●合肥供電公司 李松珊

引言

一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，而物業(yè)管理行業(yè)有著自身的行業(yè)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)服務(wù)管理中發(fā)揮著十分重要的作用。

一、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及其特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理是為了規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算和會(huì)計(jì)管理，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理在企業(yè)具體財(cái)務(wù)活動(dòng)中具有以下特點(diǎn)。

（一）財(cái)務(wù)管理綜合性強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)因其特有的經(jīng)營(yíng)方式和覆蓋廣泛的服務(wù)對(duì)象，其管理明顯區(qū)別于一般的服務(wù)行業(yè),它提供的是過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品，其特點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)開(kāi)始、同時(shí)結(jié)束。而這一過(guò)程中的每一步驟都離不開(kāi)財(cái)務(wù)的核算和反映，因此, 物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的綜合性管理。目前的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理，在組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、制度設(shè)計(jì)與創(chuàng)新、會(huì)計(jì)核算管理以及人員素質(zhì)提升等方面仍存在著許多亟待解決的問(wèn)題，隨著物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程的社會(huì)化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在管理上應(yīng)廣泛實(shí)行財(cái)務(wù)綜合管理，從而使綜合財(cái)務(wù)管理逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的重要管理手段。

（二）財(cái)務(wù)服務(wù)覆蓋面廣。物業(yè)管理服務(wù)是一種同時(shí)帶有社區(qū)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，有別于單獨(dú)的社會(huì)公共服務(wù)或個(gè)體服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方方面面，既表現(xiàn)在提供社區(qū)服務(wù)和管理、小區(qū)公共道路、路燈等設(shè)施維修、清潔保養(yǎng)、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)等成本支出方面，也表現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收取的收入方面等，同時(shí)各個(gè)部門(mén)沒(méi)有財(cái)務(wù)的積極配合,任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都無(wú)法開(kāi)展。這就要求物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和服務(wù)要覆蓋到物業(yè)公司的各個(gè)部門(mén)和全體項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)管理要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度資金，最大限度地使企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得財(cái)務(wù)的支持，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的績(jī)效最大化。

二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與問(wèn)題

（一）重經(jīng)營(yíng)管理輕財(cái)務(wù)管理。物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)多是從基層工作中晉升上來(lái)的, 他們大都認(rèn)為物業(yè)管理工作就是社區(qū)日常維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安等，對(duì)財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過(guò)程中的作用沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí), 只重視企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)拓展, 缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，往往片面認(rèn)為業(yè)務(wù)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的根本動(dòng)力，但隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大和不同需求、信息技術(shù)的紛繁復(fù)雜, 物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；?、人性化和智能化要求越來(lái)越高，必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，采用現(xiàn)代理財(cái)觀和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（二）重費(fèi)用收取輕內(nèi)部控制。目前我國(guó)物業(yè)公司還沒(méi)有建立一套完整且行之有效的物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，而物業(yè)管理的業(yè)務(wù)活動(dòng)大多體現(xiàn)為金額較小，業(yè)務(wù)量較大等特點(diǎn)，例如物業(yè)費(fèi)、環(huán)境維護(hù)等費(fèi)用的收取。物業(yè)公司平時(shí)將大量的力量投入到物業(yè)費(fèi)用的催收上，且時(shí)間間隔長(zhǎng)，沒(méi)有建立相應(yīng)的管理制度，內(nèi)部控制管理更無(wú)從談起。內(nèi)部控制在我國(guó)企業(yè)中的應(yīng)用和推廣時(shí)間還不長(zhǎng)，很多物業(yè)公司并沒(méi)有開(kāi)展這項(xiàng)工作，未設(shè)置專門(mén)的機(jī)構(gòu)或人員，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員也沒(méi)有重視內(nèi)控工作，沒(méi)有真正學(xué)習(xí)過(guò)內(nèi)部控制理論和方法，工作中很少應(yīng)用。因此，目前物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范，缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度。

（三）重聽(tīng)話干事輕素質(zhì)提升。會(huì)計(jì)核算的基本特征是客觀性、真實(shí)性，也是會(huì)計(jì)人員在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中必須遵循的基本原則。物業(yè)公司屬于服務(wù)性行業(yè)，很多物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為財(cái)務(wù)人員不需要太高的業(yè)務(wù)技能，在人事安排上不以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)物業(yè)公司由于是微利企業(yè),不能吸引人才，部分公司領(lǐng)導(dǎo)用人唯聽(tīng)話、肯干事為標(biāo)準(zhǔn)，以方便管理上對(duì)財(cái)務(wù)人員的調(diào)度。有的物業(yè)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不了解業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈,只是簡(jiǎn)單記賬,成本費(fèi)用列支混亂,導(dǎo)致收入、支出不相匹配；有的物業(yè)公司在單位職務(wù)設(shè)置上也有不合理現(xiàn)象，會(huì)計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的情況普遍存在。這些不規(guī)范的財(cái)務(wù)管理對(duì)于正確評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)、反映企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況等都會(huì)產(chǎn)生不利的影響，從目前物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況看，財(cái)務(wù)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面有待提高。

