劉學(xué)東

摘 要：自上個世紀(jì)的四十年代以來，墨西哥的城市化水平得到了巨大的提高， 2010年的城市人口超過總數(shù)的76.8%。在這一過程中，城市用地的擴(kuò)展基本上沒有按照有序與合法的方式實現(xiàn)，違法占地違規(guī)用地現(xiàn)象相當(dāng)普遍。對此，墨西哥政府1973年成立了規(guī)范用地委員會。1992年，在對憲法27條修改的基礎(chǔ)上，確立并實行了新的農(nóng)業(yè)法，允許集體所有制的土地可以部分的私有化，并由此進(jìn)入市場的自由交易，從而為城市的擴(kuò)展提供新的供地渠道。但是，城市用地的擴(kuò)展仍然沿著無序無規(guī)劃的道路發(fā)展，不僅影響了對公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的投資效率，而且也不利于城市居民住宅建設(shè)行業(yè)的健康發(fā)展。通過介紹墨西哥集體所有制土地制度的變革，分析其在城市化進(jìn)程中的作用，同時作出幾點反思。

關(guān)鍵詞：城市化；土地改革；房地產(chǎn)開發(fā)商；墨西哥

中圖分類號：C912 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-4144（2014）-01-17（9）

作為拉美地區(qū)的主要國家之一，并且屬于當(dāng)前世界上最大的自由貿(mào)易區(qū)——北美自由貿(mào)易區(qū)成員國，墨西哥在其各個領(lǐng)域的發(fā)展與變化，被人們尤其是學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)廣泛地注意。自上個世紀(jì)80年代以來，由于外債危機(jī)的爆發(fā)以及后來頻繁發(fā)生的金融困難導(dǎo)致了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不盡人意，在三十多年的時間里，按可比價格計算，人均國民產(chǎn)值一直徘徊在年均不到1%低水平①。在這期間，墨西哥政府為了克服之前由于長期實行進(jìn)口替代戰(zhàn)略促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積累下來的問題，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)嵭辛艘再Q(mào)易自由化以及積極鼓勵私人投資尤其是吸引外國直接投資并減少國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)為主的改革。到目前為止，墨西哥在貿(mào)易、金融各方面的自由度走在了世界的前列。盡管如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的阻力和挑戰(zhàn)依然是很多的，鞏固已有的成果并在此基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改革的深度和廣度還是困難重重。

本文主要圍繞著集體所有制土地的形成以及改革情況并且在城市化進(jìn)程中發(fā)揮的作用作一簡要介紹和分析。可以看到，墨西哥的城市化及其擴(kuò)展主要是建立在集體所有制土地上。盡管各個不同時期里，城市化的擴(kuò)張速度，尤其是城市用地的增加幅度是不一致的；由此而引起的對集體所有制土地的占用數(shù)量也有相當(dāng)大的差別②，但是，一個基本的事實是，城市土地擴(kuò)張中的60-70%來源于集體所有制的土地，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于集體所有制土地在國土總量中所占的52%比例。并且集體所有制土地在參與城市化的過程中，往往是以違規(guī)甚至是以違法的方式實現(xiàn)的，在很大程度上損害了廣大農(nóng)民的利益。盡管1992年的修憲完成以及新的農(nóng)業(yè)法實施，對集體所有制土地原有的限制及其自由流動政策獲得了大量松動與調(diào)整，但是并沒有改變農(nóng)民的弱勢地位。由于土地市場的特殊性，農(nóng)民很難在交易中實現(xiàn)其作為土地所有者的充分權(quán)利。加上人多地少的現(xiàn)實，大量的農(nóng)民在出賣土地之后依然無法脫離貧困的現(xiàn)實。第一部分將闡述墨西哥自1940年以來的城市化進(jìn)程；第二部分介紹墨西哥土地集體所有制的形成以及1992年憲法改革與新的農(nóng)業(yè)法主要內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上分析集體所有制土地在城市化進(jìn)程的作用，重點分析憲法改革之后對緩解城市用地方面的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，同時也注意到在這一時期里，集體所有制土地在由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地的過程中，產(chǎn)生了許多問題和困難，對城市化進(jìn)程提出了不少新的挑戰(zhàn)。最后，在對前面內(nèi)容的研究和分析基礎(chǔ)上，作出幾點反思。

1 墨西哥城市化進(jìn)程簡介

城市化是一個復(fù)雜的過程，往往需要幾個指標(biāo)同時來衡量其水平與進(jìn)步。這是因為在這個過程中，涉及到生產(chǎn)方式的變化、城市地區(qū)土地面積和人口的增加、就業(yè)人口在不同產(chǎn)業(yè)之間的變遷即第一產(chǎn)業(yè)所占比重的逐漸減少和第二第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的增加、農(nóng)業(yè)活動在整個國民經(jīng)濟(jì)中地位的重要性減弱、居民生活模式的轉(zhuǎn)變等等。在實踐中，大多數(shù)國家將城鎮(zhèn)居民在總?cè)丝谥兴急壤鳛楹饬砍鞘谢臉?biāo)準(zhǔn)，并由每平方公里人口密度作為輔助指標(biāo)。然而，對于什么是城市人口，往往是各個國家有著不同的定義。例如，日本將城市定義為那些人口數(shù)量在30，000人或更多，并且人口密度每平方公里超過4，000人的地區(qū)，在這些地區(qū)居住的所有居民都統(tǒng)計為城市人口。在美國，這些指標(biāo)分別為2，500和486，加拿大各自的標(biāo)準(zhǔn)分別位于1，000和400。在英國，則單純地將居住的人口不少于1，500人作為指標(biāo)，對人口密度沒有要求。

1.1 城市化標(biāo)準(zhǔn)與發(fā)展水平

按照墨西哥的官方統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，2，500人以及2，500人以上居住地的人口算作城市人口并以此作為城市化的標(biāo)志，在此水平以下居住地的人口為農(nóng)村居民。這樣，根據(jù)墨西哥國家統(tǒng)計、地理與信息局的最新人口普查數(shù)據(jù)（墨西哥每十年進(jìn)行一次人口普查），2010年，其城市人口達(dá)8，659萬，占總?cè)丝跀?shù)量的76.8%。

