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        海外如何征收房產(chǎn)稅

        2014-04-08 09:15:31劉磊
        投資與理財 2014年7期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)稅遺產(chǎn)稅租金

        劉磊

        隨著兩會對于房產(chǎn)稅的立法和征收的深化討論,它在全國范圍推廣的時間表越發(fā)明晰。征收房產(chǎn)稅,一方面可以替換政府房需求,豈不是一舉兩得?

        “不識廬山真面目,只緣身在此山中?!币肟辞迨挛锉举|(zhì)和分析長遠影響,不能在問題里面解決,而需要跳出局外,參考其他成熟市場的案例,比如分析發(fā)達國家經(jīng)濟體的房地產(chǎn)稅對地產(chǎn)市場的影響程度。這樣,就可以在很大程度上,判斷和推演當中國經(jīng)依靠出讓土地,換取財政稅收的、類似飲鴆止渴的稅務(wù)政策;另一方面,通過增加持有成本的方式,有效降低國人投資和投機性的購歷類似經(jīng)濟境況時,征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅務(wù)對中國樓市的影響狀況了。筆者研究了以下5個發(fā)達經(jīng)濟體的房產(chǎn)稅對房市走勢的影響,期望拋磚引玉,引為借鑒。

        美國 所征稅名稱為物業(yè)稅

        美國是對土地和地面建筑物都征稅的幾個國家之一(英國、法國、德國等國家類似),所征稅名稱為物業(yè)稅。各個州對物業(yè)稅的征稅標準和稅率千差萬別,占房屋評估價值的1. 2%—6%不等,新澤西州和紐約是美國房地產(chǎn)物業(yè)稅最高的地區(qū),而路易斯安那州則是繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅最少的。居民繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅最高的10個州為新澤西州、康涅狄格州、新罕布什爾州、紐約州、羅得島州、馬薩諸塞州、伊利諾斯州、佛蒙特州、威斯康星州、加州。

        相對而言,物業(yè)稅對美國房價的影響不大,購房者每年平均支出費用在房價的2%左右。而房產(chǎn)市場的快速上漲,跟1997年開始的低利率、寬松的貨幣政策及高杠桿的購房貸款政策(收入較少,甚至工作不穩(wěn)定者可以獲得90%以上的貸款)是緊密相關(guān)的。而失業(yè)率一旦上升,經(jīng)濟下滑,房屋供給高于市場需求時,樓市危機就此產(chǎn)生,會對投資者及自住人士造成房產(chǎn)財富無法彌補的縮水損失。

        澳洲(澳大利亞) 不對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅

        澳大利亞的房產(chǎn)(土地及地上建筑物)是永久產(chǎn)權(quán)(堪培拉地區(qū)除外,99年產(chǎn)權(quán)),國家不對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,而僅對土地征收土地稅。

        由于各個州的征收稅率不同,我以3個州舉例說明。(1)新南威爾士州(悉尼):土地價值在38.7萬澳元之內(nèi)的不征稅;38.7萬澳元—236.6萬澳元的征收1.6%,超過部分征收2%。(2) 維多利亞州(墨爾本):實行累計稅制,只要土地價值超過25萬澳元,就開始按累計稅率征稅。(3)昆士蘭州(布里斯本):對于土地價值低于60萬澳元的不征稅;對于超過部分,按累計稅率征稅。

        總體而言,土地稅占整個房價的比值相對較低,經(jīng)過了50年的地產(chǎn)商業(yè)化的發(fā)展,澳洲成為投資和自住完全分化的市場。由于澳洲實行負扣稅退稅法則(Negative Gearing Systems),所以該土地稅的征收對于自住人士和投資者的影響是相反的,即該稅種的推出,增加了自住人士的供房支出,降低了其購房欲望,對自住及剛性需求者的滿足是負面影響; 而對于投資者而言,該支出是可以抵扣個人收入所得稅的,甚至可以從稅務(wù)局退回更多現(xiàn)金,從而增加了他們的收入,刺激了更多投資者進入房產(chǎn)市場。

