●武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 趙欣穎

一、房?jī)r(jià)調(diào)控政策的目標(biāo)

（一）房?jī)r(jià)調(diào)控政策追求的抽象價(jià)值目標(biāo)。抽象價(jià)值作為意識(shí)形態(tài)之一，指的是評(píng)價(jià)某一客觀存在“是否、多大程度對(duì)人有意義”的觀念或準(zhǔn)則。房?jī)r(jià)調(diào)控政策應(yīng)體現(xiàn)什么樣的抽象價(jià)值？這里說的是“應(yīng)然” ——應(yīng)該如此，就是預(yù)設(shè)了公共理性、公平與正義、人類的共同關(guān)懷這樣的前提。當(dāng)然這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也不能脫離實(shí)際，要在公平與效率、政策資源供給能力與福利需求之間進(jìn)行權(quán)衡。具體而言，住房?jī)r(jià)格調(diào)控的抽象價(jià)值主要在于，確認(rèn)居住問題是涉及基本人權(quán)，居民基本住房是責(zé)任政府必須滿足的準(zhǔn)公共品。市場(chǎng)機(jī)制的作用無法克服收入差距過大的問題，也無法杜絕貧困的存在，如果確認(rèn)人民的基本居住權(quán)利，政府就應(yīng)承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。目前我國(guó)住房?jī)r(jià)格問題突出，黨和國(guó)家也從民生的高度著力解決住房矛盾。黨中央提出：“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”。

（二）房?jī)r(jià)調(diào)控政策追求的實(shí)體價(jià)值目標(biāo)。房?jī)r(jià)調(diào)控政策中的實(shí)體價(jià)值，強(qiáng)調(diào)的是住房公共政策如何體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值分配的公正性，即能否保證經(jīng)濟(jì)價(jià)值形成與價(jià)值分享是對(duì)稱的。這涉及到與土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值有關(guān)的兩個(gè)問題： 一是土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值包括地價(jià)和地租是如何形成的，怎么樣保證其經(jīng)濟(jì)價(jià)值分配的公平性？二是與我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有的制度相聯(lián)系，如何在住房問題上實(shí)現(xiàn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？確認(rèn)住房的準(zhǔn)公共品性質(zhì)，國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)落實(shí)在國(guó)民居住權(quán)利上面，體現(xiàn)住房特有的價(jià)值，以保障居民的基本居住權(quán)利和平衡利益結(jié)構(gòu)為基本目標(biāo)。

（三）實(shí)現(xiàn)供需總量基本平衡保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。宏觀調(diào)控的使命之一是實(shí)現(xiàn)總供給與總需求的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行也要以總供求平衡為條件。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于地方政府是最根本的生產(chǎn)要素即土地供給的壟斷者，同時(shí)也是土地利用和城建格局的規(guī)劃者，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)和規(guī)劃、對(duì)住房產(chǎn)出結(jié)構(gòu)的形成和供求平衡的實(shí)現(xiàn)，無法通過價(jià)格機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，這是壟斷市場(chǎng)與充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的顯著區(qū)別，如果單靠市場(chǎng)的力量，形成的將是壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的供求失衡和壟斷高價(jià)。因此地方政府供應(yīng)的土地量要保持充分競(jìng)爭(zhēng)的供求平衡并兼顧住房特有屬性所要求的社會(huì)居住福利最大化，這要顧及到人口、收入、城市改造和發(fā)展、人均居住水平期望目標(biāo)、住房存量等因素，按照需求安排供地進(jìn)度，并進(jìn)行科學(xué)的用地和城建規(guī)劃。在供地結(jié)構(gòu)上，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位因素的重要影響，應(yīng)在保持總量平衡的基礎(chǔ)上，充分考慮到熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)需求供應(yīng)土地。

（四）建立良好住房市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易等破壞正常的市場(chǎng)秩序行為多發(fā)，主要表現(xiàn)有：一是權(quán)力部門及工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，以及房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布違法廣告、囤房惜售、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；三是在銷售商品房時(shí)不明碼標(biāo)價(jià)，編制虛假的銷售表炒賣房號(hào)、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)企業(yè)雇用工作人員炒作房?jī)r(jià)擾亂市場(chǎng)秩序；四是散布虛假市場(chǎng)信息，誘發(fā)跟風(fēng)效應(yīng)，從中坑蒙消費(fèi)者，以牟取暴利。擾亂市場(chǎng)的目的還是為了改變市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的正常運(yùn)行態(tài)勢(shì)，扭曲合理的利益格局。所以在調(diào)控房?jī)r(jià)的過程中，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，建立良好的市場(chǎng)秩序是必要的。

（五）有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，社會(huì)化大生產(chǎn)條件下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)整體，每個(gè)部門勞動(dòng)投入量占社會(huì)總勞動(dòng)量的比例存在著客觀要求，房地產(chǎn)行業(yè)、住房投資和建設(shè)的發(fā)展都必須與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系平衡發(fā)展的要求相適應(yīng)。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理，其功能才更為有效。改革開放以前，房地產(chǎn)業(yè)和住房投資是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“短板”，目前則出現(xiàn)了一定的“過熱”現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，除自身創(chuàng)造了較大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模以外，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用也相當(dāng)大，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和啟動(dòng)消費(fèi)做出了巨大貢獻(xiàn)，因此，調(diào)控房?jī)r(jià)不是否定房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能弱化市場(chǎng)效率。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)“過熱”，超越了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，透支全社會(huì)的資源和消費(fèi)支付能力，也會(huì)帶來物價(jià)上漲、資源浪費(fèi)、投機(jī)盛行、秩序紊亂等問題，甚至可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行受到影響。調(diào)控房?jī)r(jià)要以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡為其目標(biāo)之一。

