吳毅剛

摘 要：物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展得到飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)育不健全，非市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了許多的社會(huì)和管理問題，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日漸突出，帶來的社會(huì)問題也是越來越突出，因此研究物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)顯得非常重要和必要。

關(guān)鍵詞：物業(yè)收費(fèi)；定價(jià)機(jī)制；利益訴求

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2014）03004202

1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)變遷與收費(fèi)機(jī)制的變化

1.1 住宅商品化和商品房投資發(fā)展帶來了房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的巨大繁榮

中國(guó)城市化發(fā)展帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的高速發(fā)展、日益成熟。中國(guó)城市化進(jìn)程的速度比較平穩(wěn)，每年保持在1%-2%之間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年發(fā)布的報(bào)告顯示，我國(guó)城市數(shù)量已從新中國(guó)成立前的132個(gè)增加到2008年的655個(gè)，城市化水平由7.3%提高到45.68%。城市化水平的不斷提高，意味著我國(guó)城鎮(zhèn)人口的比例在不斷放大，隨之而來的是城鎮(zhèn)居民對(duì)商品住房的需求急劇增加。有學(xué)者通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市化水平的提高是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，且城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化和市場(chǎng)壯大也導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。

隨著社會(huì)的發(fā)展和生產(chǎn)與生活水平的不斷提高，西安市城市化進(jìn)程也在加速發(fā)展，現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵應(yīng)該包括：工業(yè)化導(dǎo)致城市人口的增加，城市地域的擴(kuò)大和城市關(guān)系圈的形成和變化，擁有現(xiàn)代市政服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)和城市生活方式、組織結(jié)構(gòu)、文化氛圍等上層建筑的形成。從2003年至今，商業(yè)住宅市場(chǎng)發(fā)生了天翻地覆的變化，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析需求供給量幾乎翻了幾番。本文商品住宅的供給量以當(dāng)年的竣工住宅面積來計(jì)量，商品住宅的銷售量（即需求量）以當(dāng)年實(shí)際銷售面積來計(jì)量。該數(shù)據(jù)來源于《2010西安統(tǒng)計(jì)年鑒》，經(jīng)過整理具體數(shù)據(jù)如表1所示。

表1 西安市2003年-2009年商品住宅供求指數(shù)

年份 竣工住宅

面積（㎡） 銷售住宅

面積（㎡） 供給指數(shù) 需求指數(shù)

2003 2895565 2302824 82.2 80.8

2004 2080577 2799011 59.1 98.2

2005 2165164 4763928 61.5 167.1

2006 3421533 5840605 97.1 204.9

2007 4224701 7829108 120 274.7

2008 4124612 7157617 117.1 251.2

2009 4534926 12021163 128.7 421.9

據(jù)調(diào)查，西安市商品住宅價(jià)格自2003年到2009年上漲了1倍之多，由于存在地理差異，城南、城東、城西、城東和市內(nèi)的均價(jià)不盡相同，該數(shù)據(jù)取了五個(gè)區(qū)域的平均價(jià)格水平。城市非農(nóng)人口增加約100萬，房屋銷售面積從1999年的2849545平方米到2009年的12021163平方米，增長(zhǎng)接近10000000平方米，價(jià)格從1999年的每平方米2591元增加到2009年的5541元，翻了一番之多，城市化只是提高158%，房屋需求指數(shù)提高了300%還多，供給指數(shù)提高了289%，出現(xiàn)供小于求的問題。商業(yè)住宅的迅速擴(kuò)張和巨大的膨脹，帶來居民的商業(yè)住宅財(cái)富幾何數(shù)字增長(zhǎng)，更加注重商業(yè)住宅的投資和大量物業(yè)服務(wù)的需求。

1.2 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范產(chǎn)生業(yè)主與物業(yè)公司沖突越來越多

