●馬愛衛(wèi)

淺談住房保障與商品房市場如何協(xié)調(diào)發(fā)展

●馬愛衛(wèi)

近些年來，由于我國城市化進程加快，使得房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，有關(guān)于住房保障與商品房市場的問題成為了媒體新聞的熱點話題。文章針對住房保障與商品房市場如何協(xié)調(diào)發(fā)展進行了討論。首先就住房保障與商品房市場的發(fā)展現(xiàn)狀進行了分析，然后針對住房保障與商品房市場的發(fā)展提出了一些建議，使二者協(xié)調(diào)發(fā)展，為住房保障與商品房市場創(chuàng)造一個良好的發(fā)展環(huán)境。

住房保障 商品房市場 協(xié)調(diào)發(fā)展

一、我國住房保障與商品房市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.我國住房保障方面。自從我國進行住房改革之后，國家積極建立健全住房保障體系以更好地解決低收入家庭的住房問題，從目前總體形勢來看，對于我國住房保障的發(fā)展可以從以下幾點進行分析：

（1）我國廉租房發(fā)展現(xiàn)狀。廉租房指的是政府為了在住房問題上實施社會保障職能，面向諸如城鎮(zhèn)常住戶口等最低收入群體，為其提供租金低廉的住房。近幾年來，雖然很多地區(qū)已經(jīng)在努力完善廉租房政策建設(shè)制度，建設(shè)部等各大部委已經(jīng)發(fā)布了《廉租住房保障辦法》等文件，積極監(jiān)督廉租房的發(fā)展形勢，為更多在住房上有困難的居民盡最大努力提供廉租房，向使每個居民都有房可住的目標努力，但仍存在廉租房申請手續(xù)繁雜、時間過長等問題使得一些居民難以獲得廉租房。

（2）棚戶改造住房發(fā)展現(xiàn)狀。棚戶改造住房主要是針對一些居住在城鎮(zhèn)危舊住房中的困難家庭而推出的住房。近兩年，國家非常重視棚戶改造住房的建設(shè)，采取一系列措施動員社會各界參與到棚戶改造住房建設(shè)中去，使得很多困難家庭的居住條件得到了改善。但是由于各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況的不同，房地產(chǎn)商在棚戶改造工程所獲得的利潤微薄使得一些地區(qū)棚戶改造房的建設(shè)進程仍然不能完全滿足住房困難家庭的需要。因此，要想使住房保障與商品房市場協(xié)調(diào)發(fā)展，政府仍然需要加強與房地產(chǎn)商溝通交流，加快工程的建設(shè)進度。

（3）公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀。公共租賃住房主要是為了解決新就業(yè)人員群體住房困難的一種住房，其房屋所有權(quán)歸政府或公共機構(gòu)所有。隨著城市化進程的加快，政府充分考慮外來人員的切身利益，大力推行公共租賃住房的建設(shè)，使一部分外遷人員有了一個相對穩(wěn)定的住所，間接促進了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。但公共租賃住房仍然存在一些諸如戶籍問題、住房面積、租金標準以及監(jiān)審難題等有待完善之處。

（4）我國經(jīng)濟適用房發(fā)展現(xiàn)狀。經(jīng)濟適用房指的是政府為了照顧城市低收入住房困難家庭，為其提供政策優(yōu)惠，特定一些房屋的套型面積和銷售價格的一種具有保障性質(zhì)的政策性住房。據(jù)統(tǒng)計，我國經(jīng)濟適用房的完成投資額較房地產(chǎn)企業(yè)完成投資額來說增幅甚微，在房地產(chǎn)總投資額的比重很小。從經(jīng)濟適用房銷售價格角度出發(fā)，我國政府雖然已經(jīng)加大了地經(jīng)濟適用房的投資力度，但房市的迅速升溫使得我國經(jīng)濟適用房價格水漲船高，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意去開發(fā)經(jīng)濟適用房項目而是更青睞于商品房項目。這樣一來，阻礙了保障性住房與商品房市場兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.我國商品房市場方面。

