楊帆

摘要：過去十年我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入了高速發(fā)展期，住房價格也隨之出現(xiàn)快速增長的趨勢，甚至有些畸形增長，泡沫嚴(yán)重，為此國家出臺了一系列的調(diào)控政策，本文從羊群效應(yīng)的角度出發(fā)，分析我國房地產(chǎn)市場的羊群效應(yīng)所引發(fā)的價格快速上漲，指出這可能帶來的經(jīng)濟(jì)泡沫，并對我國房地產(chǎn)羊群效應(yīng)的防范和調(diào)控提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)也叫“從眾效應(yīng)”。羊群效應(yīng)可能導(dǎo)致房產(chǎn)市場的巨大的波動，這種波動對房地產(chǎn)地產(chǎn)的效率和穩(wěn)定性都將造成嚴(yán)重的傷害，并有可能引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的振動和誘發(fā)金融危機(jī)。因此羊群效應(yīng)應(yīng)該受到我們的廣泛關(guān)注和研究。

一、 房地產(chǎn)行業(yè)中的羊群效應(yīng)

1. 信息導(dǎo)致的羊群效應(yīng)

為了減少不確定性的信息，投資者得到準(zhǔn)確、及時和有效的信息意味著可以在獲得巨大利潤的同時又可以或多或少的避免經(jīng)濟(jì)損失。然而現(xiàn)實(shí)市場是殘酷的，想要獲得信息方面的支持是需要付出經(jīng)濟(jì)成本，當(dāng)投資者獲得有效的信息和獲得投資收入處于劣勢。投資者為了獲得盈利，得到更多的真實(shí)可靠的市場信號，可能會到處打探各種“小道消息”，或詆毀”假信息“。，這種情況下，在一定得程度上推動了市場的”追風(fēng)“熱潮。市場信息完全開放且變化非?？?，大量的新信息不斷涌入，對于投資者來說分析和判斷非常不易，所以增加了市場信息的不確定性，導(dǎo)致投資者背離自己方向，喜歡跟風(fēng)行事，采取一種更為廉價簡便的方式，即從別人的投資行為中獲取信息。

2. 從眾行為產(chǎn)生的羊群效應(yīng)

從眾心理指人和其他人做同樣事情的本能是一致的。通過各種調(diào)查，擁有這種心理特征并不是只有人類。在生物世界中，動物也有明顯的羊群行為。在動物群體中，，例如，在小區(qū)選擇、交配、覓食行為等等都有著一定得模仿行為。自然動物的一致行動組的趨勢都是由長期的進(jìn)化，而來的。在一些進(jìn)化上是具有一定得優(yōu)勢。人類的心理特點(diǎn)是一種在進(jìn)化的過程中誕生的產(chǎn)品，在人類社會的發(fā)展史上，，群體行為的確是具有一定的優(yōu)勢，單獨(dú)狩獵的成功概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低于集體狩獵的成功率，和其他人做同樣的事情是可以節(jié)約時間和精力。但是人們也觀察到在一定條件下的羊群行為有著一定得缺陷型。，導(dǎo)致他們做出了錯誤的選擇，是由于他們選擇了從眾的心理。

3. 羊群效應(yīng)產(chǎn)生原因

這種行為是一個極其復(fù)雜的現(xiàn)象，組成的原因有很多，其中包括人類的生存本能、各個群體間信息的溝通、信息不完整、信息成本過高、對名譽(yù)，酬金的需要、對集體的忠誠、以及社會中存在禁止偏離群體共同行為的機(jī)制等。對于房地產(chǎn)市場來說，建立公開完全的信息市場是關(guān)鍵，但這又是及其困難的，由于信息的不完備，由此產(chǎn)生羊群行為，最終投資者的購房行為并不是由自身需求出發(fā)，而是羊群行為相互作用的結(jié)果，投機(jī)行為大部分也受羊群效應(yīng)所影響，我國的購房者行為中大部分是存在投機(jī)的行為，新開樓盤的房屋空置率極高，房屋空置率和房地產(chǎn)市場的羊群效應(yīng)有著極大的關(guān)系，住房空置率國際上的通行標(biāo)準(zhǔn)時10%，住房空置率如果偏高說明羊群效應(yīng)的存在，近幾年我國的住房空置率都超過20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出標(biāo)準(zhǔn)，從住房的價格走勢來看，雖然近期略有回落，但是投機(jī)行為依舊存在，房屋空置率與羊群效應(yīng)相伴而生，過度的投機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫增大。

