章慧鶴

[摘 要] 隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想在強手如林的競爭環(huán)境中立于不敗之地，實現(xiàn)近期求生存、長期謀發(fā)展的目標，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的控制，通過各種合理可行的方法來降低成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟效益。筆者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多年從事成本會計工作，本文結(jié)合本公司的實際工程項目案例，對如何降低工程的開發(fā)成本進行探討。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；開發(fā)成本；降低途徑

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003

[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成項目分析

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。

1.1 土地征用及拆遷補償費

土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

1.2 前期工程費

前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。前期工程費用估算占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異而有很大差別。前期工程費用的其他費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益要求。

1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用。與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。

1.4 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目中的一個大頭，建筑安裝工程造價成本一般占項目總支出的45%～55%。

分析建筑安裝工程費成本，應(yīng)首先分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

1.5 配套設(shè)施費

配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.6 開發(fā)間接費

開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制就是將實際發(fā)生的耗費，嚴格控制在計劃成本范圍內(nèi)，隨時揭示并及時反饋，解決生產(chǎn)過程中的損失浪費現(xiàn)象，使之達到控制成本的目標。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的一個重要治理課題。通過強化成本控制來達到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的最終目的。

2 降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的途徑

2.1 多途徑尋找開發(fā)項目，降低土地成本

近年來土地成本越來越高，原先土地成本占項目總支出的1/3左右，現(xiàn)在也水漲船高了。筆者所在公司在以下方面做了充分的準備，積極調(diào)動一切資源，多途徑尋找開發(fā)項目，降低土地成本。

2.2 全面質(zhì)量管理，保質(zhì)保量完成工程項目

全面質(zhì)量管理是一項綜合工程，需要多個部門及大量專業(yè)人員的通力合作才可圓滿完成。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上采取嚴密而切實可行的管理措施。因此，要以人為本，樹立全員質(zhì)量成本意識，落實成本治理責任制，劃定收入與支出配比責任層次，編制各層次的責任成本預(yù)算，按照成本費用責任層次和治理環(huán)節(jié)，制定考核標準，開展全員、全過程、全工期、全項目的治理，實行工資與績效掛鉤，按規(guī)定兌現(xiàn)獎罰，把成本費用治理目標責任通過企業(yè)的治理控制系統(tǒng)落到實處，以較少的活勞動和物化勞動耗費，取得較大的經(jīng)濟效益，不斷降低工程成本。開發(fā)單位和施工單位既要搞好協(xié)作，又要嚴格監(jiān)督工程的質(zhì)量，進行全過程質(zhì)量管理控制，保質(zhì)保量地完成工程項目。還要控制好施工工期，爭取提前完工。

2.3 加強施工材料品質(zhì)和價格的成本控制

以筆者所在公司為例，某工程項目建筑安裝工程費達91 658 883元，包括土建、水電、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安裝工程費的33.15%，可見材料成本占整個工程成本的比重較大，而且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料品質(zhì)和價格的成本控制，是降低工程成本的關(guān)鍵。

2.4 工程項目結(jié)算的成本控制

辦理工程竣工決算，可以全面清理項目建設(shè)過程的財務(wù)，在決算中全面反映項目建設(shè)過程中資金的來龍去脈，是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞的及客觀上的疏忽，應(yīng)建立以下機制：①會議確認制；②二次復(fù)核、審計制；③獎懲制度。

房地產(chǎn)項目具有資金投入大，項目建設(shè)周期長、涉及的環(huán)節(jié)多等特點。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，是一個涉及拆遷、開發(fā)、建筑等所有職能部門的全局性工作。成本發(fā)生在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程，從項目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，發(fā)生費用支出，都有成本控制問題，要建立統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部成本管理規(guī)范。企業(yè)要注重財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上，要針對企業(yè)的特點進行成本管理。只有發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各職能部門的作用，進行全過程成本控制，降低企業(yè)的開發(fā)成本，才能實現(xiàn)企業(yè)的最佳效益。

主要參考文獻

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