摘要：本文以2003年至2011年中國房地產(chǎn)市場為研究對象，借鑒了現(xiàn)已有的文獻，并結(jié)合我國“土地批租制”這一實際情況，對于現(xiàn)有的一般均衡模型做了進一步的修改，并提出用“當量”來描述土地剩余年限的可觀察的測度指標，建立考慮土地批租制影響的一般均衡模型和市場供需模型，對以房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值為基準的房地產(chǎn)泡沫進行探討與測度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；批租制；泡沫；風(fēng)險

一、研究背景及文獻回顧

自我國1998年來的住房制度的改革后，房地產(chǎn)行業(yè)的價格連年上揚，其價格上漲幅度早已遠遠大于人均可支配收入的增長幅度，我國的房地產(chǎn)市場是自1998年改制而來，使得房地產(chǎn)市場的以往“存量需求”得到釋放，在這一釋放過程中得益于銀行信貸的支持以及收益的轉(zhuǎn)移造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮與價值高估（易憲容，2005），只要房地產(chǎn)行業(yè)沒有出現(xiàn)太糟糕的事件，銀行的最優(yōu)決策仍舊是提高金融支持力度，這助推了房地產(chǎn)市場的繁榮和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生（周京奎，2005），同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的前期投資以及銷售貸款的資金大部分來與商業(yè)銀行，在房地產(chǎn)開發(fā)商與置業(yè)者都可以從銀行取得貸款的情況下，房地產(chǎn)市場在群體性投機行為作用下產(chǎn)生泡沫（周京奎，2006），隨著我國房地產(chǎn)市場其具有剛性需求屬性，對房價形成了有力支撐，使得房價能夠長期昂首前進（王培輝，2011）。

二、主要內(nèi)容及研究思路

本文在選擇影響因素時基于Abraham和Hendershott（1993）的基礎(chǔ)上，同時借鑒了現(xiàn)已有的文獻，并結(jié)合我國“土地批租制”這一實際情況，對于現(xiàn)有的一般均衡模型做了進一步的修改，并提出用“當量”來描述土地剩余年限的可觀察的測度指標，建立考慮土地批租制影響的一般均衡模型和市場供需模型，對以房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值為基準的房地產(chǎn)泡沫進行探討與測度。本文所用的兩個實證模型所采用的變量：

3、結(jié)論及建議：

本文在實證與理論階段通過引入“土地批租制”這一概念，將我國70年的土地使用權(quán)考慮進了房地產(chǎn)價值之中，在測算過程中創(chuàng)新性地提出“土地剩余使用年限當量”很好地將“土地批租制”引入模型，重新對于房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值進行測量，并計算出相應(yīng)的泡沫度。通過實證，我們也發(fā)現(xiàn)隨著70年使用年限的逐漸減少以及房地產(chǎn)價值本身的增值導(dǎo)致整體上房地產(chǎn)價值是維持在某個價格區(qū)間內(nèi)的，并隨著使用年限到期日的逐漸接近逐漸貶值，這與我國現(xiàn)行市場的房屋價格走勢大相徑庭。而通過對房地產(chǎn)泡沫度的測度，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的泡沫度整體上仍舊保持快速上升態(tài)勢，并且與其泡沫度最大已經(jīng)達到了近90%，這不得不引起注意。

市場價格的不斷上行與房地產(chǎn)價值隨使用年限到期的逐漸下行必須引起整個市場的注意。若任由這兩個相反趨勢的進一步發(fā)展，到70年使用權(quán)完全到期時，土地價值對于房屋持有人而言將喪失殆盡，剩下的只有房屋的殘值這必然會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場動蕩。

因此，本文針對“批租制”帶來的一系列問題，提出應(yīng)該用“年租制”代替“批租制”。將一次性收取70年的土地出讓金改為每年收繳一次地租，目前我國已經(jīng)有一些縣市實行了土地年租制。

注釋：

①式中房價、土地價格以及造價成本都在消除了CPI的影響下進行測算并得到其各自的增長率。

②西藏地區(qū)的土地購置費用以及購置面積部分缺失，因而本文舍棄了該地區(qū)。

③http：//home.163.com/04/0730/11/0SHMAFVP0010173M.html，《8月31日后協(xié)議轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性土地全部叫?！罚W(wǎng)易財經(jīng)

④注：括號內(nèi)為t檢驗值，***，**，*分別代表在1%，5%，10%的顯著水平上顯著

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（作者通訊地址：浙江工商大學(xué)，浙江 杭州 310018）