【摘要】近年來，內(nèi)部控制這一理念逐漸滲透到企業(yè)管理的各個領(lǐng)域，成為現(xiàn)代企業(yè)管理的重要組成部分，作為國有物業(yè)這一特殊行業(yè)，隨著國有企業(yè)后勤服務(wù)的管理科學(xué)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化，建立和完善內(nèi)部控制體系是必不可少的。利潤最大化已經(jīng)不再適應(yīng)企業(yè)需求，利益相關(guān)者理論認(rèn)為，應(yīng)努力協(xié)調(diào)相關(guān)利益者的利益，完善公司治理機制。良好的內(nèi)部控制是完善公司治理的重要保證，健全的公司治理是內(nèi)部控制有效運行的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制 物業(yè)管理

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，尤其是國企改革的不斷深入，各項法規(guī)制度不斷完善，市場監(jiān)督不斷加強，企業(yè)經(jīng)營逐漸規(guī)范，許多大型國企開始狠抓內(nèi)部管理以適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展的大環(huán)境。

在我國，服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，而物業(yè)管理作為我國服務(wù)業(yè)中極為重要的板塊，其對城市經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定的貢獻能力在不斷地增強。物業(yè)管理企業(yè)是伴隨著住房體制市場化改革而產(chǎn)生的，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)過程，隨著近30年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟建設(shè)的蓬勃發(fā)展以及城市管理水平的提高，正逐步成為提升城市管理和文明建設(shè)的重要工作之一。

物業(yè)管理企業(yè)作為新的朝陽產(chǎn)業(yè)，正成為我們生活中越來越熟悉的一個行業(yè)，受到社會各界越來越多的重視，成為當(dāng)今社會熱門的行業(yè)之一。但隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，法律法規(guī)相對滯后，同時市場機制的不完善、企業(yè)經(jīng)營者自以為是等因素的影響，使物業(yè)管理企業(yè)在調(diào)整發(fā)展的同時面臨的問題也越來越多，而作為國有物業(yè)這一特殊行業(yè)，所面臨的問題更多。

一、A物業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及存在的問題

溫家寶總理在兩會的《政府工作報告》中提出，要“大力發(fā)展社會化養(yǎng)老、家政、物業(yè)、醫(yī)療保健等服務(wù)”，由此可以看出，服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和加速推進傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為國家構(gòu)建以服務(wù)經(jīng)濟為主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。物業(yè)管理是我國服務(wù)業(yè)中極為重要的板塊，其對城市經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定的貢獻能力不斷加強，在中國目前的物業(yè)管理行業(yè)中國有物業(yè)管理企業(yè)占主導(dǎo)地位，其自身的規(guī)模和擁有的物業(yè)資源與民營物業(yè)企業(yè)相比，都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢。但是，隨著國有企業(yè)后勤服務(wù)的管理科學(xué)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化，由于歷史原因，大多數(shù)國有物業(yè)管理企業(yè)在改革的過程中，面臨著眾多的困難。因此，增強行業(yè)的創(chuàng)新能力、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)濟增長方式、調(diào)整行業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加強創(chuàng)新服務(wù)及建立和完善內(nèi)部控制體系就顯得尤為重要。

（一）內(nèi)部控制環(huán)境

內(nèi)部環(huán)境是指對建立、加強或削弱內(nèi)部控制系統(tǒng)產(chǎn)生影響的各種因素的總稱，是企業(yè)實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，是有效實施內(nèi)部控制的保障。隨著房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進，國有物業(yè)管理企業(yè)不斷蓬勃發(fā)展，而A物業(yè)公司就是在這種趨勢下成立起來的，但其內(nèi)部環(huán)境卻沒有如大家所期望的隨著物業(yè)公司的蓬勃發(fā)展而發(fā)展起來。其管理觀念落后，使其走向市場化的道路難上加難；缺乏品牌戰(zhàn)略意識和誠信意識，無法形成其自有的企業(yè)文化；沒有形成有效的組織機構(gòu)，無法保證建立健全的內(nèi)部環(huán)境。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）企業(yè)文化建設(shè)不完善；（2）管理層的經(jīng)營理念落后；（3）內(nèi)部審計的范圍、職責(zé)不恰當(dāng)；（4）人員素質(zhì)差。

（二）控制活動流于形式

控制活動是有助于確保管理層的風(fēng)險反應(yīng)被執(zhí)行的一些方針政策和程序，它有助于確保采取必要的行動進行風(fēng)險管理和保證公司總體目標(biāo)的實現(xiàn)，它貫穿于公司的所有級別和職能部門。A物業(yè)公司目前的控制活動存在很多不足的地方，主要體現(xiàn)在：（1）職務(wù)分工不明確；（2）授權(quán)不明；（3）財產(chǎn)保護控制不完善；（4）預(yù)算管理控制執(zhí)行不力；（5）激勵機制不完善。

（三）信息與溝通脫節(jié)

信息溝通是建立與實施有效內(nèi)部控制的重要條件，良好的信息與溝通系統(tǒng)有助于提高內(nèi)部控制的效率和效果。企業(yè)內(nèi)各個層次都需要信息，以便識別和應(yīng)對風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。但由于大部分企業(yè)都存在結(jié)構(gòu)分散、決策多層化等特點，企業(yè)內(nèi)部尤其是橫向部門之間無法形成暢通的信息收集、報告和反饋機制。當(dāng)風(fēng)險來臨時，各職能部門無法進行必要和有效的信息溝通，對外披露不充分甚至不報，最后致使問題愈演愈烈，一發(fā)不可收拾。

