于地塊配套可以進(jìn)行較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如地塊周邊道路、供水、污水、燃?xì)?、DNS等相應(yīng)設(shè)施的齊備，使得國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格有著較大的提升空間，而農(nóng)村集體建設(shè)用地，由于產(chǎn)權(quán)、資金等原因難以像國(guó)有建設(shè)用地一樣有著較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這也從某種程度上影響著農(nóng)村集體建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格。以某城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域?yàn)槔?，同為一個(gè)行政區(qū)域的兩塊地，相距不到10公里，一塊為國(guó)有建設(shè)用地，另一塊為農(nóng)村集體建設(shè)用地，而建設(shè)土地評(píng)估價(jià)格相差30%，即使這樣，農(nóng)村集體建設(shè)用地也少有人問(wèn)津。究其主要原因，在于國(guó)有建設(shè)用地由于整理和規(guī)劃條件相對(duì)成熟，有著較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，進(jìn)入市場(chǎng)后認(rèn)知度較高。而農(nóng)村集體建設(shè)用地，雖然價(jià)格便宜，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平較為落后，在完成相應(yīng)的流轉(zhuǎn)手續(xù)后，還需要投入大量的資金支持以完成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施修繕、切改和接引。

3 政策建議

針對(duì)產(chǎn)生農(nóng)村集體土地與國(guó)有建設(shè)用地在土地評(píng)估價(jià)格上存在差異的主要原因，想要改變這一差異，筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

一是更加完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，加大法律法規(guī)的政策性支持，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)概念，具化農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人擁有完全處置土地的權(quán)利，在保證18億畝耕地紅線及農(nóng)民自身權(quán)益的同時(shí)，完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式規(guī)范化前提下的多樣化。各級(jí)政府也應(yīng)適當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)政策，加大農(nóng)村建設(shè)用地的融資力度，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提供政策性的保障。并以法律法規(guī)的形式對(duì)農(nóng)村集體用地所有權(quán)主體進(jìn)行法律概念上的明晰，從明確農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)主體，增加農(nóng)村集體建設(shè)用地使用效率。

二是增加農(nóng)村集體建設(shè)用地土地用途，完成農(nóng)村集體用地的土地高附加值水平?？s小其與國(guó)有建設(shè)用地的差距。土地管理部門應(yīng)相應(yīng)減少農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的審批手續(xù)，縮短審批時(shí)限。從制度上保證農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地差異的減少。此外，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，適當(dāng)調(diào)配農(nóng)村集體建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地集中儲(chǔ)備和交易，最大限度的實(shí)現(xiàn)不同權(quán)屬建設(shè)用地的同宗同價(jià)，保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的交易價(jià)格和使用價(jià)值。

三是在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的儲(chǔ)備過(guò)程中，完善相應(yīng)配套機(jī)制的建立，如對(duì)于農(nóng)民的補(bǔ)償性補(bǔ)助應(yīng)更加明確，在流轉(zhuǎn)階段對(duì)于收益分配更加清晰合理，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)收益增值部分分配更加透明化規(guī)范化。對(duì)于在征收過(guò)程中的“一稅四費(fèi)”，應(yīng)在適度的基礎(chǔ)上給予相應(yīng)的減免，從而保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的“低成本、高收益”。

四是加大行政區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)設(shè)施，從根本上，抹平農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異，政府應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，下大力量對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一平衡建設(shè)，從而保證在基本條件下，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的相對(duì)平衡。

此外還應(yīng)從戶籍制度改革、宅基地退出、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等多個(gè)方面對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行政策上的鼓勵(lì)，以重慶市為例，重慶市率先啟動(dòng)城鄉(xiāng)戶籍制度改革，以推動(dòng)符合條件的農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市戶口，采取自愿有償?shù)脑瓌t，引導(dǎo)農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。通過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地“增減掛鉤”和集體土地出讓交易等形式的結(jié)合，賦予農(nóng)村集體土地更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，真正做到農(nóng)村集體土地與國(guó)有建設(shè)用地的同地、同價(jià)、同權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

