羅艷萍

【摘 要】伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的日益加快，城市土地因?yàn)樾瓒喙┥俣鴥r格飛漲，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)雖然一定程度上緩解了人們的購房壓力，但是伴隨而來的也有許多的問題。再加上其范圍廣、數(shù)量眾多，治理難度非常大，甚至一度呈現(xiàn)蔓延的趨勢。在本文中將對小產(chǎn)權(quán)房的形成原因做詳細(xì)的解析，并且提出有效的解決措施，從而達(dá)到妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題的目的。

【關(guān)鍵詞】城市化；小產(chǎn)權(quán)房；治理；措施

文章編號：ISSN1006—656X（2013）12-0045-01

一、小產(chǎn)權(quán)房的成因

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)要從主客觀兩面來分析，主觀在于法律規(guī)范的不完善以及人們追求各自利益所造成的矛盾激化；客觀原因在于城市化的發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制中的缺陷。下文就從這兩個角度進(jìn)行論述，客觀分析小產(chǎn)權(quán)房形成隱患的原因。

（一）城市化進(jìn)程的加快

近年我國城市化發(fā)展過快，城鎮(zhèn)化的水平已經(jīng)超過45%，這也就導(dǎo)致城市面積不斷擴(kuò)大，鄉(xiāng)村的土地逐漸減少，這一定程度上成為了小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的溫床，而且伴隨城市化的不斷發(fā)展，土地價格開始飛漲，導(dǎo)致房價也持續(xù)走高，已經(jīng)超出了普通居民所能接受的經(jīng)濟(jì)承受范圍，并且城市里給房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目也逐漸供不應(yīng)求，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)改變了這種現(xiàn)狀，因其價格低廉，受到了不少購房人士的青睞，為小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展注入了助力。

（二）城市房產(chǎn)資源的供需矛盾

需求大于供給矛盾產(chǎn)生的原因在于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中對房產(chǎn)資源的消耗，并且政府的解決措施沒有從根本上緩解這種情況，依然是杯水車薪，無法滿足多數(shù)居民的住房需求，例如現(xiàn)在雖然有經(jīng)濟(jì)適用房等價格較低的住房模式出現(xiàn)，但相對龐大的住房需求人員還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，再加上我國老齡化的現(xiàn)象日益凸顯，小產(chǎn)權(quán)房遠(yuǎn)離市中心、空氣質(zhì)量好、交通便利的特質(zhì)正好迎合了退休老人對于住房的要求，因此在小產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)群體中，老年人數(shù)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。另外沒有本地戶口的外來人員在購房上受到戶籍條件的制約，也會選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然還有許多其它的消費(fèi)群體。所以，城市房產(chǎn)的高價格讓許多人都將目光投向了小產(chǎn)權(quán)房，壯大了小產(chǎn)權(quán)房的購買人群，為小產(chǎn)權(quán)房提供了廣闊的消費(fèi)群體。

（三）鄉(xiāng)村土地的閑置

小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展還有很大程度受到鄉(xiāng)村土地閑置的影響，因?yàn)槿绻l(xiāng)村土地已經(jīng)呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，那也將會抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，但是由于較多的農(nóng)村人口進(jìn)城打工，或者是因?yàn)橛懈冒l(fā)展而選擇移居到城鎮(zhèn)的人群大量存在，造成了農(nóng)村近郊土地的空閑，政府對于這些閑置的土地鄉(xiāng)鎮(zhèn)也沒有妥善的進(jìn)行處理，而是隨意的變賣。另外進(jìn)城務(wù)工人員由于普遍經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，導(dǎo)致無法消費(fèi)城市的高房價，只好在近郊地區(qū)購買小產(chǎn)權(quán)房。相反城市高收入人群也看中了小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)越環(huán)境條件而選擇購買，這樣多方的消費(fèi)目標(biāo)都成了近郊的小產(chǎn)權(quán)房，為小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提供了廣闊的市場條件。

（四）對高利潤的爭奪

小產(chǎn)權(quán)房的較高盈利讓鄉(xiāng)村政府淡漠了國家的相關(guān)禁止法令，并且國家對于小產(chǎn)權(quán)房的處罰力度還不大，許多人抱著僥幸的心理進(jìn)行違建，且基本都逃脫了國家制裁，這讓開發(fā)方更加明目張膽的進(jìn)行建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房活動，甚至村民和村領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)共同參與，獲取高額的利益分紅，這種以各自利益出發(fā)的活動也加劇了小產(chǎn)權(quán)房情況的惡劣程度。

（五）政府沒有貫徹落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)

