胡連月

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理在我國長期處于計劃管理狀態(tài)，文章通過闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理的意義，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理，包括項目招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段、項目銷售階段及項目使用階段展開研究分析，旨在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理研究適用提供一些思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)項目；合同管理；招投標(biāo)；項目建設(shè)

引言

建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的問題，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理的意義

1.1決定著項目的計劃與實施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理重要作用于對建設(shè)項目任務(wù)的分配，對建設(shè)項目一系列問題展開明確的規(guī)定，對建設(shè)項目所相關(guān)的設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)材料運輸供應(yīng)，不同建設(shè)項目設(shè)計、施工分工協(xié)作關(guān)系，建設(shè)項目相關(guān)人員的行為進行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對建設(shè)項目相關(guān)人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟債權(quán)關(guān)系進行合理安排；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目承接和委托的重要法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理不僅能夠有效調(diào)節(jié)建設(shè)項目相關(guān)參與者相互間經(jīng)濟從屬關(guān)系，還能夠為建設(shè)項目相關(guān)參與者相互最高行為準(zhǔn)則、調(diào)解相互爭執(zhí)提供有利依據(jù)[2]。

1.2是項目管理工作中的核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目所涉及的周期長、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同涵蓋的范圍寬、層面復(fù)雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理，對建設(shè)項目任務(wù)進行有效落實，將建設(shè)項目計劃工期、經(jīng)濟成本以及質(zhì)量任務(wù)進行和諧統(tǒng)一[3]。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對建設(shè)項目合同管理進行嚴格規(guī)范，嚴格規(guī)范項目設(shè)計、項目施工以及項目運營，經(jīng)科學(xué)合理的合同管理，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目如期、保質(zhì)保量的完成。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理

2.1項目招投標(biāo)階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目招投標(biāo)階段，務(wù)必要確保合同簽訂與實施是在合同有根據(jù)的法律基礎(chǔ)范圍之內(nèi)，若合同沒有法律根據(jù)則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發(fā)包人的相關(guān)資格，即對發(fā)包人所具備的相關(guān)民事行為能力、民事權(quán)利能力等進行明確確認；②分析建設(shè)項目合法性，即對建設(shè)項目所擁有招投標(biāo)、簽訂以及實施合同的所有條件，包括一系列批準(zhǔn)文書、許可證及滿足法定招投標(biāo)流程等，進行明確確認；③分析合同內(nèi)容合法性；即對合同內(nèi)容是否有法律依據(jù)，包括是否符合勞保護法、環(huán)境保護法等，進行明確確認。

2.1.2分析合同完備性

受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目涉及內(nèi)容復(fù)雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實施造成一定的風(fēng)險，因此在項目招投標(biāo)階段對合同完備性進行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應(yīng)當(dāng)分析合同文件的完備性，包括分析建設(shè)項目專業(yè)技術(shù)、建設(shè)項目環(huán)境等文件完備與否；第二步應(yīng)當(dāng)分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關(guān)合同示范文本作為參考，就實際使用合同進行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目招投標(biāo)階段合同管理，應(yīng)當(dāng)明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)，確保權(quán)益與職責(zé)的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權(quán)，此時應(yīng)當(dāng)分析了解此類特權(quán)的使用會給承包商造成何種影響，此類特權(quán)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對業(yè)主就特權(quán)不正當(dāng)使用情況下應(yīng)當(dāng)如何處理等；若合同在先規(guī)定承包商需要履行相關(guān)職責(zé)，此時應(yīng)當(dāng)分析了解履行這些職責(zé)存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方能夠?qū)崿F(xiàn)，則需要將其作為一項職責(zé)明確規(guī)定于合同中以展開共同制約；應(yīng)當(dāng)盡最大限度清晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權(quán)益與職責(zé)，同時要重視對權(quán)益與職責(zé)范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權(quán)益的保護條條款款。

