李剛

摘 要：從沈陽市公共租賃住房融資的現(xiàn)狀作為切入點，對目前沈陽市公共租賃住房發(fā)展實踐中融資模式應(yīng)用進行分析，包括 REITs 融資模式、PPP 模式、BOT模式和福利彩票等四種融資模式，并結(jié)合沈陽市公共租賃房建設(shè)的特點，整合現(xiàn)有的各種融資方式，探索出與環(huán)境相適應(yīng)、與發(fā)展相協(xié)調(diào)、切實可行的公共租賃住房融資的模式。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；融資模式；沈陽市

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）04-0233-02

引言

近幾年來，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化和工業(yè)化進程不斷加快，城市人口的不斷增加形成了對住房的巨大需求，而住房價格的不斷增長，大大超出了廣大中低收入者住房消費水平，購房已經(jīng)成為普通民眾最困難的問題。如建設(shè)資金的缺口日益加大，銀行信貸困難和融資渠道單一導致的滯后性等。公共租賃房作為完善中國保障體系的重要舉措，公共租賃住房建設(shè)的投融資問題也得到了國家和各地政府的高度重視。結(jié)合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金的瓶頸，保障廣大中低收入人群能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”的愿望。

一、沈陽市公共租賃住房建設(shè)現(xiàn)狀

公共租賃住房的開發(fā)周期長，資金需求大，并是一個非營利組織，從而籌集建設(shè)資金是制約其發(fā)展的瓶頸。政府不僅要確保穩(wěn)定的資金來源是公共租賃住房制度發(fā)展的根本，當務(wù)之急是要拓寬傳統(tǒng)單一的融資渠道，提高資金多元化發(fā)展的途徑，減少政府的財政負擔，推進公共租賃住房建設(shè)。

2011年，沈陽市正式推出公共租賃住房政策，并進一步擴大住房保障范圍，幫助住房有困難的家庭。沈陽市公共租賃住房重點支持兩種類型的“夾心層”群體，一個是沒有能力購買商品房，也不具備購買經(jīng)濟適用房的條件；二是既與廉租房條件不符合，又買不起經(jīng)適房的住房困難家庭。

沈陽市人民政府在《2012年保障性住房建設(shè)計劃》中要求，2012年沈陽市通過新建、收購、長期租賃社會房源等方式落實30 000套；收購3 300套；企業(yè)自建、收購、長期租賃社會房源等方式落實17 000套。

二、沈陽市公共租賃住房的主要融資方式分析

（一）沈陽公共租賃住房融資中采用REITs模式的分析

REITs即房地產(chǎn)投資信托基金，通過股票或者基金受益憑證的發(fā)行，募集社會上的閑散資金，加強了公共租賃住房的資產(chǎn)流動性。同時，便于投資者參與或退出，更好地化解投資風險，為公共租賃住房建設(shè)提供一個穩(wěn)定的、可持續(xù)的資金來源。目前，在北京、天津、上海等其他城市和地區(qū)已經(jīng)先后開展了REITs試點工作。

沈陽市是東北地區(qū)金融和政治中心，同時作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要地區(qū)，具有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和投資環(huán)境。目前，國家提倡大力發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。根據(jù)沈陽市的實際情況，目前適宜選擇封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式。

（二）沈陽公共租賃住房融資中采用PPP模式的分析

沈陽市公共租賃住房項目很長一段時間都由政府財政投資建設(shè)，但越來越不能滿足社會和經(jīng)濟發(fā)展的需要。一方面，它有一個明確的公共性，社會效益大于經(jīng)濟效益，但政府資金不足，非常有必要引入市場競爭機制，發(fā)展多元化的投資主體和拓寬融資渠道，使民營企業(yè)參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業(yè)共同合作來提供工作服務(wù)中的監(jiān)督和指導。因此，PPP模式是適應(yīng)沈陽市公共租賃住房項目融資模式的，具有更廣泛的應(yīng)用前景。涉及國際的項目融資，政府應(yīng)更迅速地完善投資和融資法規(guī)，以適應(yīng)形勢的發(fā)展。在PPP模式的項目融資中，吸引國際大型企業(yè)和財團的同時，充分考慮國內(nèi)企業(yè)的參與，因為國內(nèi)企業(yè)已在很多方面比國際企業(yè)更加具有優(yōu)勢，在操作和協(xié)調(diào)商更加容易，且風險相對較小。

