劉磊

隨著兩會對于房產(chǎn)稅的立法和征收的深化討論，它在全國范圍推廣的時(shí)間表越發(fā)明晰。征收房產(chǎn)稅，一方面可以替換政府房需求，豈不是一舉兩得？

“不識廬山真面目，只緣身在此山中。”要想看清事物本質(zhì)和分析長遠(yuǎn)影響，不能在問題里面解決，而需要跳出局外，參考其他成熟市場的案例，比如分析發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)稅對地產(chǎn)市場的影響程度。這樣，就可以在很大程度上，判斷和推演當(dāng)中國經(jīng)依靠出讓土地，換取財(cái)政稅收的、類似飲鴆止渴的稅務(wù)政策；另一方面，通過增加持有成本的方式，有效降低國人投資和投機(jī)性的購歷類似經(jīng)濟(jì)境況時(shí)，征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅務(wù)對中國樓市的影響狀況了。筆者研究了以下5個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房產(chǎn)稅對房市走勢的影響，期望拋磚引玉，引為借鑒。

美國 所征稅名稱為物業(yè)稅

美國是對土地和地面建筑物都征稅的幾個(gè)國家之一（英國、法國、德國等國家類似），所征稅名稱為物業(yè)稅。各個(gè)州對物業(yè)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率千差萬別，占房屋評估價(jià)值的1. 2%—6%不等，新澤西州和紐約是美國房地產(chǎn)物業(yè)稅最高的地區(qū)，而路易斯安那州則是繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅最少的。居民繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅最高的10個(gè)州為新澤西州、康涅狄格州、新罕布什爾州、紐約州、羅得島州、馬薩諸塞州、伊利諾斯州、佛蒙特州、威斯康星州、加州。

相對而言，物業(yè)稅對美國房價(jià)的影響不大，購房者每年平均支出費(fèi)用在房價(jià)的2%左右。而房產(chǎn)市場的快速上漲，跟1997年開始的低利率、寬松的貨幣政策及高杠桿的購房貸款政策（收入較少，甚至工作不穩(wěn)定者可以獲得90%以上的貸款）是緊密相關(guān)的。而失業(yè)率一旦上升，經(jīng)濟(jì)下滑，房屋供給高于市場需求時(shí)，樓市危機(jī)就此產(chǎn)生，會對投資者及自住人士造成房產(chǎn)財(cái)富無法彌補(bǔ)的縮水損失。

澳洲（澳大利亞） 不對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅

澳大利亞的房產(chǎn)（土地及地上建筑物）是永久產(chǎn)權(quán)（堪培拉地區(qū)除外，99年產(chǎn)權(quán)），國家不對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而僅對土地征收土地稅。

由于各個(gè)州的征收稅率不同，我以3個(gè)州舉例說明。（1）新南威爾士州（悉尼）：土地價(jià)值在38.7萬澳元之內(nèi)的不征稅；38.7萬澳元—236.6萬澳元的征收1.6%，超過部分征收2%。（2） 維多利亞州（墨爾本）：實(shí)行累計(jì)稅制，只要土地價(jià)值超過25萬澳元，就開始按累計(jì)稅率征稅。（3）昆士蘭州（布里斯本）：對于土地價(jià)值低于60萬澳元的不征稅；對于超過部分，按累計(jì)稅率征稅。

總體而言，土地稅占整個(gè)房價(jià)的比值相對較低，經(jīng)過了50年的地產(chǎn)商業(yè)化的發(fā)展，澳洲成為投資和自住完全分化的市場。由于澳洲實(shí)行負(fù)扣稅退稅法則（Negative Gearing Systems），所以該土地稅的征收對于自住人士和投資者的影響是相反的，即該稅種的推出，增加了自住人士的供房支出，降低了其購房欲望，對自住及剛性需求者的滿足是負(fù)面影響； 而對于投資者而言，該支出是可以抵扣個(gè)人收入所得稅的，甚至可以從稅務(wù)局退回更多現(xiàn)金，從而增加了他們的收入，刺激了更多投資者進(jìn)入房產(chǎn)市場。

由于澳洲持續(xù)的房屋短缺，而移民人口高速增長，經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，所以造就了澳洲過去50年平均每年8%的資本增長的發(fā)展奇跡。

