劉婷婷

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其資金是否充裕、資金管理是否健全直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。所以，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要建立起一套科學(xué)、合理的資金管理體系，充分利用好企業(yè)內(nèi)部資金管理存量，優(yōu)化企業(yè)的資金管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè) 資金管理 優(yōu)化

一、資金集中管理的概念與特點(diǎn)

（一）資金集中管理的概念

資金集中管理是指依據(jù)國(guó)家政策法規(guī)，結(jié)合資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律和特點(diǎn)，集團(tuán)本部在集團(tuán)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，通過控制成員分（子）公司的資金運(yùn)作，匯集成員企業(yè)資金并組織資金運(yùn)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資金的安全增值。

（二）資金集中管理的特點(diǎn)

資金集中管理具有以實(shí)現(xiàn)資金增值、加速資金周轉(zhuǎn)為基本目標(biāo)；以資金預(yù)算及資金計(jì)劃為主要控制工具；以資金、物資相結(jié)合運(yùn)行為控制對(duì)象；對(duì)所控制的資金進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正等管理特點(diǎn)。

（三）資金集中管理的制約因素

制約集團(tuán)資金集中管理的主要因素包括以下幾點(diǎn)：第一，業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)因素，企業(yè)集團(tuán)可分為一體化戰(zhàn)略及多元化戰(zhàn)略兩種戰(zhàn)略發(fā)展類型，相比之下，一體化戰(zhàn)略的企業(yè)集團(tuán)更適合集中型資金管理；第二，組織結(jié)構(gòu)因素，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)可分為矩陣型、直線型、事業(yè)部型、職能部型等多種類型，事業(yè)部型、矩陣型的組織結(jié)構(gòu)不太適合資金集中管理；第三，集團(tuán)資金地域分布因素，集團(tuán)成員企業(yè)的地域分布特點(diǎn)會(huì)影響資金集中管理。

（四）資金集中管理的基本理論

目前，較為被大眾認(rèn)可的資金集中管理理論包括了：委托代理理論、資金風(fēng)險(xiǎn)理論、資金成本效益理論、內(nèi)部控制理論等。

二、地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)資金集中管理的原則及目標(biāo)

（一）資金集中管理的必要性

集團(tuán)企業(yè)資金走向集中管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，通過借鑒銀行金融企業(yè)對(duì)大量資金的管理模式，運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)資金集中管理，資金集中管理的必要性體現(xiàn)為：首先，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部資金的統(tǒng)一調(diào)度，優(yōu)化資源配置；其次，提高企業(yè)資金使用效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再次，強(qiáng)化集團(tuán)財(cái)務(wù)控制力度；最后，改變銀企關(guān)系，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金集中管理的原則

地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)在進(jìn)行資金集中管理時(shí)，應(yīng)該把握統(tǒng)一對(duì)賬戶和資金進(jìn)行管理、不改變成員企業(yè)對(duì)資金的所有權(quán)、不影響成員企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、內(nèi)部資金的協(xié)調(diào)要按利益原則來協(xié)調(diào)等基本原則。

（三）資金集中管理的具體目標(biāo)

資金集中管理的重點(diǎn)是提升集團(tuán)財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)營(yíng)效益最大化，保持資金的流動(dòng)性，其具體目標(biāo)可拆解為：第一，資金管理的集約化和透明化；第二，優(yōu)化企業(yè)資源，提升資金使用效率；第三，不影響成員企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，方便成員企業(yè)用資；第四，加強(qiáng)銀行賬戶的管理，減少銀行賬戶的數(shù)量；第五，集中投資及融資權(quán)限，降低資金使用成本。

三、地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)資金管理存在問題

（一）資產(chǎn)負(fù)債率過高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)

我國(guó)上市地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高，而沒有上市的地產(chǎn)企業(yè)，其主要融資渠道就是依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率勢(shì)必更高，過高的資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)帶來極高的資金風(fēng)險(xiǎn)。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中違規(guī)操作，讓施工方墊付資金來解決自身的資金問題，這給企業(yè)帶來不少負(fù)面影響，也會(huì)影響工程的進(jìn)度。

（二）融資渠道不暢，過度依賴銀行貸款

我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度驚人，然后在快速發(fā)展的背后也存在著不少問題，融資結(jié)構(gòu)失衡且過度依賴銀行貸款就是其中一個(gè)主要的問題。造成地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行信貸的主要原因地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間過短，對(duì)應(yīng)的金融市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，沒有構(gòu)成多元化的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。

（三）資金沉淀過多，使用效率不高

部分地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的資金占用情況很差，資金不能轉(zhuǎn)化成為新的供給或新的房地產(chǎn)商品，形成資金積壓，阻礙了資金有效循環(huán)。另外，空置房給地產(chǎn)企業(yè)帶來的很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，它占用了企業(yè)很多的循環(huán)資金和機(jī)會(huì)成本，極易造成企業(yè)資金斷流。

（四）資金投入缺乏合理性

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)資金管理還處在摸索階段，管理意識(shí)較為淡薄，這直接導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心關(guān)注點(diǎn)傾斜。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)的誘惑下，忽視了高收益與高風(fēng)險(xiǎn)是并存的這一客觀規(guī)律，對(duì)多開發(fā)的項(xiàng)目缺乏合理的論證，也沒有對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行必要的調(diào)研，致使投資具有很大的盲目性，造成投資失敗。

