梁作鵬+賈春梅+葛揚(yáng)

摘要：中國(guó)級(jí)差地租與資本主義級(jí)差地租有諸多的相似之處，也有明顯的不同之處。不同之處在于：中國(guó)級(jí)差地租的產(chǎn)生與分配受到更多地方政府權(quán)力的干預(yù)與影響。對(duì)中國(guó)地方政府土地供給行為進(jìn)行考察后發(fā)現(xiàn)，地方政府主導(dǎo)著土地要素的流動(dòng)方向與交易價(jià)格，影響著土地資源的配置效率與配置方式。地方政府對(duì)級(jí)差地租的追求推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮、推高了房地產(chǎn)價(jià)格。因此，重塑地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色與職能，理順地方政府在土地資源配置中的職責(zé)與作用，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制十分必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；級(jí)差地租；土地供給行為；土地制度；長(zhǎng)效機(jī)制

一、 引言

住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，既關(guān)系到人民“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的健康可持續(xù)，更關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。1998年城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)，尤其是2006年以來(lái)商品住宅價(jià)格逐漸偏離了城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》（按月）顯示，2006年1月全國(guó)城市住宅銷售價(jià)格同比上漲5.5%。2007年1月～11月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅均超過(guò)5%。房?jī)r(jià)歷經(jīng)2008年的短暫回落后，繼續(xù)一路上揚(yáng)。截止到2013年11月，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，下降的城市僅有1個(gè)；同比最高漲幅高達(dá)21.9%，最低下降僅為1.2%。全國(guó)房?jī)r(jià)的普遍上漲給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)越來(lái)越大的負(fù)面影響。

城市住房?jī)r(jià)格普遍、持續(xù)上漲的原因何在？一些民眾將責(zé)任歸咎于開發(fā)商，認(rèn)為開發(fā)商追求暴利的行為推高了商品住宅價(jià)格。然而，深入思考后就可以發(fā)現(xiàn)，彼此進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商并不具備在全國(guó)范圍內(nèi)將房?jī)r(jià)持續(xù)推高的能力和條件。也有部分學(xué)者將房?jī)r(jià)上漲的原因歸于住房需求過(guò)量。誠(chéng)然，住房?jī)r(jià)格上漲部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅價(jià)格是由需求和供給兩方面的因素共同決定的。除了需求方面的因素外，房?jī)r(jià)的普遍持續(xù)上漲也與住房供給成本的持續(xù)增加密不可分。而住房建設(shè)所用土地成本是住房供給總成本中占比最大的成本。地方政府追逐級(jí)差地租的沖動(dòng)推動(dòng)住房建設(shè)用地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。因此，從級(jí)差地租角度思考房?jī)r(jià)上漲的原因及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策顯得尤為必要。

二、 兩種社會(huì)體制下級(jí)差地租的比較

首次提出級(jí)差地租概念的是威廉·配第，而級(jí)差地租理論的真正創(chuàng)始人則是詹姆斯·安德森。大衛(wèi)·李嘉圖則將級(jí)差地租理論與勞動(dòng)價(jià)值理相融合，進(jìn)一步地研究地租問(wèn)題。其后，馬克思在既有級(jí)差地租理論的基礎(chǔ)上，擯棄級(jí)差地租理論的不合理成分，吸納級(jí)差地租理論的科學(xué)成分，結(jié)合西歐各國(guó)尤其是英國(guó)級(jí)差地租的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)背景，創(chuàng)造性地構(gòu)建了資本主義級(jí)差地租的理論體系。