（1）房地產(chǎn)投資增長過快。我國經(jīng)濟的快速發(fā)展加快了城市化建設(shè)步伐，提高了居民生活水平，增加了人們的住房需求。反之，由于房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)緊密相聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動了二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國家經(jīng)濟有著一定的促進作用。但是由于近些年來開發(fā)商對房地產(chǎn)項目投資過大，使得房地產(chǎn)投資增長過快，房地產(chǎn)商在重視商品房建設(shè)的同時忽略了保障性住房的建設(shè)，一部分人的切身利益沒有完整的法律法規(guī)來對其進行保障，在一定程度上影響著保障性住房與商品房市場兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）房價增長過快。某些地區(qū)房價增長過快，使得中低收入人群難以滿足自身住房需要。而房地產(chǎn)業(yè)的收益率遠遠超過其他行業(yè)的平均收益水平，因此吸引了大量的社會資金，很多企業(yè)與個人利用這個機會積累更多的資金，一些人手中擁有很多住房的同時使得另一部分人只能租房居住，造成住房分配失衡。

二、對于我國住房保障與商品房市場協(xié)調(diào)發(fā)展的一些建議

1.完善住房相關(guān)政策法規(guī)。我國政府應(yīng)當根據(jù)當前住房保障與商品房市場的總體趨勢，將住房政策與法律、金融、稅收以及土地等其他相關(guān)政策緊密結(jié)合，在現(xiàn)有住房相關(guān)政策的基礎(chǔ)上做進一步完善。盡快頒布適應(yīng)我國實際情況的《住房保障法》，建立健全住房金融對保障性住房的支持機制，并適當給予一些相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。同時，政府可以給予相關(guān)機構(gòu)一定鼓勵，促進各類機構(gòu)參與保障性住房的經(jīng)營，大力支持住房保障，以滿足居民的住房需要。

2.建立健全住房供應(yīng)體系。目前，我國已經(jīng)構(gòu)建起了住房供應(yīng)體系的藍圖，但還有很多不完善的地方需要改進。在完善住房供應(yīng)體系方面，政府應(yīng)當重視市場經(jīng)濟效益和各個階層的住房需求情況，建立起一個兼顧商品房、廉租房、棚戶改造住房以及公共租賃房等多層次的住房供應(yīng)體系。

3.完善住宅過濾機制。政府不僅要積極建設(shè)保障性住房，而且還應(yīng)當充分利用市場手段，完善住宅過濾機制，實現(xiàn)市場多元化的住房供給，根據(jù)家庭收入情況、住房需求情況等進行層次劃分，對于高收入人群所購買的高價房屋，政府不給予房屋補貼；對于中低收入人群所購買的一些經(jīng)濟適用房，政府根據(jù)實際情況進行補貼；對于最低收入人群，政府可以為其提供廉租房，對于一些拆遷、外來人員等急需用房的人群，政府可以為其提供棚戶改造住房以及公共租賃房以滿足其住房需求。同時，政府應(yīng)當采取發(fā)放貨幣補貼引導(dǎo)中低收入階層消費二手住宅，這樣不僅可以減輕財政壓力，還可以滿足各個群體的住房需要，促進我國住房保障與商品房市場能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

[1] 褚超孚.城鎮(zhèn)住房保障模式及其在浙江省的應(yīng)用研究[D].浙江大學(xué)，2005

[2] 高學(xué)惠.城市中低收入家庭住房保障中的問題及對策研究—以濰坊市為例[D].青島大學(xué)，2009

[3] 洪開榮，沈宏亮.房地產(chǎn)市場與住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展問題的研究——基于多任務(wù)委托代理模型的分析[J].湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校校報，2010(4)

（作者單位：東營市住宅發(fā)展中心 山東東營 257091）

（責編:賈偉）

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1004-4914（2014）03-251-01