陳占斐

摘 要：我國歷經(jīng)十多年高速開發(fā)房地產(chǎn)，已逐漸突出房地產(chǎn)金融不足的發(fā)展，對有序發(fā)展金融形成阻礙。我國信托基金在房地產(chǎn)已是金融熱點，身為融資的新創(chuàng)舉，對穩(wěn)定金融與房地產(chǎn)、開拓融資路徑意義非凡。但因信托基金在房地產(chǎn)還不足以成熟，諸多阻礙依然存在。本文由闡述信托基金對房地產(chǎn)投資的意義，引出發(fā)展信托基金的阻礙，且提出力推信托基金的對策選擇。

關(guān)鍵詞：信托基金；稅收優(yōu)惠；監(jiān)管

我國房地產(chǎn)采用銀行信貸一直是融資的依賴渠道，銀行信貸給開發(fā)房地產(chǎn)的支持資金大概占七成。顯而易見房地產(chǎn)是高度依存銀行的行業(yè)，人民銀行為了阻止最終的房地產(chǎn)隱患轉(zhuǎn)移到銀行，對可能的泡沫抑制，頒布了房產(chǎn)信貸新政策，對開發(fā)商提高了開發(fā)貸款、個人住房貸款及公積金貸款、土地儲備貸款等方面的信貸門檻。對房地產(chǎn)提升信貸門檻必然引致其融資成本上升。房地產(chǎn)在當(dāng)下對銀行外融資迫切需求，以便處理好經(jīng)營開發(fā)資金問題。信托基金應(yīng)用在房地產(chǎn)就是將社會閑錢收集，又專業(yè)人士管理、投資，既能給房地產(chǎn)處理好不易的融資與單一路徑問題，還能推動優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與資金結(jié)構(gòu)，同時為那些散戶參與投資房地產(chǎn)與分配收益指明了現(xiàn)實路徑，這是拓寬房地產(chǎn)融資的另一條好路徑。

1 信托基金對房地產(chǎn)投資的意義

1.1 可融通眾多房地產(chǎn)所需資金

信托基金可融通眾多房地產(chǎn)所需資金，增加了房地產(chǎn)資金源。加大發(fā)展信托基金能吸引民眾資金，使信托基金為房地產(chǎn)鋪墊融資路徑，推動發(fā)展房地產(chǎn)金融。將高度依存銀行信貸的當(dāng)下融資模式改觀，讓金融風(fēng)險下降。

1.2 信托基金對打造健康的房地產(chǎn)有利

其一，信托基金在房地產(chǎn)能拓寬開發(fā)公司融資的路徑，信托基金的金融服務(wù)對開發(fā)公司依存銀行信貸的程度有助于下降。其二，信托基金能催化規(guī)范開發(fā)公司的操作。信托基金對房地產(chǎn)有下降風(fēng)險、分散投資的基金特點，它對企業(yè)不會注入過多資金以致?lián)Q取控股權(quán)，作為小股東對規(guī)范運作企業(yè)必然更注重，這能從外部對開發(fā)公司監(jiān)督。其三，對房地產(chǎn)能優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在利潤引導(dǎo)下信托基金會對有不小潛力的開發(fā)項目及公司投放資金，推動優(yōu)化房產(chǎn)項目與優(yōu)勝劣汰開發(fā)公司。最后，借助基金支持可由收購兼并方式加快行業(yè)整合，對形成大型房地產(chǎn)集團公司有利，做到資源實質(zhì)上的優(yōu)化配置。

1.3 信托基金能增加投資選擇

信托基金在房地產(chǎn)能保值增值，投資房地產(chǎn)有相對穩(wěn)定的收益。保值增值能力取決于固有的房地產(chǎn)特性，能排除非系統(tǒng)的諸多因素影響。在組合投資時投資者應(yīng)考慮房地產(chǎn)，大眾投資選擇的重點對象有兩個：股票、房地產(chǎn)，它們互相替代。如果股價下挫，貨幣貶值速度快、物價攀升，為了保值增值通常將房地產(chǎn)當(dāng)作追求的重要對象。當(dāng)城市化勢如破竹的涌向我國，日漸成熟的住房商品化，生活在小康階段人們選擇商品住房已是消費熱點。在持續(xù)增加人均收入的大勢中，必然會提高總消費中的消費商品住房的比重，并且城市也在不斷增長其它房地產(chǎn)的消費，只要在對房地產(chǎn)不盲目擴大總量投資的基礎(chǔ)上，預(yù)期投資房地產(chǎn)會有較高長期收益，信托基金在房地產(chǎn)隨之也有較高收益。