1.陳榮清 紀(jì)昌品 陳竹安.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考.城鄉(xiāng)建設(shè).2004.12

2.黎平.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)治理的路徑選擇.中國(guó)土地科學(xué).2009.4

3.陳麗根 龍開(kāi)勝.我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的發(fā)展歷程及改革方向.中國(guó)農(nóng)史.2008.2

4.孟勤國(guó) 黃瑩 徐志珍等.中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究.法律出版社.2008

5.顧海英 丁火平 梁亞榮.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律與產(chǎn)權(quán)問(wèn)題.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題.2003.10

作者簡(jiǎn)介：

胡博，碩士，工程師，任職于天津土地交易中心，從事土地出讓工作。

Rural Collective Construction Land and State-owned Construction Land Price Appraisal Factors of Differences

Hu Bo

Abstract：With the rapid development of Chinas rural economy，rural collective construction land use rights transfer problem caused the attention of social all circles.Since 2003，our country began to rural collective construction land into unified land market circulation to try，rural collective land will be like state-owned land，according to“the same way，with prices，with the right” principle，into a unified land market.This initiative will help revitalize the original construction of rural land，thus greatly reducing land demand pressure on new construction，and promote rural industrialization，agricultural industrialization and urbanization. However，in the actual operation process，the rural collective construction land and state-owned construction land is difficult to “the same way，with prices, with the right”，this paper reasons in many aspects to analyze this phenomenon and find out the specific methods to solve this problem.

Keyword：Rural collective construction land，Exchange，Right to use

李求軍/責(zé)任編輯

endprint

2.2 用途方面

對(duì)于農(nóng)村集體土地權(quán)利經(jīng)濟(jì)化而言，最大的限制來(lái)源于土地用途。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及農(nóng)村大量勞動(dòng)力的釋放，在我國(guó)很多地方出現(xiàn)了越來(lái)越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，他們希望通過(guò)完善的市場(chǎng)政策，以及其他方式的勞動(dòng)換取更高的經(jīng)濟(jì)收益，這也使得他們對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)益追求經(jīng)濟(jì)最大化有著強(qiáng)烈需求。

可是，依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地只能用于農(nóng)民建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建設(shè)，只允許由本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員自用，這些規(guī)定實(shí)際上對(duì)農(nóng)村土地的權(quán)利造成了極大的限制，相比國(guó)有建設(shè)用地的用途而言，其用途相對(duì)單一，這也就造成了對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估過(guò)程中所使用的評(píng)估方法產(chǎn)生了相對(duì)的限制。如在土地評(píng)估過(guò)程中經(jīng)常使用的收益還原法，因其對(duì)土地還原率的難以確定，就很難適用于農(nóng)村集體建設(shè)用地，繼而無(wú)法對(duì)其土地收益性進(jìn)行有效評(píng)估。再如，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途與國(guó)有建設(shè)用地土地相比存在較大差距，難以將農(nóng)村集體建設(shè)土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似國(guó)有建設(shè)用地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照。

由此可見(jiàn)，由于評(píng)估方法的相對(duì)限制，從某些方面也造成農(nóng)村集體土地的評(píng)估價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生一定差距，而這種差距也間接造成了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)滯后，農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o法像國(guó)有建設(shè)用地一樣，換取更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。

2.3 流轉(zhuǎn)權(quán)利方面

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，無(wú)論是農(nóng)村集體用地還是國(guó)有建設(shè)用地，對(duì)于土地的收益需求都在不斷加大，國(guó)有建設(shè)用地在使用權(quán)從出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多方面保證了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的收益權(quán)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣將使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等，其在流轉(zhuǎn)過(guò)程中就出現(xiàn)了較多的阻礙，致使在土地市場(chǎng)中，農(nóng)村集體建設(shè)用地相較于國(guó)有建設(shè)用地認(rèn)知度較低，繼而造成了其無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣產(chǎn)生高附加值。由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，土地的收益不但體現(xiàn)在土地使用過(guò)程中，更體現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的“不給力”現(xiàn)象，會(huì)直接導(dǎo)致土地在市場(chǎng)中的認(rèn)知度不高和土地使用權(quán)人的經(jīng)濟(jì)收益“縮水”。

