夏宇彤　武赫

摘 要：隨著經(jīng)濟體制的改革，國民經(jīng)濟迅速增長的同時，人民對住房的要求也不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了快速發(fā)展，同樣也致使我國城市房價越來越高。房地產(chǎn)市場越來越成為市場經(jīng)濟體系中的重要組成部分，而房價的過快上漲則為金融系統(tǒng)安全帶來諸多潛在威脅，房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是宏觀經(jīng)濟調(diào)控的主要對象，它在很大程度上直接影響到宏觀經(jīng)濟的運行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；管理與調(diào)控；金融安全

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商大多是通過銀行貸款來籌集房地產(chǎn)開發(fā)的資金，這就使得銀行變相承受了這種房地產(chǎn)市場的各種危險影響，加之現(xiàn)階段房價迅速增長，形成房地產(chǎn)泡沫的因素有很多，因而采用何種對策來最大程度的減少房地產(chǎn)泡沫破滅給我國金融安全帶來的影響，已經(jīng)高度引起社會各界的重視，筆者以維護金融安全為出發(fā)點，通過總結(jié)房地產(chǎn)市場上的虛假按揭假象對此進行詳細分析并探討房地產(chǎn)市場調(diào)控對策，現(xiàn)總結(jié)如下。

一、房地產(chǎn)市場存在的問題

2003年以來，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，從而致使房價過快上漲的現(xiàn)象，而上海等一線城市地區(qū)，房價漲幅過快，因而成為宏觀經(jīng)濟偏熱的一大象征。

1.供給結(jié)構(gòu)不完善，房價迅猛增漲

房地產(chǎn)市場的核心問題則是房地產(chǎn)的價格，尤其近些年來中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計平均每年房地產(chǎn)價格都要都要上漲百分之十五以上，這和居民消費僅百分之四左右的漲幅是嚴重不符合的，而北京上海等一些發(fā)達城市的房價更是瘋狂飆升。

據(jù)住建部建設(shè)小康社會標準來看，人均住房面積須達到35m2，也就是說普通的三口之家住房面積需達到100m2以上，根據(jù)全國住宅平均售價的兩千五左右的價格來計算，這對普通家庭來說會成為異常沉重負擔(dān)，為城市居民的生活打來很大壓力。

而造成房價過高的原因則是和房屋供給結(jié)構(gòu)的不完善之間存在很大聯(lián)系，健康的住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是“金字塔”型的，對此，建房中地步應(yīng)當(dāng)是符合廣大人民需求的經(jīng)濟適用房，而中部則是為中產(chǎn)階級提供中檔次品房，最尖端則是為一小部分人提供的高檔豪華房，而我國目前的住房供給結(jié)構(gòu)則是直驅(qū)倒金字塔形狀。針對這一問題，雖然住建部有明文規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中須設(shè)置百分之七十以上的普通商品房以及經(jīng)濟適用房，然而相關(guān)利益的驅(qū)使以及政府片面政績觀的支持，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商仍舊將重點放在豪華商廈、豪華別墅等方面。

2.房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險被轉(zhuǎn)移給銀行

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，其集資大多依賴銀行貸款，這就在一定程度上將其開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了相關(guān)銀行，在住房銷售中，房地產(chǎn)市場主要通過三種方式將其危險轉(zhuǎn)嫁給銀行。第一，虛假購房，房地產(chǎn)開發(fā)商中，會有部分商人通過廉價收集虛假購房人的身份證，有的甚至制造虛假身份證，其目的則是在于最大限度的從銀行獲取個人按揭貸款，待房地產(chǎn)開發(fā)商找到真正的客戶之后，則注銷在房管局的相關(guān)登記以及抵押，然后將房子轉(zhuǎn)讓給客戶，在房價大幅上漲的過程中，這種按揭假象難以被發(fā)現(xiàn)，但若房價大幅下滑，則房地產(chǎn)開發(fā)商可以講這種按揭假象帶來的金融風(fēng)險巧妙轉(zhuǎn)嫁給銀行。