2 我國信托基金在房地產(chǎn)遇到的發(fā)展阻礙

2.1 缺少稅收優(yōu)惠的優(yōu)勢

相比美國，信托基金在房地產(chǎn)的生命力較強的根本緣由是稅收優(yōu)惠分享到信托基金。一是信托基金在房地產(chǎn)是人的集合沒有公司稅問題。二是美國法律對信托基金在房地產(chǎn)規(guī)定到，其投資的房產(chǎn)在免稅資產(chǎn)范圍內(nèi)。我國要想在房地產(chǎn)發(fā)展投資信托且在未來發(fā)展其信托基金，有必要向美國借鑒稅收優(yōu)惠政策。然而我國法律當(dāng)下仍沒對信托收益做出明確的納稅規(guī)定，對信托基金在房地產(chǎn)沒有稅收激勵，對信托基金在房地產(chǎn)鼓勵發(fā)展不利。

2.2 選擇投資對象的阻礙

信托基金投向房地產(chǎn)時帶有明顯的物業(yè)選擇傾向。就其它國家信托基金投向房地產(chǎn)而言，美國將其重點投向零售物業(yè)、工業(yè)，其中占了較大比例的是購物中心、寫字樓及區(qū)域性商業(yè)街，緊跟其后的是投資住宅物業(yè)；在日本其投向辦公樓地產(chǎn)的大概占到七成；新加坡也是將辦公樓、酒店、商場等商業(yè)地產(chǎn)全部當(dāng)成上市物業(yè)。顯然商業(yè)地產(chǎn)的可預(yù)見租金收入和其持續(xù)提高的價值與信托基金要求志同道合。然而我國長期屬于住宅房導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)，進入本世紀年竣工商品房的面積中住宅占到八成，但適合出租的小戶型住宅相對比例較小。近些年伴隨陸續(xù)出臺宏觀調(diào)控住宅房的措施，漸漸抬起了商業(yè)地產(chǎn)，但空置率在商業(yè)地產(chǎn)居高不下，出現(xiàn)了不少“鬼城”。信托基金也會嚴格要求上市商業(yè)物業(yè)，一般會提出一攬子物業(yè)要求，物業(yè)組合至少在四五個以上，對出租率也有高要求，這樣現(xiàn)金流就自然穩(wěn)定。就國內(nèi)房地產(chǎn)第一只上市香港的信托基金越秀來說，其資產(chǎn)包中的物業(yè)項目有四個：財富廣場、維多利亞廣場、白馬大廈及承建大廈，它們皆位于廣州的繁華地段，主要將它們用在辦公寫字樓、商業(yè)零售與批發(fā)、倉儲等出租方面，在公司總租金收入中它們的收入占到近一半，在公司旗下房產(chǎn)中都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2.3 對信托基金的監(jiān)管缺位

我國如今多是金融機構(gòu)積極發(fā)起信托，所以正常都是將基金資產(chǎn)委托給銀行及其下屬機構(gòu)保管、經(jīng)營，金融機構(gòu)更有甚者獨自發(fā)起設(shè)立基金、獨自托管、獨自經(jīng)營三位融于一體，運作管理基金的制衡機制微乎其微，通常是在黑箱操作狀態(tài)中經(jīng)營基金，不但在管理上易致越權(quán)現(xiàn)象，對投資者還會有侵犯損害利益的情況。除此之外，盡管信托契約對投資者、保管人及基金經(jīng)理的權(quán)責(zé)利關(guān)系有所規(guī)定，然而規(guī)范的可依靠的信托法缺失，這讓大部分履行信托契約的并不完全或不詳，甚至有的空有表面，導(dǎo)致內(nèi)部自律監(jiān)管缺位。