對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地，存在著這樣一種現(xiàn)象，有些農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)權(quán)利的限制，守著大片的農(nóng)村集體建設(shè)用地而不能向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，更不能像國(guó)有建設(shè)用地一樣進(jìn)行出租等行為，只能抱著“金飯碗等飯吃”。無(wú)法將農(nóng)村集體建設(shè)用地賦予更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而也影響了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)格評(píng)估。

除此之外，對(duì)于農(nóng)村集體土地在整理或征收過(guò)程中還存在著相對(duì)較多的稅費(fèi)，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中大部分地區(qū)采取的是“一稅四費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，即耕地占用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)及農(nóng)戶補(bǔ)償費(fèi)和管理費(fèi)。這無(wú)疑增加了農(nóng)村集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)成本，造成了土地價(jià)格的差異。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面

對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地而言，在進(jìn)入市場(chǎng)之初，由于土地整理、規(guī)劃等相關(guān)機(jī)制的成熟，對(duì)于地塊配套可以進(jìn)行較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如地塊周邊道路、供水、污水、燃?xì)?、DNS等相應(yīng)設(shè)施的齊備，使得國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格有著較大的提升空間，而農(nóng)村集體建設(shè)用地，由于產(chǎn)權(quán)、資金等原因難以像國(guó)有建設(shè)用地一樣有著較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這也從某種程度上影響著農(nóng)村集體建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格。以某城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域?yàn)槔?，同為一個(gè)行政區(qū)域的兩塊地，相距不到10公里，一塊為國(guó)有建設(shè)用地，另一塊為農(nóng)村集體建設(shè)用地，而建設(shè)土地評(píng)估價(jià)格相差30%，即使這樣，農(nóng)村集體建設(shè)用地也少有人問(wèn)津。究其主要原因，在于國(guó)有建設(shè)用地由于整理和規(guī)劃條件相對(duì)成熟，有著較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，進(jìn)入市場(chǎng)后認(rèn)知度較高。而農(nóng)村集體建設(shè)用地，雖然價(jià)格便宜，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平較為落后，在完成相應(yīng)的流轉(zhuǎn)手續(xù)后，還需要投入大量的資金支持以完成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施修繕、切改和接引。

3 政策建議

針對(duì)產(chǎn)生農(nóng)村集體土地與國(guó)有建設(shè)用地在土地評(píng)估價(jià)格上存在差異的主要原因，想要改變這一差異，筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

一是更加完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，加大法律法規(guī)的政策性支持，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)概念，具化農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人擁有完全處置土地的權(quán)利，在保證18億畝耕地紅線及農(nóng)民自身權(quán)益的同時(shí)，完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式規(guī)范化前提下的多樣化。各級(jí)政府也應(yīng)適當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)政策，加大農(nóng)村建設(shè)用地的融資力度，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提供政策性的保障。并以法律法規(guī)的形式對(duì)農(nóng)村集體用地所有權(quán)主體進(jìn)行法律概念上的明晰，從明確農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)主體，增加農(nóng)村集體建設(shè)用地使用效率。

二是增加農(nóng)村集體建設(shè)用地土地用途，完成農(nóng)村集體用地的土地高附加值水平?？s小其與國(guó)有建設(shè)用地的差距。土地管理部門應(yīng)相應(yīng)減少農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的審批手續(xù)，縮短審批時(shí)限。從制度上保證農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地差異的減少。此外，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，適當(dāng)調(diào)配農(nóng)村集體建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地集中儲(chǔ)備和交易，最大限度的實(shí)現(xiàn)不同權(quán)屬建設(shè)用地的同宗同價(jià)，保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的交易價(jià)格和使用價(jià)值。

