徐斌+郭華+王太芳

摘要：研究目的為了解武漢市后湖地區(qū)土地一級開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施投入對土地產(chǎn)出效益的影響，為政府的投資決策提供參考。研究方法為層次分析法和經(jīng)濟學研究方法。研究結(jié)果為（1）土地儲備中道路設(shè)施投入對土地價格的影響最顯著，權(quán)重系數(shù)為0.211；（2）隨著道路設(shè)施投入的增加，土地產(chǎn)出效益呈先遞增后遞減的趨勢，其影響路徑符合邊際報酬遞減規(guī)律。研究結(jié)論為在土地一級開發(fā)中應注重道路等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，同時要遵循邊際報酬遞減規(guī)律，減少投入的盲目性，避免粗放的經(jīng)營發(fā)展方式，進而控制土地儲備成本，提高土地的投入產(chǎn)出效率。

關(guān)鍵詞：道路設(shè)施投入，土地價格，權(quán)重，邊際報酬遞減規(guī)律，后湖地區(qū)

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-(2014)06-0051-59 收稿日期：2014-04-11

在國民經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)現(xiàn)代化的進程中，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，對土地需求量日益增大，土地儲備機構(gòu)在加大儲備土地供應量的同時還需對儲備土地進行必要的前期開發(fā)整理，使之具備市場供應條件。道路等基礎(chǔ)配套設(shè)施是否完善是儲備土地能否達到供應條件的重要標準之一，對土地市場交易有一定的影響；道路設(shè)施投入如何計入土地儲備成本，也影響著土地儲備成本的控制；道路設(shè)施投入的多少直接關(guān)系到土地儲備項目盈虧以及土地供應價格水平的高低。因此，本研究對土地一級開發(fā)中土地成本的控制和資源的節(jié)約集約利用具有一定的現(xiàn)實意義，對政府的投資決策也具有重要的參考價值。

關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施投入與儲備用地之間的關(guān)系，學者們多從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)利用儲備土地融資的角度進行研究，還有學者的研究表明控制土地儲備成本對儲備土地價格有重要的影響，另有學者研究了城市軌道交通對周邊儲備土地價格或規(guī)劃的影響。但目前學者們罕有從經(jīng)濟學角度來研究基礎(chǔ)設(shè)施對儲備土地價格的影響，本文將從經(jīng)濟學角度，以武漢市后湖地區(qū)為例，分析土地儲備中道路設(shè)施投入對其產(chǎn)出效益即土地出讓價格的影響，試圖揭示道路設(shè)施投入的產(chǎn)出效益如何，并解決為何控制道路設(shè)施的投入、控制在什么范圍內(nèi)以及操作路徑如何的問題，為武漢市土地一級開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施投入提供參考，給土地儲備成本控制以現(xiàn)實啟示，實現(xiàn)最佳的土地投入產(chǎn)出效益。

1 研究樣點分析

本研究以武漢市江岸區(qū)后湖地區(qū)為例，探討評價期內(nèi)土地儲備中道路設(shè)施投入對土地價格的影響。后湖地區(qū)位于武漢市北部，作為江岸區(qū)的一個重要組成部分與花橋、永清街等市中心區(qū)域的距離非常近，后湖地區(qū)規(guī)劃范圍為南臨京廣鐵路，北抵規(guī)劃的三環(huán)線，西起姑嫂樹路，東至解放大道和漢黃公路所圍成的區(qū)域。該區(qū)域規(guī)劃用地面積為23.6平方公里，遠期（至2020年）規(guī)劃人口為30萬人。

早年后湖地區(qū)不健全的交通設(shè)施制約了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，因此，近些年政府開始致力于道路設(shè)施的建設(shè)。2006年武漢市人民政府辦公廳出臺的《關(guān)于加快推進我市后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)意見的通知》（武政辦〔2006〕86號）指出：把后湖地區(qū)營造成現(xiàn)代化綠色生態(tài)都市居住新城，加快后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。后湖新城“五縱三橫”的道路基本上是依據(jù)“井”字的主干道交通骨架設(shè)計，“五縱”由西往東依次為：塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路；“三橫”由北向南依次為：井南大道、幸福大道、后湖大道。“五縱三橫”交通路網(wǎng)的成型，讓后湖的內(nèi)部路網(wǎng)布局清晰，且圍繞著規(guī)劃道路，形成2個城市綜合公園、1個城市商業(yè)副中心、1個文化體育中心、10個居住組團。武漢大道和竹葉山三層立交的貫通，則讓后湖與外界的連接更加順暢。武漢地產(chǎn)集團在武漢市人民政府的領(lǐng)導下，作為后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的項目業(yè)主單位，按照城市規(guī)劃和年度建設(shè)計劃及聯(lián)席會議的決策，全面承擔后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)項目的投融資和建設(shè)任務。