2.1.4分析合同條款關(guān)系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設(shè)項目技術(shù)相互依賴、建設(shè)項目開展流程以及權(quán)益與職責(zé)平衡和制約等邏輯關(guān)系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，相互結(jié)合成一個有機的系統(tǒng)，由此可見，分析合同條款關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理中十分重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目工作范圍、進度計劃、建設(shè)項目質(zhì)量、建設(shè)項目款項以及支付問題的方面展開計劃，然后在開展全面分析與實施工作，經(jīng)對分析的結(jié)果展開控制，經(jīng)對尋找出的相關(guān)問題展開解決，最后對合同文件展開持續(xù)地完善。

2.2項目建設(shè)階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結(jié)合我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機械部分材料的發(fā)包方式等[3]。為了實現(xiàn)對項目建設(shè)成本的有利控制，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在相互推諉責(zé)任、責(zé)任分工不明確的潛在隱患，往往會導(dǎo)致項目建設(shè)后期出現(xiàn)管理困難、管理風(fēng)險的局面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任及風(fēng)險；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實承包商在結(jié)束自身項目建設(shè)任務(wù)后別撒腿走人，對項目后期質(zhì)量、維修不進行一定的承擔(dān)，而由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全部項目建設(shè)風(fēng)險進行承擔(dān)[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實現(xiàn)是一個需要耗費很長時間的過程，在這個長周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場供求關(guān)系、設(shè)備材料價格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過對自身風(fēng)險因素、利益因素進行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達成的標(biāo)的物、合同額、價格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務(wù)而務(wù)必傾心付出的職責(zé)范圍；防止由于雙方職責(zé)模糊，當(dāng)合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實現(xiàn)時，形成追究責(zé)任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目項目建設(shè)階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風(fēng)險內(nèi)容出發(fā)，風(fēng)險一：對合同協(xié)議相關(guān)頁碼進行替換，以達到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內(nèi)容進行惡意變更，應(yīng)當(dāng)對合同文本進行改騎縫章、標(biāo)注明確頁碼處理。風(fēng)險二：針對合同條款手寫內(nèi)容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現(xiàn)手術(shù)方式進行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風(fēng)險三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權(quán)的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權(quán)委托人。

2.3項目銷售階段

2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成風(fēng)險，為了防止這些風(fēng)險形成，以相互負責(zé)為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權(quán)利、義務(wù)約定工作，約定好合同中不明確的相關(guān)內(nèi)容[7]。

2.3.2擦邊球銷售政策

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對國家實行的法律法規(guī)推行打擦邊球銷售政策。

2.4項目使用階段

項目建設(shè)完畢達到入住條件，業(yè)主入住后，在對房屋進行裝修時往往會根據(jù)自身喜好對房屋整體架構(gòu)進行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項目使用階段要提升對合同文書的風(fēng)險管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)下。

3.結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段總是會存在相應(yīng)的合同風(fēng)險，合同風(fēng)險屬于房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一個系統(tǒng)性風(fēng)險，但經(jīng)科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理，這一風(fēng)險是能夠被控制的。提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理關(guān)注度、重視度，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的規(guī)范、完善、效率，促進開發(fā)企業(yè)、承包商及業(yè)務(wù)相互關(guān)系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司）

參考文獻：

[1] 徐鳳廷. 房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理的策略分析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2014，（09）：154-155.

[2] 楊皖蘇，朱遠，吳坤靈. 新形勢下合肥市中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策研究[J].工程管理學(xué)報，2010，（04）：212-213.

[3] 汪越成，司靜波. 我國房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題及對策研究[J].黑龍江科技信息，2008，（03）：167-168.

[4] Iyer K C，Sagheer M. Hierarchical Structuring of PPP Risks Using Interpretative Structural Modeling[J].Journal of Construction Engineering And Management，2010，136（02）：151-159.

[5] 魯天嬋. 基于精益思想的建筑企業(yè)工程項目成本管理研究[J].西安建筑科技大學(xué)，2008，（06）：5-8.

[6] 楊興海. 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理分析[J].中華民居，2014，（05）：418.

[7] 管曉偉. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理[J].山西建筑，2008，34（11）：243-244.