王 波

(重慶第二師范學(xué)院，重慶 400067)

隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)估價不僅服務(wù)于房地產(chǎn)稅收，而且在房地產(chǎn)抵押貸款、房屋拆遷等業(yè)務(wù)中起到了重要作用，其業(yè)務(wù)范圍甚至已經(jīng)延伸到了拓寬到了企業(yè)并購、公司上市、政府項(xiàng)目決策等更廣的領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價服務(wù)拓寬的同時也對房地產(chǎn)估價技能提出了更高的要求。高等職業(yè)院校承擔(dān)著向房地產(chǎn)估價行業(yè)輸送高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價后備人才的任務(wù)，應(yīng)基于崗位需求來培養(yǎng)學(xué)生的房地產(chǎn)估價技能，避免學(xué)生學(xué)習(xí)的技能與企業(yè)實(shí)際情況脫節(jié)，使學(xué)生成為崗位需要的技能型人才。

一、房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)現(xiàn)狀

國內(nèi)院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)在定位上略有不同，但都將房地產(chǎn)估價技能作為主要技能進(jìn)行培養(yǎng)。柴強(qiáng)博士對房地產(chǎn)估價做了明確定義，是指“根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行估算和判定的活動”[1]。房地產(chǎn)估價技能是指學(xué)生在畢業(yè)后的求職和工作過程中針對房地產(chǎn)估價活動所需要的各種技能的綜合體。

通過對重慶及國內(nèi)主要院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的調(diào)研，目前房地產(chǎn)估價技能的培養(yǎng)途徑主要有兩種：一是開設(shè)《房地產(chǎn)估價》課程；二是開設(shè)《房地產(chǎn)估價原理與方法》和《房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)》兩門課程。對于第一種途徑而言，由于房地產(chǎn)估價理論性強(qiáng)，專業(yè)術(shù)語多，計(jì)算要求高，而每周的3節(jié)或4節(jié)課，學(xué)生僅初步了解房地產(chǎn)估價原理，運(yùn)用能力差。對于第二種途徑而言，學(xué)生可以通過房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)課程對理論運(yùn)用并熟悉房地產(chǎn)估價報告，但往往僅傾向于估價數(shù)字的測算，已不能滿足現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)需要。從這兩種途徑培養(yǎng)的實(shí)施效果來看存在一種不適用現(xiàn)象，等學(xué)生從事估價相關(guān)工作后，仍不能很好地完成房地產(chǎn)估價作業(yè)。因此，必須將現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)相關(guān)的課程按照崗位需求進(jìn)行調(diào)整，避免學(xué)生學(xué)習(xí)和訓(xùn)練內(nèi)容與市場和企業(yè)實(shí)際情況脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)意義

教育部《關(guān)于推進(jìn)高等職業(yè)教育改革創(chuàng)新引領(lǐng)職業(yè)教育科學(xué)發(fā)展的若干意見》(教職成2011(12))提出高等職業(yè)教育以培養(yǎng)生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)、管理第一線的高端技能型專門人才為主要任務(wù)，并在《教育部關(guān)于充分發(fā)揮行業(yè)指導(dǎo)作用推進(jìn)職業(yè)教育改革發(fā)展的意見》(教職成2011(6))提出要以行業(yè)、企業(yè)的實(shí)際需求為基本依據(jù)，遵照技能型人才成長規(guī)律組織教育教學(xué)，為高等職業(yè)教育的教學(xué)改革指明了方向。為了使課程改革更有針對性，高校必須了解市場和企業(yè)相關(guān)工作崗位的技能需求及人才成長規(guī)律，才能更好地培養(yǎng)和提高學(xué)生的崗位需求技能。

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)是培養(yǎng)學(xué)生具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技能、房地產(chǎn)營銷策劃技能和房地產(chǎn)估價技能，并能從事房地產(chǎn)銷售，房地產(chǎn)營銷策劃和房地產(chǎn)估價工作崗位。而這三項(xiàng)技能是相輔相成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作中房地產(chǎn)價格是重要因素，對價格的評價需要房地產(chǎn)估價技能；市場營銷工作離不開估價，在對開發(fā)樓盤和競爭樓盤進(jìn)行營銷分析時，都需要從科學(xué)和系統(tǒng)的角度對價格進(jìn)行評估；房地產(chǎn)估價工作更需要房地產(chǎn)估價技能才能完成評估作業(yè)。因此，房地產(chǎn)估價技能的培養(yǎng)是教學(xué)過程的必要目的，也是培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐能力的重要組成部分，更是工作崗位的需求。如何密切聯(lián)系崗位需要，并結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)實(shí)踐情況，構(gòu)建具有實(shí)用性與前瞻性的高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)體系是必然的，更是現(xiàn)實(shí)的要求。

三、房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)估價崗位技能需求

1.房地產(chǎn)估價助理估價技能需求為第一層次。主要要求具備撰寫房地產(chǎn)估價報告和運(yùn)用估價方法測算估價數(shù)據(jù)。撰寫估價報告技能，要求熟悉估價報告的模塊和每個模塊撰寫的要求，能夠在企業(yè)的報告模塊上根據(jù)項(xiàng)目調(diào)整以符合估價對象特征。運(yùn)用估價方法測算，要求熟悉房地產(chǎn)估價原理與方法，能夠運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法進(jìn)行測算。