2 權(quán)重分析

為了解后湖地區(qū)土地儲備中道路設(shè)施投入對輻射區(qū)域土地價格的貢獻，下面將利用層次分析法，對道路設(shè)施在土地價格影響因素指標體系中權(quán)重的大小進行分析。

2.1 層次分析法

權(quán)重的確定方法有很多種，常用的方法有層次分析法（AHP）、專家咨詢法（特爾斐法）、主成分分析法和相關(guān)系數(shù)法等。其中，層次分析法（AHP）是一種常用的定性與定量相結(jié)合的決策與評價方法，此方法將復雜問題分解為若干層次，通過建立層次結(jié)構(gòu)模型、構(gòu)造判斷矩陣、層次單排序及一致性檢驗、層次總排序及一致性檢驗等步驟來確定指標權(quán)重。在層次分析法中，構(gòu)造判斷矩陣是最關(guān)鍵的步驟，本研究將采用標度與專家打分法來確定判斷矩陣，在此基礎(chǔ)上利用層次分析法來確定評價指標體系中各指標的權(quán)重。

2.2 權(quán)重的確定

2.2.1 指標體系建立

結(jié)合土地價格影響因素的相關(guān)理論，將土地價格影響因素理論與各方面專家的經(jīng)驗相結(jié)合，以綜合因素為最終目標層，從一般因素、區(qū)域因素和個別因素三方面選取指標因子作為準則層，再將3個一級指標劃分為13個二級指標，土地價格影響因素指標體系詳見表1。

2.2.2 權(quán)重處理過程與分析

在已建立的土地價格影響因素指標體系基礎(chǔ)之上，邀請土地管理專業(yè)的相關(guān)專家和土地行業(yè)內(nèi)的資深人士填寫調(diào)查問卷，并根據(jù)1-9的標度確定各指標間的相對重要性，由此建立兩兩對比的專家判斷矩陣，然后利用和積法計算該矩陣的最大特征向量，再進行一致性檢驗，最終確定各指標的權(quán)重。

（1）一般因素B1、區(qū)域因素B2、個別因素B3相對于總目標A的權(quán)重計算過程。

在專家打分和調(diào)整的基礎(chǔ)上，構(gòu)建B1、B2、B3相對于總目標A的相對重要程度判斷矩陣，如表2所示。

ⅰ.矩陣規(guī)范化處理（將矩陣中每一個元素除以它所在列之和）

ⅱ.計算矩陣的最大特征值對應的特征向量

求規(guī)范化處理后矩陣中每一行的算術(shù)平均值，即可得到A-B的特征向量（見表3）：

A=（B1，B2，B3）=（0.110,0.581,0.309）

ⅲ.計算矩陣的最大特征值根

ⅳ.一致性檢驗

（n為比較項的數(shù)目）

經(jīng)查表4，當n=3時，RI=0.58，此時：

因為CR=0.003<0.1，則通過檢驗。即一般因素B1、區(qū)域因素B2、個別因素B3相對于總目標A的權(quán)重為：A=（B1,B2,B3）=（0.110,0.581,0.309）。

（2）利用相同的操作程序得到行政因素C1、人口因素C2、社會因素C3、經(jīng)濟因素C4、國際因素C5相對于目標層B1的權(quán)重為：B1=（C1,C2,C3,C4,C5）=（0.100,0.215,0.060,0.234,0.392）；位置C6、交通條件C7、基礎(chǔ)設(shè)施狀況C8、城市規(guī)劃C9相對于目標B2的權(quán)重為：B2=（C6,C7,C8,C9）=（0.08,0.36,0.34,0.20）；面積C10、形狀C11、容積率C12、剩余使用年期C13相對于目標層B3的權(quán)重為：B3=（C10,C11,C12,C13）=（0.108,0.197,0.479,0.217）。

