【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算對企業(yè)利潤產(chǎn)生直接影響，很大程度上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。土地及設(shè)備費(fèi)用、籌資成本及其他配套管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的主要組成部分?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要存在成本歸集對象難以確定、成本費(fèi)用分配和歸集隨意性強(qiáng)、賬簿設(shè)置不合理、重工程決算輕項(xiàng)目決算的問題?？梢酝ㄟ^建立全部門的成本核算制度，明確成本核算措施并強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督的方式解決以上問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算

房地產(chǎn)成本核算是指將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)按照一定的對象進(jìn)行分配和歸集，以計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)總成本和單位建筑面積成本的會(huì)計(jì)過程。房地產(chǎn)成本核算直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有投資周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大、成本核算環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)。不斷提高成本核算水平，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高盈利水平的必然要求。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本以用途劃分，可以分為土地、前期工程和設(shè)備費(fèi)用，配套及其他費(fèi)用以及籌資成本和管理費(fèi)用三個(gè)部分。

（一）土地、前期工程和設(shè)備費(fèi)用

土地、前期工程和設(shè)備費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最重要的組成部分，通常占開發(fā)總成本的80%以上。其中，土地費(fèi)用又是此項(xiàng)費(fèi)用的主要組成成分，主要包括動(dòng)遷費(fèi)用、土地出讓金、拍賣傭金以及契稅等；前期工程費(fèi)用是指為保證工程進(jìn)度而在施工前支出的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括測繪規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用、三通一平費(fèi)等費(fèi)用；設(shè)備費(fèi)用則主要包括設(shè)備購置和安裝調(diào)試費(fèi)用等。以上費(fèi)用均可視為經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的沉沒成本（Sunk Cost），即在真正進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)之前已經(jīng)支出的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將土地費(fèi)用、土地開發(fā)面積及容積率結(jié)合考慮，換算成每單位平方米的土地成本，作為項(xiàng)目可行性評估的重要參考。

（二）配套及其他費(fèi)用

配套費(fèi)用主要指為了保證和提高房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和使用價(jià)值而投資在配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施上的費(fèi)用。大致可分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（水、電、煤氣、照明及道路等基礎(chǔ)設(shè)施）和公共配套設(shè)施費(fèi)（商店、停車場、學(xué)校等公共配套設(shè)施）。另外需要指出的是，在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常需要支付諸多行政事業(yè)性收費(fèi)，這一類型的稅費(fèi)種類不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高且具有一定的強(qiáng)制性，對開發(fā)商構(gòu)成了一定的成本負(fù)擔(dān)。配套及其他費(fèi)用一般占總開發(fā)成本的10%-15%，由上可知，這其中的部分費(fèi)用可以通過各種方式有效削減，從而顯著降低開發(fā)成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤率。

（三）籌資成本和管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，決定了幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是通過外部融資來滿足資金需求的，外部融資成本即為籌資成本，是開發(fā)成本的重要組成部分；管理費(fèi)用則主要包括管理施工人員工資薪酬以及相關(guān)折舊費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

不同的房地產(chǎn)企業(yè)在資本規(guī)模和開發(fā)周期上存在很大差異，因此一般企業(yè)的成本核算方法并不適用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中，主要存在如下問題：

（一）成本核算對象確定困難

確定成本核算對象是進(jìn)行成本核算對象的前提條件，確定的對象保證了成本核算的質(zhì)量。對于獨(dú)棟到幾棟的規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)，此時(shí)的核算對象較容易確定，但對于大型住宅小區(qū)或老城區(qū)舊城改造這種規(guī)模很大的開發(fā)項(xiàng)目，就容易出現(xiàn)成本核算對象確定困難的問題，這是由大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性決定的。劃分成本核算對象過粗、過細(xì)甚或隨意劃分都會(huì)影響成本核算的質(zhì)量。劃分過粗無法準(zhǔn)確反映項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際成本，給進(jìn)一步的成本分析和控制造成困難；而劃分過細(xì)則會(huì)人為增加成本核算的工作量，增加核算成本。

（二）費(fèi)用化歸集和分配方法不合理

成本會(huì)計(jì)理論認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的建安工程費(fèi)等費(fèi)用為直接開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入開發(fā)成本；而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等間接費(fèi)用，理論上應(yīng)該先進(jìn)行歸集，在采取合適的方法對歸集的費(fèi)用進(jìn)行分配，分配到最終成本當(dāng)中。但在實(shí)踐中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及配套費(fèi)用等間接費(fèi)用，其歸集和分配并沒有一個(gè)較為明確的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)公司的劃分、歸集和分配標(biāo)準(zhǔn)各不相同，任意性很大，尚未形成一套較為科學(xué)統(tǒng)一的間接費(fèi)用歸集和分配方法。

（三）重工程決算，輕項(xiàng)目決算

由于工程決算一般在時(shí)間上比較明確，計(jì)量較為方便，而項(xiàng)目決算時(shí)間上較為不確定，因此實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常更加重視工程決算、輕項(xiàng)目決算。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，常會(huì)跨越幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，而通常成本明細(xì)賬設(shè)置非常詳細(xì)，預(yù)收賬款設(shè)置相對簡單，這就容易增加會(huì)計(jì)核算的工作量。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的建議

（一）建立科學(xué)有效的成本控制體系

通過嚴(yán)格限制建設(shè)項(xiàng)目的建安成本，降低工程造價(jià)，以有效提高盈利水平，同時(shí)注重控制降低拆遷安置費(fèi)用。融資成本方面，應(yīng)根據(jù)融資期限長短和資金回籠規(guī)模科學(xué)制定適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)計(jì)劃，提高資金使用效率，有效降低融資成本。

（二）合理歸集分配成本費(fèi)用

對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的復(fù)雜工程，如上文所述，很多費(fèi)用不能直接歸集到成本核算對象中，應(yīng)避免任意分配，使用合理方法間接的進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集。例如，公共配套設(shè)施費(fèi)用可以按照受益比例進(jìn)行分?jǐn)?，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按照歷史發(fā)生原因（即因果關(guān)系法）進(jìn)行合理分配，現(xiàn)場組織管理費(fèi)用的分配可以參照建筑面積比例，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用則可以按照實(shí)際占地面積進(jìn)行分配。總而言之，間接成本的分配應(yīng)充分考慮到成本核算對象對分配成本的承受力，公平合理的歸集和分配各類成本。

（三）提高對項(xiàng)目竣工決算的重視程度

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的重工程決算、輕項(xiàng)目決算的現(xiàn)象，本文認(rèn)為，應(yīng)通過“預(yù)提費(fèi)用”的方式，將未完工的工程預(yù)算計(jì)入成本，從而保證項(xiàng)目預(yù)算嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行，實(shí)際支出成本在項(xiàng)目竣工之后再作調(diào)整。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下對項(xiàng)目成本進(jìn)行決算，根據(jù)所歸集的成本核算對象的費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)完工成本，并進(jìn)行明細(xì)核算。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的復(fù)雜性，對財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷能力和業(yè)務(wù)水平提出了較高的要求。在成本核算過程中，應(yīng)通過明確核算對象、合理歸集分配成本費(fèi)用、重視項(xiàng)目竣工決算，從而提高成本管理能力，有效減低成本、控制費(fèi)用，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理水平。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：孫法明（1976-），山東棗莊人，研究方向：財(cái)務(wù)管理、成本核算。