王 云

（山西大學(xué)法學(xué)院，山西太原 030006）

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的歷史演變

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度最早能夠追溯到古希臘和古羅馬時期。在古希臘法的永佃權(quán)制度中規(guī)定，出佃人在出賣自己田地時必須考慮承佃人的購買意向，同時賦予承佃人優(yōu)先購買該田地的權(quán)利。作出這樣的規(guī)定是防止承佃人失去生活生產(chǎn)的土地基礎(chǔ)，是穩(wěn)定統(tǒng)治秩序的法律考量。[1]387東羅馬皇帝查士丁尼結(jié)合本國賦稅田和上述希臘永佃權(quán)的規(guī)定，反向性地明確了永佃戶在轉(zhuǎn)讓權(quán)利時，所有主享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。后來，大陸法系下的各國相繼引入了優(yōu)先購買權(quán)制度，[2]343采用不盡相同的形式確定了在某些特定條件下的優(yōu)先購買權(quán)。[3]701993年修訂的《德國民法典》詳細(xì)規(guī)定了住房承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，但并沒有賦予商業(yè)用房的承租人享有該權(quán)利，這不僅是為了平衡財產(chǎn)的占有與使用之間的利益沖突，而且是充分考慮商業(yè)用房的經(jīng)濟特性而做出的立法選擇。

我國古代的房屋優(yōu)先購買權(quán)多限于親鄰之間，[4]唐代出現(xiàn)的佃租先買權(quán)即是我國承租人優(yōu)先購買權(quán)的雛形，并被統(tǒng)治者當(dāng)做農(nóng)業(yè)社會田宅買賣中的重要制度。清末時期，《大清民律草案》廢除親鄰優(yōu)先購買權(quán)，保留了承租人與典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。直到中華民國時期，借鑒吸收了《德國民法典》的內(nèi)容，在《中華民國民法典》第462條規(guī)定了基地建筑房屋的承租人和所有權(quán)人相對地?fù)碛袃?yōu)先購買權(quán)。新中國成立之后，該法僅在我國臺灣地區(qū)施行，與此同時，國內(nèi)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與土地公有化的背景不相適應(yīng)而一度被擱淺。有關(guān)該項制度的政策再次出現(xiàn)是在京津地區(qū)的《房產(chǎn)管理暫行條例》中，規(guī)定房客在房主出賣房屋時享有優(yōu)先購買的權(quán)利。在計劃經(jīng)濟下，國家為穩(wěn)定房屋的居住關(guān)系，保障承租人及其家人的基本生活需求，福利性的公房成為安置群眾的重要來源。這種情況下法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，對于穩(wěn)定當(dāng)時的社會經(jīng)濟秩序起到了一定的作用。1983年《城市私有房屋管理條例》及1988年最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則實施意見（試行）》中均有對承租人享有及如何行使優(yōu)先購買權(quán)進行過規(guī)定，但現(xiàn)已被廢止。

1999年頒布的《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?009年7月最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該解釋第21至24條進一步規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施、房屋抵押還債和拍賣的情形下承租人怎樣行使優(yōu)先購買權(quán)、何種情況下應(yīng)排除承租人優(yōu)先購買的情形。至此，現(xiàn)行的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度基本形成。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存廢之爭

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在我國經(jīng)歷了一千多年的發(fā)展，在承租人利益的傾斜保護和發(fā)揮物的效用方面具有很大的作用，但是隨著社會的發(fā)展、時代的變遷，承租人優(yōu)先購買權(quán)到底有無繼續(xù)存在的價值，引起了學(xué)界激烈的爭議。