2.2.3 權(quán)重結(jié)果

將指標體系中方案層各指標相對于準則層的權(quán)重與準則層相對于目標層的權(quán)重相乘，即可得到整個指標體系中各指標的綜合權(quán)重（如表5所示）。

通過表5可知，交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、容積率、城市規(guī)劃等因素對土地價格影響較大，權(quán)重系數(shù)分別為0.211、0.198、0.148、0.119，其中交通設(shè)施的建設(shè)對土地價格的影響最為顯著，權(quán)重系數(shù)為0.211。

endprint

3 影響路徑的經(jīng)濟學分析

在土地儲備中，道路設(shè)施的建設(shè)投入將對土地供應價格產(chǎn)生影響，下面將結(jié)合經(jīng)濟學中的“邊際報酬遞減規(guī)律”來分析樣點區(qū)域研究期內(nèi)道路設(shè)施投入對土地價格的影響路徑。

3.1 邊際報酬遞減規(guī)律

邊際報酬遞減規(guī)律是微觀經(jīng)濟學數(shù)理模型的基本假設(shè)之一，它對短期生產(chǎn)具有適用性。具體是指其他技術(shù)水平不變的條件下，在連續(xù)等量地把一種可變要素增加到其他一種或幾種數(shù)量不變的生產(chǎn)要素上去的過程中，當這種可變生產(chǎn)要素的投入量小于某一特定的值時，增加該要素投入所帶來的邊際產(chǎn)量是遞增的；當這種可變要素的投入量連續(xù)增加并超過這個特定值時，增加該要素投入所帶來的邊際產(chǎn)量是遞減的。可記為MP：MP＝Δy／Δx，其中，Δx表示變動生產(chǎn)要素的增加量，Δy表示在相應情況下總報酬的增加量。

邊際報酬的變化趨勢能在很大程度上影響和反映總報酬的變化趨勢。二者的具體關(guān)系，如圖1所示。

由圖1可知，橫軸為勞動投入，豎軸為報酬產(chǎn)出，TP為總報酬，MP為邊際報酬，AP為平均報酬。在投入4個單位勞動之前，總報酬以遞增的速度上升，相應地，邊際報酬曲線上升；投入4～8個單位，總報酬以遞減的速率增加；當勞動投入為4個單位時，邊際報酬達到最大值，相應地，也是總報酬曲線的一個拐點；當勞動投入到8個單位時，邊際報酬為零，總報酬最大；繼續(xù)增加投入，邊際報酬開始為負數(shù)，總報酬下降。

3.2 經(jīng)濟學分析

3.2.1 變量的選取

3.2.1.1 投入變量

本研究選取后湖區(qū)域內(nèi)兩條主干道和七條次干道在評價期內(nèi)建設(shè)的路段為研究對象，分析評價期2006－2012年內(nèi)儲備土地道路設(shè)施資金投入情況，詳見表6。

在數(shù)據(jù)搜集的基礎(chǔ)上，結(jié)合交通設(shè)施投入的實際情況，對數(shù)據(jù)進行適當修正，由此得到2006-2012年內(nèi)后湖地區(qū)土地儲備中各道路的年資金投入情況。

3.2.1.2 產(chǎn)出變量

通過將后湖地區(qū)2001-2012年經(jīng)營性用地成交信息按年份進行分類匯總得到年平均樓面地價和年平均土地單價。后湖地區(qū)2001-2012年經(jīng)營性用地平均土地單價及樓面地價均以比較平穩(wěn)的趨勢上升，并在2010年后湖地區(qū)經(jīng)營性用地平均樓面地價首次突破2000元/平方米，且2010年之后后湖地區(qū)土地市場交易較為穩(wěn)定，經(jīng)營性用地平均樓面地價接近3000元/平方米。其中，后湖片區(qū)2012年底成交的4塊住宅用地的平均樓面地價已達到約3600元/平方米，后湖片區(qū)發(fā)展?jié)摿χ鸩酵癸@。