隨著物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化推進(jìn)，制度不健全導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司主體的利益沖突不斷，房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)不斷攀高增加物業(yè)價(jià)值，提高了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等要求，而物業(yè)公司缺乏必要的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)服務(wù)報(bào)價(jià)不能很好地兼顧業(yè)主權(quán)益和公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是產(chǎn)生矛盾的根源。在缺乏規(guī)范制度約束下，物業(yè)服務(wù)供求雙方的利益博弈會(huì)更多的利益沖突暴露，最終影響社會(huì)和諧發(fā)展。由于物業(yè)服務(wù)缺乏規(guī)范化的操作，追求利潤(rùn)最大化卻不愿提供相應(yīng)的服務(wù)，沒有客觀的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)衡量機(jī)制，導(dǎo)致收費(fèi)價(jià)格難以與服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量的不對(duì)稱，由此雙方產(chǎn)生更多的利益沖突。當(dāng)然法律的不完善、房地產(chǎn)商為主導(dǎo)的物業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，是物業(yè)服務(wù)與業(yè)主之間的矛盾的源頭所在，也是服務(wù)市場(chǎng)難以形成的主要原因，難以打破開發(fā)商壟斷物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的格局。

1.3 收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量矛盾日漸突出利益沖突成為核心

物業(yè)服務(wù)在市場(chǎng)化進(jìn)程中也屬于一種特殊的商品，物業(yè)服務(wù)受多重因素影響，業(yè)主的需求不同、房產(chǎn)的價(jià)值、所在城市的收入水平、物業(yè)公司的品牌等等，使得物業(yè)服務(wù)在質(zhì)量、數(shù)量上會(huì)產(chǎn)生較大差異，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般是政府定價(jià)與市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的模式，定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)主要是小區(qū)的物業(yè)價(jià)值，物業(yè)公司的各項(xiàng)服務(wù)的無形性和不可分割性決定其無統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)這使得業(yè)主與物業(yè)公司的利益沖突不斷升級(jí)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量的不統(tǒng)一、服務(wù)收費(fèi)的差異難以量化，導(dǎo)致收費(fèi)問題與服務(wù)質(zhì)量訴求矛盾日漸突出。業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的理解和物業(yè)公司對(duì)于服務(wù)的理解存在觀念的差別，但是由于媒體和法制環(huán)境的改善，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量的要求愈來愈多，產(chǎn)生的分歧與爭(zhēng)議也越來越多，演變成嚴(yán)重的矛盾和社會(huì)矛盾。

近些年西安為建設(shè)國(guó)際化大都市的目標(biāo)城市化進(jìn)程不斷加快，曲江新區(qū)依托其有利的地理、教育、人文、基礎(chǔ)建設(shè)等各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展較快，成為西安的主要的中高端商業(yè)住宅區(qū)，有單位集資建房、也有委托開發(fā)商建房，更多的是商業(yè)住宅，作為代表西安高端住宅區(qū)域的物業(yè)服務(wù)公司也是面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的格局，雖然開發(fā)商控股的物業(yè)公司占據(jù)絕大多數(shù)，但也存在不同開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，而且物業(yè)服務(wù)也是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的重要方面，所以重視物業(yè)公司的管理也就成為開發(fā)商重要的工作，以此從樓盤競(jìng)爭(zhēng)也導(dǎo)致了物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的不單是價(jià)格，更多的是價(jià)格基礎(chǔ)上的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，這樣的競(jìng)爭(zhēng)有利于市場(chǎng)化運(yùn)作公司，幫助其提升品牌，改善服務(wù)，從而贏得更多的客戶。當(dāng)然政府的監(jiān)管和引導(dǎo)也是促使物業(yè)公司服務(wù)提升不可或缺的必要環(huán)節(jié)，因此，為把曲江新區(qū)建設(shè)成西安的門戶地區(qū)在曲江建設(shè)上的投入逐年上升，使得曲江新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展隨之而來的便是曲江地區(qū)物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。