除此之外，墨西哥學(xué)術(shù)界對城市化標(biāo)準(zhǔn)還存在著不同的意見。最早研究這一問題的學(xué)者路易斯·吾尼凱爾與哈益明·索布日諾（Luis Unikel，1978、1988， Jaime Sobrino，2011），所用的標(biāo)準(zhǔn)不同于官方統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。他們不僅將人口數(shù)量超過15，000人的地區(qū)作為城市；同時還考慮到一個城市化系數(shù)作為補充（不同規(guī)模的城市配以不同的權(quán)重）。

E=0.25P1+0.50P2+ 0.75P3 +P4

P1、P2、P3和P4代表著四類不同城市的人口數(shù)量占總城市人口的比例。其中，P1是指人口數(shù)量在15，000-20，000人之間的城市；P2是指人口數(shù)量在20，000-50，000人之間的城市；P3是指人口數(shù)量在50，000-100，000人之間的城市；P4其中是指人口數(shù)量超過100，000人的城市。如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，那么墨西哥2010年的城市化水平為62.6%，即人口超過15，000人城市的人口總數(shù)為7，059萬。

墨西哥的城市化進(jìn)程，是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)代化以及人口的增長特點緊密聯(lián)系在一起的。自1900年以來，基本上可以分為三個大的時代：1900-1940、1940-1980、1980-2010（Jaime Sobrino，2011；Gustavo Garza，2002）。在各個階段，人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城市居民的集中程度以及地區(qū)之間的人口分布等要素表現(xiàn)出不同的特點。endprint

在第一時期，即1900-1940，墨西哥的人口增加速度較低，每年平均為0.9%，總?cè)丝谟梢磺倭f上升至一千九百七十萬。在這一時期，經(jīng)過了將近20多年因反對第亞斯（Porfirio Díaz）獨裁統(tǒng)治而引起的革命動蕩以及之后的政局混亂時期，墨西哥逐漸恢復(fù)了穩(wěn)定的政治、社會以及經(jīng)濟(jì)局面，為其今后實施快速工業(yè)化戰(zhàn)略并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。在人口增長方面，一個突出的特點是人口出生率與人口死亡率雙高并存，城市化水平停留在增長緩慢的水平上。在1921至1940年的20年里，城市人口在總數(shù)中的比重僅僅提高了4個百分點，由31.2%增加至35.1%（表1）。

從歷史數(shù)據(jù)看，墨西哥城市化加速發(fā)展時期應(yīng)該是開始于上世紀(jì)40年代，而這是與工業(yè)化以及經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步緊密相連的。自1940至1970期間，與其他的大多數(shù)拉美國家一樣，墨西哥實施了以進(jìn)口替代戰(zhàn)略為代表的工業(yè)化發(fā)展模型③。在30年的時間里，墨西哥的經(jīng)濟(jì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，年均增長率保持在6% 以上的水平，并且通貨膨脹以及比索對美元的匯率也是相對穩(wěn)定的。所以，這個階段被稱為穩(wěn)定發(fā)展期，或者是“墨西哥奇跡（Milagro Mexicano）”、“黃金期（?poca de Oro）”。

應(yīng)當(dāng)看到，隨著工業(yè)化與城市化的快速發(fā)展，墨西哥經(jīng)濟(jì)逐漸從一個由農(nóng)業(yè)為主的國家轉(zhuǎn)變成了一個工業(yè)占主導(dǎo)地位的國家。1970年，制造業(yè)的國民生產(chǎn)總值占到了總數(shù)的23%，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)為11.2%；與1950年的數(shù)據(jù)相比，前者增加了5個百分點，而后者則減少了7個百分點。城市人口在1970年占總?cè)丝诘?8.7%，第二與第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員在就業(yè)人員總數(shù)的比例也由1950年的37.3% 上升到了1970年的 55.7%。在1940到1980期間的40年里，總?cè)丝谟?，970萬增加到6，685萬，年均提高3.1%。如果說這個時期的人口快速增長來源于人口出生率的居高不下，那么人口死亡率的明顯降低則是區(qū)別于前一時期的主要特點。城市人口在總?cè)丝谥械谋壤齽t增加了31個百分點，從35.1%上升到66.3%，也就是說，每十年城市人口增加7個多的百分點。

自1980年之后，墨西哥城市化的發(fā)展速度呈現(xiàn)出遞減的現(xiàn)象。在1980至1990的十年里，城市人口占總數(shù)的比例增加了5個百分點，與前40年的平均水平相比，下降了2個百分點；1990-2010時期的二十年內(nèi)，速度繼續(xù)減退，每十年只提高了不到2.8個百分點。與此相隨的則是，人口的增長速度也明顯下降，30年里的年平均發(fā)展速度只有1.7%，總數(shù)在2010年達(dá)到1.12億?？梢钥吹?，最近的三十年內(nèi)，墨西哥的人口出生率與人口死亡率由上個世紀(jì)初的雙高變?yōu)楝F(xiàn)在的雙低。

1.2 土地制度與城市人口上升

正如上文指出，墨西哥的快速工業(yè)化以及由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展直接導(dǎo)致了城市化速度大幅提高，特別是在1940-1980期間的40年時間里，每十年城市化水平上升幅度超過7個百分點。城市人口的超高速發(fā)展，一方面是因為快速工業(yè)化對就業(yè)人口產(chǎn)生大量需求，另一方面是與墨西哥當(dāng)時實行的土地分配政策，尤其是與土地的不可分割性以及由此規(guī)定的土地單一繼承人制度緊密相連?？梢哉f，大量涌入城市的農(nóng)民既受到了因快速工業(yè)化而產(chǎn)生的就業(yè)機(jī)會增加與收入水平改善的吸引；同時，因為他們無法通過正常渠道在農(nóng)村獲得最基本的生產(chǎn)資料即土地，所以又是一種無奈的選擇，即不得不選擇離開其出生地進(jìn)入城市尋找生存之路。不管是自愿還是無奈，城市人口的超常規(guī)增加首先為快速工業(yè)化和高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足與廉價的勞動力，反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)在一定的時間里能夠保持持續(xù)高速發(fā)展水平。這樣使得對勞動力的需求缺口在一定時期里繼續(xù)存在，進(jìn)一步吸引了對農(nóng)民工的需求，更多的農(nóng)民繼續(xù)進(jìn)入城市。在農(nóng)民進(jìn)入城市的初期，城市往往有一定的儲備用地或者閑置土地，新移民對住宅的要求可以相對容易得到滿足，并且在許多情況下，進(jìn)城的農(nóng)民可能只是短暫的停留，其最終還是回到農(nóng)村，從而在短期內(nèi)以租賃的方式居住在城市，對城市用地不會形成過大壓力。但是，隨著移民數(shù)量的不斷增加以及越來越多的農(nóng)民最終選擇留在城市，不僅在數(shù)量上而且在發(fā)展趨勢上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期，更為嚴(yán)重的是，由于城市儲備用地或者閑置用地是固定的，隨著城市人口的增加必然導(dǎo)致其逐步減少和枯竭，對城市用地的壓力也越來越大。