3.2.2 變量的處理和分析

本研究將后湖地區(qū)塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路、漢黃路、井南大道、后湖大道及興業(yè)路的單位面積年累計資金投入量作為投入變量，將道路設(shè)施投入對樓面地價的年貢獻值作為產(chǎn)出變量，研究評價期2006-2012年間，道路投入對土地產(chǎn)出效益的影響路徑及趨勢。

因選取了后湖區(qū)域內(nèi)大部分主干道和次干道作為評價樣本，所以道路的影響或輻射范圍理論上來講是針對整個后湖區(qū)域的，所以根據(jù)后湖地區(qū)樣本道路評價期內(nèi)每年的總造價，結(jié)合后湖地區(qū)的總面積，得到每年單位面積道路累計投入量；由上述研究可知，交通設(shè)施因素對土地價格影響較大，權(quán)重系數(shù)為0.211，由此得到的交通設(shè)施對土地效益的年貢獻值作為產(chǎn)出值，其中每年的土地效益用樓面地價來表示，見表7。

由兩個變量的值量化得到每單位道路的投入帶來的土地產(chǎn)出效益，經(jīng)過數(shù)據(jù)處理，得到邊際產(chǎn)出值。由原始數(shù)據(jù)的散點圖可以看出，邊際投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系有拋物線趨勢，由此利用Excel軟件，在散點圖中添加多項式趨勢線，得到擬合曲線來表示邊際道路投入和邊際土地產(chǎn)出之間的關(guān)系，見圖2。

由圖2可知，擬合曲線方程為y=-0.7072x2+5.6329x-4.3481，R2=0.7317。其中，R2是趨勢線擬合程度的指標，它的數(shù)值大小可以反映趨勢線的估計值與對應的實際數(shù)據(jù)之間的擬合程度，擬合程度越高，趨勢線的可靠性就越高。R2是取值范圍在0－1之間的數(shù)值，當趨勢線的R2等于1或接近1時，其可靠性最高，反之則可靠性較低，R2也稱為決定系數(shù)。由決定系數(shù)為0.7317可知，趨勢線的可靠性較高。

由擬合曲線可知，隨著投入的增加，邊際報酬呈現(xiàn)出先遞增后遞減的趨勢。其中，邊際報酬在投入1單位到4單位之間呈遞增趨勢，且在投入第4單位后邊際報酬達到最大值，隨后再增加投入，邊際報酬逐漸遞減。

3.2.3 研究結(jié)果分析

本研究是在假定其他生產(chǎn)要素投入量不變的理想情況下來進行分析的，假定評價期內(nèi)對后湖地區(qū)土地產(chǎn)出效益有影響的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的投入量均不變的情況下，隨著道路投入的增加，研究后湖地區(qū)土地產(chǎn)出效益的變化情況。結(jié)合圖2可知，評價期內(nèi)，后湖地區(qū)的道路投入與土地產(chǎn)出效益情況處于圖1中的第一階段后期或者第二階段初期，即邊際報酬經(jīng)歷了第一階段的逐漸遞增，在增至最大值后，逐漸下降，此時總報酬仍在上升，但第二階段的上升幅度較第一階段變小。

由于評價期較短，由圖2只能了解到邊際產(chǎn)出的變動趨勢，而由于投入對產(chǎn)出的影響具有一定的滯后性，道路投入對土地產(chǎn)出效益的影響在評價期之后會有延伸。由此我們可以大膽假設(shè)，道路投入對土地產(chǎn)出效益的影響隨著時間的推進，邊際產(chǎn)出會逐漸下降，將由第一階段過渡到第二階段，并逐漸完成第二階段，即邊際報酬減少到零，此時，總報酬最大，這一臨界點被稱作土地利用的集約邊際，土地利用的集約度達到了極限，通常情況下，這一階段的投入是合理的；也有可能過渡到第三階段，即邊際報酬為負數(shù)，此時總報酬逐漸下降，再投入會導致土地過度開發(fā)，因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。由此，道路設(shè)施的投入應該控制在一個合理的范圍內(nèi)，上限是邊際報酬為零時的臨界點，下限是平均報酬的最高點，因為在此范圍內(nèi)，盡管平均產(chǎn)出逐漸減少，但邊際產(chǎn)出大于邊際成本，總收益仍在增加，在這一范圍內(nèi)土地利用被認為是較為合理的集約利用，在這一范圍內(nèi)，投入和產(chǎn)出高度正相關(guān)，因此，在這一階段，應當盡量追加單位面積上的道路投入，實現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出效率。