2 物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制存在的問題

2.1 物業(yè)收費(fèi)價(jià)格是關(guān)乎業(yè)主與物業(yè)公司利益的本質(zhì)問題

研究收費(fèi)定價(jià)機(jī)制問題有利于解決雙方利益沖突，營(yíng)造和諧的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，促進(jìn)健康發(fā)展。價(jià)格問題是雙方利益的焦點(diǎn)，價(jià)格與服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量等密切相關(guān)，物美價(jià)廉是業(yè)主所期望的，合理的收費(fèi)對(duì)于雙方長(zhǎng)期的合作是必要的選擇，過高對(duì)業(yè)主不利，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主投訴和服務(wù)質(zhì)量訴求更高，最終產(chǎn)生矛盾沖突；過低業(yè)主高興但是對(duì)物業(yè)公司不利，虧損會(huì)導(dǎo)致降低成本、減少服務(wù)等等，業(yè)主也會(huì)不滿意。因此，合理的價(jià)格是雙方的最優(yōu)選擇，也是解決矛盾和沖突的核心，這是雙方利益的主要體現(xiàn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 定價(jià)機(jī)制缺乏理論解釋和支持導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的關(guān)鍵

業(yè)主與物業(yè)公司主要的矛盾沖突就是圍繞服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格之爭(zhēng)，以及由此引起的收費(fèi)率不足的一系列管理問題，其核心就是沒有物業(yè)收費(fèi)理論上的收費(fèi)定價(jià)機(jī)制作指導(dǎo)，確定價(jià)格形成機(jī)制和要素，以解釋收費(fèi)高低和服務(wù)質(zhì)量的訴求之間的關(guān)系，完善物業(yè)管理的理論和收費(fèi)定價(jià)理論，指導(dǎo)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)踐。本文研究曲江物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制就是要研究基于信號(hào)傳遞系統(tǒng)下，如何將服務(wù)質(zhì)量、數(shù)量以服務(wù)品牌資質(zhì)等裝置在信號(hào)系統(tǒng)中，方便業(yè)主選擇和分析，解決業(yè)主、物業(yè)公司的利益沖突，這就是價(jià)格機(jī)制的重要功能，避免公說公有理、婆說婆有理。

2.3 曲江物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要從價(jià)格機(jī)制入手解決市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問題

通過研究確定曲江物業(yè)的定價(jià)機(jī)制，不但可以運(yùn)用價(jià)格來解決雙方的利益沖突，而且可以幫助曲江物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的形成，在較為完善的信號(hào)設(shè)置傳遞下，體現(xiàn)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的匹配，提升市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)公司的管理水平。將理論運(yùn)用實(shí)踐，幫助企業(yè)的管理層、操作層理解價(jià)格的構(gòu)成，解釋物業(yè)服務(wù)的范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以建立業(yè)主、物業(yè)公司等良好的溝通渠道，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制的理論解釋問題，確定基于成本的價(jià)格模型，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)合理性尋找理論上的支持，能夠讓收費(fèi)產(chǎn)生的矛盾得到化解，提高溝通的有效性和專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的專業(yè)化和管理的專業(yè)化。

通過物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制研究，分析定價(jià)的要素構(gòu)成，搭建價(jià)格信號(hào)傳遞機(jī)制的通道，提升物業(yè)服務(wù)的性價(jià)比，以客戶滿意為主線，減少?zèng)_突，加強(qiáng)溝通，通過價(jià)格機(jī)制協(xié)調(diào)好雙方的利益博弈于訴求，共建和諧社區(qū)，構(gòu)建和諧社會(huì)。通過本文的研究，力爭(zhēng)解釋物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量、數(shù)量與價(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系和量化標(biāo)準(zhǔn)，為發(fā)展曲江物業(yè)服務(wù)提供理論支持，為合理科學(xué)的解決價(jià)格分歧和矛盾提供理論指導(dǎo)，從理論上解釋曲江物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制，以此為基礎(chǔ)來增強(qiáng)物業(yè)管理的水平，真正實(shí)現(xiàn)曲江物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制完善。