三是在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的儲(chǔ)備過(guò)程中，完善相應(yīng)配套機(jī)制的建立，如對(duì)于農(nóng)民的補(bǔ)償性補(bǔ)助應(yīng)更加明確，在流轉(zhuǎn)階段對(duì)于收益分配更加清晰合理，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)收益增值部分分配更加透明化規(guī)范化。對(duì)于在征收過(guò)程中的“一稅四費(fèi)”，應(yīng)在適度的基礎(chǔ)上給予相應(yīng)的減免，從而保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的“低成本、高收益”。

四是加大行政區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)設(shè)施，從根本上，抹平農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異，政府應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，下大力量對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一平衡建設(shè)，從而保證在基本條件下，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的相對(duì)平衡。

此外還應(yīng)從戶籍制度改革、宅基地退出、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等多個(gè)方面對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行政策上的鼓勵(lì)，以重慶市為例，重慶市率先啟動(dòng)城鄉(xiāng)戶籍制度改革，以推動(dòng)符合條件的農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市戶口，采取自愿有償?shù)脑瓌t，引導(dǎo)農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。通過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地“增減掛鉤”和集體土地出讓交易等形式的結(jié)合，賦予農(nóng)村集體土地更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，真正做到農(nóng)村集體土地與國(guó)有建設(shè)用地的同地、同價(jià)、同權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

1.陳榮清 紀(jì)昌品 陳竹安.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考.城鄉(xiāng)建設(shè).2004.12

2.黎平.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)治理的路徑選擇.中國(guó)土地科學(xué).2009.4

3.陳麗根 龍開(kāi)勝.我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的發(fā)展歷程及改革方向.中國(guó)農(nóng)史.2008.2

4.孟勤國(guó) 黃瑩 徐志珍等.中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究.法律出版社.2008

5.顧海英 丁火平 梁亞榮.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律與產(chǎn)權(quán)問(wèn)題.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題.2003.10

作者簡(jiǎn)介：

胡博，碩士，工程師，任職于天津土地交易中心，從事土地出讓工作。

Rural Collective Construction Land and State-owned Construction Land Price Appraisal Factors of Differences

Hu Bo

Abstract：With the rapid development of Chinas rural economy，rural collective construction land use rights transfer problem caused the attention of social all circles.Since 2003，our country began to rural collective construction land into unified land market circulation to try，rural collective land will be like state-owned land，according to“the same way，with prices，with the right” principle，into a unified land market.This initiative will help revitalize the original construction of rural land，thus greatly reducing land demand pressure on new construction，and promote rural industrialization，agricultural industrialization and urbanization. However，in the actual operation process，the rural collective construction land and state-owned construction land is difficult to “the same way，with prices, with the right”，this paper reasons in many aspects to analyze this phenomenon and find out the specific methods to solve this problem.

Keyword：Rural collective construction land，Exchange，Right to use

李求軍/責(zé)任編輯

endprint

2.2 用途方面

對(duì)于農(nóng)村集體土地權(quán)利經(jīng)濟(jì)化而言，最大的限制來(lái)源于土地用途。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及農(nóng)村大量勞動(dòng)力的釋放，在我國(guó)很多地方出現(xiàn)了越來(lái)越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，他們希望通過(guò)完善的市場(chǎng)政策，以及其他方式的勞動(dòng)換取更高的經(jīng)濟(jì)收益，這也使得他們對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)益追求經(jīng)濟(jì)最大化有著強(qiáng)烈需求。

可是，依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地只能用于農(nóng)民建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建設(shè)，只允許由本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員自用，這些規(guī)定實(shí)際上對(duì)農(nóng)村土地的權(quán)利造成了極大的限制，相比國(guó)有建設(shè)用地的用途而言，其用途相對(duì)單一，這也就造成了對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估過(guò)程中所使用的評(píng)估方法產(chǎn)生了相對(duì)的限制。如在土地評(píng)估過(guò)程中經(jīng)常使用的收益還原法，因其對(duì)土地還原率的難以確定，就很難適用于農(nóng)村集體建設(shè)用地，繼而無(wú)法對(duì)其土地收益性進(jìn)行有效評(píng)估。再如，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途與國(guó)有建設(shè)用地土地相比存在較大差距，難以將農(nóng)村集體建設(shè)土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似國(guó)有建設(shè)用地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照。