三、切實(shí)改進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的建議

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)規(guī)范，健全財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度是規(guī)范物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)及處理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的一系列制度的總稱，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)為依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)和內(nèi)部管理要求，制定企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，特別是原始會(huì)計(jì)憑證的審核，這樣可以保證會(huì)計(jì)信息的完整性和準(zhǔn)確性；同時(shí)按照《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》及《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，制定適合本企業(yè)的完善、具體、規(guī)范的《財(cái)務(wù)管理辦法》，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)，使物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理真正做到有法可依，有章可循；最后還應(yīng)建立完整的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系，有了完整的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系才可以規(guī)范財(cái)務(wù)管理的整個(gè)過(guò)程，提高財(cái)務(wù)管理的績(jī)效。

（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本觀念，健全內(nèi)部控制機(jī)制。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，其財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，而其中最重要的成本支出是人工成本和管理費(fèi)用的支出，物業(yè)公司一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo),不斷細(xì)化完善制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費(fèi)管理辦法》等，樹(shù)立全員成本控制觀念，使所有單位和部門(mén)都重視成本，提高全面成本控制素質(zhì)和意識(shí)；另一方面建立內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)不相容職務(wù)分離控制管理，明確機(jī)構(gòu)和崗位的職責(zé)權(quán)限，使不相容崗位和職務(wù)之間相互監(jiān)督、相互制約；建立授權(quán)批準(zhǔn)體系，明確授權(quán)批準(zhǔn)的范圍及授權(quán)批準(zhǔn)的層次和程序，物業(yè)管理企業(yè)在辦理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)規(guī)定程序的授權(quán)批準(zhǔn)，明確責(zé)任才能形成有效的制衡機(jī)制。

（三）強(qiáng)化企業(yè)資金運(yùn)作，健全資金合理調(diào)度機(jī)制。物業(yè)公司的規(guī)模一般不大，資金體量一般較小，資金來(lái)源有限，主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金、物業(yè)維修資金、日常服務(wù)費(fèi)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)、投資等收入。對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)必須要立足自身經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，強(qiáng)化企業(yè)資金的運(yùn)作，充分協(xié)調(diào)好企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，積極探索可能的外部籌融資渠道，探索適合物業(yè)公司實(shí)際的投資組合,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。比如，多采用中短期、變現(xiàn)靈活的債券等理財(cái)投資品種等。物業(yè)企業(yè)要采用科學(xué)合理的投資方式, 加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的前期可行性研究和論證。此外，要建立資金科學(xué)調(diào)度機(jī)制。實(shí)行資金月度用款計(jì)劃、季度報(bào)預(yù)算等制度，科學(xué)合理地使用資金，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作。公司在辦理各項(xiàng)銀行存貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要重合同、守信用，建立起良好的銀企關(guān)系。

（四）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作不僅僅是單獨(dú)財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，而是關(guān)系到公司整體利益的一項(xiàng)管理活動(dòng)，提升財(cái)務(wù)人員的職業(yè)技能與素質(zhì)是保證財(cái)務(wù)工作正常進(jìn)行的基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德及專業(yè)技能培訓(xùn)，確保會(huì)計(jì)人員除每年完成財(cái)政部規(guī)定的會(huì)計(jì)繼續(xù)教育學(xué)習(xí), 還要及時(shí)學(xué)習(xí)國(guó)家最新發(fā)布的有關(guān)財(cái)政政策和會(huì)計(jì)法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)的會(huì)計(jì)制度；財(cái)務(wù)人員要時(shí)刻認(rèn)識(shí)到，自己不僅僅是一個(gè)賬房先生，更多地是要通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)正確決策提出好的意見(jiàn)和建議；物業(yè)管理企業(yè)還要對(duì)人力資源進(jìn)行科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本，培養(yǎng)一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍，進(jìn)一步提高物業(yè)公司工作質(zhì)量和效率?！?/p>

邱麗華.2003.加強(qiáng)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理[J].廣東財(cái)政，12。