3 物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制完善的策略選擇

3.1 建立市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制

雖然我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，我國(guó)物業(yè)定價(jià)采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)的方式，但是在具體的實(shí)施過程中，由于開發(fā)商壟斷物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)，以及知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌壟斷問題，都使得價(jià)格市場(chǎng)化失去了應(yīng)有的基礎(chǔ)。只有打破開發(fā)商的開發(fā)權(quán)壟斷以及知名物業(yè)企業(yè)的品牌壟斷，才能建立真正的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)的品牌以及資質(zhì)水平，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間良好的信號(hào)機(jī)制，只有建立完善的信號(hào)發(fā)送和識(shí)別機(jī)制，才能解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的信息不完備問題。

3.2 建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度是改進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制另一個(gè)重要的方面。由于業(yè)主委員會(huì)的建立和操作缺乏規(guī)范，使得曲江新區(qū)各社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督日常物業(yè)管理事務(wù)以及代表業(yè)主保障業(yè)主合法利益的過程中都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。因此只有真正建立有決策能力的業(yè)主委員會(huì)才能在物業(yè)管理過程中賦予業(yè)主較強(qiáng)的自治權(quán)力。業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)等自治機(jī)構(gòu)同物業(yè)管理公司訂立相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同，并且監(jiān)督合同的實(shí)行以及對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。充分的自治也能夠充分提高廣大業(yè)主繳納管理費(fèi)用的自覺性，使得物業(yè)公司的收費(fèi)得到保障。

3.3 發(fā)揮政府和專業(yè)化組織在物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的重要作用

曲江新區(qū)政府應(yīng)該組織建立專門的政府機(jī)構(gòu)來具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理市場(chǎng)和物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，使得各種物業(yè)管理?xiàng)l例和法規(guī)都具備執(zhí)行效率和可操作性，以減少物業(yè)管理過程中的各種糾紛的發(fā)生，同時(shí)給糾紛的解決創(chuàng)造了良好的條件，給業(yè)主的合法權(quán)益提供保障。并且在具體的操作過程中，政府機(jī)構(gòu)一般不應(yīng)直接干預(yù)物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)具體事務(wù)，比如收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)等等。而只是在發(fā)生物業(yè)糾紛的時(shí)候，通過高效運(yùn)行的法律體系保護(hù)各相關(guān)方的利益。

參考文獻(xiàn)

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2 物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制存在的問題

2.1 物業(yè)收費(fèi)價(jià)格是關(guān)乎業(yè)主與物業(yè)公司利益的本質(zhì)問題

研究收費(fèi)定價(jià)機(jī)制問題有利于解決雙方利益沖突，營(yíng)造和諧的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，促進(jìn)健康發(fā)展。價(jià)格問題是雙方利益的焦點(diǎn)，價(jià)格與服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量等密切相關(guān)，物美價(jià)廉是業(yè)主所期望的，合理的收費(fèi)對(duì)于雙方長(zhǎng)期的合作是必要的選擇，過高對(duì)業(yè)主不利，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主投訴和服務(wù)質(zhì)量訴求更高，最終產(chǎn)生矛盾沖突；過低業(yè)主高興但是對(duì)物業(yè)公司不利，虧損會(huì)導(dǎo)致降低成本、減少服務(wù)等等，業(yè)主也會(huì)不滿意。因此，合理的價(jià)格是雙方的最優(yōu)選擇，也是解決矛盾和沖突的核心，這是雙方利益的主要體現(xiàn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 定價(jià)機(jī)制缺乏理論解釋和支持導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的關(guān)鍵

業(yè)主與物業(yè)公司主要的矛盾沖突就是圍繞服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格之爭(zhēng)，以及由此引起的收費(fèi)率不足的一系列管理問題，其核心就是沒有物業(yè)收費(fèi)理論上的收費(fèi)定價(jià)機(jī)制作指導(dǎo)，確定價(jià)格形成機(jī)制和要素，以解釋收費(fèi)高低和服務(wù)質(zhì)量的訴求之間的關(guān)系，完善物業(yè)管理的理論和收費(fèi)定價(jià)理論，指導(dǎo)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)踐。本文研究曲江物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制就是要研究基于信號(hào)傳遞系統(tǒng)下，如何將服務(wù)質(zhì)量、數(shù)量以服務(wù)品牌資質(zhì)等裝置在信號(hào)系統(tǒng)中，方便業(yè)主選擇和分析，解決業(yè)主、物業(yè)公司的利益沖突，這就是價(jià)格機(jī)制的重要功能，避免公說公有理、婆說婆有理。