首先，在此環(huán)境的影響下，隨著城市儲備用地或者閑置用地的逐漸減少，其價格往往是成倍上升。與此相伴的則是住房的價格也是呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。另外如果考慮到投機(jī)因素對房地產(chǎn)市場的影響普遍很大，土地與住宅價格的提高更是難以預(yù)料?？梢哉f，盡管選擇進(jìn)城并留在城市居住的農(nóng)民的收入水平肯定要優(yōu)于其在農(nóng)莊的情況，但是，土地與住宅價格的提高速度則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們的收入水平的增加幅度，甚至無法讓他們有經(jīng)濟(jì)能力在城區(qū)獲得土地和住宅。如果考慮到城市原有居民的增長速度以及改善居住條件的需求，那么面對城市土地與住宅價格的提高，同樣使大部分城市原有居民也是望洋興嘆。其結(jié)果是，許多城市不斷將其所有的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地，并且往往并入臨近地區(qū)從而擴(kuò)大其行政區(qū)域面積，增加城市用地的供應(yīng)。另外，盡管不屬于同一行政區(qū)，大城市周邊的一些原來以農(nóng)業(yè)為主的市往往憑借其地理優(yōu)勢，無形之中慢慢地將原來的農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘杏玫?，為相鄰大城市的居民提供了價格具有很大競爭優(yōu)勢的土地和住宅。譬如墨西哥城與聯(lián)邦區(qū)最初是有著嚴(yán)格區(qū)別的，墨西哥城只包含Miguel Hidalgo、Benito Juárez、Cuauhtémoc和Venustiano Carranza四個區(qū)。后來隨著城區(qū)面積的不斷擴(kuò)展，1976年聯(lián)邦區(qū)法正式確定墨西哥城與聯(lián)邦區(qū)被當(dāng)做同義詞使用，即二者都包含16個行政區(qū)④。1900年當(dāng)時的墨西哥城區(qū)面積為10.4平方公里，人口34.5萬；2010年包括16個城區(qū)的總面積達(dá)1，494.5平方公里，人口也上升到885.1萬⑤。與此同時，圍繞著墨西哥城周邊的行政上隸屬于墨西哥州、伊達(dá)爾戈州的大部分市區(qū)逐漸逐漸擴(kuò)展其城區(qū)面積，縮短與墨西哥市地理上的距離，基本形成一片的局面，很難劃分出墨西哥城與這些周邊城市的行政界限。這樣，隸屬于三個州一級的行政單位的76個市區(qū)形成了現(xiàn)在的墨西哥谷地都市圈（ZMVM），2010年的人口達(dá)2，012萬，面積7，866.1平方公里。endprint

如果這一過程是沿著有序和有計劃的渠道進(jìn)行，城市用地的擴(kuò)展以及城市用地的效率會得到一定程度上的控制。 但是，不管是城市的自身擴(kuò)展還是與周邊市區(qū)的融合，大多數(shù)情況下并沒有得到國家具體的法律規(guī)劃和布局安排。實際上，在這一過程中涉及到了大量的農(nóng)業(yè)用地，并且很大程度上是集體所有制下的土地。換句話說，城市擴(kuò)張的過程也就是農(nóng)業(yè)用地不斷減少的過程⑥。譬如，即使是現(xiàn)在的墨西哥城或者是墨西哥聯(lián)邦區(qū)，在其16個市區(qū)仍然存在集體農(nóng)莊，仍然存在集體所有制土地。問題的復(fù)雜性在于，1992之前，按照墨西哥年憲法27條以及其農(nóng)業(yè)法的具體規(guī)定，融于城市化過程中的集體所有制土地是不能買賣的，具有不可侵犯的屬性。所以，實際中發(fā)生的集體所有制土地的城市化是違法的。但是，正如前面提到的，墨西哥城市擴(kuò)張所占用的土地其中60%以上是集體所有制土地。不僅如此，占同一比重的城市用地是屬于非規(guī)范用地，有的城市這一數(shù)據(jù)可以達(dá)到75%。

也就是說，涌入城市的大量農(nóng)民以及那些收入水平低下的城市居民，面對日益攀升的城區(qū)土地和住宅價格，他們不可避免地要在城市邊緣地帶，尤其是集體所有制框架下的土地尋找出路，將集體所有制下的農(nóng)業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，成為所謂的“所有者”。這些新居民的背后往往有某個政黨或組織的支持，這會使農(nóng)民對土地使用權(quán)的實現(xiàn)變得更為復(fù)雜。在大對數(shù)情況下，農(nóng)民是被迫出賣自己使用的土地，并且其價格也是大大低于市場價格。

當(dāng)然，還要看到，集體所有制土地的一部分是集體所有但由農(nóng)民個人永久使用，并可以繼承，這部分以農(nóng)業(yè)用地為主；另一部分是集體所有集體使用土地，包括山坡、森林、草場、水面以及其他非農(nóng)業(yè)用地；最后是住宅用地和公共用地。盡管在法律上講，集體所有集體使用土地是存在所有者的，但是在實際中往往很難對此作出明確規(guī)定，農(nóng)民并不認(rèn)為是土地的主人。所以在大多數(shù)情況下，尤其是在城市土地擴(kuò)張的初期，對這部分土地的侵占，并不會引起農(nóng)民過多的注意。隨著非法占地違規(guī)用地現(xiàn)象的越來越嚴(yán)重，城市郊區(qū)的農(nóng)民利益受到了越來越多的侵占和威脅，由此引起的農(nóng)民與“所有者”之間的沖突不時發(fā)生，嚴(yán)重地影響了社會的穩(wěn)定。

