○劉春燕

（上海海事大學(xué) 上海 201306）

中國二三線城市房價分析

○劉春燕

（上海海事大學(xué) 上海 201306）

中國二三線城市的房價問題逐漸引起政府和社會民眾的注意，中國一線城市的房價分析的影響已趨于成熟，本文致力于從房地產(chǎn)定價模型方面分析中國二三線城市的房價。選取濟(jì)南、沈陽、廈門、南昌、哈爾濱、西安這六個比較有代表性的二三線城市，分析其2005—2012年中商品房的價格變化趨勢。本論文的重點(diǎn)也是創(chuàng)新點(diǎn)在于詳細(xì)分析中國面臨的當(dāng)前的國際和國內(nèi)的新形勢對房地產(chǎn)市場特別是對二三線城市的房價的影響，最后根據(jù)分析對二三線城市房地產(chǎn)市場的價格進(jìn)行長期的預(yù)測。

房價 經(jīng)濟(jì)政策 成本定價 價格預(yù)測

一、研究背景和研究意義

中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境正在發(fā)生改革和變化，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的同時中國的經(jīng)濟(jì)政策包括房價政策也正在改革和變化。中國國際環(huán)境和國內(nèi)環(huán)境的大變化都將對中國的房價市場產(chǎn)生較為深刻的影響，而且中國國內(nèi)環(huán)境的變化使得中國的二三線城市房價問題越來越受到重視。中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也會對二三線城市的房價產(chǎn)生不同的影響。中國對北京、上海這樣的一線城市的房價的研究比較多，而且政策也比較注重大城市的房價動向。由于中國國際環(huán)境和國內(nèi)環(huán)境及政策的變化，對二三線城市房價的研究分析變得越來越重要，而且就中國的房價政策來看也在逐步推進(jìn)二三線城市房價的改革。中國政府出臺了一系列的政策，主要是用來調(diào)控一線城市的房價，當(dāng)然也有針對二三線小城市的。由于一線城市購房受到限制，很多人投資房產(chǎn)的目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了二三線的城市，目前來說二三線城市房價漲勢超過一線城市。但是今后幾年、幾十年的趨勢將會怎樣呢，房價無論怎樣火爆總會有它的規(guī)律，本文致力研究二三線城市長期房價的變化。這會是很多人比較關(guān)心的焦點(diǎn)，也從客觀的方向說明了中國經(jīng)濟(jì)和政策的發(fā)展方向，眾所周知中國房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟(jì)中占有很大部分的比例，而且中國二三線城市的房地產(chǎn)市場更是占了中國房地產(chǎn)市場的大部分，城市房價也會對大學(xué)生的就業(yè)觀產(chǎn)生影響。據(jù)調(diào)查70%的2014年應(yīng)屆畢業(yè)生畢業(yè)后會選擇回二三線城市就業(yè)放棄了以往的想要留在一線城市的想法，這和中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是有關(guān)系的。包括一線城市就業(yè)壓力大、房價高等因素都迫使畢業(yè)生選擇離開。還有就是中國的國際形勢也正在經(jīng)受非常嚴(yán)峻的考驗，WTO 2.0將對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。這些因素都將會對中國二三線城市房價產(chǎn)生影響。隨著越來越多的畢業(yè)生選擇去二三線城市發(fā)展二三線城市的房價問題也將越來越受到人們的關(guān)注。

表1

二、對二三線城市房價的分析

1、房價的變化趨勢

表1、圖1分析的是2005—2012年這8年期間所選的樣本的二三線城市房價的變換趨勢。

圖1 房價變化趨勢

圖2 GDP變化趨勢

從圖1可以看出房價的變化趨勢總體來說是上漲的。由于2008年全球面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的環(huán)境，2008年廈門的房價有一個回落的趨勢，但是其它幾個城市的房價并沒有受到影響。根據(jù)更多數(shù)據(jù)的分析，二三線城市房價的變化是會受到國際因素的影響，但是影響程度會小于一線城市。根據(jù)圖2可以看出各地房價的變化是會隨著GDP的上升而上升的，這就說明各地的房價會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化。從圖3中可以看到各地人口的變化也是逐年穩(wěn)定增長，房價的變化是隨著人口的增長而增長。

2、房價變化與利率匯率的關(guān)系

數(shù)據(jù)的選取為濟(jì)南、廈門、南昌等這六個城市2002—2012年房地產(chǎn)的商品房平均價格。一般來說，絕大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)時間序列是非平穩(wěn)的，若采用非平穩(wěn)時間序列來研究變量之間的關(guān)系，很可能出現(xiàn)謬誤回歸，得出錯誤的結(jié)論。因此在建立數(shù)據(jù)模型之前，首先應(yīng)對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗。對于時間序列平穩(wěn)性檢驗應(yīng)用最廣泛的是ADF單位根檢驗。只要其中任何一個模型中ADF值大于單位根檢驗臨界值，結(jié)論是序列中含有單位根；如果ADF值小于單位根檢驗臨界值，結(jié)論是序列中不含有單位根，為平穩(wěn)序列。