2.3 曲江物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要從價(jià)格機(jī)制入手解決市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問題

通過研究確定曲江物業(yè)的定價(jià)機(jī)制，不但可以運(yùn)用價(jià)格來解決雙方的利益沖突，而且可以幫助曲江物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的形成，在較為完善的信號(hào)設(shè)置傳遞下，體現(xiàn)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的匹配，提升市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)公司的管理水平。將理論運(yùn)用實(shí)踐，幫助企業(yè)的管理層、操作層理解價(jià)格的構(gòu)成，解釋物業(yè)服務(wù)的范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以建立業(yè)主、物業(yè)公司等良好的溝通渠道，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制的理論解釋問題，確定基于成本的價(jià)格模型，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)合理性尋找理論上的支持，能夠讓收費(fèi)產(chǎn)生的矛盾得到化解，提高溝通的有效性和專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的專業(yè)化和管理的專業(yè)化。

通過物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制研究，分析定價(jià)的要素構(gòu)成，搭建價(jià)格信號(hào)傳遞機(jī)制的通道，提升物業(yè)服務(wù)的性價(jià)比，以客戶滿意為主線，減少?zèng)_突，加強(qiáng)溝通，通過價(jià)格機(jī)制協(xié)調(diào)好雙方的利益博弈于訴求，共建和諧社區(qū)，構(gòu)建和諧社會(huì)。通過本文的研究，力爭(zhēng)解釋物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量、數(shù)量與價(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系和量化標(biāo)準(zhǔn)，為發(fā)展曲江物業(yè)服務(wù)提供理論支持，為合理科學(xué)的解決價(jià)格分歧和矛盾提供理論指導(dǎo)，從理論上解釋曲江物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制，以此為基礎(chǔ)來增強(qiáng)物業(yè)管理的水平，真正實(shí)現(xiàn)曲江物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制完善。

3 物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制完善的策略選擇

3.1 建立市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制

雖然我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，我國(guó)物業(yè)定價(jià)采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)的方式，但是在具體的實(shí)施過程中，由于開發(fā)商壟斷物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)，以及知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌壟斷問題，都使得價(jià)格市場(chǎng)化失去了應(yīng)有的基礎(chǔ)。只有打破開發(fā)商的開發(fā)權(quán)壟斷以及知名物業(yè)企業(yè)的品牌壟斷，才能建立真正的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)的品牌以及資質(zhì)水平，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間良好的信號(hào)機(jī)制，只有建立完善的信號(hào)發(fā)送和識(shí)別機(jī)制，才能解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的信息不完備問題。

3.2 建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度是改進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制另一個(gè)重要的方面。由于業(yè)主委員會(huì)的建立和操作缺乏規(guī)范，使得曲江新區(qū)各社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督日常物業(yè)管理事務(wù)以及代表業(yè)主保障業(yè)主合法利益的過程中都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。因此只有真正建立有決策能力的業(yè)主委員會(huì)才能在物業(yè)管理過程中賦予業(yè)主較強(qiáng)的自治權(quán)力。業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)等自治機(jī)構(gòu)同物業(yè)管理公司訂立相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同，并且監(jiān)督合同的實(shí)行以及對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。充分的自治也能夠充分提高廣大業(yè)主繳納管理費(fèi)用的自覺性，使得物業(yè)公司的收費(fèi)得到保障。

3.3 發(fā)揮政府和專業(yè)化組織在物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的重要作用