在馬克思關(guān)于級(jí)差地租理論的論述中，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)增殖價(jià)值的形式，級(jí)差地租I和級(jí)差地租II是級(jí)差地租的兩種存在形式。級(jí)差地租I的產(chǎn)生源于兩個(gè)原因，一是土地肥力，二是土地位置。無(wú)論土地肥力，還是土地位置均會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的改變而改變，因而土地產(chǎn)生的級(jí)差地租也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的改變而相應(yīng)改變。資產(chǎn)階級(jí)的土地所有權(quán)壟斷、商品經(jīng)濟(jì)、土地肥力不同，以及土地位置不同均是級(jí)差地租I產(chǎn)生的條件。與此相比，級(jí)差地租II產(chǎn)生的原因則是對(duì)同一地塊土地的連續(xù)投資。在馬克思的論述中，級(jí)差地租II的產(chǎn)生是在實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)的條件下，在同一地塊上投入較多的資本，采用先進(jìn)的技術(shù)和管理手段以提高總的生產(chǎn)效率，從而產(chǎn)生超額利潤(rùn)。

社會(huì)主義中國(guó)級(jí)差地租的產(chǎn)生與資本主義級(jí)差地租的產(chǎn)生有相似之處，也有特殊之處。其一，社會(huì)主義中國(guó)級(jí)差地租與資本主義級(jí)差地租存在相似之處。在社會(huì)主義條件下，土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地肥力和土地位置的差異等均與資本主義級(jí)差地租并無(wú)實(shí)質(zhì)性的差異，只是在中國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程中，級(jí)差地租現(xiàn)實(shí)地表現(xiàn)為土地的溢價(jià)。諸多因素均會(huì)引致土地溢價(jià)（級(jí)差地租）的產(chǎn)生，比如說(shuō)，土地資源的稀缺和土地二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的壟斷均會(huì)引致級(jí)差地租I的產(chǎn)生及增加，商品經(jīng)濟(jì)的存在以及整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高均會(huì)引致級(jí)差地租II的產(chǎn)生及增加。其二，與資本主義下級(jí)差地租的產(chǎn)生相比，社會(huì)主義中國(guó)級(jí)差地租的產(chǎn)生有其獨(dú)特之處。中國(guó)級(jí)差地租是在中國(guó)土地所有制與社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)共同作用下產(chǎn)生的。（1）社會(huì)主義中國(guó)的土地所有制與資本主義土地所有制截然不同。資本主義社會(huì)的土地一般是由私人壟斷性占用。社會(huì)主義中國(guó)的城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。所有權(quán)執(zhí)行人不同，其權(quán)利行使的方式不同，級(jí)差地租也相應(yīng)不同。（2）我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地不能進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，不能直接用于商品房建設(shè)。只有地方政府經(jīng)過(guò)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，才能用于商品住宅的開發(fā)建設(shè)。因此，征地是獲得商品房建設(shè)用地的唯一途徑，地方政府對(duì)土地建設(shè)用地供應(yīng)具有壟斷性。（3）資本主義條件下，市場(chǎng)化程度較高，土地市場(chǎng)價(jià)格主要由市場(chǎng)決定。而社會(huì)主義的商品經(jīng)濟(jì)脫胎于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)化程度不高，土地市場(chǎng)、城市化過(guò)程中的土地增值程度受到的政府行政干預(yù)較多，或者說(shuō)主要受地方政府控制。

三、 級(jí)差地租對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響機(jī)制

我國(guó)地方政府控制著土地要素的流向與價(jià)格，影響著土地資源的配置效率與配置方式，影響著商品住宅價(jià)格的形成與走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。具體而言，地方政府對(duì)級(jí)差地租的追求主要從以下三個(gè)方面影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：

（1）土地出讓金提高了住房的供給成本。由于我國(guó)城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，土地出讓由地方政府完全壟斷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過(guò)“招拍掛”方式向地方政府交納一定金額的土地出讓金才能獲取土地使用權(quán)。《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1998年地方政府的土地出讓收入為67億元，2010年地方政府的土地出讓收入躥升至29 109.94億元。同時(shí)，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重在十幾年間發(fā)生了較大的變化。1998年～2000年土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重均在10%以下，而2001年～2013年平均占比超過(guò)了50%。由此可見(jiàn)，土地出讓收入日益成為地方政府財(cái)政收入的最重要組成部分。地方政府的土地出讓收入（級(jí)差地租）大幅度提高了住房供給成本，抬高了住房銷售價(jià)格。