（一）立法目的：承租人還需要保護嗎？

主張該制度應(yīng)當(dāng)存續(xù)的學(xué)者認(rèn)為，保護和照顧承租人的利益仍然是必須的。[5]434-439在現(xiàn)代市場交易活動中，房屋所有人與承租人雖然在法律地位上是平等的，但實質(zhì)上仍然是所有人占有較為強勢主動的地位。為了避免所有權(quán)人對其房屋進行處分的過程中對承租人造成突襲性的侵害，造成承租人在短時間內(nèi)無房可用，所以設(shè)置了所有權(quán)人在出賣房屋時應(yīng)當(dāng)提前通知承租人的法律規(guī)則，使得承租人有購買該房屋的機會，這是實現(xiàn)實質(zhì)公平的立法選擇。[6]而反對者則認(rèn)為“買賣不破租賃”制度已經(jīng)使得承租人在租賃期間的利益得到了較全面的保護，因此該制度設(shè)置的目的是多余的。[7]

（二）制度價值：秩序抑或效率？

贊成該制度繼續(xù)存在的學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)所有權(quán)人將房屋出賣給承租人時，承租人實現(xiàn)了所有權(quán)與使用權(quán)的支配統(tǒng)一，能夠較為便利地進行其生產(chǎn)和生活。同時，承租人本身對該房產(chǎn)比較熟悉，能夠在短期內(nèi)適應(yīng)由此形成的新的物權(quán)關(guān)系并加以利用，能使物的利用效率得以充分發(fā)揮。另外相對于第三人的介入，將房屋直接流轉(zhuǎn)給承租人，避免了多個權(quán)利主體之間的權(quán)利沖突，這種將承租權(quán)與所有權(quán)歸于一體、使所有權(quán)人與承租人進行一體化的調(diào)整是解決沖突的最好辦法，[8]這樣的法律關(guān)系更為簡便安全，更有利于維護穩(wěn)定的交易秩序。而反對者認(rèn)為現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，物權(quán)的所有權(quán)與使用權(quán)分離正是追求經(jīng)濟效益最大化的物權(quán)價值體現(xiàn)。[9]5

（三）利益博弈：所有權(quán)的自由與限制

在市場交易的環(huán)境下，出賣人與買受人都在不斷追求自己利益的最大化，在對立的雙方中取得平衡是承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的目的所在。我國法律對該權(quán)利的行使做了多項限制性的規(guī)定，所有權(quán)人僅僅是在合理期限內(nèi)有對承租人進行通知的義務(wù)，而承租人得以行使權(quán)利也是在同等條件下與第三人的自由競價的前提下，這樣相互對等的權(quán)利與義務(wù)設(shè)計是達到均衡雙方利益的最優(yōu)途徑。與此同時，反對者認(rèn)為，法治建設(shè)中應(yīng)注重對我國公民權(quán)利觀念的重視，對公民權(quán)利的限制必須更加慎重。[10]75

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度應(yīng)當(dāng)廢除

筆者認(rèn)為，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度從立法背景到經(jīng)濟效率價值、從理論精神到制度設(shè)計以及實踐價值都存在著巨大的缺陷，應(yīng)當(dāng)予以廢除，理由如下：

（一）立法背景已改變

《合同法》起草時我國住房短缺情況依然嚴(yán)峻，國家為了維護相對弱勢的承租人的權(quán)益而繼續(xù)將此制度納入法律中。現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)的市場化，當(dāng)初滿足承租人基本生活需求的功能已經(jīng)受到較大程度的削弱，并且房源也不似當(dāng)初緊張，即使突然性的房屋斷租也可以在短期內(nèi)找到房源。在自由的租賃關(guān)系中，借助買賣不破租賃的原則及其他相應(yīng)的制度，在租賃期間承租人的利益可以得到較完善的保障，即使受損也可以依法求償。由此可知，承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在是我國某一發(fā)展階段的社會現(xiàn)實所需，并在當(dāng)時發(fā)揮著維持穩(wěn)定的社會秩序的作用，但在當(dāng)今市場經(jīng)濟階段承租人優(yōu)先購買權(quán)制度不再具備當(dāng)下的時代價值。

（二）犧牲了第三人的利益

贊成者認(rèn)為該制度能使物盡其用是其最值得存在的理由，但是從經(jīng)濟學(xué)角度講，只有通過自由交易的方式，資源才能被最佳配置，也就是說，物品被評價價值最高的主體消費時，資源配置的效率才能達到最大。所以就買受人對房屋使用價值的實現(xiàn)目標(biāo)來看，承租人與第三人在物盡其用的方面是同等的，不存在承租人在使用效率方面的優(yōu)越性。