3 我國在房地產(chǎn)力推信托基金的對策選擇

3.1 健全稅收體系且給予優(yōu)惠

信托基金運作于房地產(chǎn)中，有著相當(dāng)?shù)匚坏木褪嵌愂照?。就對象而言，稅收除了涉及到機構(gòu)、個人投資者，還會有基金公司、證券公司這樣的參與者；就環(huán)節(jié)而言，稅收牽涉到前期發(fā)行、期間交易與期末派息分紅等，相關(guān)法規(guī)均需予以明確這些稅收。在國外大多數(shù)對房地產(chǎn)發(fā)行信托基金的國家，信托基金享有稅收優(yōu)惠權(quán)利，可將其看成傳遞收入的工具，對所得稅免征，進而對信托基金收入消除多重征稅的潛在問題，投資者的回報率自然也就有著保障，這是其作為投資工具引來投資者關(guān)注的一個最大優(yōu)勢，同樣是其在國際投資市場長足發(fā)展的內(nèi)因。我國不但有復(fù)雜的稅務(wù)體制，還有不少課稅項目形成稅務(wù)成本較高，這對信托基金投向房地產(chǎn)的收益必定產(chǎn)生影響。在當(dāng)下的稅制中，信托基金在公司法框架與信托法律關(guān)系內(nèi)可能都會形成多重征稅，關(guān)系租金收益的稅收會使投資信托基金的收入減少，稅后現(xiàn)金流隨之減少。所以我國對稅收健全體系且給予合理優(yōu)惠對推行信托基金在房地產(chǎn)很好運行十分必要?？删唧w著手兩點：其一，學(xué)習(xí)新加坡經(jīng)驗，從投資者角度入手減半征收或免征資本利得稅、股利稅等個稅，對機構(gòu)投資者的收益下降預(yù)扣稅等；其二，學(xué)習(xí)美國方式，從信托基金在房地產(chǎn)角度對企業(yè)免征所得稅，公司將其應(yīng)稅收入分配給股東了，不需要公司繳納所得稅，從股東個人那繳納個稅即可。政府對房地產(chǎn)良好運作信托基金專門給予稅收減免優(yōu)惠，為其良好發(fā)展?fàn)I造最佳稅收環(huán)境。

3.2 對資金投向做好選擇

美國房地產(chǎn)的權(quán)益類信托基金占著引領(lǐng)地位，這有其原因。美國在七十年代初最受歡迎的是抵押類信托基金，不少抵押經(jīng)紀人、地區(qū)大型銀行都由自身構(gòu)建了房地產(chǎn)信托基金。這樣的信托基金在此期間有六十多種，都是高利率的發(fā)放貸款給開發(fā)商。1973年開始利率波動大，新開樓盤難以出租或賣出，激增不良貸款，眾多信托基金難產(chǎn)，不少人血本無歸。雖然其抵押類獲利可能更高，但因高度波動敏感的抵押、利率市場，相比其權(quán)益類的風(fēng)險也更大。在房地產(chǎn)增量發(fā)展初期，信托基金在房地產(chǎn)推出是朝著調(diào)控健康發(fā)展房地產(chǎn)的目的而去的，所以要立足長期經(jīng)營發(fā)展，投資房地產(chǎn)的重點可放在開發(fā)項目中，也可將資本運營投向成熟物業(yè)，還可考慮投資空置房、爛尾樓等不良項目，由專業(yè)技術(shù)處理將不良資產(chǎn)漸漸優(yōu)良化，再將其出售，不但對巨額不良資產(chǎn)處理有利，還能提高運行整體經(jīng)濟的質(zhì)量。眾所周知，資產(chǎn)負債率在房產(chǎn)公司都偏高，通過信托基金以股權(quán)來入股房產(chǎn)公司對資產(chǎn)負債能有所改善，使經(jīng)營風(fēng)險可控。結(jié)合信用缺失的我國現(xiàn)狀，要限制其抵押類的范圍，主導(dǎo)發(fā)展其權(quán)益類。

3.3 在房地產(chǎn)強化監(jiān)管信托基金與完善管理模式

在房地產(chǎn)強化監(jiān)管信托基金有兩點：政府部門監(jiān)管、投資人監(jiān)管的權(quán)益。政府部門監(jiān)管除提高準(zhǔn)入條件及資質(zhì)認定以外，還可時不時強制審計基金管理人，制定處罰的嚴厲措施，發(fā)布及時的指導(dǎo)意見。給投資人賦予應(yīng)有權(quán)利是信托基金監(jiān)管市場的可行性辦法。比如投資人限制基金公司對信托資產(chǎn)的運用、查看財務(wù)動向，對關(guān)聯(lián)及場外交易的禁止，只要一定數(shù)量投資人贊同就能將基金經(jīng)理撤換。除此之外，建議立法機關(guān)對信托基金在房地產(chǎn)應(yīng)用制定細則條例，規(guī)范信托基金管理，同時宏觀控制發(fā)行總量，要認定資質(zhì)。由管理信托基金的公司或滿足要求的信托公司來當(dāng)基金管理人，還需指定有良好信譽、充足資本金的金融單位保管基金。對基金公司、信托公司明確提出投資組合比例、各類人才的比例與數(shù)量、投資決策程序等要求。

4 結(jié)論

綜上所述，信托基金在房地產(chǎn)應(yīng)用能開辟房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新路徑，這給大眾參與投資房地產(chǎn)創(chuàng)造一條新路徑。然而信托基金在房地產(chǎn)發(fā)展仍有阻礙，這離不開健全稅收體系且給予優(yōu)惠；對資金投向做好選擇；在房地產(chǎn)強化監(jiān)管信托基金與完善管理模式。

參考文獻

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