畢武義

【摘 要】房地產(chǎn)作為當(dāng)前重大的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，其重要性不言而喻。本文以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為研究對(duì)象，分析了其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，并針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)中存在的問題，探討了相應(yīng)的解決措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；理性

近年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由最初的繁榮發(fā)展逐漸出現(xiàn)了降溫現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的抨擊。在當(dāng)前消極的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到了瓶頸，突顯出一系列的問題，如何適當(dāng)?shù)卣{(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，落實(shí)調(diào)控措施，規(guī)劃消費(fèi)模式，改善當(dāng)前現(xiàn)狀，使其發(fā)展更加理性化成為國(guó)民日益關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了關(guān)鍵的作用。長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中占有較重的比例，其產(chǎn)業(yè)的壯大在一定程度上改善了人們的生活居住環(huán)境，加快了城市建設(shè)的步伐，創(chuàng)造了良好的社會(huì)財(cái)富和經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)提供了良好的物質(zhì)保障。

住房問題對(duì)于我國(guó)人民而言是一個(gè)終身焦點(diǎn)問題，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了各行各業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)是一種較強(qiáng)的消費(fèi)形式，其發(fā)展需要建筑設(shè)施以及工程技術(shù)等行業(yè)作為支撐。從二十世紀(jì)九十年代到現(xiàn)今，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理、裝潢產(chǎn)業(yè)、房屋中介以及各項(xiàng)娛樂產(chǎn)業(yè)以及健身行業(yè)的發(fā)展和消費(fèi)，同時(shí)也為眾多領(lǐng)域提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)所，很大程度上推動(dòng)了人們生活水平及消費(fèi)水平的提高，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題

在當(dāng)前宏觀政治經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一系列的發(fā)展問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于容易受到各因素的影響而具有較強(qiáng)的波動(dòng)性，影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的因素包括內(nèi)因和外因，其中內(nèi)因主要包括房地產(chǎn)的需求，市場(chǎng)的變動(dòng)等，外因主要包括相關(guān)的財(cái)政政策、經(jīng)濟(jì)體制政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等，現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)中存在的問題主要包括以下幾個(gè)方面：

1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)脫離市場(chǎng)化

目前，全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)居高不下，為普通群眾的生活造成了極大的困擾。當(dāng)前房地產(chǎn)的供求量是按照政府所出讓的土地使用權(quán)來(lái)決定的，并不是根據(jù)人們的實(shí)際生活需求來(lái)進(jìn)行制定的，違背了市場(chǎng)的供求原則。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中普遍存在這樣的現(xiàn)象，大多數(shù)地方政府將城市產(chǎn)房、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)進(jìn)行了預(yù)先的規(guī)劃，然后采取投標(biāo)的方式吸引開發(fā)商進(jìn)行競(jìng)投。政府的理性思考出于為其提供正確的市場(chǎng)導(dǎo)向，但是在實(shí)際的生產(chǎn)過程中，土地的使用權(quán)往往由價(jià)高者得，這樣盲目的發(fā)展，一味地的追求高檔次的產(chǎn)業(yè)消費(fèi)模式難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供給的平衡，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)脫離市場(chǎng)化。政府只有在遵循供給的基礎(chǔ)原則上，讓出城鎮(zhèn)土地的使用權(quán)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由需求創(chuàng)造給予，進(jìn)行合理的規(guī)劃，才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，起到調(diào)整盲目性的目的，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2.地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一定程度上受到地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。目前在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不成熟的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。一是高地價(jià)的現(xiàn)象。政府部門的自身干預(yù)使得低價(jià)出現(xiàn)偏高的現(xiàn)象，他們對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在著一定的心理誤區(qū)，認(rèn)為地價(jià)高將帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。其實(shí)不然，盲目的高地價(jià)會(huì)漸漸導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的增加，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著一定的阻礙作用，甚至?xí)霈F(xiàn)停滯不前的現(xiàn)象，進(jìn)而為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。二是由于為了遵循相關(guān)的政策，導(dǎo)致在地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)競(jìng)相壓低地皮價(jià)格以達(dá)到被收購(gòu)的目的，這樣的舉動(dòng)往往或造成土地投資的盲目性。三是由于政府對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，造成了土地市場(chǎng)中出現(xiàn)大量不良競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象如“尋租”，雖然尋租使得經(jīng)營(yíng)者贏得了暴利，但是另一方面卻導(dǎo)致土地資源得不到合理的利用，造成土地流失。

3.房地產(chǎn)高空置率

根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將逐漸產(chǎn)生空置的房產(chǎn)。近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展吸引了大量的投資商涌入該行業(yè)，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)魚龍混雜的局面，投資商一味地追求高利潤(rùn)導(dǎo)致很多地區(qū)的房產(chǎn)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的需求。另一方面，部分開發(fā)商在開發(fā)的過程中，忽視了住房質(zhì)量上的問題，導(dǎo)致達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，使得房地產(chǎn)的空置率逐漸升高。

