吳曉蕓

摘 要：本文闡述了如何加強(qiáng)通過加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款的內(nèi)部控制來加速資金回籠：通過建立健全應(yīng)收賬款內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款風(fēng)險進(jìn)行事前控制、事中跟蹤、事后監(jiān)督，達(dá)到加速資金回籠的最終目的；并提出加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款內(nèi)部控制應(yīng)注意的幾個問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)收賬款；內(nèi)部控制；資金回籠

中圖分類號：F272.3

自引進(jìn)房地產(chǎn)按揭供樓這一金融工具以來，中國房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)與金融業(yè)緊密相連。宏觀上，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，勢必波及金融業(yè)，同樣金融危機(jī)也必然連帶房地產(chǎn)業(yè)。作為微觀上具體一家房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營房地產(chǎn)應(yīng)著重研究項(xiàng)目資金運(yùn)作，提前謀劃開發(fā)經(jīng)營全過程的資金投入產(chǎn)出能可靠順利不斷裂是至關(guān)重要的。而這企業(yè)重大決策涉及到企業(yè)商業(yè)模式運(yùn)作機(jī)制、內(nèi)部管理等方方面面，本文僅以企業(yè)經(jīng)營管理中涉及財務(wù)且由本人在工作中實(shí)際思考和操作的有效管理企業(yè)應(yīng)收賬款做一回顧和總結(jié)。

應(yīng)收賬款按性質(zhì)可分為五種類型：應(yīng)收首付款（指簽署合同前應(yīng)支付的首筆購房款）、應(yīng)收銀行按揭款（指已向銀行申請辦按揭手續(xù)但尚未到賬的款項(xiàng)）、應(yīng)收客戶按揭欠款（指已辦妥按揭手續(xù)應(yīng)按期供款的客戶，在公司為其擔(dān)保的期限內(nèi)，發(fā)生的逾期仍未支付的欠款）、應(yīng)收分期付款（指按照合同約定在規(guī)定的時間內(nèi)應(yīng)收的分期款項(xiàng)）、分期付款欠款（指采用分期付款方式的客戶，發(fā)生的未按合同規(guī)定期限交納的逾期房款）。

正是由于行業(yè)特殊性，應(yīng)收賬款經(jīng)歷環(huán)節(jié)多，容易出現(xiàn)差錯、滯后。因此要重點(diǎn)加強(qiáng)對應(yīng)收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制。通過建立和健全該環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制制度，可以提高應(yīng)收賬款與貨幣資金的使用效率，加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、建立健全應(yīng)收賬款內(nèi)部控制制度

1、職責(zé)控制：根據(jù)銷售流程，建立崗位責(zé)任制度，將銷售、催收、收款、統(tǒng)計(jì)及核算等應(yīng)收賬款各個環(huán)節(jié)的工作落實(shí)到具體的部門、崗位、人員，并規(guī)定這些崗位的完成工作的時限。注意這些崗位的不相容性。

2、對賬控制：對應(yīng)收賬款應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)、定期核對，減少人為因素，提高準(zhǔn)確性。

3、催收控制：建立分級預(yù)警機(jī)制（具體見后文），有針對性向客戶催收房款，保證催收的時效性。

4、監(jiān)督控制：定期考核包括對收款計(jì)劃跟蹤分析；對應(yīng)收賬款回收全面清查；分析賬齡，對到期未能付款的客戶應(yīng)采取相應(yīng)的措施；催收情況等。

5、措施控制：對到期未能付款的客戶及時采取相應(yīng)的措施（根據(jù)法律或者合同約定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產(chǎn)證、收取違約金、及時移交法律程序）從而有效保障應(yīng)收賬款的回收。

二、應(yīng)收賬款的事前風(fēng)險控制

1、合同設(shè)計(jì)預(yù)防風(fēng)險：按照應(yīng)收賬款內(nèi)部控制制度的控制措施，公司在購房合同中的條款中明文規(guī)定逾期交款造成的損失，由客戶承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如因客戶原因造成按揭辦理延遲的，客戶應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，公司可向其收取一定金額的違約金，造成公司損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

2、鼓勵回收風(fēng)險小的付款方式：從付款方式來看，應(yīng)收賬款回收風(fēng)險最小的是一次性付款、其次是按揭付款、最后是分期付款。因此公司針對這種情況制定了銷售付款優(yōu)惠政策，盡可能鼓勵客戶采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式。