贊成者認(rèn)為所有權(quán)人將房屋直接流轉(zhuǎn)給承租人是較為經(jīng)濟的做法，[10]75這也是片面的看法。從整體來看，如果承租人在得到所有權(quán)人將出賣房屋給第三人的通知后才產(chǎn)生購買該房屋的意向，那么承租人行使優(yōu)先購買權(quán)買得房屋，導(dǎo)致第三人的購買目的落空且耗費了第三人訂約的時間和精力投入。在這個過程中，第三人空為他人做嫁衣裳，所有權(quán)人不僅要付出尋找購買意向者的精力，還要付出洽談訂約時間成本等。由此可見，只要承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，第三人都要成為無辜的陪襯，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，不僅降低了效率而且抬高了第三人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

（三）對所有人的處分自由限制過大

私法自治是民法的最本質(zhì)的精神。在從事民事活動時，每個人以最佳判斷者的身份做出利益選擇，獨立地為自己的行為負(fù)責(zé)，從而獲取最大利益。意思自治在物權(quán)法律制度中的核心體現(xiàn)就是財產(chǎn)處分自由。當(dāng)然，意思自治的實現(xiàn)并不是毫無限制的，當(dāng)意思自治與國家意志相沖突，影響到正義、效率等價值的實現(xiàn)時，對意思自治進行限制是無可厚非的。在承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律制度中，所有權(quán)人的處分自由被承租人行使優(yōu)先購買權(quán)所限而形成的自由與秩序本應(yīng)該是相互促進相互牽制的，而強勢的承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一種強制締約義務(wù)強加于所有權(quán)人，打破了自由與效率的平衡。如果總是一味強調(diào)承租人的弱勢地位，將民法的平等精神置于何處？并且在租賃關(guān)系中，“買賣不破租賃”這一規(guī)則有效地保證了承租人在租賃關(guān)系期間的合法權(quán)益。這樣的情況下，還堅持剝奪所有人自由選擇房屋出賣的交易對象，就是對私法自治精神的挑釁。

（四）制度缺陷較多

從房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)程序來看，我國法律規(guī)定極不細(xì)致，造成法律本身的嚴(yán)密性缺失。在建設(shè)法治社會的要求中，科學(xué)立法是各項法律制度得以實現(xiàn)的前提，如果連有法可依都無法實現(xiàn)，談何嚴(yán)格執(zhí)法、公正司法、全民守法？

依據(jù)《合同法》第230條規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)有兩個要求，一是所有權(quán)人的通知義務(wù)，二是承租人表示以同等條件購買。在通知義務(wù)中，需要具體把握“出賣前的合理期限”和“通知的事項”。關(guān)于“合理期限”是指出賣人的通知時限還是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限？在對通知的理解中，所有人履行通知義務(wù)應(yīng)該用何種形式？通知的事項包括哪些，僅僅是出賣意圖還是需要更多的出賣條件與情況？承租人能不能以通知事項不完全而重新要求優(yōu)先購買權(quán)呢？若所有權(quán)人因未履行通知義務(wù)造成承租人未能行使優(yōu)先購買權(quán)所承擔(dān)的賠償責(zé)任如何計算？如何認(rèn)定“同等條件”這一權(quán)利實現(xiàn)的實質(zhì)要件，在法學(xué)界與實踐界也產(chǎn)生了不同的認(rèn)識，基本上有四種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)被學(xué)者爭論不休。關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)如何，學(xué)界就有締約請求權(quán)說、物權(quán)取得權(quán)說、期待權(quán)說、形成權(quán)說和持附條件的形成權(quán)說的分歧，對權(quán)利性質(zhì)的爭議直接影響著權(quán)利行使的效力判斷，也波及承租人對所有人與第三人合同效力的抗衡程度。