曲江新區(qū)政府應(yīng)該組織建立專門的政府機(jī)構(gòu)來具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理市場(chǎng)和物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，使得各種物業(yè)管理?xiàng)l例和法規(guī)都具備執(zhí)行效率和可操作性，以減少物業(yè)管理過程中的各種糾紛的發(fā)生，同時(shí)給糾紛的解決創(chuàng)造了良好的條件，給業(yè)主的合法權(quán)益提供保障。并且在具體的操作過程中，政府機(jī)構(gòu)一般不應(yīng)直接干預(yù)物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)具體事務(wù)，比如收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)等等。而只是在發(fā)生物業(yè)糾紛的時(shí)候，通過高效運(yùn)行的法律體系保護(hù)各相關(guān)方的利益。

參考文獻(xiàn)

[1] 闕小虎.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策[J].中國(guó)商貿(mào)，2009，（11）.

[2]劉壽禮，袁琰，付志祥.我國(guó)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2003，（9）.

[3]李嘉巖.我國(guó)城市化發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來[J].當(dāng)代中國(guó)史研究，2003，（9）.

[4]鐘興永.論我國(guó)城市化道路模式的選擇梁世夫[J].學(xué)術(shù)交流，2003，（1）.

2 物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制存在的問題

2.1 物業(yè)收費(fèi)價(jià)格是關(guān)乎業(yè)主與物業(yè)公司利益的本質(zhì)問題

研究收費(fèi)定價(jià)機(jī)制問題有利于解決雙方利益沖突，營(yíng)造和諧的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，促進(jìn)健康發(fā)展。價(jià)格問題是雙方利益的焦點(diǎn)，價(jià)格與服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量等密切相關(guān)，物美價(jià)廉是業(yè)主所期望的，合理的收費(fèi)對(duì)于雙方長(zhǎng)期的合作是必要的選擇，過高對(duì)業(yè)主不利，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主投訴和服務(wù)質(zhì)量訴求更高，最終產(chǎn)生矛盾沖突；過低業(yè)主高興但是對(duì)物業(yè)公司不利，虧損會(huì)導(dǎo)致降低成本、減少服務(wù)等等，業(yè)主也會(huì)不滿意。因此，合理的價(jià)格是雙方的最優(yōu)選擇，也是解決矛盾和沖突的核心，這是雙方利益的主要體現(xiàn)和衡量標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 定價(jià)機(jī)制缺乏理論解釋和支持導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的關(guān)鍵

業(yè)主與物業(yè)公司主要的矛盾沖突就是圍繞服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格之爭(zhēng)，以及由此引起的收費(fèi)率不足的一系列管理問題，其核心就是沒有物業(yè)收費(fèi)理論上的收費(fèi)定價(jià)機(jī)制作指導(dǎo)，確定價(jià)格形成機(jī)制和要素，以解釋收費(fèi)高低和服務(wù)質(zhì)量的訴求之間的關(guān)系，完善物業(yè)管理的理論和收費(fèi)定價(jià)理論，指導(dǎo)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)踐。本文研究曲江物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制就是要研究基于信號(hào)傳遞系統(tǒng)下，如何將服務(wù)質(zhì)量、數(shù)量以服務(wù)品牌資質(zhì)等裝置在信號(hào)系統(tǒng)中，方便業(yè)主選擇和分析，解決業(yè)主、物業(yè)公司的利益沖突，這就是價(jià)格機(jī)制的重要功能，避免公說公有理、婆說婆有理。

2.3 曲江物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要從價(jià)格機(jī)制入手解決市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問題

通過研究確定曲江物業(yè)的定價(jià)機(jī)制，不但可以運(yùn)用價(jià)格來解決雙方的利益沖突，而且可以幫助曲江物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的形成，在較為完善的信號(hào)設(shè)置傳遞下，體現(xiàn)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的匹配，提升市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)公司的管理水平。將理論運(yùn)用實(shí)踐，幫助企業(yè)的管理層、操作層理解價(jià)格的構(gòu)成，解釋物業(yè)服務(wù)的范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以建立業(yè)主、物業(yè)公司等良好的溝通渠道，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制的理論解釋問題，確定基于成本的價(jià)格模型，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)合理性尋找理論上的支持，能夠讓收費(fèi)產(chǎn)生的矛盾得到化解，提高溝通的有效性和專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的專業(yè)化和管理的專業(yè)化。