因此，結(jié)合圖2的擬合曲線，可以得出研究結(jié)論：后湖地區(qū)的區(qū)域內(nèi)，道路投入初期，每增加一單位投入，土地邊際產(chǎn)出遞增，土地總產(chǎn)出增加；隨著道路投入的增加，在第4單位投入后，即到2010年，單位面積累計投入為58.00萬元，總投資為136880萬元，占評價期總投資的83.45%，此時邊際報酬達到最大值；2010年以后，邊際報酬隨著投入的增加呈下降趨勢，總報酬仍呈遞增趨勢，但增長率較2010年以前降低，結(jié)合圖1，可以預測再追加一單位投入，即到2011年，邊際報酬將可能等于平均報酬，此后再增加道路投入，平均報酬將大于邊際報酬，從2011年到之后的某一年（總報酬最大時）之間，道路投入均可再增加，土地產(chǎn)出效益也將逐年增加，此階段將為較合理的土地集約利用階段，但是如何確定總報酬最大、邊際報酬為零時的臨界值，由于受評價期的限制，還無法得出較準確的結(jié)論。

4 研究結(jié)論和現(xiàn)實啟示

4.1 結(jié)論

首先運用層次分析法，對土地儲備中道路設(shè)施在土地價格影響因素指標體系中的權(quán)重進行了分析，結(jié)果表明在土地價格影響因素指標體系中，交通設(shè)施對土地價格的影響最為顯著，權(quán)重系數(shù)為0.211。然后本研究結(jié)合經(jīng)濟學理論，對土地儲備中道路投入與土地產(chǎn)出效益之間的關(guān)系進行了分析，研究結(jié)果表明：單位土地上投入的基礎(chǔ)設(shè)施的多少并不總是與土地的產(chǎn)出效益成正比，根據(jù)邊際報酬遞減規(guī)律，應找到生產(chǎn)要素的最佳投入點，該點在生產(chǎn)的第二階段，超過這一點繼續(xù)增加單位土地的投入不會提高單位土地的產(chǎn)出效益。因此應該遵循這一客觀規(guī)律，不能盲目的增加投入，避免粗放經(jīng)營發(fā)展方式，控制土地儲備成本，從而提高土地的投入產(chǎn)出效率。

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4.2 啟示

在土地一級開發(fā)中，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，其帶來的經(jīng)濟效益并不總是成正比增加，所以基礎(chǔ)設(shè)施的投入不能盲目增加，否則將造成土地儲備成本的增加，卻不能帶來相應的產(chǎn)出效益。在基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟和不完善的情況下，道路投入是必要的，此時投入經(jīng)濟效益最大；但隨著投入的增加，當區(qū)域配套設(shè)施達到了“三通一平”或已滿足土地供應所必須的條件時，此后基礎(chǔ)設(shè)施的投入應慎重，應把土地前期開發(fā)整理的邊際產(chǎn)出等于邊際成本作為一級開發(fā)中應遵循的原則，當增加的投入所帶來的收益(邊際收益)等于所增加的成本（邊際成本），即增加的投入所帶來的土地產(chǎn)出為零時，此時一級開發(fā)的投入應停止，否則將影響經(jīng)濟產(chǎn)出效益的最大化，造成規(guī)模不經(jīng)濟和資源的浪費。

參考文獻：

1.陳偉.城市土地儲備與重大工程建設(shè)投融資機制結(jié)合的應用價值分析.上海金融.2005.4

2.劉明皓 邱道持.土地儲備成本控制方法研究.中國農(nóng)學通報.2007.23

3.陳偉 范黎萍.結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的土地儲備機制研究.城市交通.2006.4.2