上述這些理論爭議在我國法律和相關(guān)司法解釋中都沒有明確規(guī)定，造成實踐中也沒有統(tǒng)一的操作規(guī)范與指導(dǎo)思想，實務(wù)中大量的同案不同判，使司法的穩(wěn)定性遭到巨大的沖擊。

（五）實踐價值缺失

筆者曾對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的現(xiàn)實運行進行過社會調(diào)查，并獲得了如下數(shù)據(jù)：

（1）在真正的所有權(quán)人中，有71%的人表示不知道承租人有優(yōu)先購買權(quán)，而只有29%的人知道承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在，這說明該項制度的應(yīng)用并不廣泛。

（2）在出賣的選擇（承租人或朋友）中，總體上有43%的人會賣給朋友，這是中國社會的人之常情；在不知道權(quán)利存在的民眾中，60%愿意將房屋賣給承租人而沒有選擇較為親近的朋友，其理由是承租人長期使用而更了解該房屋情況，出售后即使有瑕疵也無關(guān)緊要，而賣給朋友的話，則會因此影響相互感情得不償失；在知道該權(quán)利存在并選擇賣給承租人的理由是這樣交易更省事便捷。這說明現(xiàn)代市場下的權(quán)利人在經(jīng)濟交易中更理性。

（3）在問及若因賣給朋友而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時，只有33%的人放棄賣給朋友，而67%的堅持承擔(dān)賠償也愿意將房產(chǎn)賣予朋友，這說明民眾對個人意志負(fù)責(zé)并堅持為親近的人趨利的表現(xiàn)。另外有56%的人希望得到規(guī)避法律的建議。

（4）在以承租人為主體的調(diào)查中，20%的人知道優(yōu)先購買權(quán)的存在。而不論知不知道優(yōu)先購買權(quán)的存在，受調(diào)查民眾都沒有最終購買，原因是雖然法律賦予了優(yōu)先權(quán)，但因缺乏購買能力而放棄。

綜合上述數(shù)據(jù)可知，承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度在現(xiàn)實生活中并不多見，真正的所有權(quán)人多數(shù)會自覺選擇與最符合經(jīng)濟效率的承租人交易，而承租人則更多地因無力購買而導(dǎo)致權(quán)利無法行使。因此，所有權(quán)人不用法律規(guī)范，也會賦予有經(jīng)濟能力的承租人優(yōu)先購買的機會，而沒有購買能力的承租人則確實無法達到優(yōu)先購買的條件，這樣的法律規(guī)范即被架空而無意義。換個角度來看，如果廢除法定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)改以約定的方式行使優(yōu)先購買權(quán)，不僅尊重了雙方當(dāng)事人的交易自由，而且也符合“參與市民社會的每個主體都是理性的人”的民法立法理論假設(shè)基礎(chǔ)。這樣一來，當(dāng)事人知道優(yōu)先權(quán)的存在，對第三人的保護也更具有期待性和可追責(zé)性。

（六）該制度的繼續(xù)存在會引發(fā)道德風(fēng)險

在實踐中有很多所有權(quán)人規(guī)避該制度的方式，如所有權(quán)人為避免該權(quán)利得以行使而采取提前解除租賃契約或等租期結(jié)束后出售房屋，又如所有權(quán)人提出一些承租人無能力完成的條件惡意迫使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的行為，還有所有權(quán)人惡意與第三人串通，假借承租人優(yōu)先購買權(quán)的除外條款使優(yōu)先購買權(quán)無法行使，上述這些行為是所有權(quán)人為避免賠償而做出違背誠信違逆道德的行為。從另一方面來看，有權(quán)利就容易出現(xiàn)權(quán)利的濫用，如承租人與第三人串通降低房屋出售價格，對急需出售房屋的所有權(quán)人而言，其利益就有可能受到侵害。法律規(guī)范的作用本應(yīng)該在于引導(dǎo)人民的行為，以達到自覺遵守法律的目的，然而這項法律制度反而為人們鉆漏洞留下巨大的破綻。

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（編輯 申嫣平）