2014年1月18日，湖北武漢“名城·8090花園”的業(yè)主們經(jīng)歷了四次維權(quán)無果后，決定向江夏區(qū)人民法院提起訴訟。

“名城·8090”是湖北武漢三環(huán)外江夏區(qū)大學(xué)城旁的一處樓盤，開發(fā)商有意將此處樓盤打造成“專屬青年的繽紛領(lǐng)地”，由于戶型小、價格偏低，加上交通還算便利，因而吸引許多本地和外地的80后、90后年輕人在此置業(yè)。然而圍繞這個樓盤，卻引發(fā)了一場風(fēng)波。由于開發(fā)商的侵權(quán)行為和侵權(quán)后的推諉責(zé)任使得這些年輕業(yè)主們開始了維權(quán)之路。

年輕業(yè)主的維權(quán)困境

第一次維權(quán)發(fā)生在2013年11月28日，購房合同上寫明的交房日期。但這一天開發(fā)商交不了房，該公司副總李明給出的理由是“政府不可抗力因素導(dǎo)致延期交房”，業(yè)主小齊不同意，按照合同規(guī)定，如果開發(fā)商延期交房，應(yīng)該對業(yè)主每天支付房款萬分之三的賠償，但李明一直稱延期交房是不可抗因素，拒絕賠償。

參與了四次維權(quán)的業(yè)主代表李先生說，12月1日、4日的維權(quán)雖然有政府的人出來調(diào)解，但每次調(diào)解完，人一走，開發(fā)商就變卦，說話從來都不算數(shù)。業(yè)主們已經(jīng)做了退讓，只要開發(fā)商給一個明確的交房時間，辦足手續(xù)，另外把公共區(qū)域吊頂，他們就愿意對開發(fā)商11月28日至12月26日期間的違約不追究。

李明承諾26日交房，但其他的一概沒有答應(yīng)。不過就在離26號交房日不到一個星期的時間里，開發(fā)商的人給帶頭的、比較活躍的業(yè)主打電話，電話中要求單獨約談，希望業(yè)主不要鬧。鬧沒有什么用，也對自己沒有任何好處等等，甚至有電話打到業(yè)主的公司去。有些業(yè)主被嚇得不敢去現(xiàn)場，即使去了也不怎么說話，即使說話態(tài)度也完全變了。

開發(fā)商采取分批交房的方式，每三天交一棟樓。業(yè)主小齊說：“明眼人一看就知道，他們想分化業(yè)主們，讓業(yè)主們聚不到一起?！鼻叭ヲ灧康臉I(yè)主，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)存在著太多的問題，并沒有收。

盡管現(xiàn)在已經(jīng)打算訴諸法律，小齊仍抱怨道：“每個業(yè)主的現(xiàn)實情況不一樣，很難把所有人團結(jié)起來，擰成一根繩子。有些業(yè)主喜歡搞小聰明，躲在后面觀望，等時機對了，覺得可以出來了就出來，覺得形勢不對就一直不出來甚至倒戈?！?/p>

業(yè)委會缺少年輕業(yè)主的身影

維權(quán)并不僅限于入住前，業(yè)主入住后同樣也面臨著維權(quán)，即如何實現(xiàn)業(yè)主自治的問題。

據(jù)了解，在國內(nèi)各大城市住宅項目中，小區(qū)難以成立體現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會及選舉業(yè)委會一直是個“老大難”問題。即使是在物業(yè)管理運作成熟的深圳、廣州等地區(qū)，有高達70%以上的住宅小區(qū)至今沒有成立業(yè)主大會及業(yè)委會，其中原因復(fù)雜。

浙江海寧某小區(qū)業(yè)主劉先生，在社區(qū)QQ群呼吁成立業(yè)委會。他希望能通過業(yè)主選舉產(chǎn)生自己的業(yè)委會，將現(xiàn)在的物業(yè)公司換掉，另外聘請一支職業(yè)管理團隊。

劉先生隨后挨家挨戶敲門，以期獲得鄰居們的支持。“結(jié)果很失望，有人說自己不感興趣；有人說自己是短租戶；有人明確表示不參與……”劉先生敲了30來戶人家的門，只有兩三戶業(yè)主“對這個（成立業(yè)委會）感興趣”，勉強表示“你先建吧，建好了，我一定參加”。