2.一般的房地產(chǎn)估價人員估價技能需求為第二層次。這個層次才是真正的房地產(chǎn)估價工作，除要求撰寫估價報告和數(shù)據(jù)測算外，還要求估價報告評審技能和市場分析能力。估價報告評審技能是指能夠根據(jù)房地產(chǎn)估價相關(guān)規(guī)章或協(xié)會下發(fā)的報告評審標(biāo)準(zhǔn)以及公司內(nèi)部的評價標(biāo)準(zhǔn)評審估價報告，并能指出和糾正報告的錯誤技能。市場分析能力主要包括兩方面，第一，能夠分析不同物業(yè)，根據(jù)估價對象收集合適數(shù)據(jù)。如用市場法測算，尤其在非住宅物業(yè)評估中，合適的可比實(shí)例尤為重要。估價人員必須在熟悉房地產(chǎn)市場情況下，對物業(yè)在實(shí)物、權(quán)益及區(qū)位三個方面進(jìn)行分析，找到合適的可比實(shí)例，才能做出合理的估價結(jié)果。第二，能夠判斷市場行情，根據(jù)估價對象合理選取數(shù)據(jù)。在運(yùn)用估價方法測算估價結(jié)果時，很多數(shù)據(jù)是需要結(jié)合估價人員自身的經(jīng)驗(yàn)選取，而數(shù)據(jù)的選擇，直接關(guān)系到估價結(jié)果，如目前很多非住宅物業(yè)要求估價人員對物業(yè)未來的收益進(jìn)行預(yù)測，這都要求估價人員能夠?qū)κ袌鲞M(jìn)行分析。

3.房地產(chǎn)估價項(xiàng)目經(jīng)理估價技能需求為第三層次。房地產(chǎn)估價項(xiàng)目經(jīng)理除需要具備以上兩種層次的技能外，還需要注重三個方面能力的培養(yǎng)，一是估價把控能力。房地產(chǎn)估價項(xiàng)目經(jīng)理在對估價對象進(jìn)行實(shí)地查看和分析后，能從宏觀上對估價報告的技術(shù)難點(diǎn)和要點(diǎn)對他人出具房地產(chǎn)估價報告的提出意見和建議[2]。二是投資咨詢能力。能為客戶提供其擬投資項(xiàng)目的工程、經(jīng)濟(jì)、法律、會計(jì)、運(yùn)營及資金籌措等諸多方面的咨詢建議。三是高層次估價業(yè)務(wù)能力。除常見房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)外，具有如企業(yè)并購及重組、上市公司發(fā)行股票的房地產(chǎn)價值評估、土地糾紛評估等特殊的社會經(jīng)濟(jì)活動的房地產(chǎn)估價能力。

(二)房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)的基本內(nèi)容

1.讓學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價的原理與方法。這是房地產(chǎn)估價技能的基礎(chǔ)和核心。掌握房地產(chǎn)估價的原理與方法包括對知識的理解和運(yùn)用兩個方面。房地產(chǎn)估價原理和方法系統(tǒng)性和理論性較強(qiáng)，這要求學(xué)生理解，然后在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行運(yùn)用。只有通過應(yīng)用才能對房地產(chǎn)估價真正掌握，也才能體現(xiàn)出房地產(chǎn)估價的作用。要使學(xué)生對該課程的認(rèn)識從理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐，又從實(shí)踐中深化對理論的認(rèn)識，從而達(dá)到理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。

2.讓學(xué)生能撰寫完整的估價報告。在撰寫估價報告時需要學(xué)生熟悉房地產(chǎn)估價的流程、掌握房地產(chǎn)估價報告的體系框架、掌握房地產(chǎn)估價報告主要要求和規(guī)范、運(yùn)用三大方法(市場法、成本法和收益法)對房地產(chǎn)進(jìn)行估價、總結(jié)房地產(chǎn)估價中的要點(diǎn)和難點(diǎn)[3]。

3.讓學(xué)生具備市場分析能力。這點(diǎn)在很多房地產(chǎn)估價技能培養(yǎng)中被忽視，但它卻很重要，也很有難度，具體可以從三個方面進(jìn)行培養(yǎng)：一是培養(yǎng)學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場，包括熟悉房地產(chǎn)市場的供應(yīng)、房地產(chǎn)市場的需求，以及相關(guān)政策及環(huán)境。通過讓學(xué)生大量閱讀房地產(chǎn)市場報告，在閱讀房地產(chǎn)市場報告的過程中，培養(yǎng)學(xué)生對供需及政策的敏感性，從而讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場。二是培養(yǎng)學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容及方法。通過讓學(xué)生大量閱讀房地產(chǎn)市場分析報告，從而了解市場分析的內(nèi)容及方法，并通過對后期市場走勢的分析，來比較總結(jié)各種分析方法的優(yōu)劣勢。三是培養(yǎng)學(xué)生對市場分析的能力。設(shè)計(jì)一些與房地產(chǎn)估價崗位實(shí)際需要的市場分析項(xiàng)目，如價格預(yù)測，供應(yīng)量分析等，來提供學(xué)生的市場分析能力，也有助于學(xué)生在實(shí)習(xí)和工作中更快地適應(yīng)工作的要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價[M].北京:首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，2008.1-4.

[2]馬麗.新型房地產(chǎn)估價師后備人才培養(yǎng)的思考[J].天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報，2011，13(4):80-83.

[3]林東.房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)項(xiàng)目課程教學(xué)改革[J].徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2010，10(1):50-52.