（五）經(jīng)營(yíng)管理不善造成資金短缺

一些地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)利息、資本成本、時(shí)間價(jià)值等概念把握的不清晰，對(duì)資金的管理沒有上升到一定的高度，資金管理責(zé)任無法落實(shí)到具體責(zé)任人，致使資金問題頻出。通常來說，投資項(xiàng)目的優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)資金的回收，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)就應(yīng)該實(shí)施嚴(yán)格的資金監(jiān)控，密切的關(guān)注資金流向，保證資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

（六）信息專遞不暢

企業(yè)內(nèi)部信息不能有效的傳遞是阻礙企業(yè)信息化建設(shè)及資金管理的重要問題。信息化建設(shè)是提升財(cái)務(wù)管理效率的重要因素，其能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、內(nèi)部控制、資金情況、應(yīng)收資金等信息的實(shí)時(shí)共享，而目前很多企業(yè)內(nèi)部信息形成了信息孤島的狀態(tài)，這嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

四、地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)資金集中管理體系的構(gòu)建

（一）建立健全資金管理制度

地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)借助已經(jīng)確認(rèn)的公司制度來推動(dòng)資金集中管理項(xiàng)目，并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)企業(yè)管理工作崗位合理設(shè)置，吸納高技能的財(cái)務(wù)人員，確保資金管理的順利進(jìn)行。資金管理制度建設(shè)應(yīng)該注重以下幾個(gè)方面：首先，地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)金進(jìn)項(xiàng)全程管理和預(yù)算控制；其次，地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)對(duì)籌資方式、渠道、結(jié)構(gòu)進(jìn)行謀劃；最后，在資金的投入使用方面，企業(yè)應(yīng)對(duì)資金合理的安排使用，設(shè)立必要的審批控制程序，避免損失和浪費(fèi)。

（二）設(shè)置資金管理中心

地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立資金管理中心，作為資金管理的承擔(dān)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理下屬成員企業(yè)的資金。在人員、制度、資金統(tǒng)一的情況下，地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的資金管理中心就是地產(chǎn)企業(yè)資金管理調(diào)控的中樞。另外，各全資、控股地產(chǎn)企業(yè)原來的銀行賬戶也統(tǒng)歸集團(tuán)資金結(jié)算中心接管，資金中心根據(jù)集團(tuán)統(tǒng)一的資金管理制度對(duì)資金進(jìn)行全面的管理。設(shè)置資金中心的好處包括：第一，將地產(chǎn)企業(yè)的資金整合，提高統(tǒng)籌管理能力，提升集團(tuán)整體的經(jīng)濟(jì)效益；第二，設(shè)立資金管理中心在一定程度上符合管理者的成本與效益觀念，分清主次緩急；第三，便于集團(tuán)根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一的投資；第四，避免因資金分散導(dǎo)致在金融機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)中受到不利影響；第五，極大的提高集團(tuán)內(nèi)部信息共享程度；第六，有效的平衡資金的流動(dòng)和使用；第七，使往來款項(xiàng)結(jié)算更加方便，轉(zhuǎn)賬手續(xù)更加快捷。

（三）資金集中結(jié)算體系的建立

資金結(jié)算體系的建立要通過互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)銀企直連接口，在此基礎(chǔ)上建立起資金預(yù)算和計(jì)劃管理制度，根據(jù)集團(tuán)下屬企業(yè)的特點(diǎn)，針對(duì)性的制定財(cái)務(wù)管理對(duì)策。

（四）現(xiàn)金流預(yù)算控制體系的建立

現(xiàn)金流預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的核心，對(duì)企業(yè)的發(fā)展意義重大，現(xiàn)金流預(yù)算控制體系建立應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：第一，引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，提高管理效率；第二，戰(zhàn)略目標(biāo)與年度預(yù)算目標(biāo)有效結(jié)合，提高戰(zhàn)略的可執(zhí)行性；第三，預(yù)算執(zhí)行嚴(yán)格遵循分級(jí)審批、層層把關(guān)的原則，通過財(cái)務(wù)收支預(yù)算管理控制資金流向；第四，將資金管理貫穿到企業(yè)管理的各環(huán)節(jié)，增強(qiáng)每一個(gè)人的資金管控意識(shí)；第五，設(shè)立專門的資金預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。

（五）資金管理風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立

信息監(jiān)控的三大原則包括：上級(jí)單位可查詢下級(jí)單位資金信息、各成員可查詢本單位資金信息、公司可根據(jù)權(quán)限查詢成員單位信息，通過這樣嚴(yán)密的資金信息監(jiān)控，便于及時(shí)的發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化資金審批監(jiān)管，提高資金透明度。

地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)實(shí)行資金集中管理，其本身就是加強(qiáng)了資金風(fēng)險(xiǎn)的防范，在資金風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)不僅要注重結(jié)算資金的安全性，還應(yīng)該關(guān)注到對(duì)信息安全的控制，地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系應(yīng)關(guān)注加強(qiáng)內(nèi)控管理以防范操作風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)資金流操作以防范資金短缺。同時(shí)，集團(tuán)公司本部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)下屬成員企業(yè)監(jiān)督，防止下屬公司資金體外循環(huán)，并需對(duì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化，降低資金信息對(duì)外泄露風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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