（三）沈陽公共租賃住房融資中采用BOT模式的分析

BOT融資模式在沈陽市公共租賃住房項目上具有廣闊的應(yīng)用前景，其優(yōu)點主要體現(xiàn)在：首先，BOT融資模式有利于解決沈陽市政府在公共租賃住房建設(shè)項目上資金投入不足、投資效益低下、資金使用效率不高等三大難題。公共租賃住房投資大、回收時間長，其發(fā)展往往依靠有限的政府財政資金。財政資金在使用過程中，不支付利息，因此，導致相應(yīng)的約束機制的缺乏，資金的使用效率不高。引入BOT模式不僅可以吸引大量的民營資本、國外資金以及社會閑散資金。引入BOT融資模式可以擴大資金來源，其借債不計入國家外債，償還只能靠項目經(jīng)營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量回收，因此不形成債務(wù)負擔。同時，在資金回收中采用先進的項目管理方式，可以提高項目建設(shè)的效率和質(zhì)量，更高效地利用資金。其次，BOT融資模式可以拓展社會投資空間，使外資和民間資金進入沈陽市公共租賃住房項目。最后，BOT融資模式中的項目融資不受投資方資本規(guī)模的限制，融資的主要依據(jù)是公司對未來收入流量所擁有的合同權(quán)利，避免了民營企業(yè)因投資有限而不能參與規(guī)模較大的公共租賃住房項目建設(shè)問題。

（四）利彩票融資模式

公共租賃住房制度是保障中低收入者的住房困難，符合福利彩票基金的發(fā)行宗旨。福利彩票的宗旨是“救貧濟困”，正好與公共租賃住房保障低收入家庭的住房困難的宗旨是一致的，而且福利彩票銷售量比較大且資金本身來源持續(xù)穩(wěn)定，大量的資金可以滿足公共租賃住房建設(shè)的需要。一些學者認為，可能提取福利彩票的一定比例用來建設(shè)和發(fā)展保障性住房。沈陽市提出可以設(shè)立專門的住房福利彩票，吸收民間閑散資金，用于廉租房建設(shè)。政府可以根據(jù)公共租賃住房建設(shè)的資金缺口，確定提取比例，用于對沈陽市公共租賃住房的建設(shè)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，遼寧省2012年電腦福利彩票銷量已突破1 000億元，達到1 001億元，超過去年全年電腦福利彩票銷量99.7億元，為國家籌集福利公益金333億多元，再次刷新電腦福利彩票上市以來年銷售量最高記錄。由此可知，遼寧省福利彩票銷售籌集到的福利資金整體上呈上升趨勢。隨著彩票品種日益豐富，獎金上升，人均彩票購買量會有較大的上升空間，彩票市場總銷售量將會出現(xiàn)大幅增加。福利彩票銷售額度巨大且資金來源穩(wěn)定，可以滿足沈陽公共租賃住房長期融資和資金數(shù)量大的需要。

三、沈陽市公共租賃住房融資模式的啟示

在公租房建設(shè)和管理過程中，一些比較成功的經(jīng)驗是：政府都以各種方式提供了一定量的資金支持；其次，采取多種途徑已獲得社會資金，以此來維持公租房的不斷建設(shè)和后期的管理工作，這對每個地區(qū)推行公共租賃房制度都具有很好的借鑒。

目前從中國已經(jīng)開始建立公共租賃住房的幾個大城市來分析，他們的公共租賃住房的資金來源仍然渠道單一，即中央和地方財政資金以及土地出讓金等。

結(jié)合當前的實際，沈陽市公共租賃住房的建設(shè)和維護，在資金來源問題上，應(yīng)堅持以政府投入為主，同時在可能的范圍內(nèi)，適當引入社會資金和市場運作機制，多渠道滿足資金需求。

結(jié)束語

公共租賃住房是沈陽市住房保障制度的重要內(nèi)容。作為住房保障體系的重要組成部分的租賃型住房的發(fā)展，能大大解決部分群體的住房問題。在住房發(fā)展的實踐中，這一趨勢得到驗證。例如，一些地方重點扶持和發(fā)展公共租賃住房，作為地方保障性住房的主要力量。REITs、PPP、BOT等融資模式的引入有利于保障性住房項目融資模式的發(fā)展和創(chuàng)新。由于目前沈陽市公共租賃住房發(fā)展時間較短，沒有比較成熟的運營經(jīng)驗可資借鑒，因此融資模式的構(gòu)建就更加緊迫和困難。

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[責任編輯 王曉燕]