針對該現(xiàn)象，墨西哥政府在1973年成立了土地所有規(guī)范委員會（CORETT），其目的是保護(hù)農(nóng)民利益并消除非法用地與不規(guī)范用地現(xiàn)象。首先，面對被侵占的集體所有制土地，該委員會從農(nóng)民手中將被占有或者需要城市化的土地收歸國有（大多數(shù)情況下是前者），在轉(zhuǎn)化為城市用地之后按照城市規(guī)劃或者出售給占有者以及其他居民作為住宅用地，或者是其他有別于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的其他經(jīng)濟(jì)活動。至2008年，該委員會共實現(xiàn)規(guī)范化用地14.6萬公頃，并且頒發(fā)了220萬個土地產(chǎn)權(quán)證?？紤]到同期城市用地增加總額接近80萬公頃，土地所有規(guī)范委員會的貢獻(xiàn)占了幾乎六分之一（Clara Eugenia Salazar C.2009）。盡管如此，規(guī)范委員會的努力并沒有完全解決非法用地與不規(guī)范用地的問題，應(yīng)當(dāng)講，依然還有大量的工作要做；并且這種工作往往是在實際占用集體所有制土地之后進(jìn)行的，其結(jié)果是變相地承認(rèn)了城市居民以及大量入城農(nóng)村移民違法和違規(guī)占用集體所有制土地的事實，無疑是助長和鼓勵這一問題的深化，不利于從根本上消除違法和違規(guī)占用集體所有制土地，往往是一邊規(guī)范化一邊繼續(xù)著非法占地與違規(guī)用地的活動。

2 1992年土地制度改革與城市用地的新挑戰(zhàn)

概括地講，憲法27條的修改以及新農(nóng)業(yè)法可以歸納為5個大的方面：第一，面對依然存在著的大量無地和缺地農(nóng)民，正式宣布結(jié)束了實行長達(dá)接近80年的土地分配政策，從而承認(rèn)了這樣一個事實，即政府無法通過分配土地這一途徑，實現(xiàn)“耕者有其田”的理想，從而解決大量無地和缺地農(nóng)民的貧困局面。第二，放松私人農(nóng)場規(guī)模的最高限制，允許在農(nóng)村由多個農(nóng)戶成立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，其土地面積最多可以達(dá)到2，500公頃水澆地或者相當(dāng)于同等數(shù)量水澆地的旱地。第三，擴(kuò)大單個林場的規(guī)模至800公頃。第四，放開對農(nóng)莊土地的限制，允許土地作為擔(dān)保簽訂租借條約、參加股份公司并且進(jìn)入土地市場的買賣交易。第五，放松集體所有制土地的限制，在一定的條件下可以將集體所有個人使用的部分私有化，這一過程需經(jīng)過對農(nóng)莊土地的劃界定權(quán)（Procede）、村民委員會（Asamblea Ejidal）協(xié)商決定、完全控制（Dominio Pleno）以及公正登記（Registro Publico）等程序。

另外，土地制度改革的目的是為了促進(jìn)土地的集中，利用北美自由貿(mào)易協(xié)定的優(yōu)勢吸引對農(nóng)業(yè)的投資，以此振興落后農(nóng)村的發(fā)展，讓農(nóng)民逐漸脫離貧困并走上富裕之路。當(dāng)時，為數(shù)不少的人對此提出擔(dān)憂，認(rèn)為土地制度的創(chuàng)新，并不會給農(nóng)業(yè)以及農(nóng)民的生活帶來積極的變化。相反，由于土地私有化限制的放松，不僅農(nóng)村廣大農(nóng)民的貧困問題得不到根本解決，而且土地的集中將會使出現(xiàn)新的失地農(nóng)民，農(nóng)村的貧困問題將會面對更加嚴(yán)峻的形勢。

2.1 土地改革評估

不管是當(dāng)時的倡導(dǎo)者還是反對者，他們主要是從振興農(nóng)村農(nóng)業(yè)、改善農(nóng)民生活水平的角度出發(fā)的，并沒有考慮到對城市化的影響，并沒有考慮到對城市土地市場以及土地自由流動等問題的影響，至少他們在這一題目上是模糊的。但是，如果在土地制度改革中忽視上述問題，其實施將很有可能出現(xiàn)偏差。一方面，廣大的農(nóng)村及農(nóng)民很有可能會受到土地用途變更而產(chǎn)生巨大增值利益的誘惑，無限制地出賣其具有長期使用權(quán)的土地。如果這部分土地已經(jīng)通過正常程序由集體所有變?yōu)樗饺怂?，那么其買賣至少是合法的。但是，如果繼續(xù)如改革之前那樣，交易仍然屬于集體所有制的土地，土地的買賣仍然是非法的。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會在基礎(chǔ)設(shè)施條件落后，公共服務(wù)差的城市郊區(qū)置入土地。需要指出的是，購入的土地往往并沒有馬上開發(fā)或者只是象征性的做一些簡單開發(fā)。即使是完工的工程，盡管具有價格上的優(yōu)勢，但是由于交通設(shè)施不理想、遠(yuǎn)離工作場所、醫(yī)療教育條件缺乏等原因，銷售乏力，并且這類住宅的入住率較低，甚至出現(xiàn)房屋遺棄問題。二者的交互作用，最后往往會使土地使用的非法與非正規(guī)化現(xiàn)象更為嚴(yán)重，甚至超過改革之前的情況。正是理論認(rèn)識上的不足與缺陷，加之具體實施過程中缺乏行之有效的附帶措施，集體土地進(jìn)入城市用地并且在城市土地市場上的自由流動，在一定程度上受到了限制，首先是產(chǎn)生實施時間上的滯后性，當(dāng)然也使得其在實施中無法完全地發(fā)揮其應(yīng)有的作用與效果。endprint

經(jīng)過接近20年的實施，土地，尤其是農(nóng)業(yè)用地，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的私有化進(jìn)程；另一方面，對農(nóng)業(yè)的投資，尤其是私人資本的投入，也沒有大規(guī)模的實現(xiàn)。