圖3 各市人口變化（百萬）

表2 變量單位根檢驗結(jié)果

由表2中的數(shù)據(jù)可知HP、LR、DR和ER時間序列的ADF統(tǒng)計量大于5%的顯著水平下的臨界值，不能拒絕原假設(shè)，時間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列，其一階差分序列的ADF值小于5%顯著水平下的臨界值，是一個平穩(wěn)序列。因此，變量HP、LR、DR和ER之間可能存在協(xié)整關(guān)系，需要我們進(jìn)一步檢驗。協(xié)整檢驗的意義在于，能尋找出兩個或多個非平穩(wěn)時間序列的長期均衡關(guān)系，揭示出經(jīng)濟(jì)變量之間的內(nèi)在聯(lián)系。在本文中，協(xié)整檢驗的目的是檢驗存款利率、貸款利率、匯率和房價之間是否存在長期穩(wěn)定關(guān)系。本文利用Johan－sen檢驗變量之間的協(xié)整關(guān)系，具體結(jié)果如表3所示。

表3 方程變量之間協(xié)整檢驗結(jié)果

由表3可以看出，方程1中變量D R、E R和HP在5%的顯著水平下存在協(xié)整關(guān)系。也就是說，存款利率D R、匯率E R和房地產(chǎn)價格H P之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系；方程2中變量LR、ER和HP之間在5%的顯著水平下存在協(xié)整關(guān)系。

表4 方程1和方程2的回歸結(jié)果

回歸結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格指數(shù)與存款利率的關(guān)系并不明顯。說明存款利率的調(diào)整，無論對投資性購房者而言，還是對借貸的消費(fèi)性購房者而言，對其資產(chǎn)選擇的影響并不大。

在房地產(chǎn)價格與貸款利率的實(shí)證分析中，可以看出兩者存在顯著的正相關(guān)，與理論不相符，這與我國利率制度的不成熟有直接關(guān)系。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期較長，長期來看，對開發(fā)商而言，可以調(diào)整開發(fā)建設(shè)規(guī)模，借貸利率彈性較大。但對于購房者而言，房屋是生活必需品，需求缺乏彈性。所以長期內(nèi)，購房者的貸款利率彈性小于開發(fā)商的貸款利率彈性，當(dāng)中央銀行提高貸款利率時，商業(yè)銀行的放貸成本增加，同時開發(fā)商和貸款購房者的借貸成本也上升，減少了房地產(chǎn)的供給和需求，供給的下降幅度大于需求的下降幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。因此，國家不能單一的通過利率手段來抑制房價的非理性上漲，同時也說明我國的利率傳導(dǎo)機(jī)制并不健全，金融體系還不完善。

實(shí)證研究結(jié)果還表明，二三線城市房地產(chǎn)價格與匯率具有相反的變化趨勢。當(dāng)本國的匯率下降，即出現(xiàn)升值時，進(jìn)口增加，國外商品大量進(jìn)入國內(nèi)市場后，將以比原來更高的價格售出，有可能引起進(jìn)口量的進(jìn)一步增加，并使國內(nèi)商品市場價格出現(xiàn)普遍上漲，二三線城市房地產(chǎn)價格也不例外。單從這六個城市的房價的曲線圖看似乎房價受到國際影響的因素很小。但是根據(jù)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果表明二三線城市的房價還是會受到匯率影響的，同時也會受到國際因素的影響。

三、對二三線城市房價的預(yù)測

根據(jù)2014年最新消息部分一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌的趨勢。那么二三線城市在短時間內(nèi)會出現(xiàn)什么樣的變化呢？盡管從城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二三線城市房價上漲是一個長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價過快上漲，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力。當(dāng)前，投資性需求以及房企的開發(fā)重點(diǎn)正在向二三線城市加速轉(zhuǎn)移。

在住建部出臺新增限購城市建議標(biāo)準(zhǔn)以后，出于房地產(chǎn)開發(fā)帶動投資的考慮以及對于土地財政的依賴，許多地方政府推進(jìn)積極性并不高，甚至出現(xiàn)了以限價等手段規(guī)避限購、博弈調(diào)控政策的情況。然而一個不爭的事實(shí)是，在當(dāng)前小企業(yè)盈利空間趨窄、部分產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的背景下，二三線城市房價的過快上漲勢必還會形成投資洼地，吸引實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金向這里聚集，對這些城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)也不利。而隨著一線城市房價的飽和，在開發(fā)商大舉進(jìn)軍二、三線城市后，當(dāng)?shù)氐貎r與房價的飆升也就成了一個不可避免的結(jié)果。眾多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把投資的目標(biāo)提前鎖定在了二三線城市，而且更多人會選擇去二三線城市發(fā)展，這將會導(dǎo)致二三線城市人口在未來一段時間內(nèi)會上升。這也會加快二三線城市的房價的上漲。而且中國二三線城市的經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間，隨著越來越多的人才去二三線城市發(fā)展，必然會促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。綜合各種原因二三線城市的房價將會在未來很長的一段時間內(nèi)上漲。

[1] 顧雅君：2012 年房價之我見[J].時代金融，2012（12）.

[2]保羅·塞繆爾森、威廉·諾德豪斯：經(jīng)濟(jì)學(xué)（第十七版）[M].北京：人民郵電出版社，2004.

[3]古扎拉蒂著，林少宮譯：計量經(jīng)濟(jì)學(xué)（下冊）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2003.

[4]舒涓：住建部部長姜偉新：未來20年房價還要漲［N］.廣州日報，2010－03－09．

[5]程學(xué)斌等：我國房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢研究[J].統(tǒng)計研究，2008（4）.