由此可見(jiàn)，由于評(píng)估方法的相對(duì)限制，從某些方面也造成農(nóng)村集體土地的評(píng)估價(jià)格與國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生一定差距，而這種差距也間接造成了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)滯后，農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o法像國(guó)有建設(shè)用地一樣，換取更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。

2.3 流轉(zhuǎn)權(quán)利方面

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，無(wú)論是農(nóng)村集體用地還是國(guó)有建設(shè)用地，對(duì)于土地的收益需求都在不斷加大，國(guó)有建設(shè)用地在使用權(quán)從出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多方面保證了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的收益權(quán)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣將使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等，其在流轉(zhuǎn)過(guò)程中就出現(xiàn)了較多的阻礙，致使在土地市場(chǎng)中，農(nóng)村集體建設(shè)用地相較于國(guó)有建設(shè)用地認(rèn)知度較低，繼而造成了其無(wú)法像國(guó)有建設(shè)用地一樣產(chǎn)生高附加值。由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，土地的收益不但體現(xiàn)在土地使用過(guò)程中，更體現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的“不給力”現(xiàn)象，會(huì)直接導(dǎo)致土地在市場(chǎng)中的認(rèn)知度不高和土地使用權(quán)人的經(jīng)濟(jì)收益“縮水”。

對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地，存在著這樣一種現(xiàn)象，有些農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)權(quán)利的限制，守著大片的農(nóng)村集體建設(shè)用地而不能向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，更不能像國(guó)有建設(shè)用地一樣進(jìn)行出租等行為，只能抱著“金飯碗等飯吃”。無(wú)法將農(nóng)村集體建設(shè)用地賦予更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而也影響了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)格評(píng)估。

除此之外，對(duì)于農(nóng)村集體土地在整理或征收過(guò)程中還存在著相對(duì)較多的稅費(fèi)，在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中大部分地區(qū)采取的是“一稅四費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，即耕地占用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)及農(nóng)戶補(bǔ)償費(fèi)和管理費(fèi)。這無(wú)疑增加了農(nóng)村集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)成本，造成了土地價(jià)格的差異。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面

對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地而言，在進(jìn)入市場(chǎng)之初，由于土地整理、規(guī)劃等相關(guān)機(jī)制的成熟，對(duì)于地塊配套可以進(jìn)行較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如地塊周邊道路、供水、污水、燃?xì)?、DNS等相應(yīng)設(shè)施的齊備，使得國(guó)有建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格有著較大的提升空間，而農(nóng)村集體建設(shè)用地，由于產(chǎn)權(quán)、資金等原因難以像國(guó)有建設(shè)用地一樣有著較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這也從某種程度上影響著農(nóng)村集體建設(shè)用地的評(píng)估價(jià)格。以某城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域?yàn)槔?，同為一個(gè)行政區(qū)域的兩塊地，相距不到10公里，一塊為國(guó)有建設(shè)用地，另一塊為農(nóng)村集體建設(shè)用地，而建設(shè)土地評(píng)估價(jià)格相差30%，即使這樣，農(nóng)村集體建設(shè)用地也少有人問(wèn)津。究其主要原因，在于國(guó)有建設(shè)用地由于整理和規(guī)劃條件相對(duì)成熟，有著較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，進(jìn)入市場(chǎng)后認(rèn)知度較高。而農(nóng)村集體建設(shè)用地，雖然價(jià)格便宜，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平較為落后，在完成相應(yīng)的流轉(zhuǎn)手續(xù)后，還需要投入大量的資金支持以完成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施修繕、切改和接引。

3 政策建議

針對(duì)產(chǎn)生農(nóng)村集體土地與國(guó)有建設(shè)用地在土地評(píng)估價(jià)格上存在差異的主要原因，想要改變這一差異，筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