另外，根據(jù)農(nóng)莊普查的資料，截止到2007年，共有5，914個農(nóng)莊獲得了對土地完全控制的權(quán)利⑦，所涉及的土地面積為四百六十六萬公頃，占到集體所有制土地總數(shù)的4.4%。不僅如此，土地的買賣也是停留在一個較低的水平上，同期的交易量不到三百一十萬公頃，僅為集體所有土地面積的2.9%，并且土地的買賣大部分是限制在農(nóng)莊內(nèi)部進(jìn)行。在1997至2007間的十年內(nèi)，總數(shù)接近2.1萬個農(nóng)莊實現(xiàn)過土地的買賣，總交易次數(shù)達(dá)到4萬次，其中只有28.3%的購買者是與農(nóng)莊無關(guān)的，71.7%則是農(nóng)莊的成員（2007年農(nóng)業(yè)普查：第九次集體農(nóng)莊普查，Censo Agropecuario 2007，IX Censo Ejidal，Ags. 2009）。

需要指出的是，至少在最初的五年中，獲得了對土地完全控制權(quán)利的農(nóng)莊大多數(shù)分布在大都市區(qū)的周圍。1997年，共有193個農(nóng)莊的農(nóng)民實現(xiàn)了對土地的私有化過渡，其中124個屬于56個大都市區(qū)⑧。相反，真正的農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)，私有化的水平則很低。這也從一個方面反映出，如果土地沒有發(fā)生用途變更時，土地的增值幅度或者增值期望往往還停留在較低水平，農(nóng)民不會有出賣土地的要求，從而不會提出土地私有的要求。同時，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動的收益水平有限并且風(fēng)險很大，私人資本也沒有顯示出投入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的踴躍性，所以，土地買賣尤其是超出農(nóng)莊范圍的買賣是有限的，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)的農(nóng)業(yè)集中經(jīng)營也停留在一個低的水平上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到當(dāng)初的設(shè)想。

另外，根據(jù)農(nóng)業(yè)改革部下屬的農(nóng)業(yè)檢察院公布的數(shù)據(jù)，也顯示出同樣的結(jié)果。在1993年至2008年期間，墨西哥全國共有14，285平方公里的集體所有土地進(jìn)入了完全控制機(jī)制，占分塊劃好歸農(nóng)民個人長期使用土地總面積的5.1%；如果單獨考慮56個大都市區(qū)的情況，這一比例達(dá)到13.3%。也就是說，大都市區(qū)的集體所有制土地的私有化水平要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均數(shù)據(jù)。這樣，從集體所有轉(zhuǎn)化為私有的土地總數(shù)中，27.8%集中在56個大都市區(qū)（表2）。

表2同時反映出，不同的地區(qū)受益于農(nóng)業(yè)改革的人口結(jié)構(gòu)⑨也存在著顯著的差異。在全國總數(shù)接近四百六十萬的受益者中，64%屬于農(nóng)莊成立時的人員，即集體所有制土地的合法使用者；其他的36%則是后來移居者或者是農(nóng)莊成立時農(nóng)民的后代，他們并沒有使用土地的權(quán)利。而在2005年公布的56個大都市區(qū)，二者人口的比例幾乎一致，各占50%。也就是說，居住在大都市區(qū)集體農(nóng)莊的居民，幾乎一半（49.99%）并不是集體土地的法定使用者，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，達(dá)14個百分點。從某種程度上講，這些非集體土地法定使用者占用的土地在1992年土地改革之前，不僅是違法的而且屬于非規(guī)范用地。盡管無法準(zhǔn)確地判定這些非法或者非規(guī)范用地者，多少屬于后來移居者多少是農(nóng)莊成立時農(nóng)民的后代，但可以肯定的是，大都市區(qū)集體農(nóng)莊的土地被非法侵占和使用的嚴(yán)重程度遠(yuǎn)比其他地區(qū)高。同時可以看到，這些地區(qū)土地使用合法化與正規(guī)化依然存在許多工作要做。總之，憲法的修該以及農(nóng)業(yè)法的變革到目前為止，還沒有達(dá)到預(yù)期的目的，土地集中數(shù)量有限并往往發(fā)生在農(nóng)民之間；尤其重要的是，集體土地還沒有完全自由的進(jìn)入城市土地市場。

2.2 土地私有化進(jìn)程緩慢與城市用地擴(kuò)展

盡管集體土地私有化的程度保持在一個較低的水平上，為14，285平方公里，占集體所有制土地總面積的百分之一多一點。但是需要指出的是，其中的接近三分之一，即幾乎4000平方公里是產(chǎn)生在56個都市區(qū)，這與前面提到的截止到1997年的數(shù)據(jù)是一致的。如果同時考慮到2005年國家統(tǒng)計、地理與信息局公布的數(shù)據(jù)，墨西哥全國的城市用地面積只有12，634平方公里，那么，實際中的問題可能比簡單的看統(tǒng)計數(shù)字要遠(yuǎn)為復(fù)雜，需要進(jìn)一步的詳細(xì)研究。

首先，集體土地變?yōu)樗饺怂胁⒂纱嗽谕恋厥袌錾腺I賣，并不意味著這些土地就可以自動成為城市用地，最大只能被納入城市儲備用地的范疇。而要成為城市用地，其中要經(jīng)過一個復(fù)雜的過程。這是因為，集體土地不僅僅在用途中與城市用地不一致，而且在產(chǎn)權(quán)方面與城市用地特別是住宅用地有著本質(zhì)的差別。具體來講，集體土地的所有者是農(nóng)莊的所有成員，而城市的住宅用地所有者是具體的個人，所以，集體土地在轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫刂氨仨氁蛊涑蔀榫唧w個人的財產(chǎn)。在這一前提之下，將集體所有的土地轉(zhuǎn)化為農(nóng)莊成員的私人財產(chǎn)， 并由此進(jìn)入土地市場交易，僅僅是轉(zhuǎn)化為城市用地的第一步。

