陳永昌

摘要：黨的十八屆三中全會之后，政府不再用行政手段強行干預房地產(chǎn)的價格，而是通過“三合一”的組合政策綜合調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，政府對低、中、高三類人群分類指導，通過房產(chǎn)稅打壓房地產(chǎn)泡沫。

關(guān)鍵詞：三中全會；房地產(chǎn)；新政策

中圖分類號：F150.1 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）01-0001-02

黨的十八屆三中全會推出市場化和政府責任二者相結(jié)合的房地產(chǎn)新政策，有分析稱其為中國的“第三次房改”。

中國的“第一次房改”始于1998年，當年國務院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。其目的有兩個：一是加快住房建設；二是促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。雖然住房的經(jīng)濟功能首次被國家層面強調(diào)，但同時也指出要“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”、“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。第一次房改的思路是要建立類似于新加坡的住房供應制度，即大部分人住房問題的解決還是要依靠政府支持，與此次提出的第三次房改的基本精神頗為一致。

回顧中國房改的十幾年，呈現(xiàn)出的一個簡單道理就是：住房問題不能只依靠市場解決。1998-2003年，五年間的整體房價漲幅僅為12.8%，而第二次房改開始后的2004年，商品房房價一年漲幅就是18.7%，比前五年的累積漲幅還高出近6個百分點。要是拿2013年與2003年房價比，那更是“一個在天上，一個在地下”，比無可比。正是意識到了這點，新一屆政府有意開啟第三次房改之門。

新政策的要點首先是強調(diào)住房發(fā)展的社會功能，加快保障性住房的建設，盡快補上歷史的欠賬，明確的目標就是“十二五”期間（2011-2015年）建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右；其次是尊重市場規(guī)律，市場調(diào)控手段將逐漸取代行政調(diào)控手段，比如加大住宅土地供應、開征房產(chǎn)稅等等；再次是推行綜合配套改革，如公報中強調(diào)的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、完善金融市場體系、深化財稅體制改革等等。三中全會推出的房地產(chǎn)新政，充分體現(xiàn)房改的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，開創(chuàng)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的新價值取向。

一、 出臺調(diào)控房地產(chǎn)的三合一組合政策

過去十年政府用限購令、限貸令打壓房地產(chǎn)，去年還推出了新國五條，但是結(jié)果卻不盡如人意，房地產(chǎn)價格卻越打越漲。十八屆三中全會之后，政府不再用行政手段強行干預房地產(chǎn)的價格，而是通過“三合一”的組合政策綜合調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。

我國已向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌，政府既不能像計劃經(jīng)濟年代那樣包攬所有人的住房，也不能把住房問題一律推向市場。政府要對收入低、中、高三類人群分類指導，各用不同政策讓每部分人都居者有其屋，各得其所，社會才能長治久安。

（一）窮人的住房問題

由政府提供保障性住房（廉租房）來解決住房需求，解決窮人買不起房、住不起房的困難。

（二）中產(chǎn)階級住房問題

由市場提供，按市場法則由供求關(guān)系決定房價，價格隨市場自然波動，政府不能強權(quán)干預。

（三）高端人群自建或自購高檔住房吹大了中國房地產(chǎn)泡沫

這部分人購買力強，在這種情況下政府應該用房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。三中全會決定2014年6月房產(chǎn)政策出臺，人均60平米，超出1套的收稅一個標準，2套、3套的累計疊加，高額的稅賦逼著讓投資性多套購房者賣掉手里的房子，這樣房價就自然調(diào)下來了。

二、通過房產(chǎn)稅打壓房地產(chǎn)泡沫

中國房價為什么屢漲不跌，就是巨大的灰色購買力買高了房價。中國灰色收入占10萬億，現(xiàn)在一些大款、大官、大腕手里錢多。中國的融資渠道不多，只能把多余的錢投到房地產(chǎn)上來買房子保值增值，這些人為了避免政局出現(xiàn)問題和貨幣一夜間貶值，就抓緊用灰色購買力買房子，用房產(chǎn)來保值、增值是富人目前的主要投資渠道?；疑?0萬億購買力巨大，市場需求量也大，不管政府怎樣打壓房產(chǎn)價格照漲不誤，是灰色購買力在做購買主體拉動的，只靠行政手段打壓適得其反，只有稅收等經(jīng)濟手段才能明顯奏效！

解決這個問題最好的方式就是用房產(chǎn)稅收來調(diào)節(jié)，這叫經(jīng)濟杠桿。政府用公共支出多蓋保障性住房給窮人住，中產(chǎn)階級的房由市場調(diào)節(jié)，價格按供求關(guān)系隨行就市，政府沒權(quán)來管房價。中國是有灰色購買力的人投資購房炒大了房地產(chǎn)泡沫，用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)，多收房產(chǎn)稅可為國家財政增加收入。政府不去管你買了幾套房子，只管按標準用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)，讓多出的房產(chǎn)交不起稅，結(jié)果只好把房子賣掉。現(xiàn)在北京等地大款、大官、大腕都在抓緊處理自己多余的房子，這就是房產(chǎn)稅帶來的導向。

三、對未來樓市走向的預判

從長遠來看，房地產(chǎn)改革的市場化轉(zhuǎn)變對老百姓來說無疑是利好，但到底效果會如何，還要看今后一段時期內(nèi)具體的落實措施和政府的實際行動，因為十八屆三中全會的決定本身只是一個綱領性文件，而且是一個“到2020年在重要領域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上取得決定性成果” 的長遠性規(guī)劃，指望短期內(nèi)見效不太現(xiàn)實。