第二，虛報價格，這一類虛報價格類型的虛假按揭和上一個虛假購房沒有太多差別，是指開發(fā)商通過虛報價格的方式來盡可能多的得到銀行相應(yīng)貸款。

第三，倒買倒賣型虛假按揭，同上兩種相比較，這種倒買倒賣的虛假安家產(chǎn)生的后果則更加嚴重一些，他是指炒房人在購房過程中形成相應(yīng)的聯(lián)盟，從而在互相買賣的過程中將房價不斷提高，以獲得銀行最大限額的貸款，然后再利用銀行貸款來提高相應(yīng)房價，這種情況下，若房地產(chǎn)市場能夠良好運轉(zhuǎn)，則房子可以按照更高的價格賣出，同樣的，若房地產(chǎn)市場難以維持良好情況，那么相應(yīng)帶來的風(fēng)險將會轉(zhuǎn)嫁給銀行一并承擔(dān)。

二、管理和調(diào)控的金融安全對策

1.打擊投機購房行為

面對房價不斷上漲的形式，國家制定且執(zhí)行了住房限購制度，各直轄市也要嚴格擬定并且展開住房限購對策，針對住房購買中的投機行為，國家同樣也制定了相應(yīng)措施進行嚴格打擊，由此可見國家打擊房地產(chǎn)價格上漲同時以維護金融安全的決心。住房作為人類生存的基本要求，若在投入市場成為商品經(jīng)營時，利益的驅(qū)使下，會給社會的穩(wěn)定帶來很多負面影響。針對購房中的投機行為，相關(guān)機構(gòu)可以建立并健全個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，且最大效用和限度的將這些政策投放到二三線的城市中去。

2.建立健全的懲罰措施

因為各方面因素的多重影響，虛假按揭現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)中屢見不鮮且始終得不到合理控制，同時在房地產(chǎn)市場的持續(xù)良好狀態(tài)中，這種虛假按揭的現(xiàn)象也始終難以消失，從而為了維護房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)效率，金融部門應(yīng)當(dāng)加大相應(yīng)的審查力度，同時能夠進行相應(yīng)違規(guī)信息的收集，最終交予相關(guān)部門進行嚴格懲罰。另一方面，政府提高信貸管理力度，加大對相關(guān)違規(guī)者的打擊力度，并及時對相關(guān)制度漏洞進行補救等都能在一定程度上控制住這種虛假按揭現(xiàn)場的產(chǎn)生。

3.完善保障性建房制度

國家貫徹房地產(chǎn)的限購令之后，房地產(chǎn)市場在一定程度上得到了嚴格的調(diào)控，從而使得房地產(chǎn)市場中的房屋交易量也受到一定的影響并呈現(xiàn)減少趨勢。但是另一方面來說，這種政策在一定程度上也對國民經(jīng)濟造成了一定的不利影響，因而限購制度的執(zhí)行受到相當(dāng)一部分人的反對，對此國家應(yīng)當(dāng)在一定程度上提高保障性住房的建設(shè)力度，增加宣傳保障性住房的優(yōu)勢宣傳，保障性住房的建設(shè)不僅能夠正確的為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一定的正確引導(dǎo)作用，還可以對相關(guān)一些炒房行為進行嚴格控制，且中低階層的住房狀況也能因此得到相應(yīng)改善，以使得社會經(jīng)濟取得穩(wěn)定發(fā)展，而采取何種制度才能確保資金的合理利用以及相關(guān)分配，以此來激發(fā)地方政府的管理活力，還需要相關(guān)部門科學(xué)系統(tǒng)的進行進一步探討分析。

三、總結(jié)

改革開放以來，我國城市住房不斷往‘商品化方向發(fā)展，到如今商品化住房已經(jīng)非常顯著，越來越多的人躋身到商品房的投資和開發(fā)中，急速增長的房價為我國金融安全帶來一定負面影響。在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟越發(fā)嚴重的今天，為了降低銀行所需承擔(dān)的相應(yīng)風(fēng)險，維護金融安全，政府及銀行都制定和貫徹相關(guān)措施，及時理清思路，提高對房地產(chǎn)市場管理與調(diào)控的系統(tǒng)性認知，在不阻礙國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上增強房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，才能夠使得我國房地產(chǎn)業(yè)走上一條健康、有序的發(fā)展道路。

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作者簡介：夏宇彤（1990.6- ），男，滿族，遼寧省鳳城市 學(xué)士學(xué)位 研究方向：房地產(chǎn)金融；武赫 （1988.10- ）， 男， 漢族 ， 遼寧省本溪市 ，博士學(xué)位， 研究方向：發(fā)展經(jīng)濟endprint