王純剛

摘 要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了重要的促進(jìn)作用，因而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步成為了我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。正因如此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否很大程度上會(huì)受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，一旦其出現(xiàn)波動(dòng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平必然會(huì)發(fā)生變化。因此，各方都開(kāi)始重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，希望能夠通過(guò)分析研究找尋到改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效方法。本文主要針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各類(lèi)影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性因素進(jìn)行了有效分析，繼而針對(duì)性的提出了相關(guān)解決措施，以推動(dòng)我國(guó)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有效推動(dòng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)影響

1.1對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠有效拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面分析，房地產(chǎn)行業(yè)影響主要包括三方面。首先，房地產(chǎn)行業(yè)可以作為投資項(xiàng)目，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而間接促進(jìn)了GDP的發(fā)展；最后，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資刺激了消費(fèi)，因而拉動(dòng)了GDP的發(fā)展。通過(guò)一個(gè)公式可以清晰的體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，其具體表現(xiàn)為：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量/總貢獻(xiàn)量）100%。即房地產(chǎn)和行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為行業(yè)年增加量國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的百分比。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，因而其投資增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。

1.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要各行業(yè)的共同發(fā)展，因而很多行業(yè)之間存在緊密的聯(lián)系，技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也極為密切復(fù)雜，這便是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不但是多元化的供給者，還是多元化的需求方，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較長(zhǎng)，且關(guān)聯(lián)度深，作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。

2 主要影響因素分析

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)鏈涉及行業(yè)廣泛，因而受到的影響因素種類(lèi)也具有多元化特點(diǎn)，從總體上分析，大致有內(nèi)生因素、外生因素兩種，內(nèi)生因素主要是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部所產(chǎn)生的對(duì)于其自身發(fā)展具有影響的因素，主要起到對(duì)內(nèi)的一種傳導(dǎo)作用。而外生因素則是外界市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)行業(yè)所產(chǎn)生的一種來(lái)自于外部的沖擊作用。但是外生因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要通過(guò)內(nèi)生因素作用而產(chǎn)生作用，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是雙重因素作用結(jié)果。

2.1外生因素分析

首先經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況，而社會(huì)發(fā)展因素以及城市發(fā)展因素是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)變化的重要因素。另外政策的變動(dòng)以及一些隨機(jī)因素都會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，例如戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、自然災(zāi)害以及政治風(fēng)波和一些突發(fā)性社會(huì)因素等。

2.2內(nèi)生因素分析

2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在原因。在所有的行業(yè)發(fā)展中，市場(chǎng)供需變化是最直接的調(diào)整模式。房地產(chǎn)供給與需求是市場(chǎng)中經(jīng)常變動(dòng)的因素。房地產(chǎn)投入的快速增長(zhǎng)要求廣大消費(fèi)者需求的跟進(jìn)與支撐，否則不可避免地要進(jìn)入下行區(qū)間。同時(shí)，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化。

2.2.2在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響因素中，價(jià)格是引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)的直接動(dòng)因。首先在價(jià)格的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)中會(huì)發(fā)生盲目的房地產(chǎn)投機(jī)，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲，而瘋狂的價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)高回報(bào)率，而高額的利潤(rùn)又會(huì)刺激投資，因而市場(chǎng)中大量資金就會(huì)投向房地產(chǎn)市場(chǎng)使之?dāng)U大，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展上升期間。但是這種經(jīng)濟(jì)模式是不健康的，由于犧牲了可持續(xù)發(fā)展性，因而僅僅是短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。

2.2.3房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，投資是對(duì)其經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性影響最大的因素。投資變動(dòng)往往是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要?jiǎng)恿?lái)源。投資增加，那么房地產(chǎn)行業(yè)必將擴(kuò)張，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。若投資減少，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)隨之蕭條，從這一點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化周期和投資的變化周期基本一致。從另一方面講，二者具有共振性。但是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，投資變動(dòng)更為活躍。

3 如何有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

3.1如何調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)變化影響波動(dòng)

宏觀調(diào)控措施應(yīng)該與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)政策。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過(guò)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)承受能力，給其它行業(yè)帶來(lái)巨大壓力時(shí)，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，此時(shí)必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“水分”。

3.2如何調(diào)控供需失衡影響波動(dòng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時(shí)的。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的實(shí)際上是盡量減小這種波動(dòng)的幅度。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需矛盾十分尖銳，單憑市場(chǎng)的能力已無(wú)法自動(dòng)協(xié)調(diào)，這時(shí)就會(huì)爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以強(qiáng)制性達(dá)到供需平衡，帶來(lái)的后果是房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠?，必須?jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間才能恢復(fù)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾發(fā)生時(shí)根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時(shí)加以化解。

3.3如何調(diào)控宏觀政策影響波動(dòng)

對(duì)于正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即使暫時(shí)抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的下滑，也應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行，因?yàn)樗Ｕ狭朔康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)采取措施及時(shí)制止和糾正。另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策應(yīng)盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性。

3.4如何調(diào)控價(jià)格變化影響波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到多方面因素影響，而其中房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是最直接的。針對(duì)價(jià)格影響因素的管控應(yīng)當(dāng)正確分析，并依照實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格國(guó)家必須進(jìn)行合理科學(xué)的調(diào)控，這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的管理責(zé)任，但是調(diào)控并非管制。若房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)屬于合理范圍內(nèi)的，國(guó)家不應(yīng)予以干涉。因?yàn)楹侠淼膬r(jià)格波動(dòng)可以有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形成，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的改善以及經(jīng)營(yíng)效率的提升有著促進(jìn)作用。所以，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控僅僅需要將其控制在合理的范圍內(nèi)即可。

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