其次，集體所有制的土地私有化之后，并不是所有的都轉(zhuǎn)化為城市用地。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點而引起的收益不確定性程度較高以及風(fēng)險較大，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投資收益率往往低于其他的行業(yè)，從而很難吸引大量的私人資本完全為了單純的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而購買土地。所以，正如農(nóng)莊普查資料所顯示的，土地交易往往是發(fā)生在農(nóng)莊內(nèi)部，并且其用途和價格也不會發(fā)生較大的變化。也就是說，正常情況下的集體所有制土地私有化實際上的發(fā)生頻率是較低的，而發(fā)生在大都市區(qū)相對較高的集體土地私有化率，則反映出其他因素的影響，即由于土地的用途變化而導(dǎo)致的土地價格飆升。 如果土地的用途不變，僅靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的提高時很難引起地價的大幅度上升，進(jìn)而吸引進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的投資。只有當(dāng)土地的使用用途或者潛在使用用途發(fā)生變化，從而產(chǎn)生巨大的增值效益或者是潛在的增值效益。譬如，城市建設(shè)用地的需要，旅游發(fā)展的趨勢，特殊資源以及由此而生產(chǎn)的特殊商品，等等。在這種情況下，則會有可能出現(xiàn)大量的投資者并由此推動地價的上漲。很有可能的則是，表2中所顯示的56個都市區(qū)集體所有制土地的私有化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他地區(qū)，正是由于土地的使用用途或者潛在使用用途發(fā)生變化所導(dǎo)致的地價攀升，吸引了農(nóng)莊成員提出私有化的要求。

再次，集體所有制的土地私有化之后，如果其所有者有愿望進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為城市用地，也并不是容易的過程。這是因為，農(nóng)莊的土地是用來從事與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動的，是不同于城市用地的。不管是私有所有制還是集體所有制的土地，農(nóng)業(yè)用地要轉(zhuǎn)化為城市用地，都需要經(jīng)過當(dāng)?shù)厥姓呐鷾?zhǔn)，都要納入當(dāng)?shù)厥姓陌l(fā)展規(guī)劃。需要指出的是，為避免投機(jī)行為，農(nóng)業(yè)用地是否會被納入城市用地，并由此投資建設(shè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施以及其他的公共服務(wù)項目，當(dāng)?shù)氐恼块T并不會提前預(yù)告。換句話說，從集體所有土地轉(zhuǎn)化為私人所有，進(jìn)而由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地，其中存在著巨大的不確定性。endprint

2.3 集體土地私有化與土地使用的無序

正是由于上述原因，集體土地私有化以及由此而發(fā)生的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地數(shù)量與集體土地總數(shù)相比，目前仍然維持在一個較低的水平上。但是，土地私有化后的結(jié)果并不會改變以往歷史上遺留下來的土地使用無序與無控制狀態(tài)，往往會在很大程度上使其更為嚴(yán)重。這種現(xiàn)象表現(xiàn)在如下幾個方面。第一，農(nóng)民看到土地的增值空間越來越大，可能會爭相出賣其私有化的土地。另一方面，地產(chǎn)商們看到土地的增值前景，特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)前景被看好時，房地產(chǎn)市場活躍，他們往往會趨之若鶩般的大量囤積土地，并且惜售已建成的住宅。但是，如果經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀時，這些大量囤積的土地和房產(chǎn)往往會給地產(chǎn)商們造成資金積壓，使其運作發(fā)生困難。實際上，自2013年初始以來，三家墨西哥最大的上市地產(chǎn)商⑩（Casa Geo、Homex和Urbi）發(fā)生經(jīng)營困難，其中一個很大原因正是其前期大量囤積土地占用資金過大而引起的（表3）。

第三，盡管最近的十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商購入了大量的土地并且修建了數(shù)量可觀的住房，從而為人們尤其是那些有正式就業(yè)機(jī)會的工人提供了購房的機(jī)會，但是一個不可忽視的事實是，自建房仍是中低收入人群的首選，并且在所有的住宅中一直占據(jù)著主要的地位。具墨西哥聯(lián)邦住宅組織（Sociedad Hipotecaria Federal，SHF）的統(tǒng)計，自建房在全國的住宅總數(shù)中占到60%以上，而福利性的商品房為30%左右，其他為高級住宅。可以說，自建房是中低收入人群的首選，而正是這部分住宅的存在，使得土地使用的無序與低效率更為嚴(yán)重。

另外，由于缺乏有效的監(jiān)督控制機(jī)制，地產(chǎn)商們往往會選擇購買價格低廉的私有化集體土地，而價格低廉的原因，可能是當(dāng)?shù)厝狈镜幕A(chǔ)設(shè)施，譬如水、電、交通設(shè)施以及其他的服務(wù)；或者即使存在，往往不能正常運營。也可能是大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，安全系數(shù)低。無疑，在這種條件下的住宅建筑成本則會大大降低，至少在理論上不僅適應(yīng)了大量收入水平低下的城市居民住宅要求，而且可以使房地產(chǎn)商的利益得到最優(yōu)化。不過，這樣的選擇也孕育著許多很難預(yù)料的風(fēng)險和不確定因素。

第一，正如墨西哥可持續(xù)交通中心、墨西哥競爭力學(xué)院和馬里奧·茂利諾中心所指出的，墨西哥城市的發(fā)展正沿著一條三D的模式進(jìn)行，即距離遠(yuǎn)（Distante）、空間分布過度分散（Disperso）和低水平的城市內(nèi)部相互交接（Desconectado）！，最終導(dǎo)致城市居民增加交通運行困難，每天花在正常上班路途的時間最多可達(dá)到6個小時。第二，盡管中低收入人群占墨西哥人口的70%以上，是一個潛在的巨大住宅需求市場，但是這部分人的工作和收入往往也是最不穩(wěn)定的。當(dāng)墨西哥國家勞動力住宅基金委員會（Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores， Infonavit）和國家公務(wù)員住宅基金委員會（Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y del Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado， Fovissste）根據(jù)每個人當(dāng)時就業(yè)與收入情況批準(zhǔn)的貸款數(shù)額，很可能會在短期內(nèi)發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款無法按期收回甚至徹底變成死賬或呆賬。據(jù)統(tǒng)計，截止2012年底，墨西哥全國有十萬多處房產(chǎn)屬于死賬或呆賬的情況，這部分房產(chǎn)不僅被貸款人拋棄，而且貸款人往往不知所蹤@。第三，盡管貸款沒有變成死賬或呆賬，但是由于獲貸人的工作和收入的穩(wěn)定性差，還會涉及到地產(chǎn)商資金鏈。前面提到的三家墨西哥最大的地產(chǎn)商，除了其自身的經(jīng)營不力之外，其客戶群中許多是工作和收入的穩(wěn)定性差的人群，也是造成其資金鏈斷裂的原因之一。第四，正是由于地產(chǎn)商們往往會選擇購買價格低廉的私有化集體土地，并且他們在與個體農(nóng)戶的談判中明顯處于優(yōu)勢地位，最后的土地交易價格往往使農(nóng)民的土地所有權(quán)依然得不到完全實現(xiàn)，無法正常獲得土地從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地的增值效益。對此，墨西哥現(xiàn)任的農(nóng)村、土地與城市發(fā)展部部長卡爾洛斯.拉米萊斯.馬林（Carlos Ramírez Marín）曾指出，到目前，城市的土地擴(kuò)展涉及到了1，300個農(nóng)莊，“除了少數(shù)靠近海邊的黃金地段之外，大多數(shù)農(nóng)民盡管其所擁有的土地已經(jīng)是具有一定價值的城市規(guī)劃用地，但是他們?nèi)匀簧钤谪毨е小?。