劉先生認為，很多業(yè)主之所以不愿成立或加入業(yè)委會，是因為沒有組織意識和權(quán)利意識，而且對“業(yè)委會”這個東西并沒有興趣，“成不成立都無所謂，如果物管公司管理到位，收費也不高，那成不成立業(yè)委會都行”。另外，可能因為大家都有工作，不愿浪費時間和精力在“業(yè)委會”上。但還有一部分業(yè)主躲閃的原因更值得關(guān)注，“一些人總覺得摻和進‘維權(quán)的事兒，會給自己帶來不必要的麻煩。這也許與社會上經(jīng)常曝出‘業(yè)主維權(quán)遭打擊、報復(fù)的新聞有關(guān)?！?/p>

“說白了，業(yè)主自治還是精英思維。大家身上的奴性傳統(tǒng)，都等著有人來出頭?！敝麡I(yè)主、社區(qū)問題專家舒可心認為，業(yè)委會的設(shè)立確實需要具備兩大條件，一方面，要有一群愿意為業(yè)主做事的熱心人。因為這個工作需要堅持干上幾個月甚至幾年。另一方面，業(yè)主們要有很高的參與度，因為成立業(yè)委會至少需要一半的業(yè)主來投票，少一個也不行。80后90后年輕的業(yè)主沒有經(jīng)歷過沉重的社會災(zāi)難，沒有歷史負擔(dān)，初生牛犢不怕虎，將來在維權(quán)和自治上會發(fā)揮重要的作用。

陳鳳山說：“如今，不少80、90后成為新一代的業(yè)主。他們受過大學(xué)教育，知識水平更高，公民意識更強，而且很多年輕人越來越有‘話語權(quán)意識了。他們維權(quán)更理性，更知道收集證據(jù)，走程序維權(quán)。”

業(yè)委會的活躍程度，取決于組織者調(diào)動業(yè)主參與的能力，對規(guī)則以及將來如何運作達成共識。在遇到困難和阻力需要進行維權(quán)時，業(yè)委會成員還得首先確認如何承擔(dān)成本?？梢灶A(yù)測的是，具備公民意識的年輕業(yè)主是很大的力量。

業(yè)主維權(quán)的途徑

分析業(yè)主維權(quán)的個案和內(nèi)容，從易到難，大致可以把業(yè)主維權(quán)的途徑分為以下幾種。

1.協(xié)商維權(quán)。如果涉及的是業(yè)主的公共利益，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會與侵犯業(yè)主權(quán)益當事人（開發(fā)商、物管公司、個別大小業(yè)主、政府部門等）進行談判，協(xié)商解決業(yè)主權(quán)益受侵害的問題。

2.行政投訴維權(quán)。業(yè)主在權(quán)益受到侵害時，首先想到的辦法是向政府有關(guān)部門投訴。這應(yīng)該是業(yè)主維權(quán)的主要有效途徑。

3.司法訴訟維權(quán)。當協(xié)商談判和行政投訴維權(quán)都不能解決問題時，或當事人對行政執(zhí)法裁定不服時，司法訴訟就是業(yè)主維權(quán)的最后途徑。司法應(yīng)該是社會正義的最后保護者。

業(yè)主自治成功樣本——天津麗娜模式

“麗娜模式”是天津業(yè)委會聯(lián)合會會長崔麗娜依據(jù)法律條款在長期的業(yè)主維權(quán)過程中創(chuàng)立的。

1.區(qū)分窮盡

除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的都要區(qū)分，使規(guī)劃范圍內(nèi)的每個角落都因權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任而分，都有人管；對最后分不出去的部分的維護費用才是全小區(qū)的物業(yè)維護費。

給每一種“物”最終找到其責(zé)任主體，由責(zé)任主體自主相關(guān)物業(yè)的使用和付費。

2.物權(quán)自主

強調(diào)的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

3.量化公開

量化包括兩個層面的涵義：從個體層面：收益和付出的量化；從集合體（部分和全體）層面：收入量化，支出量化。

本欄目責(zé)任編輯： 曹小強（bulanxiaohunhun@gmail.com）