巴曙松

市 場

中國房地產(chǎn)的“拐點之爭”

巴曙松

近期，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場觸及“拐點”的論調(diào)不絕于耳，然而，泛泛的爭論往往會忽略細(xì)節(jié)和真相?！肮拯c之爭”首先需要厘清的是我們究竟面臨怎樣的拐點？供給拐點、需求拐點、房價拐點背后所暗含的宏觀含義存在顯著的差異，而且這3個拐點到來的時間節(jié)奏和疊加程度并不完全相同，應(yīng)對不同拐點、不同時序、不同疊加程度所需要的政策組合也將不同，因此，需要區(qū)別對待。

目前中國正在迎來新開工和銷售面積的拐點。然而這一拐點的出現(xiàn)并不意味著未來新開工面積會出現(xiàn)陡降。一個重要的原因是，即便新開工的套數(shù)會明顯下降，但住房升級帶來的套均面積擴(kuò)張可以一定程度上對沖套數(shù)下降的影響。其次，中國房地產(chǎn)市場需求的拐點可能還沒有到來，驅(qū)動需求的因素還在發(fā)生積極的變化。

新開工拐點的到來，在宏觀上意味著短期房地產(chǎn)投資的下滑以及對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度的趨勢性下降。而長期來看，這一拐點的到來是否必然意味著對經(jīng)濟(jì)形成負(fù)面影響則取決于房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)能否順利地由投資效應(yīng)較為平穩(wěn)地逐步切換到財富效應(yīng)。新開工拐點的到來，還意味著蔓延擴(kuò)張式的新開工以及依附其上的土地財政模式的逐步終結(jié)。然而，新開工拐點的到來，是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，同時需求的拐點還遠(yuǎn)未到來。因此對宏觀的沖擊沒有想象中那么大。

目前，中國房地產(chǎn)市場真正的問題是：供給層面，中國正逐步進(jìn)入新房供給與二手房供給彼此銜接轉(zhuǎn)換主導(dǎo)的階段；需求層面，中國正逐步進(jìn)入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進(jìn)場的交替階段，退與進(jìn)的力量對比將決定需求下滑的程度；房價走勢層面，中國正逐步進(jìn)入單邊上漲和雙向波動、政府不再對房價進(jìn)行直接控制等的切換階段；宏觀層面，中國正逐步進(jìn)入由投資效應(yīng)主導(dǎo)與財富效應(yīng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換階段。

如何應(yīng)對這些拐點？筆者認(rèn)為，短期內(nèi)，可通過有真實需求的城鎮(zhèn)化過程中的基建投資予以一定程度的對沖兩類需求進(jìn)退間形成的落差。中長期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過加快戶籍制度改革、更加公平的公共服務(wù)共享以及更加積極的住房融資政策加快真實性需求的進(jìn)場步伐，適當(dāng)降低首套房的首付比例，激活居民部門潛在的加杠桿空間；同時，著眼于建立長期有利于房地產(chǎn)財富效應(yīng)發(fā)揮的制度安排，例如，更為市場化的住房金融創(chuàng)新、增強(qiáng)而非削弱財富效應(yīng)的住房保障制度。從數(shù)據(jù)上來看，中國居民部門債務(wù)雖然自金融危機(jī)之后有較快的提升，占GDP比重從2008年約18%上升至2013年的約33%，漲幅約15個百分點。但其絕對水平仍然較為健康，遠(yuǎn)低于其他國家，僅與20世紀(jì)50年代末期的美國、70年代初期的日本和80年代末的韓國水平相近。加杠桿的空間能否真實轉(zhuǎn)化為加杠桿的能力，取決于我們依賴什么樣的金融體系，是否可以更好地支持居民運用金融杠桿。

(夏摘自《經(jīng)濟(jì)》2014年第8期《中國房地產(chǎn)的“拐點之爭”》)