一是更加完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，加大法律法規(guī)的政策性支持，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)概念，具化農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人擁有完全處置土地的權(quán)利，在保證18億畝耕地紅線及農(nóng)民自身權(quán)益的同時(shí)，完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式規(guī)范化前提下的多樣化。各級(jí)政府也應(yīng)適當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)政策，加大農(nóng)村建設(shè)用地的融資力度，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提供政策性的保障。并以法律法規(guī)的形式對(duì)農(nóng)村集體用地所有權(quán)主體進(jìn)行法律概念上的明晰，從明確農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)主體，增加農(nóng)村集體建設(shè)用地使用效率。

二是增加農(nóng)村集體建設(shè)用地土地用途，完成農(nóng)村集體用地的土地高附加值水平?？s小其與國(guó)有建設(shè)用地的差距。土地管理部門應(yīng)相應(yīng)減少農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的審批手續(xù)，縮短審批時(shí)限。從制度上保證農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地差異的減少。此外，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，適當(dāng)調(diào)配農(nóng)村集體建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地集中儲(chǔ)備和交易，最大限度的實(shí)現(xiàn)不同權(quán)屬建設(shè)用地的同宗同價(jià)，保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的交易價(jià)格和使用價(jià)值。

三是在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的儲(chǔ)備過(guò)程中，完善相應(yīng)配套機(jī)制的建立，如對(duì)于農(nóng)民的補(bǔ)償性補(bǔ)助應(yīng)更加明確，在流轉(zhuǎn)階段對(duì)于收益分配更加清晰合理，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)收益增值部分分配更加透明化規(guī)范化。對(duì)于在征收過(guò)程中的“一稅四費(fèi)”，應(yīng)在適度的基礎(chǔ)上給予相應(yīng)的減免，從而保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的“低成本、高收益”。

四是加大行政區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)設(shè)施，從根本上，抹平農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異，政府應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，下大力量對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一平衡建設(shè)，從而保證在基本條件下，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的相對(duì)平衡。

此外還應(yīng)從戶籍制度改革、宅基地退出、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等多個(gè)方面對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行政策上的鼓勵(lì)，以重慶市為例，重慶市率先啟動(dòng)城鄉(xiāng)戶籍制度改革，以推動(dòng)符合條件的農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市戶口，采取自愿有償?shù)脑瓌t，引導(dǎo)農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。通過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地“增減掛鉤”和集體土地出讓交易等形式的結(jié)合，賦予農(nóng)村集體土地更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，真正做到農(nóng)村集體土地與國(guó)有建設(shè)用地的同地、同價(jià)、同權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

1.陳榮清 紀(jì)昌品 陳竹安.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考.城鄉(xiāng)建設(shè).2004.12

2.黎平.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)治理的路徑選擇.中國(guó)土地科學(xué).2009.4

3.陳麗根 龍開(kāi)勝.我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的發(fā)展歷程及改革方向.中國(guó)農(nóng)史.2008.2

4.孟勤國(guó) 黃瑩 徐志珍等.中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究.法律出版社.2008

5.顧海英 丁火平 梁亞榮.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律與產(chǎn)權(quán)問(wèn)題.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題.2003.10

作者簡(jiǎn)介：

胡博，碩士，工程師，任職于天津土地交易中心，從事土地出讓工作。

Rural Collective Construction Land and State-owned Construction Land Price Appraisal Factors of Differences

Hu Bo

Abstract：With the rapid development of Chinas rural economy，rural collective construction land use rights transfer problem caused the attention of social all circles.Since 2003，our country began to rural collective construction land into unified land market circulation to try，rural collective land will be like state-owned land，according to“the same way，with prices，with the right” principle，into a unified land market.This initiative will help revitalize the original construction of rural land，thus greatly reducing land demand pressure on new construction，and promote rural industrialization，agricultural industrialization and urbanization. However，in the actual operation process，the rural collective construction land and state-owned construction land is difficult to “the same way，with prices, with the right”，this paper reasons in many aspects to analyze this phenomenon and find out the specific methods to solve this problem.

Keyword：Rural collective construction land，Exchange，Right to use

李求軍/責(zé)任編輯

endprint