二、 基于羊群行為對房地產(chǎn)市場的影響

1. 由于“羊群行為”者往往拋棄自己的私人信息追隨別人，這會導(dǎo)致市場信息傳遞鏈的中斷，房地產(chǎn)投資者最終會背離自己的初衷，導(dǎo)致市場混亂和不穩(wěn)定。很多時候投資者不得不放棄自己的個性去“隨大流”，因?yàn)槲覀兠總€人不可能對任何事情都了解得一清二楚，對于那些不太了解，沒把握的事情，往往隨大流，而不是從自身所獲信息和自身需求出發(fā)去進(jìn)行行為決策，這大大削弱了社會對住房的真實(shí)需求這一基本因素對價格趨勢的決定性作用，使得市場價格偏離正常軌道，當(dāng)羊群效應(yīng)產(chǎn)生的時候?qū)Ψ慨a(chǎn)的超額需求將大大增加，背離真實(shí)的住房需求，價格飛漲，使得真正有住房需求的剛性購房者權(quán)益和利益受到嚴(yán)重傷害，最后真正有需要的住房者沒房住買不起房，而房產(chǎn)大量囤積在投機(jī)需求者的手中。

2. 羊群行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在一定的不穩(wěn)定性。市場上信息風(fēng)雨突變，一旦新信息出現(xiàn)，“羊群行為”就會出現(xiàn)瓦解。這時由”羊群行為“所牽扯的一系列問題就會出現(xiàn)。這意味著“羊群行為”具有不穩(wěn)定性和脆弱性，這一點(diǎn)也直接導(dǎo)致了金融市場價格的不穩(wěn)定性和脆弱性?，F(xiàn)實(shí)中，市場上出現(xiàn)的是利好的消息，不管信息的可靠性和可行性，大家會瘋狂追漲，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。而如果遇到市場信息利空時，又會過于殺跌，使房地產(chǎn)行業(yè)加速衰退，引起相關(guān)行業(yè)的巨大波動，對整個宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場造成嚴(yán)重打擊。

3. 由于國家土地的供給彈性系數(shù)很小，在住房價格迅速上漲的情況下人們對住房價格的預(yù)期也常常會過高，從而導(dǎo)致大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，以至于給快速上漲的房價添一把火，羊群效應(yīng)由于不完全的信息容易引起宏觀經(jīng)濟(jì)的波動和泡沫，暴利的誘惑讓大量的其他產(chǎn)業(yè)資金流入房地產(chǎn)市場，間接影響其他行業(yè)的正常發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，但是經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可逆，過大的供給最終將泡沫打碎，如果沒有管理當(dāng)局的適當(dāng)把控，宏觀經(jīng)濟(jì)將會受到嚴(yán)重沖擊，甚至引發(fā)金融危機(jī)。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)羊群效應(yīng)調(diào)控

對羊群效應(yīng)行為的有效遏制最主要的就是要提高投機(jī)成本，但是又不能傷害對住房有真正需要的剛性消費(fèi)者及中低收入者的利益造成傷害，以下有幾點(diǎn)政策建議可以作為參考：（1）堅決打擊房地產(chǎn)市場操縱輿論和價格、制造虛假成交量、囤房等市場欺騙行為和不正當(dāng)競爭行為。（2）征收房產(chǎn)財產(chǎn)稅，特別是針對有大量房產(chǎn)的所有人增加征稅力度，增加囤積房產(chǎn)的成本，有效遏制投機(jī)行為。（3）提高個人非自住房和二套房以上的貸款利率，向中低收入者提供優(yōu)惠利率，增加保障房的建設(shè)，使市場需求反映人們對住房的真實(shí)需求。（4）就土地政策，政府不僅可以根據(jù)住房需求的情況增加對民眾住宅土地的供給，而且應(yīng)該對土地的供給給予更多的限制性的使用條件。（5）消除房地產(chǎn)行業(yè)中的壟斷行為，從供給上打破壟斷。建立完善的土地信息管理系統(tǒng)，各級政府對所出讓的土地價格、現(xiàn)有土地的規(guī)劃等一系列信息進(jìn)行公開，防止圈地炒地的行為，另外地方政府要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，出讓土地不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終歸宿，加大對新興產(chǎn)業(yè)的支持和引導(dǎo)。（作者單位：四川大學(xué)）

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