總之，墨西哥1992年憲法改革以及新的農(nóng)業(yè)法頒布只是為增加城市用地開辟了一個新的途徑，如果沒有相配套的監(jiān)督監(jiān)管措施，可能會出現(xiàn)新的問題，影響房地產(chǎn)市場甚至整個經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，不管是農(nóng)民還是購房者不能得到真正的實惠。

3 幾點反思

在最近的20多年里，墨西哥經(jīng)濟(jì)一直處于徘徊不前低速增長的狀態(tài)；城市化水平盡管也是低水平增長，但是仍然達(dá)到了76.8%的幅度，基本上與當(dāng)前發(fā)達(dá)國家持平。

城市化是一個漸進(jìn)的過程， 解決城市住宅也是一個漸進(jìn)的過程。特別是在大量農(nóng)民在工業(yè)化快速推進(jìn)中無控制地進(jìn)入城市之后，很難有經(jīng)濟(jì)能力通過正常渠道購置房產(chǎn)。如果考慮到數(shù)量不少的城市原居住人口同樣受到經(jīng)濟(jì)困難的限制無法滿足住房需求以及改善居住條件的要求，那么在城市郊區(qū)尋找出路則是不可避免的，這無疑也是引起墨西哥城市擴(kuò)張中土地使用無序和效率低下的主要原因。

為了配合城市化的發(fā)展，解決上個世紀(jì)40年代到80年代快速工業(yè)化和快速城市化遺留下來的問題，尤其是集體所有制土地的被違法與被違規(guī)使用，1992年墨西哥完成了憲法27條的修改并在此基礎(chǔ)上頒布了新的農(nóng)業(yè)法。其中對城市化發(fā)展影響最大的則是允許集體所有制土地的私有化。與集體所有制土地的總數(shù)相比，盡管到目前為止的私有化進(jìn)程緩慢，但是其數(shù)量已經(jīng)基本與城市用地面積持平。

墨西哥1992年憲法改革以及新的農(nóng)業(yè)法頒布只是為增加城市用地開辟了一個新的途徑，如果沒有相配套的監(jiān)督監(jiān)管措施，可能會出現(xiàn)新的問題，影響房地產(chǎn)市場甚至整個經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，農(nóng)民購房者并不能得到真正的實惠。并且在土地私有化的過程中，很有可能重復(fù)以前發(fā)生的無序狀態(tài)，不僅土地所有者的利益得不到充分體現(xiàn)，而且城市中低收入人群依然處于無力購置房產(chǎn)的情況。endprint

不僅如此，而且廣大的農(nóng)村及農(nóng)民由于會受到土地用途變更而產(chǎn)生巨大增值利益的誘惑，無限制地出賣其所使用的土地，進(jìn)而形成城市化的無序和無控制狀態(tài)。問題的嚴(yán)重性在于，如果考慮到土地市場的特殊性，土地的買賣市場比不是理想中的完全競爭，往往是由幾個主要的房地產(chǎn)商控制，農(nóng)民很難在交易中實現(xiàn)其作為土地所有者的充分權(quán)利。加上人多地少的現(xiàn)實，大量的農(nóng)民在出賣土地之后依然無法脫離貧困的現(xiàn)實。

注釋：

① 自1980年以來32年里，有六年的國內(nèi)生產(chǎn)總值為負(fù)增長，其中較為嚴(yán)重的是1983年，下降幅度達(dá)4.2%；1986年為3.8%；1995年更是達(dá)到6.2%；2009年是最近的一次，為6.0%。另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于2%的年份也是6年。在這個時期，國內(nèi)生產(chǎn)總值增加幅度最大的是1981年，即外債危機(jī)爆發(fā)的前一年，為8.8%。需要指出的是，墨西哥國家公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)涉及到三次基礎(chǔ)價格的變化，1960-1993年采用的是1980年的不變價格；1988-2006年為1993年的不變價格；1993-2012年則為2003年的不變價格。本文作者根據(jù)墨西哥政府公布的數(shù)據(jù)，按不變價格作出調(diào)整之后，得到1980-2012年的年均國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展速度為2.27%。幾乎在同期，墨西哥政府公布的人口普查資料顯示，其年均增長速度達(dá)在1980-2010三十年間為1.76%，由6，685萬人發(fā)展到1.13億人。

資料來源： 根據(jù)墨西哥國家統(tǒng)計、地理與信息局的資料整理計算。

② 根據(jù)估計，在墨西哥市城區(qū)，1950-1970年之間，68%的城市用地擴(kuò)展來源于集體所有制框架下的土地；1970-1990期間這一比例下降至27%；1990-2000年之間同一數(shù)據(jù)上升至86.8%。至于環(huán)墨西哥城的其它城市，集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐那闆r基本類似。

資料來源：María Soledad Cruz Rodríguez，“土地所有制、墨西哥谷地都市圈的集體土地、城市化與人口擴(kuò)展，1990-2000 （Propiedad de la tierra， urbanización ejidal y poblamiento en la Zona Metropolitana del Valle de México 1990-2000）”， Estudios Agrarios， 墨西哥農(nóng)業(yè)檢查院雜志，總43號，2010。