國家在農(nóng)村的建設(shè)活動中提出將老舊的民房進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，整齊建設(shè)，體現(xiàn)新農(nóng)村的良好風(fēng)氣。但是政府在實(shí)際的貫徹中有很多缺點(diǎn)，首先是因?yàn)橘Y金不足，無法達(dá)到建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)要求，于是進(jìn)行招商合建的方式，這讓一部分房產(chǎn)流入開發(fā)商手中，政府并沒有保障房屋的居住權(quán)屬于村民。

（六）監(jiān)管不合理

小產(chǎn)權(quán)房在不斷的發(fā)展過程中并沒有被有關(guān)部門扼制，這是由于相關(guān)部門的監(jiān)管有效性得不到體現(xiàn)，一定程度上放任了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，甚至在一定程度上參與了小產(chǎn)權(quán)房的推動。地方政府的執(zhí)行力不夠完善，即使有很好的政策頒布，得不到強(qiáng)有力的執(zhí)行也是徒勞。另外沒有從根源切斷小產(chǎn)權(quán)發(fā)展的勢頭，究其原因，還是因?yàn)槌鞘蟹績r過高，因此政府對城市房屋資源進(jìn)行有效的調(diào)動和合理的分配也會阻止小產(chǎn)權(quán)房的不斷發(fā)展，最后就是沒有具體分析實(shí)踐過程中出現(xiàn)的問題，責(zé)任心不足，這樣下去會讓小產(chǎn)權(quán)房的治理工作難上加難。

二、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的有效途徑

要完善相關(guān)土地法律，法律法規(guī)的完善是進(jìn)行問題處理時所要依照的基礎(chǔ)，只有按照法律程序進(jìn)行規(guī)范的治理才可以更快的達(dá)到想要取到的效果。

（一）完善相關(guān)法律體制

國家有關(guān)土地制度的法律法規(guī)還不夠明確，引導(dǎo)了農(nóng)村集體土地向小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)變，或者是存在法律空白，讓開發(fā)方鉆了空子，例如《土地管理法》提到的集體土地不得租賃、轉(zhuǎn)讓給非農(nóng)建設(shè)，因此在不占用開展農(nóng)業(yè)正常活動的基礎(chǔ)上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)并不違法，正是利用這點(diǎn)，開發(fā)商才敢大肆地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，因此為了杜絕這種現(xiàn)象，需要加強(qiáng)法律條文的規(guī)范力度。

首先，小產(chǎn)權(quán)房的問題在于土地所有權(quán)的歸屬不明確以及管理者的職責(zé)沒有得到規(guī)范。因此在法律中要明確指出建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的違法性，對于農(nóng)村土地的使用應(yīng)該由國家統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃管理。并且要求村鎮(zhèn)部門做好所在區(qū)縣及周邊的土地統(tǒng)計工作，清晰的掌握土地使用方向，了解小產(chǎn)權(quán)房的增減情況。

其次，應(yīng)該確立小產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任歸屬，加大打擊力度，對違法進(jìn)行建設(shè)的責(zé)任人追究法律責(zé)任，嚴(yán)謹(jǐn)對待小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題。因?yàn)橹挥袕?qiáng)有力的法律規(guī)范，才可以讓開發(fā)方在利益的驅(qū)使作用下保持清醒。

然后，完善土地監(jiān)管制度。組建權(quán)威的機(jī)關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶Υ嘘P(guān)土地方面的手續(xù)問題，規(guī)范化透明化的執(zhí)法，讓各部門之間相互監(jiān)督，相互制約，政府部門要公開管理土地、開發(fā)商等方面的信息，并且實(shí)行民主化的參與機(jī)制，使房屋建設(shè)成本、最終報價公開化。

最后，需要加強(qiáng)社會保障制度的建設(shè)工作。房產(chǎn)是人民根本利益的重要組成部分，為了讓更多的人有房住或者住得起房，政府需要完善社保制度，提供更多的經(jīng)濟(jì)廉價房屋，這樣也就控制了購買小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)群體數(shù)量。

（二）針對不同已建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合理整治

一方面，對影響正常農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的房屋進(jìn)行拆除，還原其原來農(nóng)貌，開發(fā)商需將房款歸還買方，并且追究有關(guān)開發(fā)方的法律責(zé)任。

另一方面，勒令投入成本較低并且正在建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房停止建設(shè)施工，另外對符合各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房，即以集體工礦用地和宅基地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交一定稅費(fèi)后頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書，將其合法化。

三、結(jié)束語

總的來說，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)殛P(guān)系人民的根本利益，必須要進(jìn)行科學(xué)合理的整治，這對于維護(hù)我國法律權(quán)威性和市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展十分重要，政府應(yīng)該引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，約束各方行為規(guī)范。有參照健全的法律體系，保證高效率的執(zhí)行力，那么就一定可以解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

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