A物業(yè)公司隸屬于國有企業(yè)，受傳統(tǒng)觀念的影響，已經(jīng)形成了國有企業(yè)的一貫作風(fēng)，無法實現(xiàn)部門之間的信息傳遞及共享。

（四）內(nèi)部監(jiān)督不完善

內(nèi)部監(jiān)督是對其存在的要素和功能進行的持續(xù)性或定期性評估，是通過一系列的監(jiān)管活動，單獨評估或者兩者結(jié)合的手段實施的。監(jiān)督活動是內(nèi)部控制得到有效實施的有力保障，促進企業(yè)內(nèi)部控制的健全性和合適性，提高企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行的有效性，是外部監(jiān)督的有力支撐。

近年來，企業(yè)的內(nèi)部審計取得了很大的進展，并設(shè)置了內(nèi)部審計機構(gòu)，但仍有很多問題。其主要表現(xiàn)在：內(nèi)部審計人員的切身利益受其所在單位直接控制，內(nèi)部審計受本單位主要領(lǐng)導(dǎo)人直接領(lǐng)導(dǎo)，由其負(fù)責(zé)并報告工作。這在客觀上造成內(nèi)部審計為本單位服務(wù)的依附性，工作質(zhì)量受單位領(lǐng)導(dǎo)的直接制約，單位領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識水平和自律程度決定了內(nèi)部審計的獨立性。

二、A公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀的成因

（一）環(huán)境因素導(dǎo)致實際操作偏離初衷

內(nèi)部控制的環(huán)境因素由內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境兩大因素構(gòu)成，根據(jù)COSO報告對控制環(huán)境的定義，我們不難看出，其定義的特點主要注重的是內(nèi)部環(huán)境這一“軟環(huán)境”，內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)文化、公司治理結(jié)構(gòu)、人力資源政策與措施及管理理念與經(jīng)營風(fēng)格等。內(nèi)部環(huán)境決定了企業(yè)的基調(diào)，企業(yè)員工的控制意識受其直接影響，為其他要素提供了基本規(guī)則和構(gòu)架，是內(nèi)部控制其他風(fēng)險管理要素的基礎(chǔ)。在此環(huán)境下，企業(yè)管理層評估實現(xiàn)特定目標(biāo)的風(fēng)險，并實施控制活動，以確保管理層貫徹執(zhí)行有關(guān)應(yīng)對風(fēng)險的指令。但是在實際操作中，由于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，企業(yè)目標(biāo)、管理者目標(biāo)和生產(chǎn)者的目標(biāo)不盡相同，同時由于信息不對稱的限制，企業(yè)高層管理者和員工都會存在“不道德”和逆向選擇的風(fēng)險。在企業(yè)運營過程中，由于經(jīng)常受到某種壓力或誘惑導(dǎo)致舞弊和貪污等，輕者使企業(yè)效率低下、聲譽受損，重者給企業(yè)帶來重大損失。

（二）體制因素導(dǎo)致收費定價低于正常

由于A物業(yè)公司是國有企業(yè)后勤服務(wù)企業(yè)，是按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理”的原則進行管理的。其所管轄的小區(qū)基本上為公住房、安居房，大部分是老舊住宅，公共設(shè)施不完善，小區(qū)住戶基本上是西山煤電集團及其下屬單位的職工，已經(jīng)習(xí)慣了過去的單位補貼，同時，部分服務(wù)人員責(zé)任心不強、缺乏服務(wù)意識，服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)不到位，這些因素導(dǎo)致A物業(yè)公司所轄小區(qū)物業(yè)管理費定價無法統(tǒng)一，并且其定價與市場價相比明顯較低。

（三）機制因素導(dǎo)致現(xiàn)有管理缺乏效率

在A物業(yè)公司，由于職責(zé)不清、考核不嚴(yán)、規(guī)劃不好、制度不明及管理不力等因素，導(dǎo)致A物業(yè)公司基層管理人員作風(fēng)松散，效率意識匱乏，缺乏服從，服眾，服務(wù)三服意識。生產(chǎn)管理缺乏領(lǐng)導(dǎo)核心，又沒有制定基本的生產(chǎn)管理制度來保障，必然會導(dǎo)致管理工作低效運行，那生產(chǎn)工作就更不可能有效率了。

（四）人員因素導(dǎo)致收費管理薄弱

物業(yè)管理機制不健全，服務(wù)人員責(zé)任心不強、缺乏服務(wù)意識，服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳納物業(yè)費。部分新小區(qū)入住率不夠，使物業(yè)管理收費不到位，而物業(yè)管理的成本卻逐年上升，倒掛現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。為了降低管理成本，有的物業(yè)管理企業(yè)便削減保安、保潔力量，使小區(qū)治安、環(huán)境受到嚴(yán)重影響，服務(wù)質(zhì)量的下降又頻頻導(dǎo)致居民不滿意而拒付物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)難以維系日常運作，由此形成“惡性循環(huán)”。同時，由于小區(qū)住戶均為西山煤電集團職工，職工用水、用電屬于代收費用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制。

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（編輯：劉影）