英國：住房子就要交稅

“住房子就要交稅”在英國歷史上由來已久，即使是租住房子，也是一樣的。對此，英國人的看法一直以來都是貶多褒少。英國物業(yè)稅叫作市政稅，是地方政府收入的主要來源之一。

2008年，市政稅占英國地方政府收入的25%。制定標(biāo)準(zhǔn)上，物業(yè)稅分為A-H共8個(gè)等級。用途上，英國物業(yè)稅主要用于多達(dá)11個(gè)市政方面。

由于2012年英國舉辦奧林匹克運(yùn)動會的奧運(yùn)效應(yīng)，除倫敦金融區(qū)的房價(jià)上漲外，其他地區(qū)均處于下滑狀態(tài)。由于歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的影響，目前失業(yè)率及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)始終掙扎在生死線邊緣。

鑒于英國房產(chǎn)稅是由居住者承擔(dān)的（誰住誰繳費(fèi)，租客租房子需要承擔(dān)房產(chǎn)稅），因此房產(chǎn)稅對于房價(jià)的影響微乎其微；相反，遺產(chǎn)稅對于房價(jià)的影響力更強(qiáng)。目前，英國居民在全世界各地的所有資產(chǎn)都需要支付遺產(chǎn)稅，而非英國籍人士只有在英國國內(nèi)擁有的資產(chǎn)，才需要支付遺產(chǎn)稅，起征點(diǎn)為32.5萬英鎊，遺產(chǎn)稅率為40%。由此可見，遺產(chǎn)稅對于英國國民自住房的擁有率只有42%的結(jié)果，有著深遠(yuǎn)影響。

香港和新加坡 用物業(yè)租金值來計(jì)算物業(yè)稅

之所以把中國香港和新加坡放在一起，是因?yàn)檫@兩個(gè)國家和地區(qū)的物業(yè)稅不是以土地或建筑物評估價(jià)值來征收的，而是以政府相關(guān)部門評估物業(yè)租金值來計(jì)算物業(yè)稅。除此之外，對自住人士和投資者也是區(qū)別對待的。

在香港，投資者購屋，征收該物業(yè)租金評估值的15%；自住人士購屋，征收租金評估值的5%。而在新加坡，投資者購屋，征收該物業(yè)租金評估值的10%；自住人士購屋，征收租金評估值的5%。

總體而言，物業(yè)稅的支付額不到房屋估價(jià)的1%。但由于新加坡房屋交易市場的85%是政府控制的99年產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)型房屋（供新加坡國民購買），而剩下的15%是向海外開放的商品房市場，這就造成商品房市場的中位價(jià)甚至是經(jīng)濟(jì)型房屋價(jià)格的10倍之巨。

不管是中國香港，還是新加坡，都是世界的金融中心，受金融市場波動影響巨大，而物業(yè)稅等對房產(chǎn)市場的影響微不足道。所以，投資者朋友在投資這些區(qū)域時(shí)，更要看重的是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，而不僅僅是物業(yè)本身。

我們可以看出，物業(yè)稅在成熟的房產(chǎn)市場中，對房屋價(jià)格的影響是較小的。即使在推出該稅種的短期內(nèi)，會引起價(jià)格波動和購買者心理層面的焦慮，但從長期來看，真正影響價(jià)格走勢的是國家的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，如房屋供給和需求關(guān)系度、GDP的持續(xù)增長、失業(yè)率、房屋空置率、銀行信貸政策、貨幣政策等數(shù)據(jù)，以及投資者對市場走勢的預(yù)期。

而相對于國內(nèi)非理性的片面追求資本增值收益， 而忽視自身的收入供養(yǎng)狀況所面臨的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)來看，國內(nèi)投資者秉承的投資方式，都是無法長久維系的。

如果希望通過房產(chǎn)的相關(guān)稅收來調(diào)控房屋價(jià)格，還需要完善和豐富與房產(chǎn)相關(guān)的其他稅務(wù)。如明確在房產(chǎn)轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)征收資本利得稅的稅率及物業(yè)繼承環(huán)節(jié)的遺產(chǎn)稅；同時(shí)控制國內(nèi)的信貸規(guī)模，大力發(fā)展保民生的經(jīng)濟(jì)適用房，正確引導(dǎo)國人投資房產(chǎn)的思路和目標(biāo)等，多種措施綜合給力，才能達(dá)到調(diào)控的最終目標(biāo)。