通過物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制研究，分析定價(jià)的要素構(gòu)成，搭建價(jià)格信號(hào)傳遞機(jī)制的通道，提升物業(yè)服務(wù)的性價(jià)比，以客戶滿意為主線，減少?zèng)_突，加強(qiáng)溝通，通過價(jià)格機(jī)制協(xié)調(diào)好雙方的利益博弈于訴求，共建和諧社區(qū)，構(gòu)建和諧社會(huì)。通過本文的研究，力爭(zhēng)解釋物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量、數(shù)量與價(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系和量化標(biāo)準(zhǔn)，為發(fā)展曲江物業(yè)服務(wù)提供理論支持，為合理科學(xué)的解決價(jià)格分歧和矛盾提供理論指導(dǎo)，從理論上解釋曲江物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制，以此為基礎(chǔ)來增強(qiáng)物業(yè)管理的水平，真正實(shí)現(xiàn)曲江物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制完善。

3 物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制完善的策略選擇

3.1 建立市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制

雖然我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，我國(guó)物業(yè)定價(jià)采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)的方式，但是在具體的實(shí)施過程中，由于開發(fā)商壟斷物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)，以及知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌壟斷問題，都使得價(jià)格市場(chǎng)化失去了應(yīng)有的基礎(chǔ)。只有打破開發(fā)商的開發(fā)權(quán)壟斷以及知名物業(yè)企業(yè)的品牌壟斷，才能建立真正的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)的品牌以及資質(zhì)水平，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間良好的信號(hào)機(jī)制，只有建立完善的信號(hào)發(fā)送和識(shí)別機(jī)制，才能解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的信息不完備問題。

3.2 建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

建立和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度是改進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制另一個(gè)重要的方面。由于業(yè)主委員會(huì)的建立和操作缺乏規(guī)范，使得曲江新區(qū)各社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督日常物業(yè)管理事務(wù)以及代表業(yè)主保障業(yè)主合法利益的過程中都發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。因此只有真正建立有決策能力的業(yè)主委員會(huì)才能在物業(yè)管理過程中賦予業(yè)主較強(qiáng)的自治權(quán)力。業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)等自治機(jī)構(gòu)同物業(yè)管理公司訂立相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同，并且監(jiān)督合同的實(shí)行以及對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。充分的自治也能夠充分提高廣大業(yè)主繳納管理費(fèi)用的自覺性，使得物業(yè)公司的收費(fèi)得到保障。

3.3 發(fā)揮政府和專業(yè)化組織在物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的重要作用

曲江新區(qū)政府應(yīng)該組織建立專門的政府機(jī)構(gòu)來具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理市場(chǎng)和物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)管，使得各種物業(yè)管理?xiàng)l例和法規(guī)都具備執(zhí)行效率和可操作性，以減少物業(yè)管理過程中的各種糾紛的發(fā)生，同時(shí)給糾紛的解決創(chuàng)造了良好的條件，給業(yè)主的合法權(quán)益提供保障。并且在具體的操作過程中，政府機(jī)構(gòu)一般不應(yīng)直接干預(yù)物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)具體事務(wù)，比如收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)等等。而只是在發(fā)生物業(yè)糾紛的時(shí)候，通過高效運(yùn)行的法律體系保護(hù)各相關(guān)方的利益。

參考文獻(xiàn)

[1] 闕小虎.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策[J].中國(guó)商貿(mào)，2009，（11）.

[2]劉壽禮，袁琰，付志祥.我國(guó)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2003，（9）.

[3]李嘉巖.我國(guó)城市化發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來[J].當(dāng)代中國(guó)史研究，2003，（9）.

[4]鐘興永.論我國(guó)城市化道路模式的選擇梁世夫[J].學(xué)術(shù)交流，2003，（1）.