4.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給消費(fèi)者造成了一定的心理誤區(qū)，大多數(shù)人始終持有房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)，從而吸引了不少的客源，這種現(xiàn)象的循環(huán)會(huì)造成房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)的過熱產(chǎn)生了大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，漸漸地引起大量新房產(chǎn)的積壓，直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)引起金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。

5.價(jià)格不能反映其價(jià)值

商品房屬于人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵罚菑漠?dāng)前我國(guó)居民的購(gòu)房能力來(lái)看，房?jī)r(jià)的持續(xù)上升以及遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了大多數(shù)人的購(gòu)買能力，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求量并未減少，反而出現(xiàn)了持續(xù)的增長(zhǎng)。種種現(xiàn)象表明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在非理性的現(xiàn)象，而房子的價(jià)格已經(jīng)不能正常地反應(yīng)其價(jià)值了。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中投機(jī)性需求，投資的增加以及網(wǎng)絡(luò)媒體的輿論力量是造成該現(xiàn)象的主要因素，使得房?jī)r(jià)不斷的虛擬抬高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了均衡價(jià)格。

6.忽視可持續(xù)發(fā)展

大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)的過程中往往忽略對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，導(dǎo)致城市綠化嚴(yán)重缺乏，自然環(huán)境遭到破壞，人文環(huán)境的忽視使得房地產(chǎn)在開發(fā)中漸漸地埋沒人文精神，這樣的一些舉措會(huì)成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的絆腳石，使其難以獲得全面的發(fā)展。當(dāng)然，一些開放商粗放的發(fā)展舉措是造成城市土地資源得不到合理利用的主要因素之一，使得資源的利用率逐漸降低。長(zhǎng)而久之，隨著空間資源認(rèn)識(shí)的淡薄，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將受到一定的限制，同時(shí)在一定程度上影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的現(xiàn)狀會(huì)產(chǎn)生一系列的消極影響，房?jī)r(jià)的不均衡會(huì)透支居民的消費(fèi)能力，危害國(guó)家的金融安全，加劇貧富差距，制約國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。因此，針對(duì)當(dāng)前的現(xiàn)狀，采取相應(yīng)的解決措施是刻不容緩的。

1.加強(qiáng)政府宏觀控制

從近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，國(guó)家的宏觀政策調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生一定的調(diào)節(jié)作用。因此，政府應(yīng)積極針對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀開展新一輪的宏觀調(diào)控措施，采用規(guī)劃的方式，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整地產(chǎn)價(jià)格，使地產(chǎn)價(jià)格趨于平衡，抑制不合理需求，旨在緩解房地產(chǎn)當(dāng)前低迷的現(xiàn)狀，鼓勵(lì)居住型需求，解決居民的住房問題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，企業(yè)在發(fā)展的過程中應(yīng)遵循政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策，確定正確的投資方向，調(diào)整企業(yè)的走向，充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.健全經(jīng)濟(jì)體系

健全的經(jīng)濟(jì)體制是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)快速發(fā)展的核心。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)暴露出不少的弊端和漏洞，形成了潛在的隱患。首先，應(yīng)完善金融體系，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，進(jìn)而減少其資金的來(lái)源問題，保障購(gòu)房需求，做到真正的服務(wù)百姓。其次，加強(qiáng)土地管理制度，合理明確地規(guī)定政府和企業(yè)間的利益分配關(guān)系，防止地方政府盲目出售土地，增加土地的供給量，提高土地的利用效率。最后，建立合理的管理機(jī)制，單一的行政政策已經(jīng)很難對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出合適的調(diào)整，因此相應(yīng)管理機(jī)制的建立是十分必要的。面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，管理機(jī)制能有效的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，遏制尋租現(xiàn)象，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)保護(hù)機(jī)制，確保市場(chǎng)的正確發(fā)展。

3.拓寬企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)在傳統(tǒng)的發(fā)展過程中，其融資只是單純地依靠銀行貸款，集聚了較大的風(fēng)險(xiǎn)，使得其發(fā)展受到了限制。房地產(chǎn)資金鏈的脆弱往往造成了資金流動(dòng)的困難，因此企業(yè)應(yīng)積極更新傳統(tǒng)思想，擴(kuò)展融資渠道，建立多元化的融資體系如使用房地產(chǎn)信托基金、增資擴(kuò)股、民間借貸投資等。同時(shí)改變?cè)袉我坏娜谫Y方式，打開營(yíng)銷思路，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)開發(fā)相應(yīng)的融資工具，改變房地產(chǎn)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債率，降低資金鏈管理的風(fēng)險(xiǎn)，以尋求新的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)企業(yè)的成熟發(fā)展。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著相當(dāng)重要的作用，是二十一世紀(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)在快速發(fā)展的過程中應(yīng)積極地克服非理性的行為，認(rèn)清當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，順應(yīng)政府的宏觀調(diào)控政策，制定符合自身發(fā)展需求的戰(zhàn)略策略，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而起到維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的效果，推動(dòng)社會(huì)的快速發(fā)展。

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