（一）農(nóng)村建設用地與城市土地同權(quán)同價，以及允許土地性質(zhì)的直接轉(zhuǎn)換會是一個漫長的改革過程

一方面，集體建設用地不經(jīng)過政府的手就直接上市流轉(zhuǎn)，是在“革政府自己的命”，“卸政府自己的胳膊”，在政府稅收收入增長大幅下滑和財稅改革還遠未完成的情況下，直接斷掉地方政府的“土地財政”，勢必會遭到地方政府的抵制。另一方面，現(xiàn)在基層農(nóng)民“被集體”和“被自愿”的現(xiàn)象還很普遍，集體財產(chǎn)的處置權(quán)往往掌控在村干部和少部分基層官員手中，如果集體土地可以自由上市交易，結(jié)果可能是農(nóng)民最后失去了土地卻又沒有得到實際收益，而且賣地沖動還可能危及18億畝耕地紅線。因此，在農(nóng)村土地確權(quán)、規(guī)劃和用途管制等配套措施還沒有完善之前，政府是不敢輕易放開農(nóng)村土地市場的。

（二）一二線城市短期內(nèi)房價上漲的趨勢恐怕還會持續(xù)

一二線城市的根本問題是土地供應不足，而出于補欠賬的考慮，需要大量投入的保障房建設會進一步擠占商品房市場的土地供應，進而加劇房地產(chǎn)市場的供需矛盾。以北京（樓盤）為例，2014年的住宅土地供應中，20%給保障房，50%給自主型商品房，只有30%的土地供應給市場化商品住宅。而現(xiàn)在北京的保障性住房、經(jīng)適房、限價房輪候家庭還有近三十萬戶，要想以保障型和自主型商品房供應來消化住房剛需存量，進而拉低市場房價，保守估計也還需要很多年的努力。

（三）房地產(chǎn)泡沫破滅的不確定性加大

過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進程加速外，主要還有貨幣超發(fā)、土地財政依賴、收入差距拉大、政府對土地供應的壟斷等房地產(chǎn)市場之外的因素。這就存在兩種可能：其一，由于這些涉及重大利益調(diào)整的改革阻力會很大，如果改革長期進展緩慢，則房地產(chǎn)泡沫就可能越吹越大；其二，如果政府在這些方面的改革很快取得重要突破，則目前的高房價就可能失去支撐，房地產(chǎn)泡沫破滅就可能提前到來。但不管出現(xiàn)哪種情況，正如2013年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者羅伯特·席勒教授所言，“非理性繁榮”的盛宴注定不可能持久。

（四）保障性住房建設可能會出現(xiàn)“湊數(shù)”情況

以今年為例，中央財政給地方下?lián)艿难a助廉租住房保障專項資金、公共租賃住房保障專項資金、城市棚戶區(qū)改造專項資金加起來也就一千億元左右，而2013年全國保障性安居工程的計劃投資是6200億元，也就是說，大部分資金要由地方自己想辦法解決。如果今后土地財政受到限制，在問責機制的約束下，各地方政府只能把拆遷安置房、棚戶區(qū)改造定向安置房，以及各單位利用自有土地建設的內(nèi)部經(jīng)濟適用房拿來給保障性住房建設指標湊數(shù)。如此，城市低收入人群想圓自己的居住夢，還需要足夠的耐心。

（五）樓市調(diào)控的行政管制措施短期內(nèi)不會退出

這一方面是由于市場機制的建立絕非朝夕之功，在長效機制完全建立之前，為給第三次房改騰挪時間和空間，限購、限貸等行政性調(diào)控措施不可能馬上退出。另一方面，近期出臺的“京七條”、“滬七條”，以及中央高層領導的調(diào)研講話，都集中釋放了中央穩(wěn)定樓市的信號。全國上下都對中央三中全會推出的第三次房改寄以厚望，盡早解決居者有其屋，社會才能長治久安！

（六）未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

政府用雙管齊下的方式來調(diào)控房產(chǎn)，中國未來20年房地產(chǎn)業(yè)走勢，會出現(xiàn)兩個階段的不同特征。第一階段8到10年房地產(chǎn)基本穩(wěn)定，穩(wěn)中有升。這10年房地產(chǎn)業(yè)還有掙錢的空間。第二階段 10-15年后中國的房地產(chǎn)業(yè)最終走到了低谷，中國會由購房市場徹底進入了租房市場，因為獨生子女政策帶來家庭人口的421結(jié)構(gòu)，即四個老人：爺爺、奶奶、姥姥、老爺；二是兩個中年夫婦，由第一代獨生子女組成；一是家中第三代人，屬于第二代獨生子女。十幾年后等兩個“一”結(jié)婚組合新家庭時，每個“一”手中將有爺爺、姥爺、父母留下的3套房子，新婚小兩口會有6套房子，那時，中國將步入租房時代，中國會像歐洲一樣，到處再也看不到塔吊，大家以互相租房為主，賣房市場將會徹底結(jié)束。從38年獨生子女政策帶來家庭結(jié)構(gòu)的畸形變化，到10-20年后中國房地產(chǎn)市場的徹底變化，隨之也會進入一個以租房養(yǎng)老的新時代。

[責任編輯：高治平]