3、防范回收風(fēng)險大的付款方式：對于按揭客戶，在確定有意向購買時，由按揭銀行提前介入先對其進(jìn)行資信調(diào)查，確定符合銀行放款條件后，再通知客戶簽署購房合同，從源頭上控制資金回籠時間；對于采用分期付款的客戶，公司要求專人按銀行按揭審查的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查，符合規(guī)定后，報相關(guān)負(fù)責(zé)人審批。并且分期付款的期限必須限制在樓房建設(shè)期內(nèi)。

4、將責(zé)任落實(shí)到人，與考核掛鉤，完善激勵機(jī)制，獎罰有依。將相關(guān)責(zé)任部門及責(zé)任人的對應(yīng)收賬款回款情況納入績效考核，通過有效的激勵，能調(diào)動員工積極性，同時引導(dǎo)管理人員對于資金管理的重視，提高資金運(yùn)營效率。

三、對應(yīng)收賬款事中控制。

對正在發(fā)生的應(yīng)收賬款，通過跟蹤、分析、反饋、來對其進(jìn)行控制。使售房款能按照既定的時間回款，減少資金拖欠；同時能防止舞弊、減少消極怠工的現(xiàn)象。對應(yīng)收款項(xiàng)的跟蹤能及時發(fā)現(xiàn)超過期限的應(yīng)收款項(xiàng)；定期對應(yīng)收賬款賬齡、收款計(jì)劃、及簽約額的分析，能及時找出逾期付款的原因及集中的客戶群，屬于公司內(nèi)部原因的，及時整改避免以后出現(xiàn)類似問題。屬于客戶原因，應(yīng)及時反饋給相關(guān)部門，進(jìn)行催收，快速回籠資金。

四、應(yīng)收賬款的事后監(jiān)督：設(shè)置分級預(yù)警機(jī)制

首先按照與客戶約定的各個環(huán)節(jié)的期限及逾期時間的長短對應(yīng)收賬款進(jìn)行分級設(shè)置：如客戶定購后按期簽約的情況、首付款交付并按規(guī)定的時間提交按揭資料的情況、按揭資料交齊且已符合銀行放款條件的按揭款回款情況、一次性付款或分期付款項(xiàng)交付情況等。

其次根據(jù)實(shí)際可控制天數(shù)來制定預(yù)警級別，從而采取不同的催收措施：如臨近約定期限的為一級預(yù)警，應(yīng)及時短信提醒客戶履約；至約定期限客戶沒有按期履約設(shè)為二級預(yù)警，應(yīng)電話催促客戶履約；逾期一周的客戶設(shè)為三級預(yù)警，先電話錄音通知，若三日內(nèi)無特殊原因仍未繳款，則發(fā)書面函件至客戶并告知其將要承擔(dān)的違約責(zé)任等。對于惡意拖欠房款，拒不配合的客戶，根據(jù)合同規(guī)定，移交公司法律部門，按照法律程序辦理。

通過分級預(yù)警機(jī)制，可及時掌握逾期的應(yīng)收款項(xiàng)，并按照制度規(guī)定對于不同的逾期采取不同的處理方式，保障了應(yīng)收賬款回收的速度及力度；通過專人負(fù)責(zé)催收，減少了推諉扯皮；與考核掛鉤，除了監(jiān)督作用外還能激發(fā)了員工的積極性，最大限度調(diào)動員工的能動性，完成該項(xiàng)工作。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款內(nèi)部控制應(yīng)注意的幾個問題。

首先應(yīng)收賬款的內(nèi)部控制制度一定要切實(shí)可行，針對每個風(fēng)險節(jié)點(diǎn)所采取的措施都要明確，通過將具體流程制度化，為執(zhí)行提供根據(jù)和保障，同時應(yīng)具有可操作性及保證執(zhí)行的力度。其次對風(fēng)險的事前控制應(yīng)在源頭，只有從源頭上控制住風(fēng)險，才能減少購買后出現(xiàn)的由于信貸問題，導(dǎo)致無法發(fā)放按揭，房產(chǎn)備案又無法撤消的尷尬局面。而且通過合同明文規(guī)定的違約責(zé)任，保證了催款的力度及合法性。再次可以利用銷售軟件來對購房款進(jìn)行跟蹤、減少工作量。但要注意的是目前某些銷售軟件比如明源軟件、競優(yōu)軟件僅僅是對購房逾期的時點(diǎn)進(jìn)行提示，少有期間跟蹤及分析，因此在和銷售軟件商合作的時候，可以要求按照本企業(yè)的情況及需求進(jìn)行二次開發(fā)。最后要加強(qiáng)考核機(jī)制。人是執(zhí)行之本，要想收款的各個環(huán)節(jié)都絲絲相扣，毫不脫節(jié)，通過監(jiān)督考核機(jī)制，實(shí)行合理的獎懲制度，才能最大限度地調(diào)動員工的積極性。