二、房?jī)r(jià)調(diào)控政策的原則

（一）利益超脫原則。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要性不言而喻，住房市場(chǎng)化改革和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是必要的。但是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中滋生出了地位政府這一利益主體，主要表現(xiàn)是巨額的土地出讓金收入和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、使用各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，形成了地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。如何使地方政府?dāng)[脫利益驅(qū)動(dòng)，真正做到從社會(huì)整體利益和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的角度進(jìn)行調(diào)控，是住房?jī)r(jià)格調(diào)控的一個(gè)生要原則。

（二）公平與效率結(jié)合原則。促進(jìn)社會(huì)效率和公平。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)要以維護(hù)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，優(yōu)化資源配置為目標(biāo)，效率與公平并重，努力營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而不能背離市場(chǎng)化改革的大方向。一方面，政府管制的調(diào)節(jié)只能定位于彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足，不能包辦市場(chǎng)行為，對(duì)市場(chǎng)直接限價(jià)甚至直接定價(jià)則會(huì)遏制市場(chǎng)活力，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和資源配置效率的提高。

（三）從不加區(qū)別鼓勵(lì)住房消費(fèi)向抑制奢侈性、投機(jī)性需求轉(zhuǎn)化。應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分不同的住房需求，實(shí)行差別性的調(diào)控政策。從中國(guó)人多地少，城市建設(shè)用地短缺的國(guó)情，既要努力保障基本居住條件，又要防止住房資源的浪費(fèi)，防范經(jīng)濟(jì)泡沫的積累。所以對(duì)住房需求中的基本住房需求部分要扶持，對(duì)奢侈性住房消費(fèi)要抑制，對(duì)過度的投機(jī)炒作要打擊。

（四）市場(chǎng)調(diào)控政策與居住保障政策有效配合。居住保障政策的完善和落實(shí)是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的重要手段，住房保障制度是國(guó)家民生政策的基本點(diǎn)。住房市場(chǎng)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制，壟斷和投機(jī)等因素易于形成“富者愈富，窮者愈窮”的分配格局，市場(chǎng)的自發(fā)作用形成的高房?jī)r(jià)會(huì)使相當(dāng)部分人口居住權(quán)力受到傷害，同時(shí)，扭曲的價(jià)格導(dǎo)致的住房向少數(shù)奢侈性和投機(jī)囤積者集中意味著巨大的社會(huì)福利損失和資源配置的效率嚴(yán)重降低。

因此，從調(diào)節(jié)收入、財(cái)富分配和為實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者福利最大化的資源配置提供制度環(huán)境出發(fā)，政府有調(diào)控住房?jī)r(jià)格的責(zé)任。一般而言，一是實(shí)行經(jīng)濟(jì)學(xué)所說的“歧視性價(jià)格”，通過住房的不同渠道供給，通過住房保障手段對(duì)不同社會(huì)群體實(shí)行不同的房?jī)r(jià)和租價(jià)，通過信貸政策實(shí)行差別購(gòu)房貸款利率、判別稅收等來調(diào)節(jié)；二是通過土地規(guī)劃、財(cái)政金融政策等調(diào)控商品性住房市場(chǎng)價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)揮其優(yōu)化資源配置功能。

（五）住房?jī)r(jià)格調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主。在行政、計(jì)劃、法律、經(jīng)濟(jì)、預(yù)期管理、道義勸告等多種調(diào)控手段的協(xié)調(diào)使用方面，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，通過政府引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)銀行、開發(fā)企業(yè)、住房消費(fèi)者、投資者等經(jīng)濟(jì)主體的行為來實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。事實(shí)上，非經(jīng)濟(jì)手段的過度使用，會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，影響住房資源配置效率，加大政策執(zhí)行中的道德風(fēng)險(xiǎn)和尋租行為。形成利益驅(qū)動(dòng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最有力的引導(dǎo)，財(cái)政稅收政策、貨幣金融政策的效果往往比限價(jià)、行政問責(zé)等有效得多。

（六）保證房?jī)r(jià)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、可操作性、長(zhǎng)效性、執(zhí)行力。政策不穩(wěn)定，朝令夕改，不利于形成穩(wěn)定的預(yù)期，給跟風(fēng)炒作、操縱市場(chǎng)者提供了便利；政策不細(xì)化，只停留在原則層面而沒有可操作性，不能形成硬約束，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；政策缺乏長(zhǎng)效性，時(shí)時(shí)處于相機(jī)應(yīng)付狀態(tài)，無法從根本上解決問題，還會(huì)由于缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮產(chǎn)生諸多負(fù)面影響；沒有執(zhí)行力的政策，當(dāng)然也談不上政策績(jī)效。今后土地、財(cái)政、金融、市場(chǎng)、保障各方面的政策，都應(yīng)考慮到其穩(wěn)定性、可操作性，要確保政策得到有力的執(zhí)行?！?/p>

陳衛(wèi)東、周景彤.2010.世界主要國(guó)家和地區(qū)住房調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，3。