        由于澳洲持續(xù)的房屋短缺,而移民人口高速增長,經(jīng)濟持續(xù)繁榮,所以造就了澳洲過去50年平均每年8%的資本增長的發(fā)展奇跡。

        英國:住房子就要交稅

        “住房子就要交稅”在英國歷史上由來已久,即使是租住房子,也是一樣的。對此,英國人的看法一直以來都是貶多褒少。英國物業(yè)稅叫作市政稅,是地方政府收入的主要來源之一。

        2008年,市政稅占英國地方政府收入的25%。制定標準上,物業(yè)稅分為A-H共8個等級。用途上,英國物業(yè)稅主要用于多達11個市政方面。

        由于2012年英國舉辦奧林匹克運動會的奧運效應(yīng),除倫敦金融區(qū)的房價上漲外,其他地區(qū)均處于下滑狀態(tài)。由于歐洲主權(quán)債務(wù)危機的影響,目前失業(yè)率及經(jīng)濟數(shù)據(jù)始終掙扎在生死線邊緣。

        鑒于英國房產(chǎn)稅是由居住者承擔(dān)的(誰住誰繳費,租客租房子需要承擔(dān)房產(chǎn)稅),因此房產(chǎn)稅對于房價的影響微乎其微;相反,遺產(chǎn)稅對于房價的影響力更強。目前,英國居民在全世界各地的所有資產(chǎn)都需要支付遺產(chǎn)稅,而非英國籍人士只有在英國國內(nèi)擁有的資產(chǎn),才需要支付遺產(chǎn)稅,起征點為32.5萬英鎊,遺產(chǎn)稅率為40%。由此可見,遺產(chǎn)稅對于英國國民自住房的擁有率只有42%的結(jié)果,有著深遠影響。

        香港和新加坡 用物業(yè)租金值來計算物業(yè)稅

        之所以把中國香港和新加坡放在一起,是因為這兩個國家和地區(qū)的物業(yè)稅不是以土地或建筑物評估價值來征收的,而是以政府相關(guān)部門評估物業(yè)租金值來計算物業(yè)稅。除此之外,對自住人士和投資者也是區(qū)別對待的。

        在香港,投資者購屋,征收該物業(yè)租金評估值的15%;自住人士購屋,征收租金評估值的5%。而在新加坡,投資者購屋,征收該物業(yè)租金評估值的10%;自住人士購屋,征收租金評估值的5%。

        總體而言,物業(yè)稅的支付額不到房屋估價的1%。但由于新加坡房屋交易市場的85%是政府控制的99年產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟型房屋(供新加坡國民購買),而剩下的15%是向海外開放的商品房市場,這就造成商品房市場的中位價甚至是經(jīng)濟型房屋價格的10倍之巨。

        不管是中國香港,還是新加坡,都是世界的金融中心,受金融市場波動影響巨大,而物業(yè)稅等對房產(chǎn)市場的影響微不足道。所以,投資者朋友在投資這些區(qū)域時,更要看重的是經(jīng)濟大環(huán)境,而不僅僅是物業(yè)本身。

        我們可以看出,物業(yè)稅在成熟的房產(chǎn)市場中,對房屋價格的影響是較小的。即使在推出該稅種的短期內(nèi),會引起價格波動和購買者心理層面的焦慮,但從長期來看,真正影響價格走勢的是國家的經(jīng)濟大環(huán)境,如房屋供給和需求關(guān)系度、GDP的持續(xù)增長、失業(yè)率、房屋空置率、銀行信貸政策、貨幣政策等數(shù)據(jù),以及投資者對市場走勢的預(yù)期。

        而相對于國內(nèi)非理性的片面追求資本增值收益, 而忽視自身的收入供養(yǎng)狀況所面臨的投機風(fēng)險來看,國內(nèi)投資者秉承的投資方式,都是無法長久維系的。

        如果希望通過房產(chǎn)的相關(guān)稅收來調(diào)控房屋價格,還需要完善和豐富與房產(chǎn)相關(guān)的其他稅務(wù)。如明確在房產(chǎn)轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)征收資本利得稅的稅率及物業(yè)繼承環(huán)節(jié)的遺產(chǎn)稅;同時控制國內(nèi)的信貸規(guī)模,大力發(fā)展保民生的經(jīng)濟適用房,正確引導(dǎo)國人投資房產(chǎn)的思路和目標等,多種措施綜合給力,才能達到調(diào)控的最終目標。

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