4.賴慧芳 王玉.基于效率的軌道交通沿線土地儲備規(guī)劃——以廣州市為例.規(guī)劃師.2008.12

5.姜啟源.數(shù)學模型.高等教育出版社.2003

6.葉軍 王磊.基于組合判斷矩陣的評價方法.計算機工程與應用.2010.46

7.陳林 朱衛(wèi)平.邊際報酬遞減規(guī)律是客觀存在的嗎.中國工業(yè)經(jīng)濟.2009.6

作者簡介：

徐斌，武漢市土地整理儲備中心計劃部部長、高級工程師，主要研究方向為土地管理。

郭華，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部副總經(jīng)理，主要研究方向為土地資源開發(fā)與利用。

王太芳，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部高級經(jīng)理，主要研究方向為土地資源管理、建設(shè)管理與城市發(fā)展。

注：本文為國家自然科學基金青年項目（編號：71103068）；華中科技大學自主創(chuàng)新研究基金（人文社科，編號：2013WT014）成果。

A Study on Impacts of Road Infrastructure Investment on Reserves Land Price in Primary Land Development Process

——a case of Houhu area of Wuhan city

Xu Bin，Guo Hua，Wang Taifang

Abstract：The purpose of this study is to understand the influence of road infrastructure on land output efficiency in primary land development process in Houhu region of Wuhan city and provide reference for the governments investment decisions. Methods of AHP and economics were employed. The results show that:(1) Road infrastructure investment has the most significant effect on land prices, and its weight is 0.211; (2)With the increasing of road infrastructure investment, land output efficiency appears a decreasing trend after the maximum, and the influence path comply with progressive decrease law of marginal income. It is concluded that one should pay attention to the road infrastructure investment and follow the progressive decrease law of marginal income in primary land development process to reduce investment blindness and to avoid extensive operation, and thus control the land reserve costs, increase input-output efficiency of the land.

Keywords：Road infrastructure investment，Land price，Weight，Progressive decrease law of marginal income，Houhu area

李求軍/責任編輯

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4.2 啟示

在土地一級開發(fā)中，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，其帶來的經(jīng)濟效益并不總是成正比增加，所以基礎(chǔ)設(shè)施的投入不能盲目增加，否則將造成土地儲備成本的增加，卻不能帶來相應的產(chǎn)出效益。在基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟和不完善的情況下，道路投入是必要的，此時投入經(jīng)濟效益最大；但隨著投入的增加，當區(qū)域配套設(shè)施達到了“三通一平”或已滿足土地供應所必須的條件時，此后基礎(chǔ)設(shè)施的投入應慎重，應把土地前期開發(fā)整理的邊際產(chǎn)出等于邊際成本作為一級開發(fā)中應遵循的原則，當增加的投入所帶來的收益(邊際收益)等于所增加的成本（邊際成本），即增加的投入所帶來的土地產(chǎn)出為零時，此時一級開發(fā)的投入應停止，否則將影響經(jīng)濟產(chǎn)出效益的最大化，造成規(guī)模不經(jīng)濟和資源的浪費。

參考文獻：

1.陳偉.城市土地儲備與重大工程建設(shè)投融資機制結(jié)合的應用價值分析.上海金融.2005.4

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3.陳偉 范黎萍.結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的土地儲備機制研究.城市交通.2006.4.2

4.賴慧芳 王玉.基于效率的軌道交通沿線土地儲備規(guī)劃——以廣州市為例.規(guī)劃師.2008.12

5.姜啟源.數(shù)學模型.高等教育出版社.2003

6.葉軍 王磊.基于組合判斷矩陣的評價方法.計算機工程與應用.2010.46

7.陳林 朱衛(wèi)平.邊際報酬遞減規(guī)律是客觀存在的嗎.中國工業(yè)經(jīng)濟.2009.6

作者簡介：

徐斌，武漢市土地整理儲備中心計劃部部長、高級工程師，主要研究方向為土地管理。

郭華，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部副總經(jīng)理，主要研究方向為土地資源開發(fā)與利用。

王太芳，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部高級經(jīng)理，主要研究方向為土地資源管理、建設(shè)管理與城市發(fā)展。

注：本文為國家自然科學基金青年項目（編號：71103068）；華中科技大學自主創(chuàng)新研究基金（人文社科，編號：2013WT014）成果。

A Study on Impacts of Road Infrastructure Investment on Reserves Land Price in Primary Land Development Process