③應(yīng)當(dāng)指出，1940-1970屬于進(jìn)口替代戰(zhàn)略應(yīng)用的高峰期，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定期?？陀^地講，60年代末70年代初，進(jìn)口替代戰(zhàn)略就已經(jīng)暴露出許多阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的問題并引起了許多人的注意，譬如收入不平等、貿(mào)易赤字等越來越嚴(yán)重，尤其是在機(jī)械設(shè)備等資本品的替代中遇到的阻力很難克服。基于此，當(dāng)時的墨西哥政府曾經(jīng)提出“共同發(fā)展（Desarrollo Compartido）”的設(shè)想，試圖嘗試結(jié)構(gòu)改革以替代逐漸走向衰退的進(jìn)口替代戰(zhàn)略，從而尋找新的發(fā)展級。但是，隨著70年代中后期石油儲量的大規(guī)模發(fā)現(xiàn)和探明以及石油價格的飆升，這一嘗試并沒有完全而有效的實施（René Villarreal，1976 與1997；Antonio Ortiz Mena， 2006）。

④ http：//es.wikipedia.org/wiki/Anexo：Cronolog%C3%ADa_del_Distrito_Federal_（M%C3%A9xico）。

⑤ Gustavo Garza，“20世紀(jì)墨西哥城市的變革（Evolución de las ciudades mexicanas en el siglo XX），Notas，Revistas de Información y análisis，19期，2002年。墨西哥國家統(tǒng)計、地理與信息局（Instituto Nacional de Estadística， Geografía e Informática）。

⑥ Sergio E. Martínez Rivera等人根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，在1995-2005期間，農(nóng)業(yè)用地減少的面積與城市面積擴(kuò)張的面積基本吻合。見“墨西哥農(nóng)地上的城市擴(kuò)張，農(nóng)業(yè)危機(jī)的另一張臉（La expansión urbana sobre el campo mexicano。La otra cara de la crisis agrícola）”，農(nóng)業(yè)研究，墨西哥農(nóng)業(yè)檢察院雜志， núm. 2， octubre-diciembre de 2009， México。

⑦ 根據(jù)墨西哥憲法27條1992年改革的內(nèi)容，集體所有的土地要實現(xiàn)私有化，首先是農(nóng)莊向農(nóng)業(yè)改革部提出對土地完全控制的申請（dominio pleno），在此基礎(chǔ)上，農(nóng)莊委員會可以召集農(nóng)莊成員大會并作出對土地實現(xiàn)完全控制的決定，要做到這一點，需要至少三分之二的成員參加會議，并且要得到與會三分之二成員的一致同意。這樣，各個農(nóng)莊成員提出退出國家農(nóng)業(yè)登記處的要求，然后在當(dāng)?shù)氐乃袡?quán)公共登記處注冊其完全控制的土地。當(dāng)這一程序完成之后，農(nóng)民使用的土地就從集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人所有。

需要指出的是，集體所有土地的三部分中，私有化的政策只適用于分塊劃好歸農(nóng)民個人使用的土地，占集體所有土地總面積的31.7%。其他的兩部分，即集體使用的土地與居民生活用的土地則另有具體的規(guī)定。

參見墨西哥農(nóng)業(yè)法1992第六章，分塊土地。

這一部分可參考本文作者“墨西哥城市化進(jìn)程與土地制度革新，1992-2010”，載于中國名城，2013年第二期。

⑧ 在墨西哥，大都市區(qū)的概念最早正式出現(xiàn)在1976年，當(dāng)時認(rèn)定了1960年12個人口超過10萬的城市。2004年，由墨西哥社會發(fā)展部、國家人口委員會、國家統(tǒng)計、地理與信息院三家政府部門共同制定了統(tǒng)一的大都市區(qū)概念，并且根據(jù)2000年第12次人口普查數(shù)據(jù)確認(rèn)了55個大都市區(qū)。2005年，其數(shù)額增加到56個。2010年，這一數(shù)據(jù)上升至59個，人口6，383萬，分別占到了墨西哥全國的56.8%，分別比1990 和2000年增加了4.0 和0.8個百分點，涉及到32個聯(lián)邦州（包括墨西哥城特區(qū)）中的29個。同期，59個都市區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到80，782億比索（按2010年底的匯率合計6，541.3億美元），占到了墨西哥全國同期的73.4%。農(nóng)業(yè)改革部下屬的農(nóng)業(yè)檢察院在這里引用的數(shù)據(jù)是2005年的。endprint

墨西哥社會發(fā)展部、國家人口委員會、國家統(tǒng)計、地理與信息院，“墨西哥大都市區(qū)的界定（Delimitación de las zonas Metropolitanas de México，2000；2010）”，2004 和2012年出版.

⑨ 為理順土地所有關(guān)系，1992年改革的一個重要內(nèi)容是"農(nóng)莊權(quán)利與城市用地持有人確認(rèn)計劃（Procede）". 通過該項目，旨在具體丈量并確認(rèn)集體所有制框架下土地所有者與使用者的數(shù)量，以此逐漸使土地的使用合法化與正規(guī)化。

⑩ 目前，共有六家房地產(chǎn)開發(fā)商在墨西哥股票市場上市，他們分別是Casa Geo、Homex、Urbi、Ara、Sare與Hogar，組成房產(chǎn)系（?ndice Habita）在墨西哥股票市場上市。

！ “城市改革：墨西哥城市發(fā)展的七條提議（Reforma Urbana，7 propuestas para las ciudades de México）”2013年7月18日，可持續(xù)交通中心（El Centro del Transporte Sustentable，CTS）、墨西哥競爭力學(xué)院（El Instituto Mexicano de Competitividad，IMCO）和馬里奧.茂利諾中心（El Centro de Mario Molino， CMM）三單位的聯(lián)合聲明。

http：//centromariomolina.org/7-propuestas。

@ “超過10萬所住宅被國家勞動力住宅基金委員會貸款購房者拋棄（Compradores abandonan 100 mil casas de Infonavit）”，2013年7月20日，Terra網(wǎng)。

http：//economia.terra.com.mx/noticias/noticia.aspx？idNoticia=201306201202_REF_82297767

# “卡爾德隆遺留下了使農(nóng)莊土地私有化的政策：農(nóng)村、國土與城市發(fā)展部（Calderón dejó iniciativa para privatización de ejidos”： Sedatu）”， 載Crónica日報，2013年1月 27 日，墨西哥。

責(zé)任編輯：王凌宇endprint