——a case of Houhu area of Wuhan city

Xu Bin，Guo Hua，Wang Taifang

Abstract：The purpose of this study is to understand the influence of road infrastructure on land output efficiency in primary land development process in Houhu region of Wuhan city and provide reference for the governments investment decisions. Methods of AHP and economics were employed. The results show that:(1) Road infrastructure investment has the most significant effect on land prices, and its weight is 0.211; (2)With the increasing of road infrastructure investment, land output efficiency appears a decreasing trend after the maximum, and the influence path comply with progressive decrease law of marginal income. It is concluded that one should pay attention to the road infrastructure investment and follow the progressive decrease law of marginal income in primary land development process to reduce investment blindness and to avoid extensive operation, and thus control the land reserve costs, increase input-output efficiency of the land.

Keywords：Road infrastructure investment，Land price，Weight，Progressive decrease law of marginal income，Houhu area

李求軍/責任編輯

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4.2 啟示

在土地一級開發(fā)中，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，其帶來的經(jīng)濟效益并不總是成正比增加，所以基礎(chǔ)設(shè)施的投入不能盲目增加，否則將造成土地儲備成本的增加，卻不能帶來相應的產(chǎn)出效益。在基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟和不完善的情況下，道路投入是必要的，此時投入經(jīng)濟效益最大；但隨著投入的增加，當區(qū)域配套設(shè)施達到了“三通一平”或已滿足土地供應所必須的條件時，此后基礎(chǔ)設(shè)施的投入應慎重，應把土地前期開發(fā)整理的邊際產(chǎn)出等于邊際成本作為一級開發(fā)中應遵循的原則，當增加的投入所帶來的收益(邊際收益)等于所增加的成本（邊際成本），即增加的投入所帶來的土地產(chǎn)出為零時，此時一級開發(fā)的投入應停止，否則將影響經(jīng)濟產(chǎn)出效益的最大化，造成規(guī)模不經(jīng)濟和資源的浪費。

參考文獻：

1.陳偉.城市土地儲備與重大工程建設(shè)投融資機制結(jié)合的應用價值分析.上海金融.2005.4

2.劉明皓 邱道持.土地儲備成本控制方法研究.中國農(nóng)學通報.2007.23

3.陳偉 范黎萍.結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的土地儲備機制研究.城市交通.2006.4.2

4.賴慧芳 王玉.基于效率的軌道交通沿線土地儲備規(guī)劃——以廣州市為例.規(guī)劃師.2008.12

5.姜啟源.數(shù)學模型.高等教育出版社.2003

6.葉軍 王磊.基于組合判斷矩陣的評價方法.計算機工程與應用.2010.46

7.陳林 朱衛(wèi)平.邊際報酬遞減規(guī)律是客觀存在的嗎.中國工業(yè)經(jīng)濟.2009.6

作者簡介：

徐斌，武漢市土地整理儲備中心計劃部部長、高級工程師，主要研究方向為土地管理。

郭華，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部副總經(jīng)理，主要研究方向為土地資源開發(fā)與利用。

王太芳，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部高級經(jīng)理，主要研究方向為土地資源管理、建設(shè)管理與城市發(fā)展。

注：本文為國家自然科學基金青年項目（編號：71103068）；華中科技大學自主創(chuàng)新研究基金（人文社科，編號：2013WT014）成果。

A Study on Impacts of Road Infrastructure Investment on Reserves Land Price in Primary Land Development Process

——a case of Houhu area of Wuhan city

Xu Bin，Guo Hua，Wang Taifang

Abstract：The purpose of this study is to understand the influence of road infrastructure on land output efficiency in primary land development process in Houhu region of Wuhan city and provide reference for the governments investment decisions. Methods of AHP and economics were employed. The results show that:(1) Road infrastructure investment has the most significant effect on land prices, and its weight is 0.211; (2)With the increasing of road infrastructure investment, land output efficiency appears a decreasing trend after the maximum, and the influence path comply with progressive decrease law of marginal income. It is concluded that one should pay attention to the road infrastructure investment and follow the progressive decrease law of marginal income in primary land development process to reduce investment blindness and to avoid extensive operation, and thus control the land reserve costs, increase input-output efficiency of the land.

Keywords：Road infrastructure investment，Land price，Weight，Progressive decrease law of marginal income，Houhu area

李求軍/責任編輯

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